Решение № 319 от 19.07.2023, Районен съд - Несебър

РЕШЕНИЕ

№ 319 гр. гр.Несебър, 19.07.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – НЕСЕБЪР, VI-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на седемнадесети юли през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Валери Вл. Събев при участието на секретаря Мая Р. Деянова като разгледа докладваното от Валери Вл. Събев Гражданско дело №

**232150100112 по описа за 2023 година

Предявени са осъдителни искове по чл. 79, ал. 1 и чл. 86, ал. 1 от ЗЗД.

От ищеца „П.Д.“ ЕООД срещу ответника С.С.Г. са предявени искове чл. 79, ал. 1 и чл. 86, ал. 1 ЗЗД за присъждане на сумата от по 1231 лв. (общо 3693 лв.) – главници за 2020г., 2021г. и 2022г., по Договор за поддръжка и управление на „К.а.к. E.R.R. № ***-S-PD/097 – 11.07 от 06.11.2007г., ведно със законната лихва върху главницата от датата на завеждане на исковата молба, както и за присъждане на сумата от 374,43 лв. – лихва за периода 15.02.2020г. – 13.02.2023г., сумата от 249,27 лв. – лихва за периода 15.02.2021г. – 13.02.2023г. и сумата от 124,46 лв. – лихва за периода 15.02.2022г. – 13.02.2023г. Ищецът сочи, че между страните бил сключен цитираният договор, като ответника го подписал в качеството си на собственик на апартаментен тип Студио № ***, находящ се в сграда Икат в комплекс Е.. Излага, че по силата на договора се задължил да извършва целогодишна техническа поддръжка, организационно и административно управление на комплекса срещу заплащане на месечна такса от 1 евро без ДДС за кв. м. площ на собствения на възложителя имот. Сочи, че таксата следвало да се заплаща до 15.02 на текущата година. Развива съображения в насока, че дружеството изпълнявало задължения си по договора.

Твърди, че ответникът не заплащал таксите. С тези доводи моли предявеният иск да бъда уважен.

Претендира разноски.

В срока по чл. 131 ГПК от ответника, чрез особения му представител, е подаден отговор на исковата молба, с който исковете се оспорват. Сочи се, че договорът противоречи на закона и в него има неравноправни клаузи по смисъла на чл. 7 ГПК. Излага се, че договорът е с дата 06.11.2007г., а ответницата придобила собствеността на 13.12.2007г., поради което не е имала качеството „собственик“ по договора. Излага се, че процесният договор противоречи на чл. 11, ал.

1, т. 11 от ЗУЕС. Развиват се съображения в насока, че сградата няма характеристика на жилищен комплекс от затворен тип по чл. 2 от ЗУЕС. Сочи се, че разходите за управление и поддръжка на 1 общи части са от компетентността на общо събрание и следвало да се определят по реда на чл. 51 от ЗУЕС, а не чрез договор. Договорът се оспорва като нищожен поради нарушение на чл. 5 от ЗУЕС. Твърди се, че ответницата не е надлежно уведомена за действията, извършени от ищеца по договора и за задълженията й. Навежда се, че липсват доказателства за извършвана поддръжка по време на пандемичната обстановка. Акцентира се върху военното положение в Р. ф. от март 2022г., като се сочи, че същото представлява форсмажорно събитие. Излагат се доводи в тази насока. От съда се иска да отхвърли предявените искове.

Съдът, като съобрази събраните доказателства, достигна до следните фактически и правни изводи:

По предявения иск по чл. 79, ал. 1 ЗЗД:

В доказателствена тежест на ищеца е да докаже наличието на облигационна връзка с ответника – Договор за поддръжка и управление на „К.а.к. E.R.R. № ***-S-PD/097 – 11.07 от 06.11.2007г., както и качеството на ответника – собственик на апартаментен тип Студио № ***, находящ се в сграда Икат в комплекс Е., по който договор ищецът е престирал – изпълнил задълженията си за 2020г., 2021г. и 2022г., а за ответника е възникнало задължение за заплащане на претендираните суми. Ищецът следва да докаже размера на претенцията си и изискуемостта й.

В доказателствената тежест на ответника е да докаже, че Договор за поддръжка и управление на „К.а.к. E.R.R. № ***-S-PD/097 – 11.07 от 06.11.20 07г. е нищожен поради противоречие със закона.

С доклада съдът е отделил като безспорно и ненуждаещо се от доказване, че в процесния период в комплекса е извършвана поддръжка съобразно клаузите в договора, която поддръжка е осъществявана от „Е.Х.“ ООД.

Ищецът основава претенцията си на Договор за поддръжка и управление на „К.а.к. E.R.R.

№ ***-S-PD/097 – 11.07 от 06.11.20 07г., сключен със С.С.Г. (на л. 9 – л. 16 от делото). Видно от договора ответникът се легитимирал като собственик на апартамент № ***, находящ се в сграда „I.“, на 4 етаж (видно от нотариален акт от 13.12.2007г. – на л. 6 – л. 8 от делото ответникът придобил собствеността именно върху този апартамент). В качеството си на възложител той възложил на ищеца (мениджър според терминологията на договора) извършване на целогодишна техническа поддръжка и провеждане на целогодишно организационно и административно управление на „К.а.к. E.R.R.“, находящ се в кв. 22 по плана на с. Р.. Поддръжката следвало да включва (според отразеното в чл. 1 – чл. 4 от раздел I от договора) техническо поддържане на общите части, вкл. ВиК и ел. инсталациите, климатичните, пожароизвестителната и вентилационните, техническо поддържане на басейните и обслужващите ги съоръжения, поддържане на асансьорите в общите части и общодостъпните спортни съоръжения, детската площадка, зелените площи. Мениджърът следвало да организира режима за достъп и вътрешния ред в сградата, санитарно-хигиенните услуги в общите части и общодостъпните съоръжения, занимания с деца, административно управление и всякакъв вид помощ на възложителя, единна рецепция, достъп до спортните съоръжения. В раздел II, чл. 1 от договора било уговорено, че възложителят се задължава да заплаща на мениджъра сумата от 1 евро без ДДС на квадратен метър площ от собствения му имот. Възнаграждението следвало да се заплаща авансово за текущата година – до 15.02 (чл. 2, б. „b”). Договорът бил сключен за срок от 5 години от момента на въвеждане във владение (раздел V, чл. 2), но според раздел IV, чл. 9 от договора този срок се подновява на всеки пет години и за същия период от време, освен при писмено взето решение, не 2 по-късно от 4 месеца преди изтичане на всеки петгодишен срок, от собствениците, притежаващи повече от ¾ от застроената площ на комплекса за неподновяването му. В раздел VI, чл. 4 била дадена възможност на възложителя да прекрати договора, а съгласно раздел VII, чл. 1 и чл. 2 при разпореждане с правото на собственост възложителят не се освобождава от задълженията си по договора ако не е осигурил подписването на договор с новия собственик.

Съдът намира, че посоченият договор представлява годна облигационна връзка, възникнала между страните по делото. Не съществува пречка при спазване на принципите за свобода на договаряне, отделните собственици да сключват договори за поддръжка и управление на целия комплекс, които договори не се влияят от правилата на ЗУЕС. В подобна насока е и практиката на ВКС – напр. Определение № 37 от 20.01.2021г. по т.д. № 606/2020г. по описа на I търг. отделение на ВКС, в което е прието, че н яма забрана за етажните собственици да сключват договори относно финансиране управлението на общи части, когато жилищният комплекс не е от затворен тип, а е налице обикновена ЕС, доколкото с такава правна сделка не се създават други, непосочени в закона органи на ЕС и не се създават права за трети лица, извън посочените в чл. 12 ал. 1 от ЗУЕС. Наред с това процесният договор не се изчерпва само с уговорки относно управлението на общите части. Същият има комплексен характер, като в него са включени елементи на договор за поръчка (организация на вътрешния ред, санитарно-хигиенните услуги и др.) и на договор за изработка (техническа поддръжка). Посочените задължения на мениджъра по договора са насочени както към общите части, така и към други съоръжения в имота – басейн, зелени площи, детска площадка. Както е прието и в цитираното определение на ВКС посредством всеки от тези договори не се реализира забранен от закона резултат. Договореното общо възнаграждение инкорпорира както възнаграждение за различните услуги, така и предварително определените разходи за изпълнение на възложената поръчка. В случая ответникът, в унисон със свободата на договаряне, е процедирал именно по-горния начин и е сключил с ищеца договор за управление и поддръжка на комплекса. Както се посочи става въпрос за управлението и поддръжката на целия комплекс, а не само на общите части в сградата, обитавана от ответника.

С оглед горното съдът намира, че цитираният договор представлява годна облигационна връзка. Тук следва да се отбележи, че съобразно практика на Съда на Европейския съюз РЕШЕНИЕ НА СЪДА ( първи състав) от 20 май 2010 година по дело C‑434/08, с Идентификатор ECLI:EU:C:2010:285; РЕШЕНИЕ НА СЪДА ( десети състав) от 09 ноември 2017 година по дело C‑227/16, с Идентификатор ECLI:EU:C:2017:842 и цитираните в тях , з а договорите поначало е присъщ принципът на автономия на волята, съгласно който по-специално страните са свободни да поемат задължения една към друга. Правото на страните свободно да определят съдържанието на правоотношението помежду си включва и правото им да определят размера на взаимните престации, в това число най-вече цената или възнаграждението за престацията на другата страна.

Ето защо възраженията на особения представител на ответника, свързани с начина на определяне на възнаграждението и противоречия със чл. 51 от ЗУЕС са неоснователни.

При извършена служебна проверка по смисъла на чл. 7, ал. 3 от ГПК се констатира, че в определени клаузи от договора е налична неравноправност. На първо място става въпрос за договор, сключен с потребител, като последното е намерило отражение и в практиката на върховната инстанция – Определение № 60132 от 29.06.2021г. по т.д. № 1835/2020г. по описа на I търг. отделение на ВКС, а въпросът е разрешен окончателно с Решение от 27.10.2022г. по дело С485/21г. на СЕС, в което е прието, че физическите лица – страни по подобни договори, са потребители. Наред с това става въпрос за типов договор, който се сключва с множество 3 собственици в комплекса (с оглед предмета му за поддръжка и управление на целия комплекс) като ищецът не твърди и не доказва (по смисъла на чл. 146, ал. 4 от ЗЗП), че клаузите в договора са индивидуално уговорени. Ето защо те подлежат на проверката по чл. 143, ал. 1 от ЗЗП, според който текст неравноправна клауза в договор, сключван с потребител, е уговорка във вреда на потребителя, която не отговаря на изискването за добросъвестност и води до значително неравновесие между правата и задълженията на търговеца или доставчика и потребителя. В чл.

143, ал. 2 от ЗЗП е даден неизчерпателен списък от възможни неравноправни клаузи (с оглед предвиденото чл. 143, ал. 2, т. 20 ЗЗП, че такива са и клаузи с други подобни условия). Според настоящия съдебен състав клаузите на раздел IV, чл. 9 от договора и раздел VII, чл. 2 са неравноправни, тъй като и в двете се предвиждат определени последици за страна по договора, които обаче изцяло зависят от поведението на трети лица. Т.е. предвижда се възможност за прекратяване на договора с изтичане на срока му, но само с решение на собствениците, притежаващи ¾ от застроената площ в комплекса. В случая обаче става въпрос за индивидуален договор, сключен с конкретно физическо лице и не отговаря на правилата на добросъвестност клаузата, която предвижда прекратяване на облигационната връзка за конкретното лице единствено по решение на множество други лица, които не са страни по договора. Последното води до значително неравновесие между търговеца и потребителя, тъй като правата и задълженията на търговеца по договора зависят единствено от неговото поведение, докато тези на потребителя зависят изцяло от волята на други лица. По подобен начин клаузата на раздел VII, чл.

2 предвижда обвързване на потребителя с договора, което зависи от волята на друго лице.

Възлагането на потребителя на задължение да влияе върху волята на друго лице и да го мотивира да сключва договори безспорно не съответства на изискванията на добросъвестност и на чл. 9 от ЗЗД относно свободата на договаряне. Обвързването на потребителя с такава клауза също води до съществено неравновесие, тъй като в случай на разпореждане с правото на собственост договорът вече не би имал предмет за потребителя и с цитираната клауза той се задължава да заплаща за услуги, от които не се възползва.