Решение № 4731 от 08.07.2026, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 4731 гр. София, 08.07.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. IV-Г СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и първи октомври през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Петър Ив. Минчев

Членове:

Цветомир М. Минчев

ЙОАНА КР. КАЦАРСКА при участието на секретаря ПОЛИНА В. ВАСИЛЕВА като разгледа докладваното от Петър Ив. Минчев Въззивно гражданско дело № 20251100503061 по описа за 2025 година

Производството е по реда на чл. 258 и сл. от ГПК .

С решение № 20467 от 12.11.2024г., постановено по гр.д. № 5524/2024г. по описа на СРС, 50-ти състав, са отхвърлени предявените от Л. С.

П. и В. Н. С. срещу „Соф Строй Инвестмънт“ ООД осъдителни искове с правно основание чл. 92, ал. 1 от ЗЗД за заплащане на всеки един сумата 4101,76 лева или общо 8203,52 лева – мораторна неустойка по чл. 20 от предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот при условията на чл. 19 от ЗЗД и строителство от 16.08.2019 г. и предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот при условията на чл. 19 от ЗЗД и строителство от 04.09.2019 г. за периода от 01.04.2022 г. до 07.07.2022 г.

С решението „Соф Строй Инвестмънт“ ООД е осъден да заплати на Л.

С. П. и В. Н. С. на основание чл. 195, ал. 1, пр. II от ЗЗД, сумата 15430,00 лева или на всеки един сумата 7715,00 лева, представляваща намаление на платена продажна цена по сключен между страните договор за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в Нотариален акт №143, т. II, рег. №2146, дело №257/07.07.2022 г. на Нотариус с рег. №152 на НК, за недостатък липса на специално техническо съоръжение – хидравлична система в гараж №7; и договор за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в Нотариален акт №144, т. II, рег. №2156, дело №258/07.07.2022 г. на Нотариус с рег. №152 на НК, за недостатък – липса на специално техническо съоръжение – хидравлична система в гараж №Г3.

С решението са отхвърлени предявените от Л. С. П. и В. Н. С. срещу „Соф Строй Инвестмънт“ ООД искове за заплащане на сумата общо 1566,00 1 лева или на всеки един сумата от 783,00 лева, представляваща намаление на платена продажна цена по сключен между страните договор за покупкопродажба на недвижим имот, обективиран в Нотариален акт №143, т. II, рег.

№2146, дело №257/07.07.2022 г. на Нотариус с рег. №152 на НК, за недостатък – неположен шлайфан бетон на пода в гараж №7; и договор за покупкопродажба на недвижим имот, обективиран в Нотариален акт №144, т. II, рег.

№2156, дело №258/07.07.2022 г. на Нотариус с рег. №152 на НК, за недостатък – неположен шлайфан бетон на пода в гараж №Г3.

С решението „Соф Строй Инвестмънт“ ООД е осъден да заплати на Л.

С. П. и В. Н. С. на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК, сумата 2891,34 лева или на всеки един 1445,67 лева – съдебни разноски, а Л. С. П. и В. Н. С. срещу „Соф Строй Инвестмънт“ ООД на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК, сумата 775,36 лева или всеки един по 387,68 лева – съдебни разноски.

Срещу така постановеното решение в частта, с която предявените искове са уважени е постъпила в срок въззивна жалба от ответника „Соф Строй Инвестмънт“ ООД /понастоящем ЕООД/, в която са развити съображения за неправилност на решението в обжалваната част.

Жалбоподателят поддържа, че договорът между страните не предвиждал доставка и монтаж на специално техническо съоръжение – хидравлична система, като в нотариалните актове било записано единствено, че гаражите били с възможност за паркиране на две нива със специално техническо съоръжение, но доставката на самото съоръжение от ответника не била уговорена. Описанието на гаражите в нотариалния акт било съгласно одобрения инвестиционен проект, който предвиждал само възможност за паркиране, като задължението на жалбоподателя-ответник било изпълнено предвид факта, че сградата била снабдена с разрешение за ползване. Счита, че и от размера на продажната цена на гаражите/паркоместата, както и от икономическата обстановка в страната по време на сключването на договорите било видно, че продажната цена на съоръженията не била включена в цената.

Неправилен бил изводът на първоинстанционния съд, че съоръженията били включени в предмета на договора, предвид необходимостта обектите да бъдат предадени в годен за ползване вид, тъй като страните изрично били използвали в договора понятието „възможност“, което следвало да се тълкува като вероятност, начин, а не като договорено задължение за осигуряване на тази възможност. Сочи, че доколкото техническите съоръжения представлявали самостоятелни движими вещи със собствени индивидуализиращи белези и тези вещи не били описани в договорите, то те не могли да бъдат предмет на постигнатите между страните уговорки. Моли съда да отмени решението в обжалваната част и да отхвърли предявените искове. Претендира разноски.

В срока по чл. 263, ал. 1 ГПК ищците Л. С. П. и В. Н. С. са подали отговор на въззивната жалба, в който развиват съображения за нейната неоснователност. Безспорно било между страните, че страните са сключили нотариални актове за продажба на гараж № Г7 и 1/2 от гараж № Г3, като от инвестиционния проект се изяснявало, че гаражите съдържали четири места за паркиране – две на първо и две на второ ниво със специално техническо средство – хидравлична система, каквато безспорно не била монтирана.

Именно наличието на такова оборудване правело възможно паркирането на 2 автомобилите съобразно одобрения архитектурен проект и същото се явявало задължително за изпълнение функциите на гаража. Целта на сключените договори била да се прехвърли вещ, която да се използва според предназначението й, поради което следвало да бъде поставена хидравличната система за паркиране. Оспорват доводите на жалбоподателя относно размера на продажната цена като сочат, че страните били изразили ясно волята си относно нейния размер, а оплакванията на жалбоподателя били спекулативни.

Не се касаело за „възможност“ за париране на две нива, тъй като предмет на сделката били гаражи, за които одобреният инвестиционен проект предвиждал да се паркира на две нива. Молят съда да потвърди решението в обжалваната част. Претендират разноски.

В срока за отговор на въззивната жалба и по реда на чл. 263, ал. 2 ГПК, ищците Л. С. П. и В. Н. С. са подали насрещна въззивна жалба срещу решението в частта, с която предявените от тях искове са отхвърлени.

Въззивниците-ищци развиват съображения за неправилност на извода на първоинстанционния съд относно неоснователността на иска за заплащане на мораторна неустойка. Считат, че ако ответникът бил изпълнил в срок задължението си по чл. 15, ал. 2 от предварителния договор, а именно да депозира до 20.09.2021г. документите за въвеждане на сградата в експлоатация, то сградата следвало да получи разрешение за въвеждането й в експлоатация на 01.02.2022г. Съгласно чл. 10, ал. 1 от предварителния договор, ответникът бил длъжен да прехвърли имотите в срок до два месеца от въвеждане в експоатация на сградата, което при горните условия означавало до 01.04.2022г., а това от своя страна означавало, че имотите били прехвърлени с 90 дни забава на 07.07.2022г. В нотариалните актове между страните бил уговорен срок за снабдяване с разрешение за ползване до 31.10.2022г., който също бил просрочен от ответника със 117 дни. Считат, че неправилно първоинстанционният съд бил тълкувал клаузите на чл. 20 и чл.

10 от предварителния договор, извън останалите уговорки и срокове предвидени в него. Именно забавата при изпълнение на задължението за подаване на документи за снабдяване на сградата с удостоверение за въвеждане в експлоатация била довела в крайна до забава за снабдяване с разрешение за ползване, а това водело и до забава за прехвърляне на обектите и договорните клаузи не могли да се тълкуват изолирано. Относно отбивът от цената поради липса на положен шлайфан бетон следвало да бъде извършен, тъй като установеният недостатък бил съществен и касаел ползването на целия подземен гараж. Неполагането му, както е предвидено в инвестиционния проект, съществено намалявал годността на пода на подземния гараж и затруднявал ежедневното му ползване. Моли съда да отмени решението в обжалваната част и да уважи предявените искове.

В срока по чл. 263, ал. 3 ГПК ответникът „Соф Строй Инвест“ ООД е подал отговор на насрещната въззивна жалба, в който развива съображения за нейната неоснователност. Счита за неправилно тълкуването на неустоечната клауза на чл. 20 от предварителния договор, изложено в насрещната въззивна жалба, тъй като била уговорена неустойка само за забава за прехвърляне на имота в срок и не била предвидена неустойка за друг вид забава. Уговореният срок за прехвърляне на собствеността бил след изплащане на 100% от размера на продажбата цена, но не по-късно от два месеца след представяне от 3 продавача на купувача на удостоверение за въвеждане в експлоатация на сградата. В случая прехвърлянето било извършено на 07.07.2022г., преди наличието на удостоверение за въвеждане в експлоатация. За твърдяната от ищците забава не била уговорена неустойка, но дори да се приемело наличие на някаква забава, следвало да бъде взета предвид епидемичната обстановка свързана с предотвратяване разпространението на COVID-19, която била засегнала изпълнението. По отношение на настилката от шлайфан бетон, такава не била положена, но констатациите на вещото лице при неговия разпит не били еднозначни, последователни и правилни. Не се установявало наличие на задължение на ответника да полага шлайфан бетон, нито неговия вид. Счита извода на първоинстанционния съд в тази насока за правилен. Не се установили недостатъци, които да намаляват цената на вещта, нито такива, които да намаляват годността на паркомястото за предвиденото му употребление. Моли съда да потвърди решението в обжалваната част.

Претендира разноски.

Софийски градски съд, след като обсъди събраните по делото доказателства, становищата на страните, съгласно разпоредбата на чл. 235, ал.

2 ГПК, намира следното от фактическа и правна страна:

Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта - в обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата.

Настоящият съдебен състав приема, че обжалваното решение е валидно и допустимо.

Относно неговата правилност по изложените във въззивната жалба оплаквания следва да бъде изложено следното.

По първоначалната въззивна жалба.

По предявените искове с правно основание чл. 265, ал. 1, т. 3 ГПК в тежест на ищците е да докажат наличието на валидни правоотношения по договори за изработка /СМР/ между страните. по които са заплатили уговорената цена; че задължението на ответника по тези договори включва доставката и монтажа на хидравличните системи в двата гаража, както и изпълнението на подовата настилка от шлайфан бетон; наличието на сочените в исковата молба недостатъци и размера на претендираното намаление. В тежест на ответника е да докаже изпълнение на задълженията си за изработка в съответствие с договора и приложимата проектна документация.

От приетите два броя предварителни договори за покупко-продажба на недвижим имот при условията на чл. 19 от ЗЗД и строителство от 16.08.2019г. и от 04.09.2019г. се установява, че между страните са налице валидни правоотношения, по силата на които въззивникът-ответник се е задължил спрямо въззивниците-ищци да построи със свои материали и средства, а последните са се задължили да закупят следните обекти, разположени в жилищна сграда с подземни гаражи, която ще се изгражда в ПИ с идентификатор *** по КККР на гр. София и ПИ с идентификатор *** по КККР на гр. София, с адрес: гр. София, ж.к. „Малинова долина“, а именно: апартамент № 26, на кота +5,72 с обша площ по таблица за площообразуване 114,25 кв.м., от които застроена площ по архитектурен проект от 93,40 кв.м., състоящ се от кухня-дневна, две спални, WC с баня, WC 4 с баня, дрешник две тераси и антре при граници по одобрен архитектурен проект: северозапад – апартамент № 25 и коридор, югозапад – апартамент № 27 и североизток – външен зид, и заедно с припадащите му се съгласно таблица за площообразуване 2,57% идеални части от общите части на сградата ,равняващи се на 20,86 кв.м. и заедно с прилежащото му мазе № 20, разположено в сутерена на сградата; паркомясто № 11, разположено на първо ниво с площ 13,5 кв.м., ведно с припадащите се 0,14% в размер на 7,19 кв.м. идеални части от общите части на сградата и ведно с припадащите се 1,64% в размер на 1,64 кв.м. идеални части от площта на поземлените имоти, при граници на гаража: на същото ниво ПМ9; долу няма и горе ПМ 12; както и паркомясто № 12, разположено на второ ниво с площ от 13,5 кв.м., ведно с припадащите се 0,14% в размер на 7,19 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата и ведно с припадащите се 0,14% в размер на 1,64 кв.н. идеални части от площта на поземлените имоти, при граници в гаража: на същото ниво ПМ10, долу ПМ11, които паркоместа са разположени в гараж 3 от подземния /сутеренния/ етаж – етаж -1 със застроена площ 27 кв.м., включващ паркоместа №№ 9, 10, 11,12 на две нива със съответно на първо ниво – паркоместа №№ 9 и 11 и на второ ниво – паркоместа №№ 10 с 12.