Решение № 153 от 20.03.2025, Окръжен съд - Благоевград

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 153 гр. Благоевград, 20.03.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – БЛАГОЕВГРАД, ДЕВЕТИ СЪСТАВ, в публично заседание на тридесети септември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Николай Грънчаров при участието на секретаря Герасим Ангушев като разгледа докладваното от Николай Грънчаров Гражданско дело № 20231200100936 по описа за 2023 година и за да се произнесе, съобрази следното:

Производството по делото е образувано въз основа на предявен иск от Й. Б. П., ЕГН **********, с адрес ***, чрез пълномощника адв. П. З., със служебен адрес ***, срещу В. Д.

С., ЕГН **********, с адрес ***.

Твърди се с исковата молба, че на 26.03.2018г. между В. Д. С., в качеството на продавач, и Й.

Б. П., в качеството на купувач, е сключен Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот и на право на строеж, с който продавачът продава на купувача свой собствен недвижим имот, находящ се в с. Р., общ. Благоевград, а именно: УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ № * /седем/, с пл. № *** /четиристотин седемдесет и едно/ в кв. * /тринадесет/ по плана на с. Р., община Благоевград, с площ от 345 кв.м. /триста четиридесет и пет квадратни метра/, при съседи: север- имот пл. № 115 на С. К. В., изток- имот пл. № 116 на Д. и Б. С., юг- път, запад- път, както и ПРАВОТО НА СТРОЕЖ върху този имот за изграждане на жилищна сграда, съгласно одобрените архитектурни проекти, при условията на ниско свободно жилищно застрояване, със застроена площ на обекта- 88,66 кв.м. и РЗП на обекта276,23 кв.м., съгласно Разрешение за строеж № 407/22.12.2009г., издадено от гл. архитект на Община Благоевград.

Сочи се с исковата молба, че съгласно чл. 2, б.„а“ от сключения между страните предварителен договор купувачът се задължава да заплати на продавача капаро/задатък/, в размер на 25 000,00лв., платими по банков път, като с чл. 3 от Договора страните са се договорили, че окончателният договор следва да бъде подписан в срок до 20.09.2018г.

Твърди се с исковата молба, че ищецът, в качеството си на купувач, е изпълнил своето 1 задължение за заплащане на дължимия задатък /капаро/ и въпреки многократните опити от негова страна за сключване на окончателен договор, така и не се е стигнало до сключването му, тъй като ответникът е създавал пречки и е осуетявал водените преговори.

Сочи се още с ИМ, че след направена справка в Имотен регистър ищецът Й. П. установил, че на 29.01.2020г. ответникът В. С. е сключил с „ВЕЛТ ИНВЕСТ“ ЕООД, ЕИК 205696229, Договор за покупко-продажба на недвижим имот, с който е прехвърлили правото на собственост върху процесния недвижим имот, а именно: 345/445 ид.ч. от УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ *, отреден за имот с планоснимачен № *** в квартал 13, съгласно Кадастрален и застроително-регулационен план на с. Р., общ. Благоевград, одобрен със Заповед № 575/02.07.1982г., частично изменен за регулация, одобрен със Заповед № 325/08.07.1997г., частично изменен застроително-регулационен план, одобрен със Заповед № 45/05.02.1997г., Допълнен кадастрален план, одобрен със Заповед №137/07.03.1997г., допълнен кадастрален план, одобрен със Заповед №1146/22.01.2001г., с площ на УПИ по скица 445 кв.м., при граници (съседи) на УПИ по скица: УПИ I- пл. № 115; УПИ VI- пл. № 16 и от две страни улици, ВЕДНО с построената в същия имот съгласно Разрешение за строеж № 407/22.12.2009г., издадено от гл. архитект на Община Благоевград, Двуетажна жилищна сграда, изградена до фаза „груб строеж“- 63%, със застроена площ 88,66 кв.м., с разгъната застроена площ 276,23 кв.м., обективиран в Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № ***г. на нотариус И. К., с peг. № 241 в НК на РБ, вписан в СлВп към Районен съд- Благоевград с вх. peг. № *** г.

Поддържа се от ищцовата страна, че изпълнението на сключения Предварителен договор, изразяващо се в сключването на окончателен такъв, е станало невъзможно. С оглед това, на 16.08.2023г. Й. П. е изпратил на В. С., чрез куриерска фирма „Спиди“, Уведомление за разваляне на сключения предварителен договор и покана за доброволно уреждане на отношенията между страните, изразяваща се във връщане на преведеното капаро, в двоен размер, на основание чл. 93 ал. 2 изр. 2 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД), във връзка с чл. 10 от сключения Предварителен договор.

Изложени са с исковата молба правни доводи, че в практиката си ВКС на РБ приема, че задатъкът е самостоятелна форма на договорна отговорност. Той представлява вещ или парична сума, която се дава като доказателство за сключване на договора и като обезпечение на кредитора. Съгласно разпоредбата на чл. 93 ал. 2 изр. 2 от ЗЗД, ако задължението не е изпълнено от страната, която е получила задатъка, другата страна при отказ от договора може да иска задатъка в двоен размер.

Посочва се в исковата молба, че чл.10 от процесния Предварителен договор за покупкопродажба на недвижим имот от 26.03.2018г. предвижда, че при несключване на окончателен договор в уговорените срок и условия, по вина на продавача, последният дължи на купувача връщане на полученото капаро в двоен размер.

От посоченото според ищцовата страна следва, че за да бъде уважен иск по чл. 93 ал. 2 ЗЗД, е необходимо да се установи наличието на следните предпоставки: 1) валидно сключен договор, чието изпълнение е обезпечено с даване на задатък; 2) неизпълнение от страната, 2 която е получила задатъка; 3) отказ (разваляне) от договора на другата страна– тази, която е дала задатъка, като последната трябва да е изправна– да е изпълнила задълженията си по договора или да е готова да престира; 4) спазване на особените изисквания, ако такива са предвидени в договора /Решение № 50289 от 22.12.2022г. по гр.д. № 1054/2022г. на ВКС, IVто г. о. На ГК и Решение № 60312 от 12.08.2022 г. по гр.д. № 512/2021 г. на ВКС, IV-то на ГК/.

Исковата претенция е основана на правни съображения, че в настоящия случай са налице всички посочени по-горе предпоставки, доколкото между страните е сключен валиден Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот на 26.03.2018г., купувачът по договора е заплатил на продавача задатък, в размер на 25 000,00лв. /двадесет и пет хиляди лева/ по банков път; налице е неизпълнение на договора от страната, която е получила задатъка– В. Д. С.. Купувачът с писмено Уведомление от 16.08.2023г., получено от В. С. на 18.08.2023г., едностранно е развалил сключения договор.

Претендира се от ищеца Й. Б. П., сума в размер на 50 000,00лв./петдесет хиляди лева/, представляваща задатък в двоен размер, дължима по Предварителен договор за покупкопродажба на недвижим имот от 26.03.2018г., за неизпълнение на задължение за сключване на окончателен договор за покупко-продажба на процесния недвижим имот от продавача В.

Д. С..

При условията на евентуалност, предявен е пред ОС Благоевград иск по чл. 55 ал. 1 пр. 3 от ЗЗД.

Поддържа се от ищцовата страна, че в случай, че съдът не възприеме доводите, изложени в Исковата молба относно това, че ответникът следва да заплати на ищеца сума, в размер на 25 000,00лв., представляваща задатък в двоен размер, дължим по Предварителен договор за покупко- продажба на недвижим имот, то иска се да съобрази следното:

Съгласно чл. 55, ал. 1 от ЗЗД, който е получил нещо без основание или с оглед на неосъществено или отпаднало основание, е длъжен да го върне. Предложение 3 от посочената разпоредба се прилага при унищожаване на договорите поради пороци на волята, при разваляне на договорите поради неизпълнение, при настъпване на прекратително условие, когато сделката е сключена при такова условие, и в други подобни случаи /Решение № 239 от 16.07.2013г. по гр.д. № 1050/2012г. на ВКС/. Трайната съдебна практика приема, че при разваляне на договор, ако по него има размяна на престации, всеки дължи връщане на полученото, на осн. чл. 55, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД /Решение № 327 от 25.02.2015г. по гр.д. № 1205/2014г. на ВКС/.

Изложени са доводи от ищцовата страна, че в настоящия случай, след сключване на процесния предварителен договор, ищецът при изпълнението на задължението си за внасяне на задатък е направил вноски по банков път, в общ размер на 25 000,00 лв., както следва:

1. На 05.04.2018г.– 5 000,00 лв. /пет хиляда лева/, видно от вносна бележка № 022DCPQ180950013/05.04.2018 г.;

2. На 13.04.2018г.– 5 000,00 лв. /пет хиляди лева/, видно от вносна бележка Вносна бележка 3

№ 022DCPQ181030016/13.04.2018г.;

3. На 24.01.2019г.– 5 000,00 лв. /пет хиляди лева/, съгласно вносна бележка № 022DCPQ190240009/24.01.2019г.;

4. На 05.03.2019г.– 5 000,00 лв. /пет хиляди лева/, за което е изготвена Вносна бележка № 022DCPQ190640023/05.03.2019г. и

5. На 19.03.2019г.– 5 000,00 лв. /пет хиляди лева/, видно от вносна бележка № 022DCPQ190780001/19.03.2019г.

Поддържа се, че с Уведомление от 16.08.2023г., връчено на ответника на 18.08.2023г., ищецът е отправил едностранно волеизявление, с което е развалил предварителния договор за покупко-продажба на имота, поради което на ищеца следва да бъде възстановена сумата, в размер на 25 000,00 лв., като платена на отпаднало основание.

Излагат се правни съображения от ищцовата страна, че предмет на иска е вземане на ищеца за платена, по развален предварителен договор, част от продажна цена, тоест касае се за вземане за неоснователно обогатяване по чл. 55 ал. 1 пр. 3 от ЗЗД, дължимо на отпаднало основание, което се погасява с изтичане на общата 5-годишна давност, която започва да тече от момента на отпадане на основанието, въз основа на което е извършено плащането, т.е. от момента на разваляне на процесния предварителен договор– с връчването на 18.08.2023г. на уведомлението за развалянето на предварителния договор /така и Определение № 221 от 23.03.2022г. по гр.д. №3081/2021г. на ВКС, III-то г. о./.

Иска се от съда да постанови решение, с което на основание чл. 93 ал. 2 изр. 2 от ЗЗД, да осъди ответника В. Д. С., ЕГН **********, с постоянен адрес ***, да заплати на ищеца Й. Б.

П., ЕГН **********, с постоянен адрес ***, сума, в размер на 50 000,00 лв., представляваща задатък в двоен размер, дължим по Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 26.03.2018г., за неизпълнение на задължение за сключване на окончателен договор за покупко-продажба на процесния недвижим имот, ведно със законната лихва върху тази сума, считано от датата на депозиране на исковата молба, до окончателно й изплащане.

При условията на евентуалност се иска на основание чл. 55 ал. 1 пр. 3 от ЗЗД, съдът да осъди В. Д. С., ЕГН **********, с постоянен адрес ***, да заплати на ищеца Й. Б. П., ЕГН **********, с постоянен адрес ***, сума в размер на 25 000,00лв /двадесет и пет хиляди лева/, представляваща платени, общо 5/пет/вноски, на отпаднало основание по развален Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 26.03.2018г., ведно със законната лихва върху тази сума, считано от датата на депозиране на исковата молба, до окончателно й изплащане.

Претендират се и направените по делото, съдебни и деловодни, разноски пред настоящата съдебна инстанция.

В срока по чл. 131, ал. 1 от ГПК, по делото е постъпил писмен отговор от ответника В. Д. С., чрез пълномощника му адв. Р. Г., с който предявените при условията на евентуалност искове с правно основание чл. 92, ал. 2, изр. 2 от ЗЗД и чл. 55, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД, се оспорват като 4 неоснователни.

Не се оспорва от с писмения отговор от ответната страна, че на 26.03.2018г. между ищеца Й.

Б. П., като купувач и В. Д. С., като продавач е сключен Предварителен договор по чл. 19 от ЗЗД за покупко-продажба на собствения на ответника недвижим имот, находящ се в с. Р., община Благоевград, представляващ УПИ № *, с пл. ***, в кв. *, с площ от 345 кв.м, при съседи: север – имот с пл. № 115 на С. К. В., изток – имот с пл. № 116 на Д. и Б. С., юг – път, запад – път, както и ПРАВОТО НА СТРОЕЖ върху този имот за изграждане на ЖИЛИЩНА СГРАДА, съгласно одобрените архитектурни проекти, при условията на ниско свободно жилищно застрояване със застроена площ на обекта– 88,66кв.м и РЗП на обекта– 276,23 кв.м, съгласно Разрешение за строеж № 407/22.12.2009г., издадено от Гл. архитект на Община Благоевград.

Сочи се с писмения отговор, че в чл. 2 от предварителния договор, страните се договорили, че продажната цена на имота е 85 000 лева, като на 26.03.2018г.– в деня на подписване на Договора, купувачът е следвало да плати капаро/задатък/в размер на 25 000 лева, а останалите 60 000 лева, купувачът трябвало да изплати за 6 месеца– по 10 000 лева, платими по банковата сметка на продавача, разкрита в ПИБ, до 10-то число на съответния месец, считано от м. април 2018г. до м. септември 2018г., след което съгласно чл. 3 от Договора продавачът следвало да прехвърли правото на собственост на имота на купувача с Нотариален акт, като страните се споразумели, че сделката ще бъде изповядана най-късно до 20.09.2018г. в 10.00ч. в кантората на Нотариус № 241 – И. К..