Решение № 260805 от 02.06.2023, Софийски градски съд

Р

Е Ш Е Н И Е гр. София, 02.06.2023 г.

В И М Е Т О Н А Н

А Р О Д А

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, Гражданско отделение, I

- 28 състав, в публичното съдебно заседание на втори май през две хиляди двадесет и трета година в състав:

Председател:

ИВАЙЛО ДИМИТРОВ при участието на секретаря Надежда Масова, като разгледа докладваното от съдията гражданско дело № 10229/2019 г. по описа на СГС, за да се произнесе, взе предвид следното:

С исковата молба ищецът „Г.– 07“ ЕООД е претендирал ответника „Г.2.“ ЕООД да бъде осъден да му заплати следните суми, на основание чл. 61 ал. 2, вр. чл. 62 от ЗЗД:

1. сумата от 2145,99 лв., представляваща припадаща се част от заплатените от ищеца разходи за необходими ремонти за административна сграда, находяща се гр. София, ул. „*****(високо тяло) за периода 01.05.2016 г. – 31.05.2019 г., ведно със законната лихва, считано от датата на завеждането иска до окончателното ѝ изплащане;

2. сумата от 38 476,62 лв., представляваща припадаща се част от заплатени от ищеца разходи за управление и поддръжка на общите части в сградата за охрана, находяща се гр. София, ул. „*****(високо тяло) за периода 01.05.2016 г. – 31.05.2019 г., ведно със законната лихва, считано от датата на завеждането иска до окончателното ѝ изплащане;

3. сумата от 473,05 лв., представляваща припадащата се част от заплатените от ищеца разходи за управление и поддръжка на общите части в сградата, за пожароизвестяване за периода 31.05.2016 г. – 30.06.2019 г., ведно със законната лихва, считано от датата на завеждането до окончателното ѝ изплащане;

Претендирано е и заплащането сумата в размер на 982,80 лв., представляваща припадаща се част от заплатените от ищеца полезни разноски за закупуване на снегорин за сграда, находяща се в гр. София, ул. „*****(високо тяло) за периода 01.05.2016 г. – 31.05.2019 г., ведно със законната лихва, считано от датата на завеждането на иска до окончателното ѝ плащане.

В исковата молба са изложени твърдения, че страните са съсобственици в режим на етажна собственост на самостоятелни обекти, заемащи цялата Административната сграда, находяща се в гр. София, ул. „**********(високо тяло, Административна сграда „Главпроект“), като ищецът е собственик на първи, втори, трети, четвърти, пети, шести, седми и осми етажи, както и на 72,70 % идеални части от общите части на сградата, а ответникът е собственик на девети, десети и единадесети етажи от същата сграда, както и на 27,30 % идеални части от общите части на сградата. Административната сграда е снабдена и с три броя асансьори, посредством които се осъществява достъпът до помещенията.

На 06.10.2017 г. било проведено общо събрание на етажните собственици, по време на което били взети следните решения: да се закупи снегорин с цена до 5000 лв. след събиране на 3 бр. оферти и избиране на най – оптималната оферта; да се подменят улуците на сградата и да се закупят нови нагреватели за тях; да се извърши поетапен ремонт на асансьорите и да се закупят необходими за това части; да се пребоядиса фасадата на сградата; да бъде цялостно ремонтирана стълбищната клетка, включващо частична шпакловка на стени, пребоядисването им, както и пребоядисване на металната конструкция на парапетите и лакиране на дървените им части; за направа на ламаринена обшивка на борд, опасваща целия покрив на сградата след одобрение на оферта от страна на управителя на ЕС, както и за направа на основен ремонт на входно фоайе, включващ смяна на настилката, пребоядисване на тавани и стени, смяна на дървена ламперия, имитираща дърво и подмяна на асансьорни врати на партер, озеленяване на помещението, закупуване и прокарване на подходящо осветление за поддръжка на растенията.

През периода м. май 2016 г. - м. май 2019 г. ищецът твърди, че е извършил разходи, свързани с поддръжката на общите части на сградата, на обща стойност 7860,77 лв., какво следва:

Ремонт на захранване на пожароизвестителна централа на стойност 42 лв., съгласно Фактура № ********** от 09.01.2018 г., издадена от „И.“ ООД;

Ремонт на пожароизвестителна централа на стойност 727,20 лв., съгласно Фактура № ********** от 22.02.2018 г., издадена от „И.“ ООД;

Ремонт на плъзгаща се врата на фоайе на стойност 1724,40 лв., съгласно Фактура № ********** от 23.11.2018 г., издадена от „Д.Т.С.“ ООД;

Доставка, демонтаж и монтаж на апаратурата за видеонаблюдение на стойност 1029,36 лв., съгласно Фактура № ********** от 26.10.2016 г., издадена от „Р. ООД“.

Доставка и монтаж на авариен GSM комуникатор (3 броя) и SIM карти за комуникатора (3 броя) на стойност 1778,40 лв., съгласно фактура № **********/19.09.2018 г., издадена от „Е.-Г.“ ЕООД;

Ремонт на ляв асансьор на стойност 1458,60 лв., съгласно фактура **********/01.09.2017 г., издадена от „Е.-Г.“ ЕООД;

Ремонт на аварийно осветление и подмяна настилки в асансьори на стойност 578,81 лв. съгласно фактура **********/01.12.2016 г., издадена от „Е.-Г.“ ЕООД. Ремонт на автомат за външна врата на стойност 156 лв., съгласно фактура № **********/26.01.2017 г., издадена от „Б.Т.“ ООД.

Ремонт на автомати на външни врати на стойност 366 лв., съгласно фактура № **********/06.06.2017 г., издадена от „Б.Т.“ ООД.

Ищецът твърди, че от сумата 7860,77 лв. ответникът следвало да заплати съобразно дела си в етажната собственост 2145,99 лв.

Според твърденията на „Г.– 07“ ЕООД, заплатени са и разходи за поддръжка на пожароизвестителната система в периода 01.05.2016 г. – 30.06.2019 г. в размер на 1732,80 лв., от които ответникът дължи според процента притежавани идеални части сумата от 473,05 лв.

За периода 01.05.2016 г. – 01.12.2016 г. ищецът твърди да е сторил и разходи за охрана на сградата в общ размер на 140 940 лв., като приспадащата се на ответника част е 38 476,62 лв., както и полезни разходи за закупуването на снегорин на стойност от 3600 лв., от която ответникът дължи 982,80 лв. За покупката на снегорина било взето решение на ОС проведено на 06.10.2017 г.

Изложено е, че горепосочените разходи били одобрени на проведено общо събрание на етажните собственици на 04.07.2019 г., но въпреки това не били заплатени от ответника, което обосновавало правния интерес от предявяването на настоящите осъдителни искове.

В депозирания от ответника „Г.2.“ ЕООД отговор ищцовите претенции се оспорват по основание и размер. Признава, че страните са единствени собственици на индивидуални обекти в процесната административна сграда и ответникът притежава 27,30 % ид.ч. от общите части, както и собствеността на 9 до 11 етаж от сградата, а ищецът – от 2 до 8 етажи. Некоректно били уточнени правата на страните по отношение на терена, върху който е построена сграда и на партерния (първи) етаж.

Ответникът оспорва взетите решения на Общите събрания на ЕС. Сочи, че решенията, приети на ОС от 11.09.2016 г. са оспорени по исков ред и отменени с решение от 16.11.2017 г., по гр.д. №57710/2016 г. на СРС, 150 състав.

Оспорва се законосъобразността на взетите решения на проведеното на 06.10.2017 г. общо събрание, тъй като били приети само с притежаваните 72,70 % ид. ч. на ищеца и въпреки че за някои от решенията е необходимо мнозинство 75 % или единодушие.

Ответникът оспорва да е провеждано ОС на 04.07.2019 г., законосъобразното вземане на решения, както и отразеното в протокола.

Предвид липсата на валидно взето решение на Общо събрание по чл. 48 и чл. 50 от ЗУЕС, се поддържа, че ищецът извършвал своеволно т.н. „необходими ремонти“, без да е имало необходимост от извършването им, единствено в своя полза и въпреки противопоставянето от страна на ответника. Описаните като такива дейности по т. 3 - плъзгаща се врата, т. 4 - видеонаблюдение, т. 7 - подмяна на настилки, т. 8 и т. 9 - автомати външни врати били всъщност полезни разноски по смисъла на ЗУЕС, за извършването на които се изисква решение на Общото събрание на ЕС, взето с мнозинство не по-малко от 75 % от общите части на сградата, съгласно чл. 17, ал. 2, т. З от ЗУЕС, а такова решение не е било прието.

Ответникът не дължал и разноски за ремонтни дейности на асансьорите, тъй като е бил лишен неправомерно от ползването им от 14.10.2015 г. След преустановяването на достъпа до асансьорите, същият е бил принуден да прекрати ползването на собствени помещения, където се е помещавал офиса на дружеството и да наеме офис на друго място. Асансьорите се ползвали единствено от ищеца и ремонтните дейности по точки 5, 6 и 7 се отнасят до дейности, предприети от ищеца единствено в негов интерес, предвид което не били нито уместно, нито добре управлявани.

По отношение на разходите за управление и поддържане на общите части, то се поддържа становището, че липсва решение на ОС на ЕС, в която връзка е оспорен и протокола за проведено на 04.07.2019 г. събрание.

Относно договорите за поддръжка на пожароизвестителна система се излага, че били сключвани еднолично от ищеца, без знанието и съгласието на ответника, както по отношение избора на фирма, така и по отношение на размера на договорената цена и начина на плащане. Липсвали доказателства дейността да е била управлявана добре.

Ответникът оспорва твърдението, че имало договорка между двете страни за денонощна жива охрана в процесната сграда, тъй като договорите за сключени от името на ищеца и за негова сметка, при липса на взето решение на ОС на ЕС за това и съгласие на ответника за сключването на договора и неговите параметри.

Сочи, че решението на ОС на ЕС относно този разход е отменено от Софийски районен съд по гр. д. № 57710/2016 г., 150 състав.

По отношение извършването на полезни разноски за закупуването на снегорин оспорва записаното в т. 1 от Протокол № 2/06.10.2017 г. на ОС на ЕС, че решението е гласувано с пълно единодушие от 100 %. Същото било взето само с гласовете на ищеца, а процесният снегорин бил закупен, за да го ползва управителя и собственик на ищцовото дружество за лични нужди. Предприетите от ищеца дейности били само в негов интерес, но не и в интерес на ответника, не били нито уместно, нито добре управлявани и са против волята на ответника.

Оспорва върху претендираните суми да се дължи ДДС, тъй като се касае до извъндоговорен източник на облигационни отношения. Тъй като всички фактури за разходи били на името на ищеца и като регистрирано по ДДС дружество, той е ползвал данъчен кредит или респективно е внасял ДДС, а доколкото ищецът не е доставчик на услуги по отношение на ответника, то и нямал правно основание да префактурира каквито и да е суми с ДДС.

При условията на евентуалност „Г.2.“ ЕООД релевира възражение за прихващане на ищцовата претенция с вземането си за вреди срещу дружеството – ищец, породено от пропуснатите от него ползи във връзка с ползването на собствените му недвижими имоти в размер на 42 937,02 лв., представляващи сбор от месечен наем в размер на 3481,38 лв. за период от една година и 10 дни. В тази връзка твърди, че на 14.10.2015 г. ищецът е прекъснал ползването на асансьорите от ответното дружество чрез деактивиране на предоставените му преди това чипове, а на 25.11.2015 г. е прекъснал водоподаването до собствените на ответното дружество недвижими имоти.

Това довело до прекратяване на сключения между ответника като наемодател и „Л.и К.” ЕООД като наемател договор за наем от 20.09.2015 г. на наетия офис №10, находящ се на десети етаж от административната сграда с наемна месечна цена в размер 1780 евро, равностойни на 3481,38 лева, която цена следвало да бъде заплащана, считано от 01.10.2015 г.

Вследствие на прекратения достъп чрез асансьорите до собствените на ответното дружество 9, 10 и 11 етажи и спряното водоподаване до същите, „Г.2.“ ЕООД е било възпрепятствано да упражнява правото си на собственост върху описаните етажи от административната сграда по предназначение и в пълен обем.

Твърди, че за 1 година и 10 дни размерът на претърпените имуществени вреди от пропуснати ползи от получаване на месечен наем в размер на 3481,38 лв., е 42 937,02 лв. Предвид това релевира възражение за прихващане, в условията на евентуалност, спрямо другите възражения - правоизключващи и правопогасяващи.

В открито съдебно заседание от 15.02.2021 г. ищецът е депозирал допълнение на исковата молба по повод подадения отговор на исковата молба.

Изложено е, че ответникът е собственик единствено на посочените в исковата молба обекти, както и на 27,30 % идеални части от общите части на сградата и 27,30 % идеални части от земята, върху които са изградени съоръженията към административната сграда - абонатна станция и трафопост (с площ 504 кв. м.), като оспорва ответникът да е собственик на 27,30 % идеални части от УПИ I, кв.