Решение № 507 от 20.12.2018, Окръжен съд - Плевен

р е ш е н и е

№ гр. П.,

20.12.2018 г. в името на народа

П.СКИЯТ окръжен СЪД, гражданско отделение, в публичното заседание на двадесети ноември през две хиляди и осемнадесета година, в състав:

Председател: Жанета Димитрова при секретаря ивайло цветков при прокурора като разгледа докладваното от съдията

Димитрова гражданско дело № 451 по описа на съда за 2018 г., на основание данните по делото и закона, за да се произнесе, съобрази следното:

Производството е по реда на чл. 362 и сл. ГПК.

Иск с правно основание чл. 19 ал. 3 ЗЗД.

Постъпила е искова молба от Р.Л.Е. чрез пълномощника му адвокат Н.Н. против Н.И.С., с която е предявен иск с правно основание чл. 19 ал. 3 от ЗЗД за обявяване за окончателен на предварителен договор за покупко - продажба на недижим имот, сключен на 26.02.2018 г. между страните. С поправена искова молба, депозирана по делото искът е насочен и срещу К.М.С., като са отстранени констатираните от съда с определение № 702/22.06.2018 г. нередовности.

Ищецът твърди, че на 26.02.2018 г. между страните е сключен предварителен договор за покупко - продажба на недвижим имот, представляващ апартамент № 1, находящ се в гр. П., в сградата на ЖСК „***“, ж.к. „***“ бл. *** вх. Г, ет. 1, със застроена площ 80,75 кв.м., с изложение изток - запад, състоящ се от две стаи, столова, кухненски бокс, баня с тоалетна и перално помощение, ведно с прилежащото му избено помещение № 1 с площ 9,30 кв.м., при съседи на апартамента и избеното помещение, подробно описани в нотариален акт № 178 том 31 дело № К-6306/1997 г. по описа на нотариуса при ПРС. Ищецът твърди, че в т.2.1 от предварителния договор страните са договорили продажна цена на имота в размер на 65 500 лв., от която сумата от 1 000 лв. платима в деня на сключване на предварителния договор, сумата от 2 000 лв., платима на 07.03.2018 г., а остатъкът от продажната цена в размер на 62 500 лв. платим чрез отпуснат кредит по сметка на продавача след представяне на нотариален акт за окончателната сделка, вписана ипотека и удостоверение за първа ипотека в полза на „***“ АД. Ищецът твърди, че в т.3.1 от предварителния договор страните са договорили срок за сключване на окончателния договор, а именно срок до 30.03.2018 г.. Ищецът твърди, че е изпълнил задълженията си за заплащане на сумите от 1 000 лв. и 2 000 лв. чрез банкови преводи на датите 27.02.2018 г. и 07.02.2018 г.. Твърди, че продавачът се е снабдил с нотариално заверено пълномощно от съпругата си и изискуемите декларации за изповядване на сделката преди 30.03.2018 г.. Твърди също, че в уговорения в предварителния договор срок продавачът не е сключил пред нотариус окончателния договор за прехвърляне на собствеността върху имота, предмет на предварителния договор. Ищецът твърди също, че с покана от 30.04.2018 г., връчена лично на ответника Н.И.С. на 08.05.2018 г. го е поканил в еднодневен срок да изпълни задължението си по чл. 3 от предварителния договор и да прехвърли собствеността върху имота, предмет на договора, но ответникът не изпълнил задължението си за сключване на окончателен договор между страните във формата на нотариален акт. Мотивиран от гореизложеното ищецът иска от съда след като се запознае с представените по делото писмени доказателства да постанови решение, с което да обяви за окончателен по отношение на страните на основание чл. 19 ал. 3 от ЗЗД сключения между страните на 26.02.2018 г. предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, представляващ апартамент № 1, находящ се в гр. П., в сградата на ЖСК „***“, ж.к. „***“ бл. *** вх. Г, ет. 1, със застроена площ 80,75 кв.м., с изложение изток-запад, състоящ се от две стаи, столова, кухненски бокс, баня с тоалетна и перално помощение, ведно с прилежащото му избено помещение № 1 с площ 9,30 кв.м., при съседи на апартамента и избеното помещение, подробно описани в нотариален акт № 178 том 31 дело № К-6306/1997 г. по описа на нотариуса при ПРС, ведно със законните от това правни последици.

В срока по чл. 131 ал. 2 ГПК е постъпил писмен отговор от ответниците Н.И.С. и К.М.С. чрез пълномощника им адвокат Н.Я., в който се оспорва основателността на предявения иск. Ответниците признават, че на 26.02.2018 г. между страните е сключен описания в исковата молба предварителен договор за покупко - продажба на недвижим имот, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** съгласно КККР на гр. П., с административен адрес: гр. П., в сградата на ЖСК „***“, ж.к. „***“ бл. *** вх.

Г, ет. 1, ап. 1. Ответниците обаче оспорват твърдението на ищеца, че неизпълнението на задължението им за прехвърляне на собствеността чрез сключване на окончателния договор се дължи на забава от тяхна страна и твърдят, че забавата се дължи на поведението на купувача по предварителния договор.

Ответниците твърдят, че на 29.03.2018 г. първият от тях е разполагал с всички необходими документи за изповядване на сделката, за което ищецът е бил уведомен по телефона в присъствието на лицето К.Б.З., както и че документите са били занесени в нотариалната кантора на нотариус С.И. и получени от помощник –нотариус М.П. - А.. Твърди се, че на 30.03.2018 г. ищецът не се е явил пред нотариус С.И. за сключване на окончателния договор за покупко-продажба между страните. Твърди се, че отново чрез телефонен разговор в присъствието на лицето К.Б.З. ищецът е поканил ответника да се яви на 18.04.2018 г. пред същия нотариус за да сключат окончателния договор, но последният отново не се е явил.

Твърди се, че са настъпили условията на т.5.2 от предварителния договор и тъй като купувачът недобросъвестно не се е явил за да се изповяда сделката пред нотариус същият губи внесеното капаро, а договорът между страните се счита развален.

Моли се съда като съобрази гореизложеното да отхвърли предявения иск като неоснователен и осъди ищеца да заплати на ответниците направените по делото разноски, в това число адвокатско хонорар.

В с.з. ищецът чрез пълномощника си адвокат Н. поддържа предявения иск. Претендира направените по делото разноски съгласно представен списък на разноските по чл. 80 от ГПК в размер на 2405 лв. за адвокатско възнаграждение, 275,16 лв. за държавна такса и 28,71 лв. за такса за вписване на исковата молба.

Ответниците чрез пълномощника си адвокат Я. поддържат писмения отговор и оспорват предявения иск. Претендира направените по делото разноски съгласно представен списък на разноските по чл.

80 от ГПК в размер на 2500 лв. за адвокатско възнаграждение и 10 лв. за възнаграждение на свидетел. В писмените бележки представени по делото се поддържат възраженията в отговора на исковата молба, които не следва да бъдат преповтаряни. Посочва се, че по делото не са представени писмени доказателства на ответника да е връчен списък с допълнително изискуеми документи от банката, които да бъдат представени извън представените по делото, с които същият се е снабдил и е занесъл в нотариалната кантора на 29.03.2018 г.. Според ответниците ищецът не е проявил необходимата инициатива да представи необходимите документи за одобряване на кредита му, поР.което не следва да черпи права от собственото си недобросъвестно поведение. Ответниците поддържат, че не следва да се дава вяра на свидетелката М., която е брокер, тъй като тя е икономически заинтересована от сключване на сделката и не е обективна. В заключение ответниците считат, че след като ищецът два пъти е поканен по телефона и не е явил да се сключи сделката пред нотариуса съответно на 30.03.2018 г. и 19.04.2018 г. договорът между страните е развален на основание чл. 5.2 от същия, настъпили са последиците на чл. 5.3 от договора и не са налице основания за уважаване на иска с правно основание чл. 19 ал. 3 от ЗЗД.

Съдът, като съобрази становищата на страните и представените по делото доказателства, прецени ги по реда на чл. 12 и чл. 235 ГПК поотделно и в тяхната съвкупност и прие за установено от фактическа и правна страна следното:

Искът намира правното си основание в чл. 19 ал. 3 ЗЗД, а редът за разглеждането му е подробно уреден в гл. ХХХІ на ГПК.

С оглед твърденията в исковата молба и възраженията в писмения отговор съдът приема, че в тежест на ищеца е да докаже, че: сключеният писмен предварителен договор е валиден и съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор; ищецът е изпълнил добросъвестно задълженията си по договора, предпоставящи сключване на окончателния договор, са налице предпоставките за прехвърляне на собствеността върху имота по нотариален ред, включително това, че ответниците, в качеството на продавачи са собственици на имота към датата на приключване на съдебното дирене. В тежест на ответниците е да докажат възражението си, че са добросъвестна и изправна страна по предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот, както и че същият бил е развален от първия от тях по предвидения в закона ред преди предявяване на иска с правно основание чл. 19 ал. 3 от ЗЗД.

Не се спори, а видно и от представения по делото предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот, сключен на 26.02.2018 г. между Н.И.С., в качеството на продавач и Р.Л.Е., в качеството на купувач, че продавачът С. се е задължил да прехвърли на купувача Е. собствеността върху собственият си недвижим имот подробно описан в исковата молба и представляващ апартамент № 1, находящ се в гр. П., в сградата на ЖСК „***“, ж.к. „***“ бл. *** вх. Г, ет. 1, със застроена площ 80,75 кв.м., с изложение изток - запад, състоящ се от две стаи, столова, кухненски бокс, баня с тоалетна и перално помощение, ведно с прилежащото му избено помещение № 1 с площ 9,30 кв.м., при съседи на апартамента и избеното помещение описани в документа за собственост срещу продажна цена в размер на 65 500 лв.. Видно от р. ІІ т. 2.1.1 на договора, че в деня след подписване на договора – 27.02.2018 г. купувачът ще заплати сумата от 1 000 лв. авансово по банковата сметка на продавача, след което на 07.03.2018 г. допълнително ще заплати сумата от 2 000 лв. авансово, като останалата част от продажната цена в размер на 62 500 лв. ще бъде заплатена след подписване на нотариалния акт чрез ипотечен кредит отпуснат от *** след представяне на вписана ипотека и удостоверение за първа по ред ипотека. Видно от р. ІІІ т. 3.1 от договора, че страните са договорили срок за сключване на окончателния договор до 20.03.2018 г., като съгласно т. 3.3 от договора след изтичането му всяка от страните може да иска обявяването му по съдебен ред за окончателен. Видно от т. 4.2 от договора, че продавачът е декларирал, че е собственик на имота, както и че върху имота има вписана ипотека в полза на „***“ АД, която ще бъде изплатена в деня на нотариалното изповядване на сделката и съответно заличена до 10 работни дни след това от страна на продавача. Видно от т. 4.1 от договора, че продавачът се е задължил да подготви всички необходими документи за изповядване на сделката за негова сметка, в т. ч. удостоверение за тежести по чл. 87 ал. 6, данъчна оценка, кадастрална скица, семейно положение и др. и да се яви пред нотариус за подписване на окончателен договор. Видно от т.

4.3 от договора, че продавачът се е задължил при наличие на пречки за сключване на договора да заплати в двоен размер уговореното в т. 2.1.1 капаро. Видно от т. 5.1 от договора, че купувачът се е задължил да изплати на продавача договорената продажна цена при условия, размери и начин, уговорени в т. 2.1 на договора, а съгласно т. 5.2. да се яви в опреденената по реда на т. 3 от договора дата и час при нотариус за прехвърляне на описания по-горе имот. Видно от т. 5.3 от договора, че при неизпълнение на задълженията по договора купувача губи внесеното капаро, определено в т. 2.1.1 в полза на продавача и договорът се счита развален.

Не се спори между страните, а видно от представените по делото 2 бр. операционни бележки от 27.02.2018 г. и 07.03.2018 г., издадени от „***“ ЕАД, че ищецът е превел по банковата сметка на ответника Н.С. в същата банка съгласно чл. 2.1.1 от предварителния договор на първата от посочените дати сумата от 1 000 лв., а на втората от 2 000 лв., като и в двата случая основанието на плащане е капаро покупка апартамент П. жк. *** ЖСК ***.

Разпечатката съдържа 24 от 81 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/9a9a513e-9a0e-4d94-acd9-ef89c299315f