Акт № 20840 от 05.11.2026, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 20840 гр. София, 05.11.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 127 СЪСТАВ, в публично заседание на шестнадесети декември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател:ЯНА М. ФИЛИПОВА при участието на секретаря ГЕРГАНА З. ЛЕОНТИЕВА като разгледа докладваното от ЯНА М. ФИЛИПОВА Гражданско дело № 20251110103813 по описа за 2025 година

Производството е по реда на чл. 124 и сл. ГПК.

Делото е образувано по искова молба от „ПАЗАРИ ЮГ“ ЕАД против И. Г. Б., действащ в качеството на ЕТ „ИВИНА – И. Б.“, с искане ответникът да бъде осъден да освободи и предаде на ищеца владението върху павилион № Г-23, с площ от 25 кв.м., находящ се на територията на пазар „Красно село“, и допълнителна площ от 4 кв.м. пред павилион № Г-23, отбелязана за счетоводни цели като обект № Г-23а, както и да бъде осъден да заплати сумата в размер на 12240 лева, представляваща мораторна неустойка по чл. 24 от договори за наем от 07.10.2021 г. и 02.11.2021 г., в размер на тройна наемна цена за ползване на процесните обекти след изтичане на срока на договорите при противопоставяне от страна на наемодателя за периода от 01.11.2024 г. до 31.12.2024 г. Направено е искане сторените от ищеца съдебни разноски да бъдат възложени в тежест на ответника.

В исковата молба са изложени твърдения, че между страните по спора възникнало валидно облигационно правоотношение по договор за наем от 07.10.2021 г., по силата на който ищецът отдал под наем на ответника обект – павилион № Г-23, с площ от 25 кв.м., находящ се на територията на пазар „Красно село“, за срок до 31.10.2024 г. Представителят на страната поддържа, че по силата на договор за наем от 02.11.2021 г. със срок на действие до 31.10.2024 г. била отдадена под наем и допълнителна площ от 4 кв.м. В исковата молба са изложени твърдения, че уговорената по силата на процесните договори за наем месечна наемна цена възлиза на сумата в размер на 1840 лева без ДДС за павилиона и сумата в размер на 200 лева без ДДС за допълнителната площ. Представителят на ищеца поддържа, че след изтичане на срока на действие на наемните договори ответникът в нарушение на 1 клаузата по чл. 19 от съглашенията не е освободил и предал павилиона и допълнителната площ в тридневен срок от датата на прекратяване на облигационната връзка. В исковата молба са изложени твърдения, че ищецът отправил нарочна покана до наемателя за опразване на отдадените под наем обекти, като същата съдържа и изрично противопоставяне на продължаващото ползване. Представителят на дружеството поддържа, че съгласно чл. 24 от процесните договори ответникът дължи неустойка за времето, през което е държал обектите без правно основание, в размер на тройния размер на уговорения наем, а именно сумата в размер на 12240 лева за периода от 01.11.2024 г. до 31.12.2024 г.

В срока по чл. 131 ГПК ответникът оспорва предявения иск за неустойка по основание и размер. В депозирания отговор са изложени твърдения, че действително между страните по спора е възникнало валидно правоотношение по посочените в исковата молба договори за наем. На 09.09.2024 г. бил обявен нов конкурс за отдаване под наем на търговски обекти на „ПАЗАРИ ЮГ“ ЕАД, като наемателят по процесните договори за наем представил в срок необходимите книжа за участие. В депозирания отговор са изложени твърдения, че със Заповед № 88/14.10.2024 г. на изпълнителния директор на ищцовото дружество на първо място в обявения конкурс бил класиран друг участник. Ответникът на 17.10.2024 г. подал жалба срещу конкурсната заповед, по която било образувано административно дело пред АССГ. Представителят на ответника поддържа, че с жалбата било направено искане за спиране на предварителното изпълнение на обжалваната заповед.

В депозирания отговор са изложени твърдения, че докато административното дело било висящо, между представител на ищеца и едноличния търговец бил проведен разговор, като на ответника е връчено споразумение от 04.11.2024г., съгласно което „ПАЗАРИ ЮГ“ ЕАД предлага срокът на сключения договор да бъде продължен „до по-ранната от двете дати – датата, на която съдебното решение или определение по спора е влязло в сила или 31.05.2025 г.“. Представителят на ответника поддържа, че наемателят изпратил писмен отговор, в който посочил, че е образувано административно производство, по което предварителното изпълнение е спряно, поради което договорът за наем е продължен до приключване на съдебния спор. В депозирания отговор са изложени твърдения, че наемателят след 31.10.2024 г. е продължил да изплаща в срок уговорения по процесните договори месечен наем, като наемодателят не се е противопоставил. Посочено е, че съгласно двустранен приемо-предавателен протокол от 01.02.2025 г. е извършено предаване и приемане на процесния павилион, с което облигационното правоотношение между страните по спора е прекратено. В отговора са изложени твърдения, че при съобразяване на хронологията на събитията и поведението на страните се налага извод за продължаване на срока на действие на договорите за наем, поради което предявеният иск за мораторна неустойка се явява неоснователен. Направено е възражение за прекомерност на неустойката по чл. 92, ал. 2 ЗЗД, а при условията на евентуалност – възражение за нищожност на неустоечната клауза поради противоречието с добрите нрави. По изложените доводи е направено искане предявеният иск за мораторна неустойка да бъде отхвърлен, като сторените от ответника разноски бъдат възложени в тежест на ищцовото дружество.

2

По делото е постъпило становище по отговора на исковата молба от „ПАЗАРИ ЮГ“ ЕАД, в което се сочи, че действително дружеството-наемодател е обявило и провело конкурс за отдаване под наем на търговски обекти по реда на Наредбата за пазарите на територията на Столична община (НПТСО), между които и обекта, държан под наем от ответника.

Ответникът е подал жалба срещу Заповед № 88 от 14.10.2024 г. на изпълнителния директор на „ПАЗАРИ ЮГ“ ЕАД, по която е образувано адм. д. № 10342/2024 г. по описа на АССГ. С жалбата е отправено искане за спиране изпълнението на обжалваната заповед, с която се утвърждава протоколът на конкурсната комисия и се разпорежда сключване на наемни договори с класираните на първо място кандидати, което искане АССГ е уважил с Определение № 20763/22.10.2024 г. Представителят на страната поддържа, че административният спор е приключил с Решение № 1043/10.01.2025 г. на АССГ, което не е обжалвано по същество, а само досежно разноските. В становището са изложени твърдения, че срокът на процесните договори за наем изтича на 31.10.2024 г., като съгласно чл. 19 наемателят следвало да освободи обектите в тридневен срок, т.е. до 03.11.2024 г. Доколкото това не било сторено, на наемателя било предложено споразумение от 04.11.2024 г., в което са описани условията, при които едноличният търговец да продължи да ползва обекта, а именно в срок до влизане в сила на съдебното решение или до 31.05.2025 г. и срещу наем от 2956 лева без ДДС. Представителят на ищеца поддържа, че ответникът отказал да подпише предложеното споразумение, поради което наемното правоотношение не е продължено, още по-малко при условията от 2021 г. В становището са изложени твърдения, че представеното от ответника споразумение не е идентично с действителното, представено от наемодателя, като ответната страна се домогва да установи наличие на правно основание за държането на обектите след изтичане на срока на договорите с цел да избегне заплащане на дължимата неустойка. Пълномощникът на ищеца сочи, че дружеството-наемодател изрично се е противопоставило на продължаващото ползване на имота, както и че едва след завеждане на исковата претенция ответникът е освободил и предал процесния павилион и площта пред него.

В срока по чл. 131 ГПК И. Г. Б., действащ в качеството на ЕТ „ИВИНА – И. Б.“, предявява срещу „ПАЗАРИ ЮГ“ ЕАД насрещен осъдителен иск за заплащане на сумата в размер на 3680 лева, представляваща даден от ищеца депозит по договор за наем от 07.10.2021 г., подлежащ на възстановяване след прекратяване на облигационното правоотношение, ведно със законната лихва от подаване на насрещната искова молба на 08.04.2025 г. до окончателното погасяване на вземането. Направено е искане сторените от ищеца по насрещния иск разноски да бъдат възложени в тежест на ответната страна.

В насрещната искова молба са изложени твърдения, че при сключване на процесния договор за наем от 07.10.2021 г. с предмет павилион № Г-23 наемателят платил в полза на наемодателя сумата в размер на 3680 лева като депозит, като в съглашението не е уговорен нито начина, нито срока, в който след прекратяване на наемното правоотношение „ПАЗАРИ ЮГ“ ЕАД следва да възстанови на наемателя платения депозит. Представителят на страната поддържа, че съгласно двустранен приемо-предавателен протокол от 01.02.2025 г. наемното 3 правоотношение между страните е прекратено считано от сочената дата, като наемодателят е отказал да възстанови внесения депозит до приключване на съдебния спор. В насрещната искова молба са изложени твърдения, че наемодателят неоснователно не е върнал получения депозит.

В срока по чл. 211, ал. 2 вр. чл. 131 ГПК ответникът по насрещния иск оспорва исковата претенция, а при условията на евентуалност прави възражение за прихващане с претендираното вземане за неустойка. В отговора са изложени твърдения, че даденият по договора за наем депозит в размер на два месечни наема служи за гаранция за добро изпълнение на договора и като обезщетение на наемодателя при прекратяване на договора по вина на наемателя. Представителят на страната поддържа, че депозитът подлежи на връщане единствено в случай, че наемателят е погасил всичките си задължения към наемодателя. В отговора са изложени твърдения, че договорът за наем е прекратен с изтичане на срока на неговото действие, а именно 31.10.2024 г., като в тридневен срок наемателят е следвало да освободи и предаде обекта с приемо-предавателен протокол, което не е сторено. Представителят на ответника по насрещния иск поддържа, че на 13.11.2024 г. наемодателят отправил до наемателя искане за освобождаване на имота, като едноличният търговец не е освободил имота и продължил да ползва същия без правно основание при изрично противопоставяне от страна на „ПАЗАРИ ЮГ“ ЕАД, респ. наемателят не е изправна страна по правоотношението, поради което предявеният иск се явява неоснователен.

Съдът, като съобрази доводите на страните и събраните по делото доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, съгласно чл. 235, ал. 2 ГПК, намира за установено следното от фактическа страна:

Видно от приетия като писмено доказателство договор за наем № КС-3143/07.10.2021 г. срокът на съглашението е от 01.11.2021 г. до 31.10.2024 г., като съгласно чл. 6, ал. 1 наемателят предоставя на наемодателя гаранционен депозит за добро изпълнение на договора в размер на два месечни наема без ДДС. Клаузата на чл. 6, ал. 2 предвижда, че депозитът служи като обезщетение за наемодателя при прекратяване на договора по вина на наемателя, като в този случай остава в полза на наемодателя. Съгласно чл. 6, ал. 3 след прекратяване на договора без вина на наемателя и подписване на приемо-предавателния протокол депозитът се връща на наемателя по номинал, без лихви, в случай че същият е погасил всичките си задължения към наемодателя. Клаузата на чл. 19 от договора предвижда, че във всички случаи на прекратяване наемателят е длъжен в тридневен срок да опразни и предаде обекта. Съгласно чл. 24 за времето, през което наемателят държи обекта след прекратяване на наемния договор, същият дължи на наемодателя неустойка за държане на обекта без правно основание или на отпаднало такова в размер на тройната наемна цена по договора. Клаузата на чл. 27 предвижда, че всякакви допълнения и изменения към договора са валидни само в писмена форма двустранно подписани. Договор за наем № КС- 3283/02.11.2021 г. с предмет допълнителна площ от 4 кв.м. (обект № Г-23а) съдържа идентични клаузи.

4

По делото е приет проект на споразумение с дата 04.11.2024 г., носещ подписа единствено на наемодателя, с което се предлага срокът на процесния договор за наем да се продължи до по-ранната от датите на влизане в сила на съдебния акт по административния спор или 31.05.2025 г. при месечна наемна цена 2956 лева без ДДС. Представеният от ответника екземпляр на споразумение съдържа същата първа страница, като втората страница на документа е идентична на договора за наем от 07.10.2021 г. (чл. 22 – 29). Нито един от екземплярите не носи подпис на наемателя.

Разпечатката съдържа 20 от 63 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/9c884963-d8fc-4286-b65d-98d829bcfcb5