Решение № 1030 от 10.08.2026, Апелативен съд - София

РЕШЕНИЕ

№ 1030 гр. София, 10.08.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 7-МИ ГРАЖДАНСКИ, в публично заседание на шести април през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Камелия Първанова

Членове:

Капка Павлова

Георги Иванов при участието на секретаря Мариела П. Миланова като разгледа докладваното от Камелия Първанова Въззивно гражданско дело № 20251000501830 по описа за 2025 година

Производството е по реда на чл.258 и следв. от ГПК.

С решение № 575/28.01.2025г, постановено по гр.д.№ 13005/2023г по описа на СГС, е отхвърлен предявеният от Л. В. Х., ЕГН **********, против Д. Н. З., ЕГН **********, иск с правно основание чл.93, ал.2, изр.2 ЗЗД за сумата от 52 000 евро, представляваща двойния размер на даден задатък по предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 09.03.2020г., ведно със законната лихва от подаване на исковата молба до изплащането.

Осъдена е Л. В. Х., ЕГН ********** да заплати на Д. Н. З., ЕГН **********, на основание чл.78, ал.3 ГПК сумата от 3241.67лв.

Решението е обжалвано от М. Х. и Л. В. Х., чрез адв.С. С. от САК, с което е отхвърлена исковата претенция по чл.93, ал.2, изр.2 ЗЗД за сумата от 52 000евро, представляваща двойния размер на даден задатък по предварителен договор за покупкопродажба на недвижим имот от 9.03.2020г, ведно със законната лихва от подаване на исковата молба до изплащане на вземането, и с което Л. В. Х. е осъдена за разноски за делото. Възразяват срещу приетото, че ответницата е изправна страна по процесния предварителен договор, тъй като е доказано, че не е изпълнила задължението си да представи документи по чл.4.2 от договора, поискани с нотариална покана от 16.04.2020г. В посочената разпоредба е предвидено, че продавачът е задължен след подписване на предварителния договор да предостави всички документи, удостоверяващи правото му на собственост върху имота и всички други документи, които са необходими и/или поискани от нотариуса или от кредитиращата банка на купувача. Посочените в поканата от 16.04.2020г документи са поискани от ищцата във връзка с изискванията на кредитиращата банка, удостоверяващи законността и функционалността на двете тоалетни помещения в имота, заедно със становище от общината за статута на тези две помещения. Излагат, че е неправилно тълкуването на съда относно необходимостта от посочените в поканата документи дали имат отношение към удостоверяване правото на собственост на 1 ответницата, след като са поискани от кредитиращата банка и ответницата не ги е представила. В нотариалната покана е посочено, че цитираните документи се изискват във връзка с потвърждаването на въвеждането в експлоатация на обекта и установеното от купувача след подписване на предварителния договор във връзка с технически изменения и промени в обекта, които правят невъзможни ползването на апартамента като жилищен имот.

За неправилно сочат приемането от съда, че ответницата е освободена от отговорност съгл. чл.81 ЗЗД. Сочат още, че необосновано съдът е приел, че санитарните помещения в процесния имот са били свързани с „ВиК” инсталацията към 2019г, с открита партида в „Софийска вода” и заплащане от ответницата на сметки. Процесният имот никога не е бил с изградени ВиК инсталации, такива не са съществували преди да бъде закупен през 2018г от ответницата Д. З., като за него са нужни два щранга, поради наличието на две санитарни помещения по проект, което се установява и от свидетелските показания на св.Х. М. и от приложените доказателства пред въззивната инстанция. Позовават се, че самата ответница в писмо до „Софийска вода“ АД от 13.04.2019г е посочила, че от придобиване на имота няма вода и плаща на база, от молба за съдействие от 11.09.1990г от живущите в кооперацията на ул. „***” № * до Председателя на ОНС при община „Червена звезда”, че имотът на ет.4 /процесният апартамент/, не е бил свързан към съществуващата ВиК инсталация. В писмо от ДНСК от 26.04.2002г. до Д. Г. /собственикът на процесния апартамент преди придобиването му от Д. З./ е посочено, че всички жилищни етажи са завършени и се ползват, с изключение на четвъртия етаж, за който вътрешната ВиК инсталация не е включена към съществуващите водопроводи и канализационни клонове на сградата. Позовават се на заключението по техническата експертиза, че функциониращите ВиК инсталации в процесния имот са незаконно свързани към съществуващата ВиК инсталация в сградата през стълбищната клетка и че в другата баня инсталацията не функционира, тъй като е изградена до третия етаж и заобикаля апартамента на ет.4, за да стигне до таванските помещения. В становището на отдела на НСК е изрично посочено, че е констатирана липса на водопроводна инсталация в банята. Недоказани са доводите на ответницата, че ВиК инсталацията е съществувала, а тръбите са били отрязани.

Поддържат, че по делото е установено, че ищцата Л. Х. и съпругът й не са били уведомени за гореописаните функционални проблеми със санитарните помещения към момента на подписване на предварителния договор, а са били уведомени, че продавачът Д.

З. има спор от лично естество със съседа на долния етаж, като свидетелят Х. М. е дал показания, че лично е съобщил на ищцата при случайна среща на стълбите в сградата за състоянието на ВиК инсталациите, а свидетелката В. В., че е уведомила купувача за проблеми със съседа, който се държи арогантно с Д.. Сочат, че Д. З. не е изпълнила задължението си да прехвърли имота с две функциониращи санитарни помещения, като едното не е свързано с канализацията в сградата, а връзката с тръбите за чиста вода е прекарана през стълбищната клетка и че ответницата не е уведомила ищцата за реалното фактическо състояние на санитарните помещения. Възразяват, че са налице условията на чл.81 ЗЗД, тъй като непредвидено или непредотвратимо събитие от извънреден характер след сключване на договора не е настъпило, което да е в причинно-следствена връзка между него и невъзможността за изпълнение на задължението. Липсата на две функциониращи санитарни помещения е била обективно налице преди сключване на предварителния договор от 9.03.2020г., поради което не може да се квалифицира като форсмажорно обстоятелство, което да освобождава ответницата от отговорност. Влошените отношения със съседа не са пряка причина за неизпълнение от страна на ответницата на задълженията й по договора. Освен това ответницата не е уведомила своевременно ищцата за наличните проблеми със санитарните помещения, като при огледите е било невъзможно да се разбере, че каналите/тръбите на ВиК инсталацията не са били прекарани.

Сочат, че неправилно е прието от съда, че санитарното помещение, обозначено под №6 в одобрения на 10.03.1988г проект/разпределение за кота +7.9, е било разширено над 2 кухнята на имота под процесния в противоречие на строителните правила. От заключението на съдебно-техническата експертиза се установява, че е променен одобреният архитектурен проект по отношение на сервизните помещения, като е изградена тоалетна с баня над кухненския бокс.

Поддържат, че неправилно съдът е приел, че не е изменяно местоположението на двете санитарни помещения, че ответницата не е извършила незаконно преустройство по разширение на едното санитарно помещение до входната врата, както и, че не носи вина за неявяването си на 10.05.2020г за изповядване на сделката.

Претендират да се отмени решението и да се уважи исковата претенция по чл.93 ЗЗД.

В съдебното заседание процесуалният представител на въззивниците сочи, че не са налице условията на чл.81 ЗЗД, тъй като ситуацията с ВиК инсталацията е умишлено премълчана от въззиваемата страна, което и нейно неправомерно поведение и е основание за ангажиране на отговорността й. В писмената защита на процесуалния представител на въззивниците се сочи, че по делото е установено, че в процесния апартамент е налице съществен проблем с ВиК инсталацията-функционира само едното от санитарните помещения. В едното никога не е имало и няма връзка със сградните инсталации ВиК, не е имало изградени тръби, а другото е незаконно свързано към съществуващите сградни инталации, което препятства нормалното и законосъобразно използване на имота като жилище и е установено от съдебно-техническата експертиза и от извършените от контролните органи проверки. Сочи, че са неоснователни доводите, че в чл.4.4 от договора е уговорено, че имотът се продава „във вида, в който е огледан“, тъй като тази клауза не дерогира задължението на продавача по чл.193, ал.1 ЗЗД да прехвърли вещ без съществени недостатъци. При извършването на огледи от купувача санитарните помещения са били в процес на ремонт и купувачът е бил лишен от възможността да установи липсата на ВиК инсталация при извършване на огледите. Възразява срещу доводите, че са налице условията на чл.81 ЗЗД, тъй като длъжникът не отговаря само ако невъзможността за изпълнение се дължи на причина, която не може да му се вмени във вина. Липсата на две функциониращи санитарни помещения е съществувала още към датата на подписване на предварителния договор 9.03.2020г, като ответницата е знаела за това състояние от години, още от момента, в който е придобила вещта и не е уведомила купувача, а е казала само за личен спор между ответницата и съседа, но не и за техническото състояние на ВиК инсталацията, за което купувачите са разбрали именно от този съсед след подписването на договора и след заплащане на пазарната цена. След сключване на договора не е възникнало извънредно, непредвидено и непредотвратимо събитие, което да обоснове освобождаване от отговорност.

Действията на трето лице не могат да освободят същата от отговорност да прехвърли обект, отговарящ на договореното, без недостатъци-явни и скрити. Сочи, че следва да се кредитират показанията на св.Х. М., тъй като същият е пряк очевидец на построяването на процесния апартамент, и е дал показания, че имотът не е бил довършен от строителя, бил е без дограма и изградени инсталации години наред до продажбата му на публична продан и придобиването му от Д. З.. Уведомяването на потенциален купувач за недостатъци на имота не е координиране между свидетеля и ищците, а е проява на добросъвестност.

Функциониращото едно санитарно помещение в процесния имот е незаконно свързано с ВиК мрежа през коридорите в сутерена и стълбищната клетка, които са общи части на сградата, като за това липсва съгласие на останалите съсобственици на сградата.

Сочи се още, че неизпълнението на ответницата се изразява и в непредставяне на поискани документи, удостоверяващи правото на собственост и състоянието на процесния имот, които са били поискани от банката. Обявеното извънредно положение не е основание за неизпълнение на задължения по договора, а за спиране единствено на процесуалните срокове.

Ответната страна по делото-Д. Н. З., представлявана от адв.Д.Д. от САК, е оспорила 3 въззивната жалба с доводи, че е неоснователна. Сочи, че предварителният договор не е бил надлежно развален от ищцата Л. Х.. Отправените две нотариални покани от 16.04.2020г и от 5.05.2020г с искане за представяне на документи, които не са й били поискани от нотариуса по сделката или от кредитиращата банка, не са съществували, нямат отношение към изпълнението на задълженията на продавача по сключения договор и непредставянето им в кратък и неподходящ срок, предвид извънредното положение в страната / от 13.03.2020г до 14.05.2020г/, не може да бъде прието за виновно поведение от страна на продавача, който е придобил имота чрез възлагане след проведена публична продан и няма как да притежава документи, които не са били част от изпълнителното дело. Поддържа, че ищцата Х. не е изпълнила задълженията си по сключения договор на 10.04.2020г в нотариалната кантора поради непредставяне на писмо-ангажимент от кредитиращата банка, а договор за кредит е бил сключен на 27.03.2020г и банката не е имала нужда от допълнителни документи в последващ момент. Независимо от това като продавач е положила усилия за набавяне на допълнително изисканите документи от различни служби. Инициирала е проверка от компетентните органи за установяване на извършени действия от собственика на апартамента на етаж 3, при което е било установено извършено незаконно преместване на санитарното помещение и приобщаването му към освободеното пространство в кухнята, като процесното жилище се намира на четвъртия етаж от сградата и санитарното помещение, изградено по проект до кухнята, се е явило пречка за собственика на третия етаж.