Решение № 110 от 19.01.2024, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 110 гр. София, 19.01.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ТО VI-7, в публично заседание на тридесети май през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Светослав Василев при участието на секретаря Павлинка П. С.а като разгледа докладваното от Светослав Василев Търговско дело № 20221100900802 по описа за 2022 година

Производството е образувано по искова молба на „А.П.К.“ ЕООД, с която се иска да бъдат осъдени ответниците „М.И.“ ООД, ЕИК ******* и „Е.И.-Е.“ ООД, ЕИК *******, на основание чл.51 ТЗ да заплатят сумата от 185246.44 лв., неизплатена част от уговореното възнаграждение съгласно договор за търговско посредничество от 24.02.2021 г., изменен с анекс №1 от 26.10.2021, договор за поръчителство от 22.10.2021 г. и фактура № 0000000006/16.03.2022 година, ведно със законна лихва считано от 03.05.2022 г до окончателното изплащане.

В исковата молба се твърди, че между „А.П.К.“ ЕООД и „Е.И.-Е.“ ООД е сключен Договор за търговско посредничество от 24.02.2021 година, по силата на който на ищеца е възложено намирането на потенциални купувачи на недвижими имоти, които ще бъдат изградени в новостроящ се жилищен комплекс от затворен тип и комплекс от търговски/административни сгради, в поземлен имот с идентификатор *** срещу уговореното в договора възнаграждение в размер на 2.5% без ДДС от продажната цена без ДДС, плащането на което е обезпечено с договор за поръчителство от 24.02.2021 г. и анекс №2 от 08.06.2021 г. от „М.И.“ ООД. В изпълнение на договора за посредничество ищецът е осигурил потенциален купувач в лицето на К.“ ЕООД, с което е подписан предварителен договор на 22.10.2021 г. с уговорена продажна цена от 8 588 600,0 евро. За осъщественото посредничество ответниците дължат възнаграждение на ищеца в размер на 214 715,00 евро с ДДС. Плащането е разсрочено на две части - първо плащане в 5 дневен срок от сключване на предварителния договор за имота - сума в размер на 120 000 евро с ДДС /левова равностойност 234 699.60 лв. с ДДС/, платима до 29.10.2021 година, и второ плащане в срок до 5 дни от получаване на разрешение за строеж на имота - сума в размер на 1

94715,00 евро с ДДС, или левовата им равностойност в размер на 185 246.44 лв. с ДДС. На 08.11.2021 г са платени 120 000,00 евро без ДДС с левова равностойност от 195 583 лева или 234 699,60 лева с ДДС. Остатъкът се счита дължим, тъй като предварителният договор 08.06.2021 година за учредяване право на строеж върху недвижимия им с идентификатор ***, сключен между „М.И.“ ООД и „Д.Д.“ ЕАД е прекратен, поради неизпълнение на чл. 3.2. от него, от страна на „М.И.“ ООД, което съставлява пречка за настъпване на условието, под което е поставено изплащането на втората вноска. За дължимия се остатък от възнаграждението в размер на 185 246.44 лв. с ДДС е издадена проформа фактура 0000000006/16.03.2022 година. По изложените съображения се иска осъждането на ответниците.

Ответниците „М.И.“ ООД и „Е.И.-Е.“ ООД не оспорват, че са страни по сключените договори за: посредничество от 24.02.2021г, Анекс към него 26.10.21г, договор за поръчителство 08.06.2021, предварителен договор за учредяване право на строеж и строителство върху недвижим имот от 08.06.2021 г., сключен с „Д.Д.” ЕАД, и предварителен договор от 22.10.2021г сключен с К.“ ЕООД. Считат, че сключеният между страните договор за търговско посредничество от 24.02.2021 г. е нищожен поради невъзможен предмет и поради противоречие със закона (без да се сочи конкретна норма, на която противоречи). Евентуално, че е налице обективна невъзможност за изпълнение на сключения договор за търговско посредничество от 24.02.2021 г. вследствие на обстоятелства, които не могат да бъдат вменени във вина на някоя от страните по договора.

Изпълнението на сключения договор за търговско посредничество от 24.02.2021 г. е пряко свързано с изпълнението на предварителен договор за учредяване право на строеж и строителство върху недвижим имот от 08.06.2021 г., сключен между „М.И.” ООД и „Д.Д.” ЕАД, по силата на който следва да се сключи окончателен договор за учредяване право на строеж и строителство върху недвижим имот с идентификатор № ***, с площ от 52 306 кв. м по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. София, в.з.

„Малинова долина-Бункера — III етап“. Съгласно сключения предварителен договор „М.И.“ ООД се задължава да построи в описания по-горе парцел обекти с обща РЗП 85 000 кв. м, в който се включват апартаменти, ателиета, магазини, ресторанти, конгресен център, офиси, въжена линия и други, заедно с прилежащата към тях инфраструктура, но поради обективна невъзможност с оглед висящото административно дело № 606/2021 по описа на АССГ, 53 състав и двата договора не са могли да бъдат изпълнени в срок, както и не могат да бъдат изпълнени и към момента на депозиране на настоящия отговор. На 01.07.2021 г. по настояване на представителите на „Д.Д.“ ЕАД и „А.П.К.“ ЕООД, „М.И.“ ООД сключва договор за проектиране с дружеството „С.Д. - архитектура и дизайн“ ЕООД, представлявано от управителя арх. С.Д., на което е възложено да проектира и получи разрешение за строеж и одобрение и съгласуване на проект на сгради с обща разгънатата застроената площ (РЗП) от 85 000 кв. м в имота. Във връзка със сключения по-горе договор „С.Д. — архитектура и дизайн“ ЕООД е изготвило мотивирано предложение за издаване на нова виза за проучване и проектиране, което е входирано в Направление , Архитектура и градоустройство“ (НАГ) към Столична община под № САГ21-ГР00-1916/09.09.2021 г на 21.09.2021 г. С писмо на 2

Главния архитект на София е отказано издаването на виза за проектиране поради наличието на висящо административно производство по адм. дело № 606/2021 г. по описа на Административен съд — София град (АССГ), 53-ти състав, предмет на което е законосъобразността на заповед № РА-50-350 от 10.05.2019 г. за одобрение на ПУП за изменение на план за регулация и застрояване в териториалния обхват на поземлени имоти с кадастрални номера ***, ***., ***, ***.

Ответното дружество нито към момента на сключване на договора за търговско посредничество и договора за учредяване право на строеж и строителство в недвижим имот, нито по-късно в хода на тяхното изпълнение е било уведомено за съществуващата правна пречка, която поставя изготвянето на проекта и последващото му застрояване в невъзможност. С нотариална покана от 02.03.2022 г., получена от „Д.Д.” ЕАД на 09.03.2022 г., „М.И.” ООД го уведомява, че счита предварителния договор за учредяване право на строеж върху недвижим имот и строителство от 08.06.2021 г. за нищожен поради обективна невъзможност за неговото изпълнение, заради висящото висящо адм. дело № 606/2021 по описа на АССГ, 53-ти състав, като оспорва развалянето на договора от страна на „Д.Д.” ЕАД от 14.03.2022 г. да е произвело правно действие, тъй като „Д.Д.“ ЕАД не е бил изправна страна по договора. Предварителния договор от 22.10.2021 г., сключен с „К.” ЕООД е прекратен от страните по него по взаимно съгласие, като са се съгласили , че изпълнението му е обективно невъзможно.

С допълнителната искова молба ищецът счита отговорите за неоснователни. В Договора за посредничество, и в Договора за търговско посредничество, твърди да няма клаузи вменяващи отговорност на посредника за неизпълнение на подписаните от възложителя и собственика на имота договори, респективно за неизпълнение на предварителния договор с „К.“ ЕООД. С договора за посредничество твърди да му е възложено единствено посредничество с конкретно лице, за конкретен имот, без да са уговаряни други условия, като договорът се счита изпълнен с подписване на предварителния договор за учредяване право на строеж върху конкретния недвижим имот или друг договор, даващ право на възложителя да развие инвестиционните си намерения.

Договорът е изпълнен и по отношение на възложеното посредничество за намиране на потенциални купувачи за обектите във възнамеряваната за изграждане сграда в лицето на „К.“ ЕООД, за който договор е предявен иска за реално изпълнение за окончателно изплащане на дължимото възнаграждение за посредничество. Не оспорва, че е проучвал имота, но счита това за неотносимо, както защото това не е част задълженията му по договора (не му е възлагано проучване на имота, съответни анализи за статута му, архитектурни параметри и др.), така и защото ответника „М.И.” ООД е получил в деня на подписване на предварителния договор за учредяване право на строеж Виза за проектиране.

С отговора на допълнителната искова молба ответникът поддържа възражението за нищожност по отношение на сключения между „К.“ ЕООД и „М.И.“ ЕООД предварителен договор за покупко-продажба на право на строеж и построяване на недвижим имот от 22.10.2021 г. Договорът, сключен между „Д. Д.“ ЕАД и „М.И.“ООД, се счита за 3 правопораждащ по отношение на предварителен договор за учредяване право па строеж и построяване на недвижим имот от 22.10.2021 г. Наличието на обективни правни пречки за изпълнение на договора с „Д. Д.“ ЕАД води до обективна невъзможност за изпълнение на сключен между „М.И.“ ООД и „К.“ ЕООД договор. Посредникът е недобросъвестен при воденето на преговорите за подписване на договора, тъй като е бил наясно с параметрите, статута и правните пречки за строителство в имота, за което дължи обезщетение на основание чл. 12 от ЗЗД. Ищецът не е изпълнил точно и коректно възложената работа по посредническия договор от 24.02.2021 г Клаузите на чл. 1, ал. 2, 3, 4 и 5 от Договора от 24.02.2021 г. противоречат на добрите нрави и трайно установената съдебна практика.

Съдът като обсъди доводите на страните и събраните по делото доказателства приема следното:

За основателността на исковете ищецът следва да докаже, валидното възникване на твърдяното посредническо отношение, по силата на което е съдействал на ответниците за сключване на предварителния договор с К.“ ЕООД за покупко-продажбата на правото на строеж на обектите предвидени да бъдат построени от ответниците в парцела на „Д. Д.“ ЕАД, по отношение на който имат сключен предварителен договор за учредяване на право на строеж и строителство, срещу което те са поели задължение да заплатят претендираното с исковата молба възнаграждение, като условието за плащане на втората вноска не се е сбъднало, тъй като договорите са прекратени по причина на поведението на ответниците.

В тежест на ответниците е да докажат евентуалните си възражения за нищожност на предварителния договор за учредяване и прехвърляне на право на строеж сключен с „Д. Д.“ ЕАД на 08.06.21г и договора за посредничество от 24.02.2021г, сключен с ищеца, поради липса на предмет, евентуално, че административното производство по адм.д. №606/2021 г на АССГ води до обективна невъзможност за изпълнението им.

Между страните не се спори, а и от приетите по делото писмени доказателства, се установява, че на 24.02.2021 година между ответника „Е.И.-Е.“ ООД, в качеството му на ВЪЗЛОЖИТЕЛ- ОБЕЩАТЕЛ, и ищеца „А.П.К.“ ЕООД, в качеството му на ИЗПЪЛНИТЕЛУГОВАРЯЩ, е подписан Договор за посредничество (л. 12-15). С него ВЪЗЛОЖИТЕЛЯТ възлага на ИЗПЪЛНИТЕЛЯ, да извърши посредничество и съдействие за сключване на договор със собственика „Д.Д.“ ЕАД, ЕИК *******, за учредяване на право на строеж срещу строителство /право на строеж срещу обезщетение/, за изграждане на жилищен комплекс от затворен тип и комплекс с офис /административни сгради, в поземлен имот с идентификатор ***, по кадастралната карта и кадастралните регистри на град София, община Столична, област София /столица/, одобрени със Заповед № РД. 18-3/11.01.2011 година на Изпълнителния директор на АГКК, изменена със Заповед № КД-14-22-288/26.02.2014 год. на Началника на СГКК - София, с площ от 52306 кв.м., а съгласно Плана за регулация на в.з.

„Малинова долина - Бункера 3“ представляващ УПИ III- 4095 в кв. 1, със статут СМФ - 2 и 03 - 1, целият поземлен имот с площ по документ за собственост от 53929 кв.м.

На същата дата (24.02.2021 г.) и като приложение към гореописания договор страните сключват и Договор за търговско посредничество (л. 22-23), с който „Е.И.-Е.“ ООД възлага 4 на „А.П.К.“ ЕООД, да извършва посредническа дейност срещу възнаграждение при сключването на сделки с трети лица/клиенти за продажба на собствените на възложителя недвижими имоти, които ще бъдат изградени в новостроящия се жилищен комплекс от затворен тип и комплекс от търговски/административни сгради. В чл. 13 от този договор страните са уговорили, че Възложителят ще заплати на Посредника „А.П.К.“ ЕООД възнаграждение в размер на 2,5 % без ДДС от продажната цена без ДДС на сключени сделки за недвижими имоти с доведените от посредника купувачи. Възнаграждението е дължимо при осъществено посредничество, което съгласно чл. 2 от договора е налице при сключване на договор (предварителен или окончателен) между Възложителя и клиента, представен от посредника. Възнаграждението съгласно чл.14 от договора е дължимо на две вноски – първа в срок от 5 дни от сключване на предварителния договор за имота и втора – в срок от 5 дни от сключване на окончателния договор (чл. 14, ал. 1). Уговорено е, че ако предварителен договор не бъде сключен, цялото възнаграждение ще е дължимо наведнъж в срок от 5 дни от сключването на окончателния договор (чл. 14, ал. 2).