Решение № 1269 от 10.09.2025, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 1269 гр. София, 10.09.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ТО VI-11, в публично заседание на единадесети юни през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Гергана Ж. Троянова при участието на секретаря Стефка Ив. Александрова като разгледа докладваното от Гергана Ж. Троянова Търговско дело № 20231100902081 по описа за 2023 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Предявени са обективно и субективно кумулативно съединени осъдителни искове от „Бургос Строй СФ“ ЕООД срещу П. Р. А., „Чачу“ ООД и „Реликс“ ЕООД, както следва: иск с правно основание чл.55, ал.1, пр.3 вр.чл.88 от ЗЗД от „Бургос Строй СФ“ ЕООД срещу П. Р. А. за заплащане на сумата от 143262.33 лева – 1/3 част от претърпени от ищеца вреди, изразяващи се в разходи по изпълнение на предварителен договор за прехвърляне право на собственост и учредяване право на строеж срещу задължение за строителство от 22.03.2022г., сключен между страните, който договор е развален, поради виновното поведение на ответника, ведно със законната лихва от подаване на исковата молба – 02.06.2023г., до окончателното плащане; иск с правно основание чл.92, ал.1 от ЗЗД от „Бургос Строй СФ“ ЕООД срещу П.

Р. А. за заплащане на сумата от 16298.58 лева – 1/3 част от дължимата по договора неустойка за неизпълнение на договорно задължение, ведно със законната лихва от подаване на исковата молба – 02.06.2023г., до окончателното плащане; иск с правно основание чл.55, ал.1, пр.3 вр.чл.88 от ЗЗД от „Бургос Строй СФ“ ЕООД срещу „Чачу“ ООД за заплащане на сумата от 143262.33 лева – 1/3 част от претърпени от ищеца вреди, изразяващи се в разходи по изпълнение на предварителен договор за прехвърляне право на собственост и учредяване право на строеж срещу задължение за строителство от 22.03.2022г., който договор е 1 развален, поради виновното поведение на ответника, ведно със законната лихва от подаване на исковата молба – 02.06.2023г., до окончателното плащане; иск с правно основание чл.92, ал.1 от ЗЗД от „Бургос Строй СФ“ ЕООД срещу „Чачу“ ООД за заплащане на сумата от 16298.58 лева – 1/3 част от дължимата по договора неустойка за неизпълнение на договорно задължение, ведно със законната лихва от подаване на исковата молба – 02.06.2023г., до окончателното плащане; иск с правно основание чл.55, ал.1, пр.3 вр.чл.88 от ЗЗД от „Бургос Строй СФ“ ЕООД срещу „Реликс“ ЕООД за заплащане на сумата от 143262.33 лева – 1/3 част от претърпени от ищеца вреди, изразяващи се в разходи по изпълнение на предварителен договор за прехвърляне право на собственост и учредяване право на строеж срещу задължение за строителство от 22.03.2023г., който договор е развален, поради виновното поведение на ответника, ведно със законната лихва от подаване на исковата молба – 02.06.2023г., до окончателното плащане; иск с правно основание чл.92, ал.1 от ЗЗД от „Бургос Строй СФ“ ЕООД срещу „Реликс“ ЕООД за заплащане на сумата от 16298.58 лева – 1/3 част от дължимата по договора неустойка за неизпълнение на договорно задължение, ведно със законната лихва от подаване на исковата молба – 02.06.2023г., до окончателното плащане.

Ищецът „Бургос Строй СФ“ ЕООД твърди, че на 22.03.2022г. е сключил с ответниците предварителен договор за прехвърляне право на собственост и учредяване право на строеж срещу задължение за строителство. Пояснява, че прехвърлители и учредители по този договор са П. А., „Чачу“ ООД и „Реликс“ ЕООД в качеството им собственици на поземлени имоти с идентификатори №№ *** и

***, обединени в ПИ с идентификатор № *** по КККР на град Бургас. Твърди, че по силата на договора ищецът се е задължил да възложи и заплати изработването на ПУП- ПРЗ за имота, както и инвестиционен проект за него, поради което в изпълнение на това свое задължение възложил работата на „Кабано проект“ ООД. Заявява, че проектът за ПУП – ПРЗ е бил одобрен със заповед на Кмета на Община Бургас от 14.03.2023 г., след което бил изработен и инвестиционния проект, внесен за одобрение пред общинската администрация през м.04.2023г., като пред компетентните органи собствениците били представлявани от ищеца по силата на изрично дадено пълномощно от всеки от тях. Посочва, че изработката на ПУП-ПРЗ и на техническия инвестиционен проект (ТИП) възлизало на сумата от 189280 евро (421 537 лева), която сума била заплатена от „Бургос Строй СФ“ ЕООД на „Кабано проект“ ООД на 05.05.2023г., а изготвянето на площообразуването за новопредвидената сграда било изпълнено от „Геоимпакт“ ООД, за което „Бургос Строй“ СФ“ ЕООД заплатил възнаграждение в размер на 8250 лева, с което общата стойност на така направените разходи възлизала на 429787 лева. Поддържа, че до сключване на окончателен договор 2 не се е стигнало по причини, за които ответниците отговаряли и в резултат на които не било възможно издаването на разрешение за строеж въз основа на така внесената документация, а именно: за имотите бил висящ съдебен спор за делба между тримата ответници, който последните се задължили да прекратят, но не изпълнили това свое задължение; ищецът узнал, че в ПИ с идентификатор № *** по КККР на град Бургас съществува сграда – собственост на трето лице, въпреки декларацията на ответниците, че имотите, от които е образуван, както и сградите в него, са тяхна собственост и трети лица нямат противопоставими права; оттегляне на пълномощното за представителство пред общинската администрация от страна на П. А. и липса на избор от нейна страна на обектите, с които да бъде обезщетена в предоставения й срок. С оглед твърдяното неизпълнение на договорните задължения от страна на ответниците ищецът твърди, че с писмо от 28.04.2023 г., връчено надлежно на всеки от тях, е дал допълнителен срок за изпълнение, с изявление, че при неотстраняване на препятствията договорът следва да се счита за развален. Поддържа, че изпълнение в допълнително дадения срок не е било осъществено от ответниците, поради което договорът е развален, а като последица от това претендира при условията на разделна отговорност при равни квоти сторените в изпълнение на договора разноски от 429787 лева и неустойка за неизпълнение в размер на 48895.75 лева, дължима по т.30 от договора. Претендира разноски.

Ответникът П. А. оспорва исковете като неоснователни. Заявява, че производството по съдебна делба е било спряно по искане на страните, които не са заявили възобновяване в срок, поради което и като последица от разпоредбата на чл.231, ал.1 ГПК делото е било прекратено и внесено в архив. Пояснява, че съгласно предварителния договор ищецът се е задължил да проектира и построи сграда със смесено предназначение, в която да се изградят жилищни и нежилищни обекти, но в разрез с поетото задължение ищецът е внесъл пред Община Бургас проект за построяване на апартаментен хотел, което изключвало възможността в същия да се обособяват жилища и освобождавало строителя да обособи паркоместа в разрез с поетото към нея задължение. Сочи, че поради нежеланието на ищеца да приведе проектите с условията на предварителния договор е оттеглила пълномощията си от него и счита, че „Бургос Строй СФ“ ЕООД бил неизправна страна по договора, поради което не разполагал с правото да го разваля. Твърди също, че изготвените от „Кабано проект“ ООД документи представлявали по същността си предпроектно проучване, а не инвестиционен проект, и поддържа, че в имота имало две сгради, от които едната била на ответниците, а другата била паянтова дъсчета постройка, поради което не можела да бъде обект на собственост, а за отразяването й в КККР като собствена на трето лице е узнала едва с изявлението на ищеца за разваляне на договора, но даденият допълнителен срок бил крайно недостатъчен за изправяне на грешката в кадастъра, каквато смята, че е била допусната. При условията на евентуалност прави 3 възражение за нищожност на претендираната неустойка като прекомерна и противоречаща на добрите нрави. Претендира разноски.

Ответникът „Чачу“ ООД оспорва исковата претенция като неоснователна с твърдение, че е изправна страна по договора, като развалянето му е последица от поведението на ответника П. А., оттеглила пълномощията си, дадени на ищеца да я представлява пред общинската администрация във връзка с процедурата по издаване на разрешение за строеж.

Ответникът „Реликс“ ЕООД оспорва допустимостта на исковата претенция с твърдение, че в обстоятелствената част на исковата молба ищецът не е изложил твърдения за противоправно поведение на този ответник. Евентуално счита исковете за неоснователни с твърдение, че е изправна страна по договора. Твърди, че в имота не съществува твърдяната от ищеца постройка, евентуално, че същата представлявала дървена барака, която ищецът е бил оправомощен да премахне. Поддържа, че като съделители по дело за делба ответниците са поискали спиране на производството и не са заявили възобновяване в предвидения по закон шестмесечен срок, поради което производството е било прекратено. Акцентира на обстоятелството, че ищецът е неизправна страна, тъй като не е изпълнил поетото задължение да проектира и построи сграда със самостоятелни жилищни и нежилищни обекти, а вместо това е възложил проектиране на апартаментен комплекс с офиси и хотелска част. Оспорва извършването на плащане по договора между ищеца и „Кабано проект“ ООД. Прави възражение за нищожност на клаузата за неустойка. Претендира разноски.

В допълнителната искова молба ищецът поддържа, че предвидената за построяване сграда е със смесено предназначение и не е обществена, както се твърди от ответната страна.

Софийският градски съд, при преценка на материалите по делото, намира следното от фактическа страна:

Представен е предварителен договор за учредяване право на строеж за изграждане на самостоятелни обекти в сграда срещу задължение за извършване на строителството от 22.03.2022г. (в исковата молба погрешно се сочи 2023г.), по силата на който ответниците, като собственици на ПИ с идентификатор № *** и ПИ с идентификатор № *** по КККР на гр.Бургас, са се задължили да прехвърлят на „Бургос Строй СФ“ ЕООД 68 % от площта на имотите срещу задължението на приобретателя да изгради сграда в нея с РЗП не по-малко от 9450 кв.м., както и да му учредят право на строеж за останалите 32 % от площта. Съгласно т.1.4 от договора строителят се задължавал за своя сметка да изработи и процедира ПУП-ПРЗ за двата имота, който да позволи промяна в съществуващите параметри за застрояването им, така че да се постигне желаната минимална площ, както и да възложи и процедира инвестиционен проект с цел издаване на разрешение за строеж 4 за бъдещата сграда, в която да бъдат предвидени жилищни и нежилищни обекти (т.1.1, т.1.2 и т.1.3). Било договорено в срок до 3 месеца от одобряването на ПУП – ПРЗ за имотите да се изработи идеен проект, въз основа на който учредителите да направят избор на обектите, които ще получат в обезщетение, съответно до 5 месеца да се изпълни работен технически проект, ако страните решат да не се изготвя идеен такъв, който да послужи като база за избор на обектите в обезщетение (т.10 от договора).

Задължение на прехвърлителите било да изберат обектите, които желаят да получат в обезщетение в 20-дневен срок след като им бъде предоставен проекта (т.7.3) и по реда, предвиден в т.7, който ред гарантирал правото на всеки учредител последователно да избере конкретните по вид, площ, етажност и посока обекти, без да се приоретизира нито един от тях. Съгласно т.9 от предварителния договор прехвърлителите се задължавали да осигурят скици за имотите в 14-дневен срок от подписването му, както и всички необходимите документи за сключване на окончателен договор – т.17. Било предвидено, че за изпълнение на задълженията на строителя учредителите се задължавали да го оправомощят изрично да ги представлява при процедиране на плана – т.21. В т.36 от договора прехвърлителите декларирали, че са единствени собственици на имотите и сградите в тях, че същите не са обременени с вещни тежести, нито съществуват противопоставими права на трети лица. Отразено било, че за имотите е налице единствено дело за съдебна делба, като учредителите се задължавали да заявят прекратяване на производството и да впишат прекратителното определение на съда в СВ-Бургас. На строителя приобретател било предоставено правото да събори за негова сметка намиращите се в имотите сгради (т.29).