Решение № 58 от 05.02.2026, Окръжен съд - Бургас

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 58 гр. Бургас, 05.02.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС в публично заседание на двадесет и девети януари през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: МОНИКА Г. ЯХАНАДЖИЯН при участието на секретаря Мария Н. Тошева като разгледа докладваното от МОНИКА Г. ЯХАНАДЖИЯН Гражданско дело № 20252100101416 по описа за 2025 година

Производството по делото е образувано по повод исковата молба на П.

Н., ******, адрес ******, подадена чрез пълномощник – адв. Михаела Стамова., съдебен адрес в гр.София, ул.“Верила“ №5, ет.2, против „Дрийм Хоум 22“ ЕООД, ЕИК 207166489, седалище и адрес на управление в гр.Бургас, ул.“Даме Груев“ №6, вх.1, ет.7, ап.27, представлявано от управителя Ирина Глоклер-Моргачов, с която се иска от съда да постанови решение, с което да осъди ответника да заплати на ищеца сумата от 30 000 Евро, представляваща сума, която ответникът следва да върне на отпаднало основание – развален предварителен договор, ведно със законната лихва, считано от датата на подаване на исковата молба.

Твърди се в исковата молба, че на 10.10.2024 г., ищецът Н. сключил с ответника предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот – къща от типа „Антония №7“ с площ 42,50 кв.м., с жилищна площ от 35,25 кв.м., заедно с дял от общите части на сградата и съответната ид.ч. от сградата, непосредствено намираща се в дворното място – поземлен имот с идентификатор ***. Твърди се и това, че правоотношението се предхожда от резервационно споразумение между същите страни, по което ищецът заплатил капаро от 5000 Евро и заявил намерение да сключи предварителен договор. Според уговорките в предварителния договор, купувачът следвало да придобие собствеността върху описаната къща за сумата от 50 000 Евро след завършването й в уговорения вид, като началото на строежа е било предвидено за 20 дни след сключването на предварителния договор, а вероятната дата на завършване, респ.най-ранната дата за сключване на окончателен договор за покупко-продажба пред нотариус била 01.04.2025 г.

Ищецът твърди, че продажната цена е следвало да бъде заплатена на вноски в срок до 01.11.2024 г., като най-късната дата за сключване на окончателен 1 договор за покупко-продажба пред нотариус е 15.06.2025 г. Твърди се, че ищецът заплатил на 10.10.2024 г. първата вноска от 25 000 Евро, като на 04.06.2025 г. получил предложение от ответника за прекратяване на предварителния договор по взаимно съгласие. Предложено му било и възстановяване на заплатената сума от общо 30 000 Евро чрез ежемесечни вноски на стойност 500 Евро, считано от 01.12.2025 г., без компенсация като уговорените в договора неустойки. Ищецът не приел предложението и счита, че вследствие признанието на ответника за невъзможност да изпълни престацията си, договорът е прекратен по право. Претендира връщане на заплатената сума от 30 000 Евро на отпаднало основание – развален предварителен договор, ведно със законната лихва, считано от подаване на исковата молба.

В подкрепа на иска ангажира доказателства, претендира разноски.

Правната квалификация на предявения иск е по чл.55, ал.1, предл.трето от ЗЗД.

В преклузивния срок по чл.131 от ГПК, ответното дружество, редовно уведомено на основание чл.50, ал.2 от ГПК не се възползва от правото си да депозира отговор на исковата молба. В съдебно заседание не се представлява.

Съдът, като обсъди събраните по делото доказателства, становищата и доводите на страните, намира за установено от фактическа страна следното:

Приета като доказателство по делото е Декларация-намерение за закупуване и споразумение за резервация на обект – „Къща Антония №7“, която ответникът не оспорва, че е подписал и според съдържанието на която ответното дружество в качеството на продавач и ищецът в качеството на купувач договорили резервиране на обект – „Къща Антония №7“ в срок до 01.12.2024 г., срещу заплащане на капаро от страна на купувача в размер на 5000 Евро. Капарото е преведено от ищеца-купувач на 05.10.2024 г., на посочената в декларацията сметка на ответника-продавач, за което свидетелства приетата като доказателство квитанция - платежно нареждане, л.24. В същото като основание за превода е посочено „къща Антония №7, авансова вноска, П. Н.“, а като наредители П. и Л.Н..

Приет като доказателство по делото е предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имоти от 10.10.2024 г., от съдържанието на който е видно, че има за предмет „готова до ключ самостоятелна къща, наречена „къща от тип Антония“ с №7, с обща площ от 42,50 кв.м., заедно с парцела, върху който е построена - парцел с идентификационен №***, съгласно КККР на гр.Ловеч, с адрес с.Голяма желязна, община Троян, ул.“Лилов стежерак“ №1“. Продажната цена, договорена между страните „Дрийм Хоум 22“ ЕООД като провадач и П. Н. като купувач е в размер на 50 000 Евро, платима на посочената в договора банкова сметка с титуляр „Бастион Строй Сити“ в съответствие с посочения в т.4.4 от договора погасителен план, а именно - 5000 Евро - вноска за резервиране, срещу която е отбелязано, че е платена на 05.10.2024 г., първа вноска в размер на 25 000 Евро, платима в срок до 15.10.2024 г. и втора вноска в размер на 25 000 Евро, платима в срок до 01.11.2024 г. Видно от договора е задължението на 2 продавача да сключи окончателен договор за покупко-продажба относно прехвърлянето на правото на собственост, посочено в т.3, върху купувача в предвидената от закона нотариална процедура, но след плащането на последната вноска от продажната цена по договора в срок до 15.06.2025 г. – чл.6 от договора.

Ответникът не оспорва, че на 10.10.2024 г., ищецът превел по посочената в предварителния договор банкова сметка сумата от 25 000 Евро, за което свидетелства приетия като доказателство документ, приложен на л.25 от делото. В същия като основание за плащането е посочено „П. Н., къща Антония“.

Признание за извършени от ищеца в полза на ответника плащания в общ размер на 30 000 Евро се съдържат и в приетия като доказателство Договор за отмяна на договор с предложение за спогодба от 04.06.2025 г., който ответникът не оспорва че е подписал. Видно от съдържанието му ответникът признава и невъзможността си да достави на купувача готовата къща, съгласно договорните условия, поради което и отправя предложение за отмяна на първоначалния договор за покупко-продажба и възстановяване на платените авансови суми на месечни вноски в размер на 500 Евро, считано от 01.12.2025 г., алтернативно прехвърляне правото на собственост върху поземлен имот на стойност, съответстваща на платената продажна цена.

При така установената фактическа обстановка съдът прави следните правни изводи:

Предявен по делото е иск с правно основание чл.55, ал.1, предл.трето от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) за осъждане на ответни ка да върне на ищеца заплатена сума по развален предварителен договор за покупкопродажба на недвижими имоти от 10.10.2024 г.

Фактическият състав на цитираната разпоредба включва валидно правоотношение между страните, даване на нещо с оглед изпълнение на задължение по правоотношение, съответно получаване и приемане от насрещната страна и последващо отпадане с обратна сила на правоотношението поради разваляне на договора, което дава право на страните да искат връщане на това, което са дали на отпаднало основание.

Установи се по делото, че между страните е сключен валиден предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот.

Действително, представеният по делото екземпляр не е подписан от ответника, което обстоятелство е пряко относимо към валидността му. За ответното дружество обаче този договор представлява търговска сделка, за която са приложими правилата на чл.293 от ТЗ , която разпоредба прегражда възможността страната да се позовава на нищожност поради порок във формата за действителност на търговска сделка, ако от поведението й може да се заключи, че не е оспорвала действителността на изявлението при самото му възникване. В този смисъл Решение №71 от 22.06.2009 г. на ВКС по т.д.

№11/2009 г., I т.о., ТК, Решение №50 от 25.04.2012 г. на ВКС по т.д.№95/2011 г., II т.о., ТК, Решение №56 от 10.06.2015 г. на ВКС по гр.д.№5143/2014 г., I г.о., ГК.

3

В настоящия случай, предварителният договор за покупко-продажба на недвижими имоти от 10.10.2024 г. не е нищожен в отношенията между страните, макар и представеният като доказателство екземпляр от същия да не е подписан. Ответникът не оспорва действителността му в настоящето производство, а поведение, от което може да се заключи, че такова оспорване е липсвало и преди това, е приемането на изпълнението на насрещната страна по предварителния договор, а именно извършените от ищеца в негова полза плащания в общ размер на 30 000 Евро с основание „къща Антония №7“.

Допълнителна индиция за знанието и съгласието на ответника за сключване на предварителния договор се съдържа и в подписания от ответника Договор за отмяна на договор с предложение за спогодба, в което ответното дружество не е възразило срещу съществуването на предварителния договор, макар същият да е посочен с дата 26.09.2024 г., но имащ за предмет самостоятелна къща от типа „Антония №7“, и срещу получаването на суми по него, поради което и настоящият съдебен състав приема, че изискването за форма на процесния предварителен договор е преодоляно.

Установи се по делото, че е налице частично неизпълнение на задължението на ищеца по предварителния договор. Не се твърди и доказва същият да е заплатил в договорения срок остатъкът от пълния размер на продажната цена по предварителния договор. Ответникът от своя страна също не оспорва, че е неизправна страна по предварителния договор и извънсъдебно признава този факт.

Установи се по делото, че и двете страни са отправили изявление за разваляне на договора, като от страна на ищеца изявлението е отправено с исковата молба, с която се претендира връщане на сумата от 30 000 Евро, т.е. претендират се ретроактивните последици от развалянето на договора, а от страна на ответника изявлението е отправено с Договор за отмяна на договор с предложение за спогодба от 04.06.2025 г., получен от ищеца преди завеждане на настоящия иск. Очевидна е волята и на двете страни да не бъдат обвързани повече от договорната връзка, поради което и е безпредметно обсъждането на въпроса коя от тях има право да развали договора.

От изложеното до тук следва, че всички елементи на фактическия състав на чл.55, ал.1, предл.трето от ЗЗД са осъществени: между ищеца и ответника е съществувало валидно правоотношение п о предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имоти от 10.10.2024 г.; ищецът е платил на ответника паричнат а с у м а в общ размер от 30 000 Евро; правоотношението е отпаднало с обратна сила – договорът е развален, като волеизявления за това са си отправили и двете страни.

Ето защо искът на ищеца по чл.55, ал.1, предл.трето от ЗЗД за сумата от 30 000 Евро, ведно със законната лихва от датата на исковата молба 13.08.2025 г. до окончателното изплащане на сумата, е основателен и ще бъде уважен.

На основание чл.78, ал.1 от ГПК в тежест на ответника следва да се възложат направените от ищеца разноски в общ размер на 7765,35 Евро, съгласно списъка по чл.80 от ГПК.

4

Мотивиран от гореизложените съображения и на основание чл.235 от ГПК, съдът

РЕШИ:

ОСЪЖДА „Дрийм Хоум 22“ ЕООД, ЕИК 207166489, седалище и адрес на управление в гр.Бургас, ул.“Даме Груев“ №6, вх.1, ет.7, ап.27, представлявано от управителя Ирина Глоклер-Моргачов, да заплати на ищеца П. Н., ******, адрес ******, съдебен адрес в гр.София, ул.“Верила“ №5, ет.2, чрез адв. Михаела Стамова., сумата от 30 000 Евро, представляваща заплатена цена по развален предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имоти от 10.10.2024 г., ведно със законната лихва, считано от датата на подаване на исковата молба на 13.08.2025 г. до окончателното изплащане на сумата.

ОСЪЖДА „Дрийм Хоум 22“ ЕООД, ЕИК 207166489, седалище и адрес на управление в гр.Бургас, ул.“Даме Груев“ №6, вх.1, ет.7, ап.27, представлявано от управителя Ирина Глоклер-Моргачов, да заплати на ищеца П. Н., ******, адрес ******, съдебен адрес в гр.София, ул.“Верила“ №5, ет.2, чрез адв. Михаела Стамова., сумата от 7765,35 Евро, представляваща направените по делото разноски.