Решение № 792 от 14.12.2023, Районен съд - Горна Оряховица

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 792 гр. Горна Оряховица, 14.12.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ГОРНА ОРЯХОВИЦА, VI СЪСТАВ, в публично заседание на шести октомври през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Красимира Ив. Николова-Петрова при участието на секретаря Милена Гр. Димитрова като разгледа докладваното от Красимира Ив. Николова-Петрова Гражданско дело № 20234120100163 по описа за 2023 година за да произнесе, взе предвид следното:

Предявен е установителен иск с правно основание чл.124,ал.1 от ГПК във вр. чл.237 от ЗЗД.

Ищецът „КАШЕЛ МЕНИДЖМЪНТ“ ЕООД с ЕИК 203597741, със седалище и адрес на управление: град София, кв. „Лозенец“, ***, вх.В, ет.6, ап.603, представлявано от управителя Й. И. Ц., чрез пълномощник – адв. М.Н. Т. от САК, твърди в исковата си молба, че по силата на договор за наем от 25.06.2015г., вписан с вх. рег. № 772/26.06.2015г., том 2, на СВ - Свищов, дружеството - ищец е наемател на самостоятелен обект с идентификатор ***, с предназначение съгласно схема № 15-7647617.02.2016г. на АГКК - За търговска дейност /Магазин № 2/, при граници и съседи на имота: на същия етаж - имоти с идентификатор ***, ***, под обекта няма, над обекта - имот с идентификатор 657 66.702.1725.1.1, ведно със съответните ид. части от Поземлен имот с идентификатор 657 66.702.1725, с граници на поземления имот: имот с идентификатор ***, имот с идентификатор ***, имот с идентификатор 657 66.702.9707 и имот с идентификатор ***; административен адрес на имота: гр. С., ул..., за срок от 10 години, който изтича на 25.06.2025г. Посочва, че договорът за наем е сключен с наемодателите В.Е.П. и Н.П.П., в качеството им на собственици на описания имот. Посочва, че тъй като наемната цена е договорена глобално за всички обекти, с разпределителен протокол от 30.06.2015г. към него за диференциране на наема между обектите, за процесния обект е определен наем в размер на 650 лева без ДДС.

1

Твърди, че на 22.02.2016г., по силата на нотариален акт за покупко-продажба на недвижими имоти № 100, том 1, рег. № 1029, нот. дело № 78/22.02.2016г. на нотариус Л.А., с рег. № 294 на НК, имотът е продаден от В.П. и Н.П. на купувача „Нове-Петков" ЕООД с ЕИК 104511395. Заявява, че съгласно чл.237 от ЗЗД, купувачът „Нове-Петков" ЕООД, в качеството си на собственик, е станал по право «наемодател» на вписания договор за наем от 25.06.2015г., който е запазил своето правно действие. Счита, че така от 22.06.2016г. страни по договор за наем от 25.06.2015г. са станали по реда на чл.237 от ЗЗД „Кашел Мениджмент" ЕООД - като наемател и „Нове-Петков" ЕООД - като Наемодател.

Твърди, че с постановление за възлагане на недвижим имот от 31.01.2018г. по изпълнително дело № 614/2015г. на ЧСИ Мария Глушкова, собственик на процесния имот е станал ответникът И. Л. А., който е поискал въвод във владение, насрочен от ЧСИ М.Глушкова със съобщение изх. № 3818/14.03.2019г. Счита, че така, след възлагане на имота, страни по договора за наем от 25.06.2015г. са станали по реда на чл.237 от ЗЗД „Кашел Мениджмент" ЕООД - като наемател и ответника И. А. - като наемодател, но въпреки това ответникът отказва да зачете правните последици на процесния договор за наем, с които по право е обвързан.

Твърди, че многократно е предявявал правата си на наемател по чл.237 от ЗЗД върху процесния имот по изпълнителното дело, поради което купувачът на публичната продан е бил наясно с тях, но въпреки това новият собственик И. А. отказва да се съобрази с вписания договор за наем и е поискал принудителното изваждане на наемателите от имота в нарушение на наемния договор, по който е станал страна по право. Посочва, че правният му интерес от завеждане на делото произтича от предприетия въвод във владение от ЧСИ.

Заявява, че в случая действително „Кашел Мениджмент" ЕООД, като наемател е държател на имота, но въводът във владение пряко го засяга, предвид искането на ЧСИ и взискателя имота да бъде физически опразнен, което на практика означава принудително изваждане/отстраняване на наемателя от наетия имот. Счита за допустим въвод във владение без опразване на наетия обект и принудително изваждане на наемателя от него. Позовава се и на Тълкувателно решение № 5/2015г. от 18 май 2017 на ОСГК на ВКС, според което:

„купувачът на публична продан придобива всички права, които длъжникът е имал върху имота /чл.496,ал.2 ГПК/, както и с оглед възможността третите лица да защитават правата си върху продаден на публична продан имот, публичната продан се характеризира като деривативен (производен) придовивен способ, а не като оригинерен, поради което вписаният договор за наем, след като е противопоставим на длъжника, е противопоставим и на купувача.

Твърди, че в случая ищецът - като наемател черпи права от договор за наем от 25.06.2015г., вписан с вх. № 1772/26.06.2015г., том 2, на СВ - Свищов, който е вписан преди образуване на изпълнителното дело, по което е извършена публична продан и възлагане на имота на купувач, и поради това, на основание чл.237,ал.1 от ЗЗД, договорът за наем, като вписан в Имотния регистър, е противопоставим на купувача на публична продан ответникът И. А.. Отбелязва, че гореописаният договор за наем е вписан в обявлението за 2 публичната продан и купувачът е бил предварително наясно с правното и фактическо състояние на имота, след което го е придобил, без публичната продан да анулира вписания договор за наем.

Моли съда, на основание чл.124,ап.1 от ГПК във вр. чл.237 от ЗЗД, да приеме за установено по отношение на ответника, че между И. Л. А. - като наемодател и „Кашел Мениджмент" ЕООД - като наемател съществува договор за наем от 25.06.2015г., вписан с вх. рег. № 1772/26.06.2015г., том 2, на СВ – Свищов, по отношение на процесния имот самостоятелен обект с идентификатор *** (пор.№ 2), подробно описан в исковата молба. Моли съда да му присъди направените разноски по делото.

В съдебно заседание, ищецът поддържа предявения иск.

Ответникът И. Л. А. с ЕГН **********, с постоянен адрес : град С., ул..., чрез пълномощник – адв. К. М. от ВТАК, депозира отговор на исковата молба в срока по чл.131 от ГПК. Ответникът счита предявените искове за допустими, но за неоснователни и недоказани.

Твърди, че на основание Постановление за възлагане на недвижим имот от 31.01.2018г. по изпълнително дело № 614/2015г. на ЧСИ Мария Глушкова, ответникът е собственик на самостоятелен обект с идентификатор ***, с предназначение съгласно схема № 15-76476-17.02.2016г. на АГКК - За търговска дейност /Магазин № 2/, при граници и съседи на имота: на същия етаж - имоти с идентификатор ***,

***, под обекта - няма, над обекта - имот с идентификатор 657 66.702.1725.1.1, ведно със съответните ид. части от Поземлен имот с идентификатор 657 66.702.1725, с граници на поземления имот: имот с идентификатор ***, имот с идентификатор ***, имот с идентификатор 657 66.702.9707 и имот с идентификатор ***; административен адрес на имота: гр. С..., ул..... Сочи, че след обжалване на горното постановление и потвърждаването му, А. е депозирал молба пред ЧСИ да бъде въведен във владение на имота. Посочва, че според чл.498,ал.2 от ГПК, въводът се извършва срещу всяко лице, което се намира във владение на имота, като това лице може да се брани само с иск за собственост. Счита за очевидно, че ищецът черпи права само от договора за наем и не може да се противопостави на въвода с владелчески иск, което на практика прави иска изначално недопустим или поне неоснователен и недоказан.

Заявява, че въводът във владение на ответника се основава на изключението на ал.3 на чл.498 от ГПК. Посочва, че според приложената справка от Агенция вписвания, преди вписването на договора за наем има вписана ипотека от „Банка ДСК“ АД по отношение на имота, която е многократно подновявана, а на база тази именно ипотека банката е пристъпила към изпълнителни действия. Твърди, че „Кашел Мениджмент“ ЕООД не може да се противопостави на въвод във владение на ответника.

Заявява, че на ответника е известен вписаният договор за наем, както и наемната цена на имота, която ищецът очевидно не спори, след като в исковата молба сам заявява, че е „в размер на 650 лева без ДДС“. Известно на А. е също, че по силата на чл.237,ал.1 от ЗЗД, при прехвърляне на недвижим имот договорът за наем остава в сила спрямо приобретателя, ако 3 е бил вписан в имотния регистър, какъвто е настоящия случай. Счита за очевидно, че ищецът желае да ползва имота, а ответникът желае да му бъде заплащан наем за имота, като въпреки това ответникът не получава наем. Заявява, че наем на ответника се дължи поне от датата на вписване на постановлението за възлагане - 10.12.2018 г., но ответникът като собственик - наемодател по вписан договор за наем не е получавал наемна вноска, която се дължи от 1-во до 5-то число на месеца. Твърди, че в случая „Кашел Мениджмент“ ЕООД е в забава, което го провокира на основание чл.87 от ЗЗД да отправи искане за заплащане на неиздължените наемни вноски до момента и същевременно да направи предупреждение, че при неплащане на цялото задължение в срок най - късно до падежа на следващата наемна вноска - 05.07.2019г., ще счита договора за наем развален поради неизпълнение от страна на „Кашел Мениджмент“ ЕООД да заплаща дължими наемни вноски.

Заявява, че на 27.04.2018г. с протокол за въвод във владение на ответника било предадено владението на имота. Възразява по противопоставимостта на срочно наемното правоотношение, като излага доводи за неприложимост на общите правила за специалния случай на публична продан. Моли за отхвърляне на иска.

Същевременно, ответникът не спори наличието на вписано наемно правоотношение на 26.06.2015г. по отношение на придобития чрез публична продан недвижим имот, предмет на делото, нито обстоятелството, че съгласно чл.237,ал.1 от ЗЗД при прехвърляне на недвижим имот договорът за наем остава в сила спрямо него.

Въз основа на горното и на основание чл.78,ал.2 от ГПК, моли съда на ищеца да не се присъждат разноски по делото. Моли съда да му присъди сторените по делото разноски.

В съдебно заседание, ответникът поддържа писмения отговор. Заявява, че междувременно са настъпили нови обстоятелства, а именно – той е отправил волеизявление до ищеца за прекратяване на договора за наем. Моли съда да прогласи договора за наем за развален и да постанови въвод във владение на ответника в процесния имот. Претендира разноски.

Съдът, след като взе предвид становищата на страните, прецени събраните по делото доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, съобразно изискванията на чл.235,ал.2 от ГПК, приема за установено от фактическа страна следното:

С Договор за наем от 26.06.2015г., нотариално заверен на 26.06.2015г. от нотариус Любомира Аджарска с peг. № 294 на НК, район на действие PC Свищов, В.Е. П. и Н.П. П., двамата от град Свищов, в качеството на наемодатели, предоставят на „Кашел Мениджмент“ ЕООД гр. София, в качеството му на наемател, собствените си недвижими имоти, описани в 7 пункта, сред които е и самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** (пореден № 2), адрес на имота: гр. Свищов, ***, ет.1; намиращ се в Сграда № 1, разположена в поземлен имот с идентификатор ***; предназначение на самостоятелния обект: За търговска дейност; брой нива на обекта: 1; ниво: 1; съседни самостоятелни обекти: на същия етаж: ***, ***, под обекта - няма, над обекта - ***, срещу месечна наемна цена от 600 лева без ДДС. Договорът е със срок 10 години, считано от датата на 4 подписването му, като същият е вписан в Служба вписвания - Свищов на 26.06.2015г.

Видно от приложения по делото нотариален акт за покупко-продажба на недвижими имоти № 100, том 1, рег. № 1029, нот.дело № 78/22.02.2016г. по описа на нотариус Любомира Аджарска с peг. № 294 на НК, район на действие PC Свищов, наемодателите Н.П. и В.П. са продали на „Нове-Петков“ ЕООД с ЕИК 104511395, със седалище и адрес на управление: село Вардим, общ. Свищов, отдадения под наем на „Кашел Мениджмент“ ЕООД гр. София недвижим имот, описан по-горе.

С Постановление за възлагане на недвижим имот от 31.01.2018г. по изп.дело № 20157300400614 по описа на ЧСИ Мария Глушкова с рег. № 730 в КЧСИ, с район на действие ВТОС, ответникът по настоящото дело И. А. е обявен за купувач и на него е възложен недвижимият имот, собственост на ипотекарните длъжници В.П. и Н.П., придобит след вписване на възбраната от „Нове-Петков“ ЕООД, а именно: самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***, адрес на имота: гр. Свищов, ул. „Цар Освободител“ № 72, ет.1; намиращ се в Сграда № 1, разположена в поземлен имот с идентификатор ***; предназначение на самостоятелния обект: За търговска дейност; съседни самостоятелни обекти: на същия етаж: ***,