Определение № 36054 от 03.10.2026, Софийски районен съд

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 36054 гр. София, 03.10.2026 г.

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 44 СЪСТАВ, в закрито заседание на трети октомври през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: ГОСПОДИН СТ. ТОНЕВ като разгледа докладваното от ГОСПОДИН СТ. ТОНЕВ Гражданско дело № 20251110148595 по описа за 2025 година

Извършена е проверка по реда на чл. 140, ал. 1 ГПК.

Ищецът „К. АБВ“ ЕООД е предявил по реда на чл. 422, ал. 1 вр. чл. 415, ал. 1, т. 1 ГПК обективно кумулативно съединени положителни установителни искове с правно основание чл. 232, ал. 2, пр. 1 и пр. 2 ЗЗД, чл. 86, ал. 1 ЗЗД срещу ответника „В*** Е Т*** 31“ ЕООД: за признаване за установено, че ответникът дължи на ищеца сума в размер 400 лева (четиристотин лева), представляваща дължима наемна вноска за месец март 2024 г. по договор за наем от 1.03.2022 г., сумата 576,88 лева (петстотин седемдесет и шест лева и 88 стотинки), представляваща дължими разходи за електрическа енергия за периода от 15.12.2023 г. до 16.03.2024 г., сумата 22,77 лева (двадесет и два лева и 77 стотинки), представляваща дължими разходи за ВиК услуги по 3 бр. фактури от месеци февруари, март и април 2024 г., сумата 60,00 лева (шестдесет лева), представляваща дължими разходи за СОТ по 2 бр. фактури от месеци февруари и март 2024 г., ведно със законна лихва върху всяка от главниците за период от 27.05.2024 г. до изплащане на вземанията, за които суми е издадена заповед за изпълнение по чл. 410 ГПК от 22.08.2024 г. по ч. гр. дело № 31433/2024 г. по описа на СРС, 44 състав.

С исковата молба е посочена и претенция за неустойка, която следва да бъде уточнена от ищеца.

Ищецът твърди, че на 01.03.2022 г. между страните е сключен договор за наем на недвижим имжну придставляващ магазин за алкохол и цигари, находящи се в сграда в град София, ж.к.

„О. 1“, бл. ., вх. А, като срокът на договора бил определен на 5 години, считано от 01.03.2022 г. Уговореният месечен наем бил 300 лева, дължим до пето число на всеки месец.

При подписване на договора било уговорено, че наемателят заплаща авансово месечният наем за първите две години от договора /7200 лева/. Във връзка със сключването на договора за наем наемателят заплатил и един наем от 300 лева, който представлявал депозитгаранция. Излага се, че в т. 3, раздел IV от договора било уговорено при предср*** прекратяване на договора виновната страна да заплати неустойка в размер на 300 лева.

Ищецът твърди, че в началото на 2024 г. наемателят не заплатил сметка за електрическа енергия в размер на 250, 73 лева, след което последвало незаплащане на допълнителни задължения за електрическа енергия – 576,88 лева, за ВиК услуги – 22,77 лева, за СОТ – 60 лева. Общата стойност на неплатените разходи възлизала на 659,65 лева. На 01.02.2024 г. чрез електронна поща наемодателят уведомил наемателя, че извършва едностранно увеличение на месечната наемна цена от 300 лева на 400 лева, считано от 01.03.2024 г. На 09.03.2024 г. прудстявлявящия ищцовото дружество посетил обекта и установил, че наемателят е напуснал обекта. На 26.03.2024 г. представляващия наемодателя посетил процесния обект и съставил протокол. В исковата молба се сочи, че договорното правоотношение било прекратено с изтичане на 30 дни от датата, на която е следвало да се 1 заплати наема за месец март 2024 г., т.е. на 05.04.2024 г. При изложените фактически твърдения ищецът претендира сумата 400 лева (четиристотин лева), представляваща дължима наемна вноска за месец март 2024 г. по договор за наем от 1.03.2022 г., сумата 576,88 лева (петстотин седемдесет и шест лева и 88 стотинки), представляваща дължими разходи за електрическа енергия за периода от 15.12.2023 г. до 16.03.2024 г., сумата 22,77 лева (двадесет и два лева и 77 стотинки), представляваща дължими разходи за ВиК услуги по 3 бр. фактури от месеци февруари, март и април 2024 г., сумата 60,00 лева (шестдесет лева), представляваща дължими разходи за СОТ по 2 бр. фактури от месеци февруари и март 2024 г., ведно със законна лихва върху всяка от главниците за период от 27.05.2024 г. до изплащане на вземанията. В исковата молба ищецът заявява, че в случай че с отговора на исковата молба ответникът направи възражение за прихващане на сумата, дължима от него за наем за м. март 2024 г. /400 лева/ с платената от него сума, представляваща депозитгаранция при подписването на договора /300 лева/, то ищецът претендирал и сумата от 300 лева като неустойка по т. 3, раздел IV от договора. Ищецът заявява и претенция за разноски.

В срока по чл. 131 от ГПК ответникът „В*** е т*** 31“ ЕООД е подал отговор на исковата молба, с който се оспорва предявените искове. Излага съображения за недължимост на неустойка от страна на наемателя. Навежда, че наемодателят бил неизправна страна по договора, тъй като не изпълнил задълженията си по раздел II, т. 3 и 6 от договора – смущавал ползването на обекта и не извършил уговорен ремонт. Ответникът възразява срещу законността на едностранното увеличение на наемната цена от страна на наемодателя. Твърди, че договорът бил нищожен поради липса на воля, както и поради липса на предмет. Развива, че договорът бил подписан за наемодател от лице без представителна власт, че обектът не бил собственост на наемодателя, че обектът не бил индивидуализиран, като наетият магазин не бил административно обособен като самостоятелен обект, а фил фактически отделена реална част от по.голям обект, в който били разположени още два търговски обекта. Твърди се неяснота на петитума. Оспорват се фактическите твърдения, на които се основават претенциите, като се оспорват претендираните вземания по основание и размер. Прави възражение за прихващане на задължението за наема за месец март 2024 г. с платения от ответника депозит гаранция.

Моли се процесният договор за наем да бъде прогласен за нищожен. Оспорва размера на претендираните консумативни разноски. Оспорва истиността на протокола от 26.03.2024 г.

Прави доказателствени искания и моли за отхвърляне на исковете.

По допустимостта на производството:

Съдът намира, че претенцията за неустойка, заявена от ищеца е нередовна.

В практиката на Върховния касационен съд е установено трайно, че Първоначалното обективно съединяване на исковете може да се осъществи чрез кумулативно, алтернативно или евентуално съединяване на няколко иска от ищеца с една искова молба – чл.210, ал.1 ГПК. При кумулативно обективно съединяване, съдът дължи произнасяне по всеки един от предявените искове. При евентуално съединяване по почин на ищеца, съдът се произнася по евентуалния иск, ако отхвърли главния иск. Алтернативното съединяване предполага изявление на ищеца, че съдът може да се произнесе по исковете без значение, на кое от конкуриращите се основания ще го уважи / Решение №97/08.02.2013 г., ВКС, ТК, Първо ТО, т.д.№ 196 по описа за 2011г./. Само при обективното съединяване на искове е мислимо то да се осъществи във вида на евентуално съединяване: когато отхвърлянето на основния иск представлява вътрешнопроцесуално условие за разглеждане по същество на евентуално съединената с него претенция, винаги имаща този съществен белег, че е процесуално правоотношение между същите две страни по спора /Решение № 173 от 30.11.2011 г. на ВКС по т. д. № 1019/2010 г., I т. о., ТК/. В исковата молба соченото условие, под което е предявен искът за неустойка не е вътрешнопроцесуално, респективно не е допустимо и заявеното първоначално обективно съединяване на исковете – не е допустимо ищецът да предявява искове под условие какво ще бъде поведението на ответника, какви възражения са наведени в отговора на исковата молба.

Съдът намира, че отговора на исковата молба също се нуждае от уточнение. Ответната 2 страна изрично заявява, че иска съдът да обяви договора за наем от 01.03.2022 г. за нищожен, но от изявленията на тази страна и от фактическите й твърдения остава неясно дали това изявление представлява възражение, довод, за недължимост на претендираните задължения, или ответникът предявява насрещен отрицателен установителен иск за установяване нищожност на процисния договор на посочените основания – липса на воля и липса на предмет.

По доказателствената тежест:

По исковете с правно основание чл. 422, ал. 1 ГПК, вр. чл. 232, ал. 2, пр. 1 и пр. 2 ЗЗД в тежест на ищеца е да установи възникването на облигационно правоотношение между страните по силата на валидно сключен договор за наем от 01.03.2022 г., както и валидното изменение на клаузата от договора относно дължимата наемна цена, с твърдяното съдържание, по силата на който договор е предал на ответника държането на обектите, предмет на наема, и е осигурил безпрепятствено ползване на същите и за ответника е възникнало насрещното задължение за плащане на наемната цена и разходите, свързани с ползването на вещта (разходи за ел. енергия, вода, СОТ) в претендираните размери и за посочените периоди, както и уговорен и настъпил на падеж на задълженията.

При доказването на горното, в тежест на ответника е да докаже положителния факт на погасяване на дълга.

По възражението за прихващане, направено с отговора на исковата молба, в тежест на ответника е да докаже съществуването на свое вземане в твърдения размер от 300 лева, с което извършва прихващане.

По иск с правно основание чл. 92, ал. 1, изр. първо ЗЗД в тежест на ищеца е да установи възникването на облигационно отношение между него и ответника, че е изпълнил задълженията си по сключения договор, респективно, че е бил готов да ги изпълни т.е., че е изправна страна, че са били уговорени валидни клаузи за неустойка, че е била уговорена по размер неустойка в случай на неизпълнение на посочените задължения от ответника – за плащане на наемната цена в срок, респ. че е била уговорена по размер неустойка в случай на едностранно предср*** прекратяване на договора от страна на наемателя, както и размера на неустойките за посочените периоди.

В тежест на ответника е да проведе доказване, че е изпълнил т*** договорните си задължения или да установи обстоятелства, от които произтича недължимост на договорната неустойка.

Като безспорни не се нуждаят от доказване, на основание чл. 153 вр. чл. 146 ГПК, обстоятелствата, че между страните е сключен договор за наем от 01.03.2022 г. с твърдяното съдържание, че ищецът е предал на ответника държането на обектите, предмет на наема, че договорът е прекратен едностранно от ответника, считано от 05.04.2024 г.

По доказателствата и исканията на страните:

Ищецът и ответникът са представили писмени документи, които следва да се допуснат като доказателства по делото.

Следва да се приложи за послужване ч. гр. д. № 31433/2024 г. по описа на СРС, 44 състав.

В отговора на исковата молба ответникът е направил доказателствени искания, които не са относими към предмета на спора и следва да се оставят без уважение – искане за представяне на акт за собственост на обекта, както и искания, насочени към оспорване авторството на подписа на наемодателя в договора за наем. Съгласно трайната практика на Върховния касационен съд дали наемодателят е собственик на имота или не, е обстоятелство, което не се отразява на валидността на наемното правоотношение и на задълженията на наемателя по него, доколкото и наемен договор за чужд имот също поражда права и задължения и е действителен / Решение № 85 от 23.04.2021 г. на ВКС по гр. д. № 3522/2020 г., IV г. о., ГК/. Следва да се подчертае още, че договорът, сключен при липса на надлежна представителна власт е относително недействителен - правните действия, извършени от лице без представителна власт не са нищожни, тъй като могат да бъдат 3 потвърдени от представлявания, или налице е висяща недействителност на сделката до потвърждаването й и от лицето, от чието име е сключена, а ако мнимо представляваният откаже да потвърди договора, недействителността се стабилизира като се трансформира в относителна, а не в абсолютна нищожност, която може да е само изначална и несанируема /Решение № 285 от 28.09.2011 г. на ВКС по гр. д. № 1033/2010 г., III г. о., ГК /. Договорът е сключен при липса на съгласие по чл. 26, ал. 2 ЗЗД, когато то е изтръгнато чрез насилие или изразеното от страната признание е без намерение за обвързване, тъй като е дадено на шега или като учебен пример, но във всеки случай без съзнателно намерение на страната да се обвърже с договора. Ненадлежното упълномощаване за извършването на разпоредителната сделка води до недействителността и спрямо ненадлежно представлявания, ако той не потвърди действията на пълномощника, което обуславя правна квалификация на иска за недействителност на сделката на това основание по чл. 42, ал. 2 ЗЗД / Решение № 545 от 9.06.2009 г. на ВКС по гр. д. № 1638/2008 г., IV г. о., ГК/. Невъзможен предмет, което е основание за нищожност на договора, ще е налице тогава когато липсва обектът на правоотношението. Разпоредбата на чл. 26, ал. 2, изр. 2-ро ЗЗД създава оборима презумпция за наличие на основание при сключване на всяка каузална сделка, което означава, че страната която твърди, че сделката е сключена при липса на основание носи тежестта на доказване. С наемния договор се учредява облигационна връзка, а не се прехвърля право на собственост или друго вещно право, и затова наемодател може да бъде и лице което не е собственик на вещта / Решение № 725 от 4.11.2008 г. на ВКС по т. д. № 163/2008 г., II о., ТК/.