Решение № 4239 от 27.07.2023, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 4239 гр. София, 27.07.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-20 СЪСТАВ, в публично заседание на дванадесети юни през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Албена Ботева при участието на секретаря Екатерина К. Тодорова като разгледа докладваното от Албена Ботева Гражданско дело № 20211100115016 по описа за 2021 година

Производството е по реда на чл. 124 и сл. ГПК.

Образувано е по искова молба с вх. № 23098/05.07.2021 г. на СРС, предявена от Ф. А. Д., с ЕГН: **********, с адрес: гр. София, ул. ****, против Л. Л. К., с ЕГН:

**********, с адрес: гр. София, ул. ****.

Ищецът Ф. А. Д. твърди, че заедно с ответника са единствени наследници по закон на К.Ф.К. и Ц.М. К., като ищецът бил син на тяхната дъщеря Ю.Ц.К.-Д.а (починала през 2007 г.), а Л. Л. К. бил син на техния син Л. Ц. К. (починал през 2020 г.).

В исковата молба се твърди, че К.Ф.К. и Ц. М. К. са били собственици, при равни квоти, на АПАРТАМЕНТ № 32, находящ се в гр. София, ул. **** През 1976 г., Ц.М. К. починал и неговата ½ ид.ч. от посочения апартамент бил наследен от двете му деца: Ю.Ц.К.-Д.а (дъщеря) и Л. Л. К. (син), които получили по 25 %, като К.Ф.К. запазила своите 50 % ид.ч. от апартамента.

През 1997 г., К.Ф.К. продала на сина си Л. Ц. К. своите 50 % ид.ч. от апартамента срещу сумата от 49 800 лв. (преди деноминацията), т.е. за малко под 50 немски марки по това време, приравняващи се на 49 лева и 80 ст. след деноминацията.

За извършената продажба Ю.Ц.К.-Д.а не била уведомена и разбрала за нея години след това.

Ищецът твърди, че сумата на продажбата за тези 50 % от 3-стайния апартамент била почти 3,5 пъти по-ниска от средната месечна заплата за месец ноември 1997 г. На 1 същата дата, курсът на БНБ на щатския долар бил 1729.2 лв., което означавало, че според извършената сделка 50 % от тухлен апартамент с площ от 86,84 кв.м., в кв. „Гео Милев“, са били продадени за равностойността на 28,80 щ.д. Съпоставено с офертните цени на недвижимите имоти в гр. София през 1997 г., цената за 1 кв.м. тухлен апартамент в кв. „Гео Милев“, била средно 352 долара, докато продажната цена за половината апартамент била под 29 долара. Средната офертна цена на този тип имоти била около 30 567,68 щ.д. за апартамента, или 15 283,84 щ.д. за продадения 50 % дял.

Това означавало разлика от 530 пъти между пазарната цена и цената на процесната сделка.

Ищецът счита, че такава сделка е нищожна, тъй като нарушава добрите нрави.

Позовава се на практика на ВКС, според която нищожност има поради дванадесет пъти по-ниската цена от пазарната, и при двадесет и осем пъти по-ниска цена. Сочи, че разликата в престациите от 530 пъти води до категорична липса на еквивалентност.

Сделката била нищожна и поради това, че заобикаляла закона, тъй като явно бил направен опит за вписване като продажба на подарък (дарение), което нарушавало запазената част по Закона за наследството (чл. 28 и чл. 29).

Предвид изложеното, ищецът моли да бъде постановено решение, с което да бъде прогласен за нищожен договорът за покупко-продажба от 21.11.1997 г., сключен между К.Ф.К. и сина й Л. Л. К., с предмет: правото на собственост върху ½ идеална част от АПАРТАМЕНТ № 32, находящ се в гр. София, ул. ****, състоящ се от: три стаи, кухня и сервизни помещения, със застроена площ от 86.84 кв.м., при съседи: от север - ул. **** на Ш. и И.С., юг - дворно място, запад - стълбище и ап. № 33 на М.М.Х., заедно с принадлежащо му ИЗБЕНО ПОМЕЩЕНИЕ № 12, заедно с 2.272 идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото държавна земя, съставляващо парцел III-2, 3, 4, 5, от кв. 20, кв. „Гео Милев“ по плана на гр. София, при общи съседи на сградата: ул. „Хр. Максимов“, ул. „Благородна“, ул.

„Трудолюбие“ и ул. „Гео Милев“, който апартамент представлява самостоятелен обект с идентификатор *** по КККР, одобрени със Заповед № РД-18138/24.07.2017 г. на изпълнителния директор на АГКК, с адрес на имота: гр. София, СО-район „Слатина“, ул. ****, ап. 32, с площ от 86.84 кв.м., при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж: ***,

***, под обекта: няма, над обекта: ***. Претендира и направените за производството разноски.

В срока по чл. 131 ГПК, ответникът Л. Л. К. е депозирал отговор на исковата молба.

Ответникът не оспорва, че процесният апартамент е бил собственост на бабата и дядото на страните - Ц.М. К. и К.Ф.К., при равни квоти, че след смъртта на Ц.М. К. през 1976 г., неговият дял е наследен от двете им деца - Ю.Ц.К. - Д.а (майка на ищеца) 2 и Л. Ц. К. (баща на ответника), съответно по 25 % за всеки от тях, че преживялата съпруга К.Ф.К. е запазила собствените си 50 %, както и че на 21.11.1997 г. е извършена продажба от К.Ф.К. в полза на Л. Ц. К. на собствените й 50 % от имота за цена в размер на 49 800 лв.

Ответникът оспорва исковете с възражението, че са недопустими поради липса на правен интерес на ищеца.

Евентуално, ответникът счита, че исковете са неоснователни. Оспорва всички твърдения на ищеца (освен посочените по-горе) и значението, което той им придава.

Излага съображения, че не е налице накърняване на добрите нрави, нито е налице значителна нееквивалентност на престациите по процесния договор. Ищецът, обосновавайки основанието на претенцията си, не бил съобразил, икономическата обстановка в България по времето, когато бил сключен договора. Освен това, продажната цена при процесния договор не била под данъчната оценка на имота, а била в два пъти по-голям размер, поради което и изобщо не можел да се поставя въпросът за „нееквивалентност“ на паричната престация. Не било съобразено също, че съдържанието на сделката включвало и запазено пожизнено вещно право на ползване за продавачката, т.е. предмет на продажба е „голата“ собственост, обременена с вещно право на ползване. Следвало да се вземе предвид и близката роднинска връзка между страните (майка и син), при което договарянето на занижени цени било житейска практика и било допустимо от етична гледна точка, съответно каквато и да било „нееквивалентност“, накърняваща добрите нрави, била изключена. Това важало и с оглед „неписаното“ съдържание на сделката, а именно: купувачът да гледа и издържа продавачката, докато е жива, което в случая се доказвало със съвместното съжителство и действително положените грижи и издръжка от наследодателя на ответника за неговата майка до смъртта й.

Не било налице и второто твърдяно основание за прогласяване на нищожност на процесната продажба - заобикаляне на закона. На първо място, нямало как с оглед вида сделка да се приемело, че с процесната сделка се заобикалял закона - в частност чл. 28 и чл. 29 ЗН. На следващо място, дори и процесната сделка да била дарение, то с нея не се постигал забранен или непозволен от закона резултат, тъй като завещанието или дарението, накърняващо запазената част на наследник с такава, било действително като сделка и имало допустими и позволени от закона правни последици, като единствено в полза на наследника със запазено право на ползване възниквали определени права.

Евентуално, ответникът релевира възражение за изтекла в полза на наследодателя му придобивна давност за придобиване на ½ ид.ч. от описания апартамент, като владението било установено през 1997 г. въз основа на процесния договор и продължило повече от 10 години.

3

Поради всичко това моли съда да отхвърли исковете и да му присъди направените за производството разноски.

Съдът приема следното от фактическа страна:

По делото е прието за безспорно и ненуждаещо се от доказване между страните (с определението от 02.08.2022 г., л. 25), че АПАРТАМЕНТ № 32, находящ се в гр.

София, ул. ****, със застроена площ от 86.84 кв.м., представляващ самостоятелен обект с идентификатор *** по КККР, одобрени със Заповед № РД-18138/24.07.2017 г. на изпълнителния директор на АГКК, е бил собственост на бабата и дядото на страните - Ц.М. К. и К.Ф.К., при равни квоти. След смъртта на Ц.М. К. през 1976 г., неговият дял е наследен от двете им деца - Ю.Ц.К. - Д.а (майка на ищеца) и Л.

Ц. К. (баща на ответника), съответно по 25 % за всеки от тях, а преживялата съпруга К.Ф.К. е запазила собствените си 50 %. Тези обстоятелства се подкрепят и от приетите по делото писмени доказателства (нотариалния акт, л. 18-20, удостоверението за наследници, л. 4 и л. 16 от делото на СРС и удостоверението за родствени връзки намиращо се между л. 23 и л. 24 от настоящото дело).

Не се спори и, че на 21.11.1997 г. между К.Ф.К. и Л. Ц. К. е сключен процесния договор. С договора К.К. е продала на сина си Л. К. половината от апартамента за сумата от 49 800 лева, колкото е била данъчната оценка за целия имот. Продавачката е запазила безвъзмездно правото да ползва идеалната част докато е жива (видно и от нотариалния акт на л. 12-13 от делото на СРС).

От заключенията на вещото лице Д. М. (л. 69-71 и л. 87-89 от настоящото дело), неоспорени от страните, се установява, че пазарната стойност на ½ идеална част от апартамента към датата на сделката е била 18 920 630 (неденоминирани) лева. За да стигне до този извод вещото лице е анализирало цените на сравними с оценявания обект пазарни аналози към релевантния момент – датата на сделката. След постигането на средна цена за такива имоти към 21.11.1997 г. вещото лице е коригирало тази цена с коефициенти за офертна цена и за това, че се продават идеални части, а не цялото право на собственост, и така е достигнало до посочената пазарна стойност. С оглед на това съдът намира, че заключението е пълно и добре аргументирано, поради което го възприема изцяло.

С допълнителното заключение е остойностено запазеното право на ползване, което съгласно посочената формула възлиза на 1 166 688 неденоминирани лева (идно от заключението на л. 88-89).

При отчитане и на това обстоятелство пазарната стойност на продадената ½ идеална част би възлизала на 17 753 942 лева (18 920 630 -1 166 688). Това е почти 357 пъти повече от платената цена по сделката (17 753 942/49 800).

На следващо място, безспорно е и, че Л. К. е гледал и издържал К.К. след 4 сделката до смъртта през 2016 г. (този факт е отделен, като безспорен – с определението от 05.12.2022 г., л. 61).

Други доказателства, относими към предмета на доказване, не са приети по делото.

При така установената фактическа обстановка съдът приема от правна страна следното:

Предявен е иск с правна квалификация чл. 26, ал. 1, пред. 2 ЗЗД, съединен в условията на евентуалност с иск по чл. 26, ал. 1, пред. 3 ЗЗД (При предявени искове за обявяване на нищожност на правна сделка на няколко основания, съдът не е обвързан с въведения от ищеца начин на съединяване на исковете, а следва да ги разгледа съобразно поредността на основанията по чл. 26 ЗЗД).

Относно иска по чл. 26, ал. 1, пред. 2 ЗЗД:

Съгласно чл. 26, ал. 1, пред. 2 от ЗЗД, нищожни са договорите, които заобикалят закона.

В мотивите на ТР № 5 от 28.11.2012 г. по тълк. д. № 5/2012 г., ОСГК на ВКС са дадени разяснения относно това основание за нищожност на сделките. Посочено е, че за да се осъществи заобикаляне на закона, участниците в сделката следва да съзнават, че целят постигането на забранен или непозволен от закона резултат чрез извършването на една или повече сделки, всяка от които сама по себе си не противоречи на повелителните правила на закона. В този случай страните извършват тези сделки не за да получат непосредствените, типични за тях правни резултати, а за да постигнат друга, по-нататъшна цел, прякото осъществяване на която би противоречало на закона. … Изследването и установяването на субективния елемент от фактическия състав на нищожност на договор поради заобикаляне на закона за всеки конкретен случай зависи от фактите по делото.

Разясненията са дадени във връзка с изискванията на разпоредбата на чл. 33, ал. 1 ЗС, съгласно която съсобственикът може да продаде своята част от недвижимия имот на трето лице само ако преди това е предложил на другите съсобственици да купят частта му при същите условия и никой от тях не е приел предложението. С тълкувателното решение е прието, че разпоредбата на чл. 33 ЗС не съдържа забрана за съсобственика да се разпорежда със своята част от недвижимия имот в полза на външно за съсобствеността лице, а само въвежда ограничение в упражняването на това право. Когато правото на собственост върху идеална част от недвижим имот се придобие чрез продажба в нарушение на правилото за предлагане на дела първо на останалите съсобственици, осъществената сделка не е нищожна. При подобно нарушение в полза на останалите съсобственици се поражда потестативното право да изкупят продадената идеална част, като встъпят в продажбеното правоотношение и 5 заместят купувача, а, за да могат да сторят това, сделката трябва да е действителна - по силата на сделката купувачът да е станал собственик на съответната идеална част от вещта.