Решение № 169 от 01.10.2018, Районен съд - Несебър

Личните данни в текста са заличени.

Р Е Ш Е

Н И Е

№ 169 гр. Несебър, 01.10.2018г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

НЕСЕБЪРСКИ РАЙОНЕН СЪД, гражданска колегия, шести състав в публично заседание на седемнадесети септември две хиляди и осемнадесета година, в състав:

РАЙОНЕН СЪДИЯ: Валери Събев при участието на секретаря Радостина Менчева, като разгледа гр. д. № 70 по описа на Районен съд Несебър за 2018г., за да се произнесе, взе предвид следното:

Предявени са установителни искове с правно основание чл. 422 ГПК вр. чл. 79, ал. 1 ЗЗД вр. чл. 286 ЗЗД и по чл. 422 ГПК вр. чл. 86, ал. 1 ЗЗД.

От ищеца „Д.” ООД срещу ответницата С.В.Ч. са предявени искове за признаване на установено, че ответницата му дължи сумата от 882,50 лв. с вкл.

ДДС, представляваща левова равностойност на 451,20 евро с вкл. ДДС, дължима, но незаплатена такса за 2017г. за покриване разходите за управлението, обикновената поддръжка на комплекса, използването басейните, съоръженията за отдих и градинска мебел в комплекса, в който се намира сградата, в която е разположен собственият на ответницата апартамент ***, сумата от 288,13 лв. с вкл. ДДС, представляваща равностойността на 147,32 евро с вкл. ДДС, дължима за 2017г., но незаплатена от ответницата годишна такса за телевизия, интернет и телефонен пост, както и за присъждане на сумата от 100,06 лв., представляваща лихва върху главницата за периода от 11.01.2017г. до 13.11.2017г., от която 75,45 лв. – лихва върху главницата от 882,50 лв. за периода 11.01.2017г. – 13.11.2017г. и 24,61 лв. – лихва върху главницата от 288,13 лв. за периода 11.01.2017г. – 13.11.2017г. Ищецът сочи, че ответницата Ч. е собственик на самостоятелен обект в сграда с идентификатор *****.***.***.*.**с адрес на имота к. к. „Слънчев бряг – З.”, комплекс „Т.” ., бл. ., ет. ., ап. …. Излага, че на 01.09.2014г. между ищеца и ответницата бил сключен договор за поддръжка и управление на туристически комплекс „Т.”, с който на дружеството било възложено да поддържа и извършва организационно, техническо и административно управление на комплекса, с подробно посочени в т. 1.2 от договора дейности. Навежда, че ответницата се задължила по договора да заплаща на ищеца годишна такса в размер на 8 евро без ДДС на кв. м. жилищна площ, както и върху общите части, прилежащи към собствеността й, която възлиза на 451,20 евро. Сочи, че се задължила и да заплаща годишна такса за телевизия, интернет и телефонен пост в размер на 127,77 евро без ДДС или 147,32 евро с ДДС. Твърди, че в периода 2014г. – 2016г. ответницата заплащала сумите. Излага, че сумите за 2017г. следвало да се платят до 10.01.2017г., но не били платени от ответницата до тази дата, нито след покана-уведомление от 07.08.2017г., изпратена на електронната й поща. Развива подробни съображения, че посоченият договор от 01.09.2014г. не е договор по чл.

2, ал. 2 ЗУЕС, тъй като става въпрос за туристически комплекс. Твърди, че през 2017г. ищецът изпълнил точно и в срок, със собствени сили или чрез наети лица поетите задължения по т. 1.2 от договора. Сочи, че независимо от това ответницата не изпълнила задълженията си. С тези доводи моли предявените искове да бъдат уважени, ведно със законната лихва от датата на подаване на заявлението по чл. 410 ГПК. Претендира присъждането на разноски, вкл. и на тези от заповедното производство.

В срока по чл. 131 ГПК от ответницата С.В.Ч., чрез процесуалния й представител, е депозиран отговор, с който искът се оспорва като неоснователен и недоказан. Развиват се подробни съображения в насока, че комплекс „Т.” не е туристически комплекс, а жилищен комплекс от затворен тип по смисъла на пар. 1, т. 3 от ДР на ЗУЕС. В тази връзка се сочи, че чл. 2 ЗУЕС предвижда сключването на писмен договор с нотариална заверка на подписите. Твърди, се че договорът, на който ищецът основава вземанията си, не е сключен в предвидената форма, поради което същият е нищожен. Договорът се оспорва като нищожен и поради противоречието му с императивните разпоредби на чл. 11, ал. 1, т. 5 и чл. 51 ЗУЕС. Развиват се съображения за наличието на неравноправни клаузи в него – чл. 12.1, чл. 14, чл.

17 и чл. 19. Твърди, се че през 2017г. се провело събрание на комплекс „Т. 2”, бл. Б, на което бил гласуван бюджет и били определени суми за поддържането на общите части на етажната собственост, като въз основа на това решение ответницата заплатила дължимите суми за 2017г. Излага се, че ответницата не е единствен собственик на апартамента, като такъв е и съпругът й В.Ч. по арг. от чл. 21, ал. 1 СК. В тази връзка се сочи, че цялата сума не може да се претендира само от ответницата. Оспорват се твърденията на ищеца, че изпълнявал задълженията си по договора. Твърди се, че ответницата и съпругът й не са ползвали нито басейните, нито съоръженията за отдих в комплекса през 2017г.

Излага се, че услугите телевизия, интернет и телефон са били с лошо качество, поради което през януари 2017г. Ч. сключила индивидуален договор с „Мобилтел” ЕАД. С тези доводи се оспорва претенцията за заплащане на суми за тези услуги.

Твърди се, че същите няма как да са предмет на договора, тъй като не касаят общи части в комплекса. Извършва се подробен анализ на свидетелските показания, събрани по делото, като се прави извод, че от тях се установява неизпълнение от страна на ищеца на договорните задължения. Сочи се, че с представените към исковата молба писмени доказателства не се доказва изпълнение на договорните задължения на ищеца. Искането за лихва се оспорва поради недължимост на главницата. Развиват се съображения в насока, че разноските от заповедното производство не могат да се присъждат в настоящото. С тези доводи от съда се иска да отхвърли исковете. Претендират се разноски.

Съдът, като съобрази събраните доказателства, достигна до следните фактически и правни изводи:

По исковете по чл. 422 ГПК вр. чл. 79, ал. 1 ЗЗД вр. чл. 286 ЗЗД:

В доказателствена тежест на ищеца е да докаже наличието на облигационна връзка с ответника – Договор за поддръжка и управление от 01.09.2014г., по който ищецът е престирал – изпълнил задълженията си за 2017г., а за ответницата е възникнало задължение за заплащане на претендираните суми. Ищецът следва да докаже размера на претенцията си и изискуемостта й.

По направените от ответника възражения за нищожност на договора в негова доказателствена тежест е да докаже, че договорът е такъв по чл. 2 ЗУЕС и е следвало да се сключи в писмена форма с нотариална заверка на подписите. В негова тежест е да докаже, че договорът от 01.09.2014г. противоречи на императивни разпоредби на ЗУЕС.

Ищецът основава претенцията си на договор за поддръжка и управление на туристически комплекс „Т.” от 01.09.2014г., сключен между него и ответницата Ч. (на л. 9 – л. 16 от делото). Между страните не е спорно, че такъв договор е сключен, както и, че Ч. е придобила собствеността върху самостоятелен обект в сграда с идентификатор *****.***.***.*.**по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.

Несебър, с адрес на имота в гр. Несебър, к. к. „Слънчев бряг – З.”, комплекс „Т.” *, бл. *, ет. *, ап. *** (видно и от нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № ***, том ***, рег. № ****, дело № **** от 01.09.2014г. на л. 17 – л.

18 от делото). С договора „Д.” ООД се задължило срещу възнаграждение да поддържа и извършва организационно, техническо и административно управление на апартаментен комплекс „Т.”, находящ се в к. к. „Слънчев бряг” (чл. 1.1 от него). В чл. 1.2 е конкретизирано и какво включва управлението по предходната разпоредба: ежедневно управление на комплекса; осигуряване на денонощна охрана от лицензирана фирма, чрез инсталиране и наблюдение на специализирана сигнално-охранителна техника и паник бутон на рецепцията за оказване на съдействие при необходимост от специализирана фирма за охрана на обекти; поддържане на хигиената в Комплекса, включващо основно почистване на общите части на сградата, вкл. стълбище, фоайе, асансьор, тревни площи и общи пространства за отдих, в съответствие със стандартите, приложими по отношение на подобни апартаментски комплекси, като управителят ще предостави всякакви допълнителни услуги и поддържане срещу предварително посочено заплащане; поддържане и облагородяване на живата растителност в Комплекса в съответствие с обичайните грижи, полагани в тези случаи; поддържане и почистване на намиращите се в имота външни открити басейни; заплащане на сметките за електричество и питейна вода на общите части на комплекса; организация на вътрешния ред в комплекса, сградите и общите съоръжения на комплекса; оказване на съдействие и подпомагане на собствениците с цел спокойно и необезпокоявано ползване на жилищата им и комплекса като цяло и упражняване правата им на собственост; да организира необходим пропускателен режим и да осигури работеща рецепция в Комплекса; техническо наблюдение и профилактика на общите инсталации, оборудване, уредби или други общи части на сградите, басейните, детските площадки, съоръженията за отдих, градинската мебел, зелените площи и дворното пространство; организиране и управление на платени дейности в комплекса при поискване от живущите в него; текуща поддръжка и ремонт на сградите във времето – отстраняване на всички повреди, свързани с покрив, ВиК, външна и вътрешна мазилка. В т. 2.1 от договора било уговорено, че собственикът се задължава да заплаща годишна такса за покриване на разходите в размер на 8,00 евро без ДДС на квадратен метър жилищна площ, както и върху общите площи, прилежащи към собствеността; както и годишна такса за телевизия, интернет и телефонен пост в размер на 122,77 евро без ДДС за 1 пост и за всеки следващ по 10 евро без ДДС. С т. 2.3 от договора страните постигнали съгласие таксите за всяка следваща година след годината на придобиването на собствеността да се заплащат до 10.01 на съответната година. В т. 4 от договора са конкретизирани и разходите за извършване на дейностите по т. 1.2, а именно: заплати и други възнаграждения на обслужващите лица, ангажирани с експлоатацията, ремонта, управлението на комплекса, включително, но не изчерпателно – градинари, портиери, чистачи, охрана и други специалисти; разноски, свързани с контрол и техническо обслужване, като подмяна на ел. крушки в общите помещения, обезпаразитяване, обработка с вода, електроенергия, ВиК и механика, включително всички външни договори за поддръжка, необходима или уместна с оглед поддържането на комплекса и съответните общи части; разноски за електроенергия в съответните общи части, водоснабдяване на общите части на комплекса (включително и за поливане на техните площи), смяна на водата в басейна. Други необходими разноски, разумно нужни за функционирането, ремонтирането, управлението, охраната и поддържането на общите части на комплекса по образцов начин, други необходими разходи.

Първият спорен по делото въпрос е какъв е характерът на цитирания по-горе договор и представлява ли той договор по чл. 2 ЗУЕС, който задължително се включва с нотариална заверка на подписите. В чл. 2, ал. 1 ЗУЕС е предвидено, че управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип, се урежда с писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти. Според легалното определение в пар. 1, т. 3 от ДР на ЗУЕС „жилищен комплекс от затворен тип” е комплекс, обособен като отделен урегулиран поземлен имот, в който са построени сгради в режим на етажна собственост и други обекти, обслужващи собствениците и обитателите, при спазване на изисквания на контролиран достъп за външни лица. Легалното определение е доразвито и в практиката на върховната инстанция, в която е прието, че т. нар. „жилищен комплекс от затворен тип” е съставен от поне четири самостоятелни обекта в режим на етажна съсобственост и други обекти, обслужващи собствениците и обитателите, всички изградени върху комплекс, обособен в урегулиран поземлен имот, при спазване на изисквания на контролиран достъп за външни лица. Само при наличието на тези условия, изборът на собствениците за управление на общите части следва да е обективиран в договор, сключен с инвеститора, при спазване на формата за действителност - писмена с нотариална заверка на подписите (Определение № 165 от 5.03.2014 г. на ВКС по ч. гр. д. № 47/2014 г., IV г. о., ГК).

Разпечатката съдържа 22 от 74 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/9acc877b-47e4-4829-a706-07f0cc82f693