Решение № 3283 от 04.06.2024, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 3283 гр. София, 04.06.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-7 СЪСТАВ, в публично заседание на тридесети април през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Гергана Коюмджиева при участието на секретаря Йоана П. П.а като разгледа докладваното от Гергана Коюмджиева Гражданско дело № 20231100100527 по описа за 2023 година

Предмет на делото са иск с правно основание чл. 33, ал. 1 от ЗЗД, за унищожаване на договор като сключен от продавача в условията на крайна нужда и при явно неизгодни условия, както и кондикционен иск по чл.57, ал.2 от ЗЗД.

Производството по делото е образувано по предявен от А. Е. П. с ЕГН **********, чрез пълномощника адв. М. А. от САК срещу О. О. М. иск с правно основание чл. 33, ал. 1 от ЗЗД във вр. чл.27, пр. последно ЗЗД, за унищожаване на договор за покупко- продажба сключен с нотариален акт № 22, том III, per. № 6916, дело № 392/2022 г. на нотариус С.К. с per. № 526 от НК, с който ответникът е закупил от ищеца, недвижим имот, представляващ апартамент 10, находящ се в гр. София, ул. „*******, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** за сумата от 250 000 лева, като сключен от продавача в условията на крайна нужда и при явно неизгодни условия, ведно със законовите последици по чл. 34 от ЗЗД. Претендира разноски.

В исковата молба се твърди, че на 03.08.2022г. между ищеца, като продавач и ответника, като купувач е сключен договор за покупко-продажба на недвижим имот, представляващ апартамент 10, находящ се в гр. София, ул. ******* обективиран в нотариален акт № 22, том III, peг. № 6916, дело № 392/2022 г. на нотариус К. с per. № 526 от НК. Твърди се, че посочената в договора цена е в 1 размер на 250 000 лева, а площта на апартамента е 125 кв.м., от което следва, че продажната цена е била в размер на 2 000 лева за квадратен метър. Наведен е довод, че прилежащи към апартамента са голямо таванско помещение и избено помещение, което допълнително увеличава цената на имота. Счита, че посочената в договора цена е явно неизгодна за продавача, доколкото средната пазарна цена на процесния имот към 03.08.2022 г. е около 7 000 лева за квадратен метър застроена площ. Ищецът твърди, че след смъртта на своите родители ищецът е разбрал, че те са сключили множество заеми от физически лица, както и че те са издавали записи на заповед, с които са се задължавали да платят без разноски и без протест големи суми пари. Оставеното му в наследство жилище се нуждаело от основен ремонт. Изплащането на поетите от родителите на ищеца задължения и липсата на достатъчно доходи наложили вземането на парични заеми от ищеца от свои близки и познати. Средствата са били необходими за нормалното му съществуване - за заплащане на битови сметки, за храна и облекло. Към месец юни-юли 2022 г. общата задлъжнялост на ищеца вече била близо 55 000 лева, което го мотивирало спешно да опита да продаде процесното жилище, тъй като постоянно бил притесняван от кредитори - вкъщи, на работното място, на улицата.

След молба на ищеца депозирана на 23.08.2023г. и извършена служебна справка, съдът констатира, че по искова молба на А. Е. П. ЕГН **********, чрез пълномощника адв. М. А. срещу О. О. М. е образувано гр. д. № 2878/2023г. на Софийски градски съд, ГО, І-15 състав, чиито предмет е предявен кондикционен иск по чл.57, ал.2 от ЗЗД, който се основава на идентични твърдения и обстоятелства, както и на довода, че ответникът О. М. се е разпоредил с процесния недвижим имот на 09.02.2023г. в полза на трето лице на цена от 393 000 евро.

С исковата молба, по която е образувано гр. д. № 2878/2023г. на СГС, ГО, І15 с-в ищецът А. П. претендира за осъждане на ответника О. М. да му заплати сума в размер 518 641.19лв., представляваща цената на подлежащия на връщане имот, предмет на иска за унищожаване на договор за покупко- продажба обективирана в нотариален акт № 22, том III, per. № 6916, дело № 392/2022 г., като сключен поради крайна нужда.

След преценка на съдията докладчик, че двата иска - конститутивния за унищожаване на договор по чл.33, ал.1 ЗЗД и кондикционния по чл.57, ал.2 ЗЗД, се намират в отношение на обуславящ към обусловен иск, с определение 2 постановено в з.с.з. на 28.09.2023г. на основание чл. 213 от ГПК гр.д.№ 2878/2023 г. на СГС, ГО, І-15 състав е присъединено към гр. д. №527/ 2023г. на СГС, ГО, І-7-ми състав, за общо разглеждане в едно производство, което да се движи като гр.д.№ 527/2023г. на СГС, ГО, І-7-ми състав.

В срока и по реда на чл. 131 ГПК ответникът О. О. М., чрез пълномощинка адв.В. Д., САК е депозирал писмен отговор, в който е изложено становище за неоснователност на иск за унищожаване на договор с правно основание чл.33, ал.1 от ЗЗД. Изложено е, че апартаментът предмет на процесния договор за покупко-продажба е бил в окаяно състояние, с разрушени подови настилки и тавани, полуразрушени мивки и плочки в двете санитарни помещения, с нужда от основен ремонт, които факти излага и ищеца в исковата си молба. Ответникът добавя, че апартаментът се намира на последния пети етаж в сградата, която е без асансьор, както и че от покрива е имало течове проникващи в апартамента. Сочи се, че именно това състояние на жилището е рефлектирало и договорената между страните цена на по-ниска такава. В отговора е наведен довод, че крайно неизгодни условия, според съдебната практика е налице в случаите, при които липсва равностойност на насрещните престации и когато насрещната престация е практически нулева, което в случая не е налице. Ответникът се позовава на цитирана в отговора на ИМ практика.

В отговора е изложен довод, че в случая липсва и втория кумулативно изискуем елемент на фактическия състав на нормата на чл.33, ал.1 ЗЗД, а именно крайна нужда на ищеца. Според ответника, не може да се приеме, че здраво лице от мъжки пол на възраст 24 години, без семейство, което да издържа, без физически и психически увреждания, без доказана алкохолна или наркотична зависимост, които да му пречат да работи, за да се препитава, какъвто е ищеца, може да изпадне в крайна нужда. Сочи се, че представени с исковата молба записи на заповед не могат да обосноват крайна нужда, защото са съставени за целите на процеса. Твърди се, че ищецът е работил в различни питейни заведения и заведения за хранене, но велевите му качества не са позволявали да се задържи трайно на работа. В отговора е оспорен и кондикционния по чл.57, ал.2 ЗЗД, като е наведен довод, че същият е преждевременно предявен. Сочи се, че към момента отевтникът не дължи на ищеца никаква вещ или компенсация.

В съдебно заседание ищецът чрез пълномощника си адв.А. поддържа предявените искове. Представя списък на разноски и писмена защита 3

В съдебно заседание, ответникът чрез пълномощника адв.Д. оспорва исковете, претендира отхвърлянето им.

Софийски градски съд, ГО, І -7 състав преценявайки събраните по делото доказателства по реда на чл. 235, ал.2 и ал.3 от ГПК, във вр. с чл.12 от ГПК, приема за установено от фактическа страна следното:

По делото не е спорно, като се установява от документите приложени към ИМ, че след смъртта на майка му И.М.Д. на 23.06.2018г. ищецът А. Е. П., като неин син и единствен наследник придобил чрез наследствено правоприемство апартамент 10, находящ се в гр. София, ул. „*******, с площ от 125 кв.м., заедно с избено помещение №10 и таванско помещение №2. / Удостоверение за наследници №256/24.06.2018г. на л.13, Нотариален аст за продажла на недвижим имот №62, н.д.17441/1993г. на нотариус при СРС на л.5-6, Нотариален акт за продажба на недвижим имот №91, нот.д.№ 3072 / 1963г. на първи нотариус при СРС, Акт за нотариално завещание л.11 от делото/ Не е спорно по делото, като се установява от приетия нотариален акт за продажба на недвижим имот № 22, том III, per. № 6916, дело № 392/2022 г. на нотариус С.К. с per. № 526 от НК, че на 03.08.2022г. между страните е сключен договор за покупко-продажба на недвижим имот, по силата на който ищецът продава на ответника собствения си имот придобит по наследство, а именно: апартамент 10, находящ се в гр. София, ул. „*******, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** по КККР на гр.София, с площ от 125 кв.м., заедно заедно с избено помещение №10 и таванско помещение № 2, за продажната цена в размер на 250 000лв., платима както следва: сумата 150 000лв. по банкова сметка на продавача в „ОББ“ АД, а остатък в размер на 100 000лв. в срок до 09.08.2022г. също по банкова сметка на продавача в „ОББ“ АД./л.14-л.16 от делото/

От приетия неоспорен двустранно подписан приемо – предавателен протокол от 29.09.2022г. се установява, че владението върху процесното жилище е предадено от ищеца на ответника на сочената дата, като и двете страни констатират, че апартамент №10, находящ се в гр. София, ул. „******* се нуждае от основен ремонт./л.80 от делото/

В приетото по делото заключение на съдебно техническа оценителна 4 експертиза /оспорено от ищеца/ е обоснован извод, че пазарната стойност на процесния недвижим имот апартамент № 10, находящ се в гр. София, ул. „******* към към 2022 година, определена по метода на пазарните аналози възлиза на 379 610 лв. Вещото лице инж. Т. Д. пояснява, че при определяне на посочената стойност експертизата е взела предвид обстоятелства, че като местонахождение обектът се намира в сграда на ул.“*******, в централната градска част. Сочи, че територията е с напълно изградена инфраструктура, с много добра транспортна достьпност, в близост до обекти на общественото обслужване, магазини, училище, обществени сгради, паркове. Сградата, в която се намира обекта, по външен оглед, е монолитна, строена около 1940-1950 г., в който период са строени и други сгради в района, основно тези в централната градска част. Сградата е видимо в поддържан вид, 5 етажа. Пояснява, че при оценката е съобразила данните за състоянието на процесното жилище съдържащи се в показанията на разпитаните по делото свидетелите, които установяват: обектът е на последен етаж от към ул.“Шипка“, сградата е без асансьор, вратата на жилището е изкъртена, без брава, а общото му състояние е окаяно -всички настилки изкъртени и полуизровени, висящи жици по стените, мухъл в ъглите, вероятно поради проблем с покрива, баните не функционират, гнусно да се влиза, ВиК инсталация за подмяна, тоалетна не работи.

В обясненията си в о.с.з. на 30.04.2024г. вещото лице инж.Д. пояснява, че предвид данните за лошото състояние на имота е прилжила коефициент 0,40, с който е намалила цените на офертите на използваните пазарни аналози.

При преценка по реда на чл.202 от ГПК, съдът възприема заключение на съдебно техническа оценителна експертиза, като обективно и компетентно дадено, кореспондиращо на свидетелските показания, изготвено от вещо лице със значителен опит в областта на оценката на недвижими имоти.

Във връзка с доводите и възраженията за състоянието на имота и обстоятелствата относно твърдяната крайна нужда при ищеца са изслушани свидетелски показания на петима свидетели.

В показанията на свидетеля Д.М. / 30г., без родство /, се съдържат данни, че се запознали с ищеца П. от 2020г. в кафе-бар „Editóri“ на ул. „Шипка“. А., споделил на свидетеля М., че има затруднения, като многократно го е молил за финансова помощ. Свидетелят М. сочи, че неколкократно е давал на ищеца парични заеми, които общо възлизали към 9 000,00 лв., но не за това не оформяли документ.

5

Спомня си, че А. имал работа, която била временна, споделял, че е длъжник и е притискан. Свид. М. сочи, че ищецът му гарантирал, че ще върне заема, като в крайна сметка е готов дори да си продаде жилището. Когато А. продал жилището си – апартамент на последен етаж на ул.“Шипка“ му върнал паричния заем с малко отгоре. Свидетеля М., знае, че задълженията на А. били само негови, не са били наследени от родителите му. А. споделял, че в процеса на времето, след като са починали неговите родители е изпаднал в криза, редовно сменял работата, оставал и без работа.

Свидетелят М.Д., сочи в показанията си, че познавам ищеца А. от 2021г., когато били на кафе със свидел Д.М.. Свид. Д., сочи, че в периода 2021г. – 2022г. ищецът А. неколкократно му търсел на заем парични суми от по 500,00 лв. – 1 000,00 лв. Сумата, която му дадох беше общо около 9 000,00 лв. - 10 000,00 лв.