Решение № 12536 от 25.06.2024, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 12536 гр. София, 25.06.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 51 СЪСТАВ, в публично заседА.е на двадесет и пети март през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: ИВЕТА В. ИВАНОВА при участието на секретаря Д. АЛ. МАНОЛОВА като разгледа докладваното от ИВЕТА В. ИВАНОВА Гражда***о дело № 20231110135924 по описа за 2023 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Предявени са от [фирма] срещу Н. А. Р. кумулативно обективно съединени осъдителни искове по чл. 232, ал. 2 и по чл. 86, ал. 1 ЗЗД за заплащане на следните суми: сумата от 3 295,08 лева, представляваща стойност на незаплатени наемни вноски за периода от м. януари 2021 г. до м. септември 2021 г. по договор за наем № 19-****-1/8 от 25.09.2019 г., сумата от 768,86 лева, представляваща договорна лихва за забава за периода от 26.12.2020 г. до 27.06.2023 г., начислена върху главницата за неплатена наемна цена, сумата от 70,74 лева, представляваща стойност на потребена електроенергия за периода от м. ноември 2020 г. до м. юни 2021 г., сумата от 16,88 лева, представляваща договорна лихва за забава за периода от 26.12.2020 г. до 27.06.2023 г., начислена върху главницата за незаплатена електроенергия, сумата от 1 213,11 лева, представляваща стойност на потребена топлоенергия за периода от м. ноември 2020 г. до м. юни 2021 г., сумата от 297,56 лева, представляваща договорна лихва за забава за периода от 26.12.2020 г. до 27.06.2023 г., начислена върху главницата за незаплатена топлинна енергия, сумата от 231,42 лева, представляваща стойност на потребена вода за периода от м. ноември 2020 г. до м. юни 2021 г., сумата от 54,91 лева, представляваща договорна лихва за забава за периода от 26.12.2020 г. до 27.06.2023 г., начислена върху главницата за незаплатена вода, сумата от 30 лева, представляваща стойност на месечни такси за асансьор за периода от м. ноември 2020 г. до м. август 2021 г., сумата от 6,88 лева, представляваща договорна лихва за забава за периода от 26.12.2020 г. до 27.06.2023 г., начислена върху незаплатените такси за асансьор, сумата от 27,63 лева, представляваща стойност на такса смет за 2021 г., сумата от 5,88 лева, представляваща договорна лихва за забава за периода от 26.04.2021 г. до 27.06.2023 г., начислена върху незаплатената такса смет, ведно със законната лихва върху главницата в общ размер от 4 867,98 лева, считано от датата на подаване на исковата молба – 28.06.2023 г. до окончателното й изплащане.

Ищцовото дружество твърди, че на 25.09.2019 г. между [фирма], в качеството му на наемодател и ответника Н. Р., в качеството му на наемател, е сключен договор за наем № 191 ****-1/8, по силата на който ищецът предоставил на ответната страна за временно и възмездно ползване следния свой собствен недвижим имот – апартамент 82, находящ се на адрес: [адрес], с площ от 68,98 кв. м. Посочва, че срещу това, наемателят поел задължение да му заплаща месечна наемна цена в размер от 360 лева без ДДС, като всяка година същата се увеличава с годишен инфлационен индекс, определен от НОИ. Поддържа се, че наред с месечния наем и съгласно клаузите на договора Р. дължи заплащане и на всички консумативни разноски, свързА. с ползването на наетия имот, включително и такса смет.

Съгласно чл. 8 от договора за наем, наемната цена следвало да бъде заплащана от наемателя авансово, в срок до 25-то число на предходния месец, а консумативните разноски в срок до 25-то число на всеки месец за непосредствено предхождащите го отчетни периоди. Таксата за битови отпадъци следвало да бъде заплатена на наемодателя годишно чрез четири равни тримесечни вноски съгласно чл. 8.2 от договора, а таксата за асансьор ежемесечно – до 25-то число на месеца. Договорът е сключен за срок от две години – до 01.10.2021 г. Ищецът поддържа, че е изправна страна по договорното правоотношение. Излага, че ответникът, в качеството си наемател, преустановил плащА.ята по договора за наем, като незаплатил наемната цена, считано от м. януари 2021 г., консумативите, считано от м. ноември 2020 г., такса смет за 2021 г. и такса асансьор, считано от м. ноември 2020 г., въпреки настъпилите падежи на вземА.ята. Посочва се, че дължимата и незаплатена главница по договора за наем възлиза на сумата от 4 867,98 лева, включваща следните вземА.я: 3 295,08 лева, представляваща стойност на незаплатени наемни вноски за периода от м. януари 2021 г. до м. септември 2021 г., сумата от 70,74 лева, представляваща стойност на потребена електроенергия за периода от м. ноември 2020 г. до м. юни 2021 г., сумата от 1 213,11 лева, представляваща стойност на потребена топлоенергия за периода от м. ноември 2020 г. до м. юни 2021 г., сумата от 231,42 лева, представляваща стойност на потребена вода за периода от м. ноември 2020 г. до м. юни 2021 г., сумата от 30 лева, представляваща стойност на месечни такси за асансьор за периода от м. ноември 2020 г. до м. август 2021 г. и сумата от 27,63 лева, представляваща стойност на такса смет за 2021 г. Излага се, че консумативните разноски били заплатени на съответните доставчици от ищцовото дружество. Същото посочва, че поради допуснатата забава ответникът му дължи и договорна лихва в общ размер от 1 150,97 лева, начислена върху всяка от главниците за периода от 26.12.2020 г. до 27.06.2023 г., съответно от 26.04.2021 г. – по отношение на лихвата върху главницата за такса смет за 2021 г. Намира за дължима и претендира и законната лихва върху главницата, считано от датата на подаване на исковата молба – 28.06.2023 г. до окончателното изплащане на вземането, както и сторените по делото разноски.

В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК е депозиран писмен отговор от ответника Н. А. Р., чрез пълномощника му адв. А. Т., с който исковите претенции са оспорени като неоснователни.

Не оспорва, че между него и [фирма] е сключен договор за временно и възмездно ползване на имот, собственост на наемодателя и представляващ апартамент 82, находящ се на адрес:

[адрес], както и, че по силата на този договор ответникът, като наемател, е поел задължение за заплащане на твърдените от ищеца вземА.я. Не оспорва, че считано от м. януари 2021 г. Р. е преустановил плащането на наемната цена и на консумативи, но посочва, че причината за това е прекратеното наемно правоотношение между стрА.те, считано от края на месец декември 2020 г. В тази връзка посочва, че съгласно клаузата на чл. 13, ал. 3 от договора за наем същият може да бъде прекратен и преди уговорения срок на действието му - в случая на 01.10.2021 г. с едномесечно предизвестие до другата страна. Ответникът излага, че е отправил такова предизвестие до дружеството – наемодател в началото на месец декември 2020 г. в устна форма и в присъствието на свидетели, като е освободил наетото жилище в края на месеца, поради което договорът следва да се счита за прекратен в края на този месец.

Ето защо, за процесния период Р. няма качеството на наемател и не дължи претендирА.те от ищеца вземА.я. Наред с това, същият при сключване на договора за наем и на основА.е чл.

6, т. 3 е внесъл в полза на наемодателя депозит в размер на два месечни наема. За периода 2 до м. януари 2021 г. като наемател е изпълнявал задълженията си. С тези доводи ответникът отправя искане за отхвърляне на исковете и за присъждане на сторените по делото разноски.

В депозирана по делото уточнителна молба от 24.01.2024 г., във връзка с дадени от съда указА.я по реда на чл. 145, ал. 2 ГПК, ответникът Н. Р. посочва, че заплатената от него сума по процесния договор под формата на депозит следва да бъде отнесена за погасяване на консумативите за месеците ноември и декември 2020 г., а останалата част от сумата да бъде възстановена на ответника. Оспорва се дължимостта на всички останали претендирА. вземА.я поради прекратяване на договора за наем в края на месец декември 2019 г.

Съдът, като съобрази доводите на стрА.те и събрА.те по делото доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, съгласно правилата на чл. 235, ал. 2 ГПК, намира за установено от фактическа и правна страна следното:

По исковете с правно основА.е чл. 232, ал. 2 ЗЗД:

Съгласно посочената разпоредба наемателят е длъжен да заплаща наемната цена и разходите, свързА. с ползването на вещта.

Посочената разпоредба регламентира едно от основните задължения на наемателя, като една от стрА.те по наемното правоотношение.

Последната следва да се тълкува във взаимна връзка и обусловеност с разпоредбите на чл. 228 и чл. 232 ЗЗД, определящи съдържА.ето и същността на договора за наем и основните задължения на стрА.те по него.

Съгласно последните с договора за наем наемодателят се задължава да предостави на наемателя една вещ за временно ползване, а наемателят – да му плати определена цена, да си служи с вещта за определеното в договора ползване, а при липса на такова – съгласно предназначението й, да плаща наемната цена и разходите, свързА. с ползването на вещта и при прекратяване на договора да върне последната на наемодателя.

Така очертА.те основни права и задължения на двете стрА. определя същността на договора за наем като консенсуална и неформална двустранна правна сделка, при която наемното правоотношение между стрА.те възниква при наличието на постигнато съгласие между наемодателя и наемателя относно основА.те елементи от договора – обекта на наема и дължимата цена за неговото ползване. При този договор наемодателят дължи предаване на наетата вещ за нейното временно и възмездно ползване, а наемателят дължи заплащане на месечната наемна цена, заедно с разходите, свързА. с текущото й ползване.

Следователно, възникването в полза на ищеца на процесните вземА.я, е обусловено от установяване, при условията на пълно и главно доказване, на следните факти: възникването и съществуването през процесния период на облигационно правоотношение между него и ответника по договор за наем от 25.09.2019 г., по силата на който ищецът да е изпълнил задължението си и да е предоставил на ответната страна за временно и възмездно ползване процесния недвижим имот; поемане от ответника, като наемател, на задължение за заплащане на месечна наемна цена в уговорените размер и срок за това, заедно с консумативни разноски, във връзка с ползване на имота – за консумирана електрическа енергия, топлинна енергия, вода, такса за асансьор и такса за смет, възникване на съответните задължения и техния размер, както и настъпване на изискуемостта на вземането.

При установяване на тези обстоятелства в тежест на ответника е да докаже възраженията си и конкретно относно липсата на облигационно правоотношение между стрА.те, обосновано с надлежно прекратяване на договора преди изтичане на първоначално уговорения срок на действието му, както и, че е заплатил сумите, в случай, че твърди това.

Между стрА.те не спори, а и с оглед съвпадащите им твърдения на основА.е чл. 146, ал. 1, т. 3 и т. 4 ГПК с проекта за доклад по делото, обективиран в определението от 02.01.2024 г. и обявен за окончателен такъв, като безспорни и ненуждаещи се от доказване са 3 отделени обстоятелствата, че на 25.09.2019 г. между [фирма], в качеството му на наемодател и ответника Н. Р., в качеството му на наемател, е сключен договор за наем № 19-****-1/8, по силата на който ищецът е предоставил на ответната страна за временно и възмездно ползване следния свой собствен недвижим имот – апартамент 82, находящ се на адрес:

[адрес], с площ от 68,98 кв. м., както и, че срещу това наемателят е поел задължение да му заплаща месечна наемна цена в размер от 360 лева без ДДС, при съответната индексация, както и на консумативните разноски, описА. в исковата молба.

Посочените обстоятелства следват и от приобщените по делото писмени доказателства, свидетелстващи за сключване на процесния договор за наем между стрА.те на 25.09.2019 г. Съгласно клаузите на чл. 1 и чл. 6 от договора [фирма], като наемодател предоставя на Н. А. Р., като наемател, за временно и възмездно ползване свой собствен недвижим имот – апартамент 82, находящ се в *** „Д.“ 1, ет. 8, на адрес: [адрес], с площ от 68,98 кв.м. за ползването му за жилищни нужди срещу заплащането от наемателя на месечен наем в размер от 360 лева без ДДС, която наемна цена се увеличава всяка година със средногодишния инфлационен индекс, определен от ***. Сред основните права и задължения на стрА.те, установени в клаузите на чл. 2 – чл. 5 от договора са предаване на наетия имот и осигуряване на безпрепятственото му ползване от наемателя, съответно ползване на имота по уговореното предназначение и заплащане на наемната цена заедно с консумативните разноски за електроенергия, вода, такса за битови отпадъци, пропорционално на площта на наетия имот. Изяснява се, че съгласно уговореното между стрА.те наемната цена и консумативите се внасят в касата на наемодателя на адрес: [адрес] или по посочена в договора банкова сметка, като наемът се заплаща авансово – до 25-то число на предходния месец – арг. чл. 7 и чл. 8.1. Съгласно клаузите на чл. 9 от договора консумативните разноски за електроенергия и др. се фактурират на база данните от съответните уреди за отчитане и се дължат до 25-то число на всеки месец за непосредствено предхождащите го отметни периоди за съответния консуматив, заплащат се отделно от наемната цена, а когато няма монтирА. уреди консумативите се заплащат от наемателя по ред, определен от наемодателя. Предвидено е задължение за наемателя да заплаща ежемесечно – до 25-то число такса за асансьор в размер от 3 лева, както и такса за битови отпадъци – годишно на четири равни вноски с определени падежи – арг. чл. 8.2. В клаузата на чл. 6.3 от договора за наем е установено задължение за наемателя към датата на сключването му да внесе в полза на наемодателя депозит в размер на месечната наемна цена за два месеца, който депозит обезпечава парични задължения и подлежи на връщане при прекратяване на договора и в случай, че към този момент наемателят няма неплатени задължения – не по-рано от 60 дни и не по-късно от 90 дни от прекратяването. Съгласно клаузата на чл. 12 договорът се сключва за срок от две години, считано от 01.10.2019 г. и е със срок на действие до 01.10.2021 г. От съдържА.ето на представения и приет по делото договора за наем следва, че сред уговорените основА.я за прекратяване на наемното правоотношение между стрА.те е освен изтичане на уговорения срок и едностранно – от всяка от стрА.те преди този момент с едномесечно предизвестие – арг. чл. 13.4, в който случай наемателят следва да предаде имота с приемно-предавателен протокол – арг. чл. 3.3 от договора. При допусната забава на което и да е от плащА.ята по договора наемателят дължи законната лихва за периода на просрочие – арг. чл. 10.