Решение № 2356 от 24.10.2025, Районен съд - Бургас

РЕШЕНИЕ

№ 2356 гр. Бургас, 24.10.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – БУРГАС, XXXII ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на втори октомври през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: СТОЯН П. МУТАФЧИЕВ при участието на секретаря МИЛЕНА ХР. МАНОЛОВА като разгледа докладваното от СТОЯН П. МУТАФЧИЕВ Гражданско дело № 20252120103066 по описа за 2025 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е образувано по искова молба на „АНТ.У БРАДЪРС“ ООД срещу „АРТСТРОЙ 7“ ЕООД с която е предявен осъдителен иск с правно основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД за сумата от 8000 евро – неустойка за забава, съгласно сключен предварителен договор за учредяване на право на строеж и прехвърляне на право на собственост върху земя срещу задължение за извършване на строителство от месец април 2021г.

Твърди се в исковата молба, че през месец април 2021 г. е сключен предварителен договор за учредяване на право на строеж и прехвърляне на право на собственост върху земя срещу задължение за извършване на строителство. Посочва се, че ответното дружество е поело задължение да извърши строителството на сградата в срок от 20 месеца, като под завършване на строителството се разбира приемането й с протокол *** № ***. Сочи се, че съгласно чл.9, ал.2 от предварителния договор под завършване на строителството се разбира приемането на сградата с протокол *** № ***. Протоколът за откриване на строителна линия е от **** г., като с оглед уговорките между страните, строежът е следвало да бъде завършен на *** г., като до момента на депозиране на исковата молба не е връчен акт *** № ***. Сочи се, че съгласно чл.41, ал.1 от предварителния договор е предвидено, че при забава на строителството се дължи неустойка в размер на 1000 евро месечено, но не повече от 30000 евро. С оглед изложената фактическа обстановка претендира ответникът да бъде осъден да заплати сума в размер на 8000 евро неустойка за забава, ведно със законната лихва.

В законоустановения срок по делото постъпва отговор на исковата молба, с който се оспорва иска, като се твърди, че ответникът не е в забава.

В съдебно заседание, проведено на *** г., съдът прие на основание чл.214, ал.1 от ГПК изменение на размера на предявения осъдителен иск от „АНТ.У БРАДЪРС“ ООД срещу „АРТСТРОЙ 7“ ЕООД, чрез неговото увеличаване от 8000 евро на 11000 евро.

В съдебно заседание процесуалният представител на ищцовото дружество подвържа иска и моли съда да го уважи, като присъди на страната сторените по делото разноски.

В съдебно заседание процесуалните представители на ответното дружество оспорват 1 иска и молят съда да го отхвърли.

Бургаският районен съд, след като взе предвид събраните по делото доказателства, намира за установено от фактическа страна следното:

През месец април 2021 г. между „АНТ.У БРАДЪРС“ ООД, в качеството му на собственик – учредител, и „АРТСТРОЙ 7“ ЕООД, в качеството на приемател, е сключен предварителен договор за учредяване право на строеж и прехвърляне на собственост върху земя срещу задължение за извършване на строителство (за краткост Договора). Според Договора „АНТ.У БРАДЪРС“ ООД се задължава да прехвърли правото на собственост върху идеални части от поземлен имот с идентификатор *** по КККР на гр. София, както и да учреди с нотариален акт право на строеж в полза на „АРТСТРОЙ 7“ ЕООД в недвижимия имот за изграждане на сграда c жилища, ателиета, гаражи, съгласно действащия ПУП, виза за проектиране, одобрен инвестиционен проект, срещу договорено обезщетение, като собственикът си запазва за себе си съответните идеални части от правото на строеж и взаимно си учредяват с приемателя правото на строеж върху избраните от тях имоти. От своя страна, приемателят се задължава за своя сметка и при спазване на всички нормативно установени изисквания да проектира и одобри цялата необходима архитектурно-строителна документация, в това число и визата за проучване и проектиране; проведе процедура по премахване на съществуващите сгради в УПИ; изгради нова сграда, съответстваща на архитектурния проект, както и да извърши строително-монтажните работи до завършването й, и да получи от компетентните държавни органи разрешение за ползване и предаде имотите на собственика-учредител в договорената степен на завършеност „на тапа“. В замяна на прехвърленото му право на строеж приемателят се задължава да изгради със собствени сили и средства и предаде на собственика два броя самостоятелни обекти, представляващи 25% от разгънатата застроена площ на сградата, както и два броя паркоместа, в степен на завършеност „до тапа“, разпределени пропорционално.

Според чл.9, ал.1 от Договора приемателят на правото на строеж се задължава да извърши строителството на сградата, за която му е учредено право на строеж, за срок от 20 (двадесет) месеца. Срокът започва да тече, считано от датата на подписване на протокола за даване на строителна линия и от осигуряване на временно електрозахранване от страна на „ЧЕЗ България“ ЕАД или „ЧЕЗ Електро България“ АД, но не по-късно от 9 месеца от одобряване на техническия проект. Този срок от 20 месеца спира да тече през времето, в което има забрана за строителство в гр. София. Според чл.9, ал.2 от Договора под завършване строителството на сградата се разбира приемането й с протокол *** ***, като за снабдяването с *** 16 и издаване на разрешение на ползване, приемателят се задължава да предприеме необходимите действия, като забава от страна на експлоатационните дружества не се счита за забава на задълженията на приемателя и сроковете по настоящия Договор се удължават с толкова дни, колкото е забавата. Според чл.9, ал.4 от Договора приемателят писмено уведомява собственика-учредител за срока и причините за спиране на строителството и удължаване на сроковете по Договора.

Според чл.41, ал.1 от Договора в случай, че приемателят изпадне в забава относно срока за изграждане на сградата, същият дължи на собствениците - учредители неустойка за забава в размер на 1000 евро за всеки календарен месец до отстраняване изпълнение на задължението, но не повече от 30 000 евро.

Според чл.45 от Договора клаузите му, в случай че не са изрично отменени или изменени, запазват действието си и ангажират страните и след сключване на окончателен договор в предвидената нотариална форма.

На *** г. е одобрен техническият проект на сградата от Столична община, район „***“. На 02.08.2022 г. е издадено разрешение за строеж № *** г. от Столична община, район „***“, влязло в сила на 18.08.2022 г. На **** г. е съставен Протокол № 2 за откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво на строежа.

На *** г. между „АНТ.У БРАДЪРС“ ООД и „АРТСТРОЙ 7“ ЕООД е сключен договор за учредяване на право на строеж, обективиран в нотариален акт № 27/*** г., нот. дело № 2

**/2022 г. по описа на нотариус Л. Л. (за краткост Окончателния договор). Според пункт III от този договор „АРТСТРОЙ 7“ ЕООД се задължава да построи със свои средства и за своя сметка обектите в сградата и да ги предаде във вид и степен на завършеност, уговорени в сключения между страните предварителен договор в срок от 20 месеца от датата, на която е издаден протоколът за определяне на строителни линия и ниво. Учредителят „АНТ.У БРАДЪРС“ ООД си запазва правото на строеж върху магазини 1 и 2 на партера и апартамент № 1 на първия жилищен етаж.

На *** г. е сключен договор за присъединяване на недвижими имоти и потребители на услуги към водоснабдителните и/или канализационните системи и за предоставяне на услугите водоснабдяване и/или канализация № 80/2023 г. между „Софийска вода“ АД и страните по делото с предмет фактическо присъединяване на сградата.

На ** г. между „Електроразпределителни мрежи запад“ ЕАД /с предишно наименование „ЧЕЗ РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ БЪЛГАРИЯ“/, от една страна, и страните по делото, от друга, е сключен договор № 12048684585/** г. за присъединяване към разпределителната електрическа мрежа за обект – процесната жилищна сграда. На *** г. е съставен Акт за приемане на конструкцията /Акт *** № 14/ за сградата. На *** г. е издадено удостоверение за степен на завършеност по чл. 181 от ЗУТ, с което е констатирано, че е постигната проектната кота на фаза „груб строеж“.

Преди завеждане на делото е допуснато обезпечение на иска от РС - Пловдив с определение от 18.12.2024 г. по ч. гр. дело № ***/2024 г. по описа на този съд чрез налагане на запор на вземане на ответника по банкови сметки до размера на претендираната сума.

По доказателствата:

Така описаната фактическа обстановка съдът прие за установена въз основа на събраните по делото писмени доказателства.

При така установените факти съдът намира от правна страна следното:

Предявен е осъдителен иск с правно основание 92 от ЗЗД.

По процесуалното поведение на ответника съдът намира следното:

В отговора на исковата молба ответникът не твърди, че има издаден Акт *** за сградата. В първото по делото открито съдебно заседание, проведено на *** г., процесуалният представител на ответника въведе ново твърдение, че Акт *** за сградата е съставен през месец септември 2024 г. В определение № ***/*** г. съдът указа на ответника, че е в негова тежест да докаже, че за сградата има съставен Акт *** от септември 2024 г.

Според Решение № 18 от 10.03.2022 г. на ВКС по гр. д. № 4024/2021 г., I г. о. с изтичането на срока за отговор на исковата молба се преклудира възможността ответникът да противопоставя възражения, основани на съществуващи и известни нему към този момент факти. Отговорът на исковата молба е подаден на 19.03.2025 г., т.е. към тази дата ответникът е бил наясно, че има „съставен Акт ***“, защото твърди, че той е съставен през „септември 2024 г.“, но не се позовава в отговора на това обстоятелство, което има значение за основателността на иска – ако все пак Акт *** е съставен и няма друга причина за забавянето на съставянето му, то неустойка би се дължала за по-кратък срок. В проведеното на *** г. съдебно заседание ответникът не твърди, че е налице причина за невъзможността му да се позове на този факт в отговора на исковата молба, респективно да представи Акт *** с отговора на исковата молба.

На основание чл. 146, ал. 2 ГПК съдът е длъжен да дава указания само за необходимостта да се сочат доказателства за факти, на които страните вече са се позовали в съответните процесуални срокове (Решение № 310/30.07.2010 г., по гр. д. № 1086/2009 г., на II г.о.). Съдът е длъжен да укаже на ответника необходимостта от събирането на доказателства само, ако е подал отговор в срока по чл. 131 ГПК и в него е направил възражения и е посочил фактите, на които те се основават (Решение № 429/21.06.2010 г., по гр. д. № 1***1/2009 г., на I г.о.). След като ответникът не се е позовал в отговора на исковата молба на наличие на Акт *** към септември 2024 г., то съдът неправилно му е дал указания, 3 че в негова тежест е да докаже, че Акт *** е съставен през септември 2024 г. Ето защо, представеният в съдебно заседание, проведено на *** г., Акт *** не следва да бъде ценен, тъй като се заобикаля ефекта на преклузията по чл.133 от ГПК.

Независимо от горното, съдът намира, че достоверната дата на представения Акт *** е тази, на която е представен като доказателство пред съда, т.е. *** г. Това е така, защото подписите в документа не са нотариално заверени и няма факт, от който да следва по несъмнен начин, че документът е съществувал по-рано. Следва да се отбележи и обстоятелството, че ответникът твърди в съдебно заседание, че документът е съставен през септември 2024 г., а представя Акт *** от декември 2024 г. От друга страна, в отговора на исковата молба ответникът твърди, че на 13.01.2025 г. изпраща жалба до „Софийска вода“ АД във връзка със забавянето в сроковете на договора, което според него е основание за негова забава да бъде съставен Акт ***, т.е. към януари 2025 г. Акт *** не е съществувал. В случая не се касае за факт, настъпил след предявяване на иска, по смисъла на чл.235, ал.3 от ГПК, поради което и той не следва да бъде ценен от съда.

По въпроса за срока за изграждане на сградата:

Според пункт III от Окончателния договор „АРТСТРОЙ 7“ ЕООД се задължава да построи със свои средства и за своя сметка обектите в сградата и да ги предаде във вид и степен на завършеност, уговорени в сключения между страните предварителен договор, в срок от 20 месеца от датата, на която е издаден протоколът за определяне на строителни линия и ниво. Следователно разпоредбата на чл.9, ал.1 от Договора досежно срока за изграждане на сградата е изрично изменена с Окончателния договор и на основание чл.45 от Договора действащ е срокът, посочен в Окончателния договор. Следователно сградата следва да бъде изградена в срок от 20 месеца от **** г., когато е съставен протокол за откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво на строежа.