Решение № 1940 от 05.08.2026, Районен съд - Бургас

РЕШЕНИЕ

№ 1940 гр. Бургас, 05.08.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – БУРГАС, II ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на четиринадесети май през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: КРИСТИЯН АНТ. ПОПОВ при участието на секретаря РОСИЦА Н. БУД.А като разгледа докладваното от КРИСТИЯН АНТ. ПОПОВ Гражданско дело № 20252120105920 по описа за 2025 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е образувано по искова молба от „БУЛВЕСТ“ ЕООД, ЕИК 147030065, със седалище и адрес на управление: гр. Б. ***, представлявано от адв. Т. Ш., съдебен адрес: гр. Б., ***, срещу етажните собственици на сграда А, представлявана от управителя Д. Л, сграда В, представлявана от управителя „БИНГАМС ЮРПИЪН ДИВЕЛОПМЪНТС“ ЕООД, ЕИК 147146536, сграда С, представлявана от управителя У. П. М., сграда D, представлявана от управителя У. П. М., сграда E, представлявана от Х. К. и сграда F, представлявана от управителя В. П., всички в комплекс „***“ в гр. С., ***, с искане да бъдат отменени като незаконосъобразни всички решения на съвместно общо събрание на горепосочените отделни етажни собствености, находящи се в имот с идентификатор ***** по кадастралната карта и кадастралните регистри на град С. , комплекс „***“ в гр. С., проведено на **.**.**** г.

В исковата молба са изложени твърдени, че ищецът е собственик на два самостоятелни обекта - самостоятелен обект с идентификатор *********.1, представляващ апартамент **** и апартамент с идентификатор *****.6.2, представляващ апартамент ***** и двата находящи се в к-с „***“ в гр. С..

На **.**.**** г. на основание чл. 18 ЗУЕС се провело съвместно общо събрание на етажните собствености на собствениците на сградите в комплекса, като се взели следните решения: 1. Избор на председател на съвместното общо събрание; 2. Избор на протоколчик на съвместното общо събрание; 3. Избор на език на събранието; 4. Определяне на финансовата година и приемане на бюджет на разходите за поддръжка на общите части на 1 етажните собственост в комплекса, предназначени за общо ползване - градина и басейн; 5. Определяне реда за разпределяне на разходите; 6. Определяне на срокове и начини на плащане на разходите за поддръжка на общите части на етажните собствености; 7. Разни.

Посочено е, че комплексът се състои от шест напълно самостоятелни една от друга къщи, всяка с по четири самостоятелни обекта. Управлението на комплекса, изразяващо се в озеленяване и поддръжка на басейна, се е осъществявало чрез решения взимани на съвместни общи събрания, като така тази дейност се разграничава от дейността по събиране на вноски във Фонд „Ремонт и обновяване“. Ищецът твърди, че е инвеститор по отношение на *** с кадастрален номер *****, както и че е първоначален собственик на терена, върху който са изградени всички къщи както и басейна. Твърди, че е предоставил безплатно ползването на басейна, но етажните собственици е следвало да събират средства за неговата поддръжка, като това е било възложено на У. П. М..

Посочва, че протоколите от проведеното процесно общо събрание не са получени лично, поради което ищецът, чрез представителя си – М., е оспорил на основание чл. 16, ал. 9 ЗУЕС съдържанието на протокола и достоверността на отразените в него решения.

Твърди се, че е опорочена процедурата по свикване на общото събрание – липсва надлежно залепена покана на видно място във входа на сградата, респ. няма данни как живеещите извън страната етажни собственици са уведомени за свиканото общо събрание; въпросите, предмет на общото събрание не са били посочени, тъй като ищецът като инвеститор е собственик на плувния басейн и не могат да бъдат взети решения относно басейна без негово знание и съгласие. Отделно от това твърди, че етажните собственици на сградите били ненадлежно представлявани, тъй като не са били вземани решения от общо събрание на етажните собственици на всяка една отделна сграда кой да бъде техния представител на процесното съвместно общо събрание, а още повече, че етажните собственици на сгради C и D изобщо не са били представлявани, съответно и броя на представителите бил неравен.

Посочва и пороци при провеждането на събранието – непълнота в изискуемите реквизити и непосочване на начина на гласуване в протокола.

Подробно посочва и нарушения на различни материалноправни разпоредби.

Посочва, че на Сдружение „***“ не може да му бъде възложено управлението – първо, защото то не е професионален управител – търговец, вписан в ТРРЮЛНЦ и второ, защото възлагане на управлението е от компетентността на общото събрание на етажните собственици на всяка една от сградите, а не на процесното съвместно общо събрание. Отделно от това съвместното общо събрание няма компетентност и да приема правила за вътрешния ред, касаещ отделните сгради. Моли за присъждане на сторените съдебно-деловодни разноски.

Ищецът предявява и установителен иск за нищожност на всички решения на общото събрание на ЕС проведено на **.**.****г. поради липса на компетентност. Твърди се, че басейнът не е обща част а изключителна собственост на инвеститора. Сочи се, че съвместното общо събрание няма 2 право да приема решение извън обхвата на чл. 18, ал. 1 ЗУЕС. Етажните собственици на сградите С и Д не са били представлявани на събранието, както и че отделните сгради не са имали равен брой представители. Също така не били проведени отделни обши събрания за излъчване на представители за съвместното събрание.

В срокa по чл. 131 ГПК, по делото е постъпил писмен отговор от ответниците - етажните собствениците на сграда А, сграда B, Е, Ф. Считат предявения иск за неоснователен, като излага подробни съображения за това.

Не оспорва, че на **.**.**** г. е проведено процесното общо събрание, с посочения в исковата молба дневен ред. Твърди, че общото събрание е свикано и проведено надлежно, като възразява срещу изложеното от ищеца.

За събранието етажните собственици са уведомени чрез изпратен на ****** г. имейл от Д. Л. Съставен е и протокол, обективиращ залепването на поканата на няколко общодопстъпни места- включително и на входната врата на ап.

***** – собственост на ищеца. Твърди, че представителите на процесното общо събрание са били излъчени от проведени преди това общи събрания в съответните сгради в режим на етажна собственост. Действително е липсвало представители на сгради C и D, но това е поради отказ на етажните собственици да излъчат представители, което е обективирано в нарочни декларации. Отделно от това г-н М. е заявил желанието си да преустанови дейността си като „делегат“ за сгради C и D, за което съответните етажни собственици са уведомени. Твърди, че е налице кворум и решенията са взети с необходимото мнозинство и в съответствие със закона. Отделно от това протоколът е надлежно воден и в него не са записани изразените възражения, поради липсата на такива. Възразява срещу ищцовото твърдение, че басейнът е негова собственост като обосновава становището, че той е принадлежност към етажните собствености. Възразява и твърдението за неизпращане на копие от протокола – същото е изпратено на ***** г. по имейл на всички собственици. Отбелязва и че е съставен протокол за поставяне на съобщение за изготвен протокол, а самото съобщение е залепено на всички врати на апартаменти, както и в близост до портала на комплекса. Моли за присъждането на сторените разноски. Отправя доказателствени искания.

Представя писмени доказателствени средства. Ответниците, оспорват установителни иск, като твърдят, че срокът за предявяване на иска не е спазен, както и че ищецът не притежава собственост в процесните сгради. Оспорват се твърденията и доводите на ищеца, като неоснователни. Твърди се, че са излъчени представители с отделни решения.

Предявени са установителни искове за нищожност по чл. 124 ГПК и евентуално съединени искове с правна квалификация чл. 40, ал. 1 ЗУЕС.

В съдебно заседание ищцата, поддържа исковете.

Ответниците, чрез управителите на етажните собствености оспорват исковете.

След съвкупна преценка на доказателствата по делото и съобразявайки становището на страните и закона, съдът приема за установено следното от фактическа и правна страна:

3

Страните не спорят, а и се установява от приложените документи, че ищецът е собственик на самостоятелен обект в сградата с кадастрален № ********* и поземления имот в който са разположени посочените в исковата молба отделни сгради. .

Представен е протокол от проведено съвместно общо събрание на **.**.****г. съгласно чл. 18 ЗУЕС, на койот се явяват представители на собствениците на самостоятелни обекти в отделните сгради разположени в пи с кадастрален № *****. Записано е, че са представлявани 66.66 % от общите части на комплекса. Взети са следните решения от дневен ред: Избор на председател на съвместното общо събрание.

Избор на протоколчик на съвместното общо събрание. Избор на език на събранието. Определяне на финансовата година и приемане на бюджет на разходите за поддръжка на общите части на етажните собственост в комплекса, предназначени за общо ползване - градина и басейн. Определяне реда за разпределяне на разходите.

Определяне на срокове и начини на плащане на разходите за поддръжка на общите части на етажните собственост. Взето е решение да се изготви правилник за вътрешния ред.

В настоящия казус, за да се приложи правилно материалния закон е необходимо да съобрази тълкуването му възприето от върховната съдебна инстанция. В Определение № 89 от 22.05.2017 г. на ВКС по ч. гр. д. № 1464/2017 г., I г. о. се приема следното: ЗУЕС и съдебната практика, допускат разграничаване на иска за отмяна на решението на ОС на етажните собственици от иска за прогласяване на нищожността на взетото решение.

Решението на ОС е незаконосъобразно, тогава, когато ОС е свикано и/ или решенията са взети в нарушение на реда по ЗУЕС, и/ или ОС е упражнило своите правомощия в отклонение на изискванията от чл. 11 и чл. 33 ЗУЕС.

Решението на ОС е нищожно, тогава, когато: 1) редът на ЗУЕС е изключен, защото етажна собственост не съществува или дори да съществува, е налице отклонението от чл. 2 или изключението от чл. 3 ЗУЕС; 2) ОС на етажните собственици е упражнило правомощие, каквото от чл. 11 и чл. 33 ЗУЕС не произтича или 3) липсва (не е взето) решение на ОС, въпреки че така е отразено в протокола по чл. 16, ал. 7 ЗУЕС. Искът за отмяна на незаконосъобразното решение на ОС на етажните собственици е конститутивен. Неговата правна квалификация е в чл. 40 ЗУЕС. Законът предвижда, че потестативното право се упражнява пред съд, а искът следва да е съобразен с изискванията за специална процесуална легитимация на ищеца (ал. 1), преклузивен срок за упражняване на потестативното право пред съд (ал. 2) и ограничението във възможността за касационно обжалване на решението на въззивния съд (чл. 280, ал. 2, т. 2 ГПК). Искът за прогласяване на нищожността на решението на ОС на етажните собственици е установителен. Неговата правна квалификация е в чл. 26, ал. 1, пр. 1 ЗЗД или в чл. 26, ал. 2, пр. 2 ЗЗД. За този извод е достатъчно да се изтъкне, че решението на ОС е с характеристика на многостранна правна сделка, а обстоятелството, че специалният закон урежда иск за отмяна на незаконните решения (тези, които не са съобразени с изискванията на ЗУЕС), но конститутивният иск от чл. 40 ЗУЕС не включва, а не може и да изключи съдебната защита срещу 4 онези решения на ОС на етажните собственици, които (изначално) не са породили действие, - онези, за които правният режим на ЗУЕС не се прилага или макар да се прилага, ОС на етажните собственици е надхвърлило своята компетентност, или решение в действителност няма, въпреки че протокола по чл. 16, ал. 7 ЗУЕС невярно го отразява. Пред този установителен иск ограничението в процесуалната легитимация задава правния интерес, а не предвиденото в чл. 40, ал. 1 ЗУЕС. За този иск преклузивният срок от чл. 40, ал. 2 ЗУЕС не се отнася.

В Решение № 50024 от 27.03.2023 г. на ВКС по гр. д. № 978/2022 г., II г. о. се приема, че извън срокът по чл. 40 ЗУЕС нищожност на решение на общо събрание на етажна собственост (чрез иск при наличие на правен интерес или преюдициално по друг спор) може да се установява, само ако са наведени твърдения, че формално е създадена привидност за взето решение. Такива биха били случаите, в които е взето решение на общо събрание по реда на ЗУЕС, независимо, че той е неприложим, тъй като е налице изключението по чл. 2 или чл. 3 ЗУЕС или е регистрирано и не е прекратено сдружение на етажните собственици, в което участват всички етажни собственици, ако общото събрание е упражнило правомощие, което не произтича от чл. 11 и чл.