Решение № 152 от 27.03.2026, Апелативен съд - София

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 152 гр. София, 27.03.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 6-ТИ ТЪРГОВСКИ, в публично заседание на двадесет и девети октомври през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Иван Иванов

Членове:

Николай Метанов

Васил Василев при участието на секретаря Таня Ж. Петрова като разгледа докладваното от Иван Иванов Въззивно търговско дело № 20251001000635 по описа за 2025 година

Производството е по реда на чл. 259 и сл. от ГПК.

С решение № 1457 от 13.03.2025 г. по гр.д. № 6775/ 2024 г. на Софийския градски съд, гражданско отделение, І - 11 състав е отхвърлен иска с правно основание чл.307 от ТЗ, предявен от „Грийнлайф-Пропърти“ ЕООД - гр. София срещу Н. И. Г. от гр. *** за изменение на цената по предварителен договор за покупко-продажба и строителство на недвижим имот, сключен на 27.02.2020 г. - апартамент № 63 във вход А и паркомясто 19, находящи се в жилищен комплекс „1 Хоум“ гр.София, като договорената цена от 66 900 евро бъде завишена със сумата от 33 450 евро/ 65 422.51 лева.

Срещу решението е подадена въззивна жалба от „Грийнлайф-Пропърти“ ЕООД - гр. София, чрез пълномощника адвокат К. З., в която се твърди, че е неправилно и необосновано.

Необоснован бил извода, че забавянето в изпълнението на строителните работи не се дължало на обявеното извънредно положение в периода 13.03.2020 г. - 13.05.2022 г., доколкото по отношение на строителството не били предприети ограничителни перки. Не бил отчетен факта, че именно ограничението в движението на хората в глобален мащаб довело до редица неблагоприятни условия - нарушени вериги на доставки, забавени доставки, създаване нa дефицити, както и че непосредствено след това избухнал въоръжения конфликт между Русия и Украйна, който допълнително смутил веригите на доставки на строителни материали. Макар и да се позовал на заключението на 1 експертизата съдът неправилно приел, че измененията в цените както па строителните материали, така и в цената на труда в строителството, били предвидими обстоятелства.

Молбата към съда е да постанови решение, с което да отмени решението и да постанови друго решение, с което исковата претенция да бъде уважена изцяло.

Ответницата по въззивната жалба Н. И. Г. от гр. *** не е представила писмен отговор Софийският апелативен съд, търговско отделение, шести състав съобрази следното.

Производството по гр.д. № 1192/ 2024 г. на Софийския градски съд, гражданско отделение, І - 11 състав е образувано по иск с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД, предявен от Н. И. Г. от гр. *** срещу „Грийнлайф - пропърти“ ЕООД - гр. София за обявяване за окончателен на предварителен договор от 27.02.2020 г. за покупко - продажба на следните недвижими имоти : Апартамент № 63, вход „А“, на 12 етаж, с чиста застроена площ от 58.08 кв.м., състоящ се от: входно преддверие, дневна с кухненски бокс, спалня, баня с тоалетна, склад, балкон, заедно с идеалните части от общите части на сградата, равняващи се на 10.72 кв.м. с обща площ от 68.8 кв.м., заедно с припадащите се към апартамента идеални части от правото на собственост върху поземления имот, върху който е построена сградата ; паркомясто 19, находящо се в подземен гараж ПГ1, с площ 12.75 кв.м, ведно с идеални части от правото на строеж върху поземления имот, върху който е построена сградата за сумата от 66 900 евро, като бъде даден срок за заплащане на незаплатената част от продажната цена в размер на 33 450 евро.

С определение № 8884 от 10.06.2024 г. съдът не приел за съвместно разглеждане предявения от ответника насрещен иск с правно основание чл. 307 от ГПК, който бил отделен от това производство и било образувано производство по гр.д. № 6775/ 2024 г. на Софийския градски съд, гражданско отделение, І - 11 състав.

В насрещния иск ищецът „Грийнлайф-Пропърти“ ЕООД - гр. София твърдял, че по силата на предварителния договор от 27.02.2020 г. се е задължил да построи със свои средства и да продаде на купувача в изцяло завършен вид описаните по - горе имоти. В хода на строителните дейности ищецът уведомил ответницата, че вследствие настъпило съществено изменение на обстоятелствата, което не е било предвидено, е необходимо предоговаряне на продажната цена поради разразилата се коронавирусна

-3- инфекция, във връзка с която с решение от 13.03.2020 г. на Народното събрание е било обявено извънредно положение. Предприетите в глобален мащаб противоепидемични мерки довели до цялостно преустановяване на обществената и търговска дейност в цели отрасли и възпрепятстване на търговския оборот, което се отразило негативно на цените и доставките на редица продукти, строителни материали и консумативи, които били от съществено 2 значение за осъществяване дейността на ищеца, а усложнената глобална геополитическа обстановка допълнително задълбочавала инфлационните процеси и затруднявала снабдяването със строителни материали.

Вследствие изменената икономическа обстановка била драстичпо нарушена еквивалентността на насрещните престации, тьй като запазването на продажната цена по договора щяло да противоречи на изискванията за справедливост и добросъвестност, да бъде прекомерно обременително за ищеца и да доведе до неоснователно обогатяване на ответницата.

При така изложените фактически твърдения молбата към съда била да постанови решение, с което на основание чл.307отТЗ да измени предварителния договор за покупко-продажба и строителство на недвижим имот от 27.02.2020 г. в частта му относно продажната ценна, като я увеличи от 66 900 евро на 100 350 евро.

В писмения отговор ответницата Н. И. Г. от гр. *** оспорила иска като неоснователен.

Изтькваните от ищеца глобални пpoтивoeпидемични мерки и глобална геополитическа обстановка били прекалено общи аргументи без видима връзка с конкретния правен спор.

Към деня на встьпването й като страна по договора вече действало решението на Народното събрание от 13.03.2020г. и въпреки това продавачът се бил сьгласил да не бъдат правени никакви промени относно продажната цена. Ищецът имал възможност достатьчно добре да сьобрази и предвиди евентуалното отражение върху цените, което може да окаже обявеното извънредно положение. Освен това до настъпванего на крайната дата за сключване на окончателния договор продавачът по никакъв начин не бил заявил, че се налага промяната на цената за да може да изпълни своите задължения. Едва 8 месеца след възникването на правото да прстендира по сьдебен ред обявяване на предварителния договор за окончателен, продавачът предложил изменение на продажната цена без да е мотивирал искането си.

Молбата към съда била да отхвърли исковата претенция.

В допълнителна искова молба ищецът конкретизирал твърденията си за увеличени цени на строителни материали и труд, като направил съпоставка на първоначалната цена по договора и повишението в цената относно извършените строителни дейности, довършителни работи по стените, таваните, подовете и фасадата на сградата, на закупените материали и услуги за завършване на сградните инсталации и разходите за труд.

Установената от доказателствата фактическа обстановка на спора е следната.

С предварителен договор за покупко-продажба и строителство на недвижими имоти, сключен на 27.02.2020 г. в гр. София продавачът „Грийнлайф - Пропърти“ ЕООД се задължил да построи със свои средства и да продаде на купувачите М. О. М. Б. и С. Д. Б. в изцяло завършен вид следните недвижими имоти, находящи се в в жилищен комплекс „1 3

Хоум“, с административен адрес на поземления имот гр.София, *** :

1) апартамент № 63, находящ се във вход А, ет.12, кота +33,92 м., с чиста застроена площ 58.08 кв.м., състоящ се от: входно преддверие, дневна с кухненски бокс, спалня, баня с тоалетна, склад и балкон, заедно с идеални части от общите части па сградата, равняващи се на 10.72 кв.м. с обща площ 68.80 кв.м., заедно с припадащите се към апартамента идеални части от правото на собственост върху поземления имот, върху който е построена сградата и 2) паркомясто №19, находящо се в подземен гараж, в сутерен -2, кота -7.15 метра с площ 12.75 кв.м., ведно с идеални части от правото на строеж върху поземления имот с идентификатор ***, върху който е построена сградата.

Купувачите се задължили да заплатят продажна цена в размер на 66900 евро съобразно утвърден финансов план, както следва : 13 380 евро - при подписването на договора ; 20 070 евро - в срок от 7 дни след уведомление от продавача, че е получил акт, обр.14 за сградата ;

16 725 евро - в срок от 7 дни след уведомление от продавача, че е монтирана дограма на имота ; 10 035 евро - в срок от 7 дни след уведомление от продавача, че е получил акт, обр.15 за сградата ; 6 690 евро - в срок от 7 дни след уведомление от продавача, че е получил акт, обр.16 за сградата.

Срокът за сключване на окончателен договор за продажба в нотариална форма бил 31.07.2022 г., или друга дата след този срок, писмено договорена от страните, на която купувачът ще бъде поканен от продавача да подпише договора при избран от продавача нотариус.

С анекс № 1 от 12.08.2020 г. в правата и задълженията на купувача по предварителния договор встъпила Н. И. Г., наричана „нов купувач“.

С електронно писмо от 26.06.2023 г. продавачът уведомил купувача, че е издаден акт, обр.14 за сградата и е монтирана дограмата, а с

-5- електронно писмо от 4.07.2023 г. потвърдил получаването на сумата 20 070 евро.

С уведомление изх. № 3218/ 18.10.2023 г. продавачът уведомил купувача, че поради неплатена вноска на основание чл. 6, ал.2 разваля (прекратява) предварителния договор и задържа платеното капаро в пълен размер.

В изпълнение на правомощията си по чл. 269 от ГПК настоящият състав на въззивната инстанция преценява въззивната жалба като процесуално допустима - подадена е в установения в закона срок от страна по делото, която има интерес и право на обжалване на валиден и допустим съдебен акт, подлежащ на въззивен контрол.

След обсъждането на установените от доказателствата факти и доводите на страните, намира релевираните във въззивната жалба конкретни оплаквания за неправилност на 4 решението за неоснователни, като споделя съображенията, изложени в мотивите на обжалвания акт, към които препраща на основание чл. 272 от ГПК, а в допълнение счита за необходимо да посочи и следното.

В материалноправната доктрина института на стопанската непоносимост е дефиниран като способ за изменение или прекратяване на двустранни договори, който „регламентира правното значение на непредвидената и непредвидима промяна на обстоятелствата, настъпила след сключването на договора, която прави запазването му в неговия първоначален вид и съдържание несъвместимо с повелите за справедливост и добросъвестност в частноправните отношения“. При него, по изключение, ако страните не могат да постигнат съгласие, е позволена съдебна намеса в частноправните отношения, които могат да бъдат изменени или прекратени след надлежно сезиране по искане на една от тях въз основа на изрично уреденото в чл. 307 от ТЗ потестативно право. Целта е „да се приведе правното положение в съответствие с промените на икономическите обстоятелства, настъпили в периода между сключването на договора и завършване изпълнението на задълженията по него“. (Русчев, И. Приложно поле и правни последици на стопанската непоносимост. News lex.bg, 17 март 2021 г.)

Последователната практика на касационната инстанция споделя и се придържа към теоретичните постановки, като приема, че стопанската непоносимост по смисъла на чл. 307 от ТЗ е основание за постигане на изменение или прекратяване на облигационната връзка тогава, когато липсва съгласие на страните за това, а обективната икономическа ситуация при продължаването й според първоначалните условия създава предпоставки за възникване на изключителна несправедливост в отношенията между страните. Това изменение или прекратяване може да бъде постигнато чрез намесата на съда по предявен иск на заинтересованата страна, който по характера си е конститутивен и внася промяна в правната и имуществената сфера на страните с цел предотвратяване на такава несправедливост. (Решение № 183 от 21.11.2018г. по т.д. № 542/ 2018 г. на ВКС,1 т.о.) За да възникне преобразуващото право за ищеца по чл. 307 от ТЗ, трябва да са налице съответните предпоставки: наличието на валиден договор, изпълнението по който е възможно; настъпили драстични изменения в обстановката, при която е сключен договора, които изменения не следва да са причинени от никоя от страните ; обстановката и измененията да са били непредвидими за страните при сключване на договора, а наличието им да обуславя изпълнение, което противоречи на справедливостта и добросъвестността ; страната, която иска изменение или прекратяване на договора да е изправна, т.е. да не е изпаднала в забава. (Определение № 1228 от 16.04.2025 г. по т. д. № 2382/ 2024 г. на ВКС, І т.о.)