Решение № 1133 от 22.03.2019, Районен съд - Пловдив

Р Е Ш Е Н И Е

№ 1133

Гр. Пловдив, 22.03.2019 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ПЛОВДИВСКИ РАЙОНЕН СЪД, Гражданско отделение, IX граждански състав, в публично заседание на деветнадесети февруари две хиляди и деветнадесета година, в състав:

Районен съдия: ПЛАМЕНА

СЛАВОВА-МИЛЕВА при участието на секретаря Петя Карабиберова, като разгледа докладваното от съдията гр. д. № 11637 по описа на съда за 2018 г., за да се произнесе, взе предвид следното:

Предявен е иск по чл. 422, ал.1 от ГПК, вр. с чл.92, ал.1 от ЗЗД от „Адрес недвижими имоти” АД срещу С.Г.С..

Твърди се от ищеца, че на 31.08.2016 г. бил сключен договор за посредничество между страните, чийто предмет бил посредничество от страна на ищеца, при продажбата на ПИ в местността „****“, при продажна цена в размер на 130 000 евро. Сочи се, че в изпълнение на задълженията си, ищецът предлагал имота за продажба, рекламирал го и провел огледи с множество клиенти, като указал съдействие за снабдяване с необходими документи, с оглед уреждане статута на сградата, като през есента на 2017 г. ответникът поискал да му бъдат предадени всички намиращи се у ищеца документи за имота. Твърди се още, че на 23.11.2017 г., по време на действието на договора, имотът бил продаден самостоятелно и без посредничеството на ищеца, което негово поведение, съгласно уговорките в договора, довело до възникване на задължение за плащане на неустойка в размер на 5% от продажната цена, а именно 6 500 евро.

Твърди се, че процесният договор бил сключен за срок от една година, като имало клауза за автоматичното му подновяване.

Поради изложеното моли съда да признае за установено, че ответникът дължи процесната сума от 6 500 евро като неустойка за неизпълнение на договора за посредничество, за която сума била издадена заповед за изпълнение по чл. 410 от ГПК, срещу която длъжникът възразил, което определя и правният интерес от предявяване на настоящия иск.

Ответникът е подал отговор на исковата молба в срок, в който прави на първо място възражение за недопустимост на предявения иск, по което съдът се е произнесъл в закрито заседание и го е оставил без уважение.

Възразява за неоснователност на предявения иск, като счита, че процесният имот е неправилно описан в договора за посредничество. Оспорва ищецът да е изпълнил задължението си по договора, включително посочените в т. 2.4, 2.5 и 2.6. Сочи, че с изтичане едногодишния срок на договора, същият се е прекратил и не е действал към 23.11.2017 г. Не оспорва твърдението, че на тази дата ответникът е извършил продажба на същия недвижим имот без посредничеството на ищеца. Прави възражение за недействителност на неустоичната клауза, като противоречаща на добрите нрави, тъй като излиза от присъщите й функции. Под евентуалност моли за редуциране на същата, поради прекомерност. Възразява и против начина на определяне на размера й, като счита, че същият следва да се определи от реалната продажна цена.В съдебното заседание ответникът допълва, че счита за недействителни, като противоречащи на ЗЗП и неравноправни, две уговорки от договора за посредничество, а именно автоматичното подновяване на договора, както и начина на определяне на размера на неустойката.

Като взе предвид доводите на страните, въз основа на доказателствата по делото и закона, съдът намира следното.

Искът е допустим. Правният интерес на ищеца произтича от издадена заповед за изпълнение на парично задължение по чл.410 ГПК № 5300/08.06.2018г., издадена по ч.гр.д № 9486/2018г. на ПРС за същото вземане, срещу която ответникът подал възражение в срок, а заявителят също в срок предявил настоящият установителен иск.

Съдът намира иска за основателен, като за възникване на претендираното вземането следва да са осъществени следните юридически факти: сключването на договор за посредничество между страните по делото, по силата на който да се е постигнала уговорка, че ищецът ще посредничи за продажбата на процесния имот, собствен на ответника, като последният няма да има право в срока на договора да продава имота без посредничеството на ищеца; наличието на действителна клауза в договора, която да предвижда задължение за неустойка, в случай че ищецът продаде имота без посредничеството на ответника; наличието на действителна уговорка в договора за автоматичното му подновяване за нов едногодишен период при същите условия; извършването на продажба на имота от ищеца без посредничеството на ответника в срока на действие на договора; изпълнение задълженията на ищеца по договора за посредничество.

Установява се от представения „Ексклузивен договор за посредничество с продавач“, подписан от ответника и от представител на ищеца, че на 31.08.2016г. страните по делото сключили договор, по силата на който ответникът С. възложил на ищеца да посредничи при продажбата на недвижим имот в гр. П., в местността „****” и сграда на първия етаж. Съгласно чл.4.1 от същия договор продавачът се задължил за срок от 1 година да не продава имота самостоятелно или чрез посредничеството на друго лице, освен ищеца, който единствено получавал изключително право да предлага имота и да посредничи при сключване на сделка за продажба на имота. Ответникът възразява за неправилното описание на имота в договора за посредничество, но в същото време твърди, че има един единствен имот и не твърди, че ответното дружество е продавало друг имот. Следователно, установява се първата предпоставка за уважаване на иска, а именно, че между страните възникнала облигационна връзка, с предмет посредничество от ищеца за продажбата на процесния имот – поземлен имот, ведно с построена в него сграда, като ответникът поел задължение да не продава имота самостоятелно или чрез посредничеството на друго лице.

Установява се още от договора за посредничество, че по силата на чл.9.1, ако продавачът продаде имота без посредничеството на ищцовото дружество, му дължи неустойка в размер на 5 % от продажната цена, посочена в договора за посредничество. В същия договор е уговорена и дефиниция на термина „продажна цена”, като се установява, че страните са определили за такава цената, посочена в предварителния договор за продажба, на който е присъствало дружеството посредник, а в противен случай – цената, посочена в договора за посредничество, а именно – 130 000 евро. В същия договор е посочено, че възнаграждението по договора е 3 % без ДДС от продажната цена, но не по-малко от 600 евро. По делото като безспорно бе прието, че процесният имот бил продаден без участието на ищеца. Ето защо за продажна цена съгласно уговореното, за изчисляване на възнаграждението и неустойката, следва да се приеме тази, уговорена в договора за посредничество – 130 000 евро. Това обстоятелство не се променя от факта, че за кратко време ответникът предлагал имота на по-ниска цена – 125 000 евро, което се установи от представения Регистър на предложените имоти и от показанията на свидетелката Х.Г..

Същата свидетелка посочи, че това решение било временно, след което ответникът отново върнал старата продажна цена от 130 000 евро. Така или иначе, в договора е ясно уговорено коя е продажната цена и това не е цената, на която имотът се предлага на потенциални купувачи, а тази посочена в договора за посредничество.

Възраженията на ответника са неоснователни, че самият ищец подвел продавача за действителната цена, на която може да продаде имота, за да си обезпечи по-високо възнаграждение, респективно неустойка. Това съждение не отговаря на истината, защото ако ответникът беше спазил задължението си да продаде имота чрез посредничеството на ищцовото дружество, продажната цена съгласно договора щеше да е действително уговорената такава по предварителния договор за продажба, а не посочената в договора за посредничество, която се взима предвид, ако ответното дружество не участва в продажбата.

Въз основа на така установеното може да се направи извод, че между страните действала уговорка за дължимост на неустойка от продавача, ако същият продаде имота без посредничеството на ищцовото дружество.

Уговорен бил размер на неустойката 5 %, които следва да се изчисляват от продажната цена, посочена в договора за посредничество, а именно – 5 % от 130 000 евро. Съдът не намира за недействителна така постигнатата уговорка за дължима неустойка. На първо място, съдът не счита, че същата с оглед размера си противоречи на добрите нрави.

Неустойката надвишава в процентно отношение с 1,4 % уговореното възнаграждение и дължимото върху него ДДС (3 % възнаграждение и 20 % ДДС от него, се равняват на 3,6 %). Тази разлика не надвишава съществено възнаграждението, което ответникът би получил при изпълнение на договора. Не следва да се забравя също, че с неустойката се обезщетяват всички евентуални вреди от неизпълнението. Те може да включват не само възнаграждението, което се дължи от продавача, но и възнаграждението, което посредникът евентуално ще получи от купувача на имота, а така също и различни разноски. Така определеният предварителен размер на евентуалните вреди обосновава посочения размер на неустойката, като се има предвид и нейната наказателна функция. Следователно, уговорената неустойка не излиза от комплексната си функция едновременно да обезщети кредитора и да санкционира длъжника. Към момента на уговарянето й, предвиждането на евентуални вреди в размер на 5 % от продажната цена, напълно отговаря на очакваните вреди, чието обезщетяване неустойката следва да обезпечи. Ето защо съдът приема за недоказано възражението на ответника за недействителност на неустойката поради накърняване на добрите нрави. Със същите доводи съдът намира, че уговорената неустойка не е неравноправна по смисъла на чл.143, т.5 от ЗЗП. Съгласно тази норма, клаузата ще е неравноправна, ако задължава потребителя при неизпълнение на неговите задължения да заплати необосновано високо обезщетение или неустойка. Както се посочи в конкретния случай неустойка в размер на 5 %, като се има предвид възнаграждението от 3 % без ДДС и другите очаквани вреди от евентуално неизпълнение на договора, не е необосновано висока, а напротив е обоснована именно от тези възможни да настъпят вреди за посредника, ако договорът за продажба се сключи без неговото посредничество. При това положение така уговорената неустойка в размер на 5 % от 130 000 евро е действителна и следва да се приложи в отношенията между страните, с което се установява и вторият елемент от фактическия състав за възникване на вземането.

Съгласно чл.4.1 от договора за посредничество, същият автоматично продължава действието си за нов едногодишен период при същите условия, в случай че липсва писмено волеизявление за прекратяване, направено от някоя от страните, не по-късно от 5 дни преди изтичане на предходния едногодишен период. Посочената уговорка съдът намира за действителна, въпреки възраженията на ответника, че същата е нищожна като неравноправна. Съгласно чл.143, т. 8а от ЗЗП неравноправна е клауза, която предвижда автоматично продължаване на срочен договор, ако потребителят не заяви желание за прекратяването му, и срокът, в който трябва да направи това, е прекалено отдалечен от датата, на която изтича срочният договор. В случая срокът, в която потребителят следва да направи изявление за прекратяване на срочния договор, не е прекалено отдалечен от датата на изтичане срока на договора. Напротив, уговорен е срок от 5 дни на фона на едногодишен договор. Този срок не само не е прекалено отдалечен, а изобщо не отдалечен от датата на изтичане на срочния договор. Така няма опасност потребителят да пропусне момента да направи съответното изявление. Поради изложеното посочената клауза не е неравноправна. Същата е действителна. Ето защо се установи и следващата предпоставка за възникване на процесното вземане, а именно - наличието на действителна уговорка за автоматично подновяване срока на едногодишния договор за посредничество за нов едногодишен период при същите условия. От това следва, че докато действа договорът за посредничество продавачът е длъжен да не продава имота без посредничеството на ищеца, като в противен случай дължи неустойка в размер на 5 % от 130 000 евро.

За безспорно обстоятелство се прие между страните, че на 23.11.2017г. ответникът продал процесния имот без посредничеството на ищеца.