Протокол № 484 от 20.07.2026, Окръжен съд - Варна

Личните данни в текста са заличени.

ПРОТОКОЛ

№ 484 гр. Варна, 20.07.2026 г.

ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА в заседание при закрити врати на шестнадесети юли през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Пламен Ат. Атанасов при участието на секретаря Елена Ян. Петрова

Сложи за разглеждане докладваното от Пламен Ат. Атанасов Търговско дело № 20263100900302 по описа за 2026 година.

На именното повикване в 13:52 часа се явиха:

Молителят „Икен Нара“ ЕООД, представлявано от управителя Д.И.Н., редовно призован, представлява се от адв. Ил. Ш., редовно упълномощен и приет от съда от днес.

Ответникът „Темакс – Търговски център за дома“ ЕООД, представлявано от управителя Т. И.ов Т., редовно призован, представлява се от адв. Л. Б., редовно упълномощен и приет от съда от днес.

Вещото лице Б. С. Б., редовно призован, явява се лично.

Адв. Ш.: Да се даде ход на делото.

Адв. Б.: Да се даде ход на делото.

СЪДЪТ с оглед редовното призоваване на страните, намира, че не са налице процесуални пречки по хода на делото, поради което О П Р Е Д Е Л И:

ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО и пристъпи към изясняване на фактическата страна на спора Адв. Ш.: Поддържаме молбата по 625 от ТЗ подадена от нас. Моля, да бъдат приети представените с нея писмени доказателства.

По отношение на проекта за доклад има две неща, които искам да отбележа:

Едното е, че се касае за техническа грешка, която моля да бъде 1 коригирана – на страница 3 от проектадоклада по определение има един израз:

„…..договор за продажба на селскостопански химикали….“, вероятно е останало от някое друго решение, по някое друго дело. Да отпадне и да се чете: „Договор за наем.“. Очевидно е някакъв технически пропуск.

Също така на страница 1 от определението – проектодоклад е описан наетия имот, като е пропуснато да се отбележи, че е нает и поземлен имот с идентификатор ***, като моля посоченият поземлен имот, с посочени идентификатор също да бъде добавен в текста на доклада, като имот, който е предмет на договора за наем.

Адв. Б.: Във връзка с дадената ни възможност, съгласно Вашето определение ще изразя становище по подадената молба, по доказателствата и доказателствата, които и ние ще поискаме.

На първо място оспорваме молбата. Твърдим, че искът е неоснователен и недоказан. От името на моя доверител твърдим, ще ицщовото дружество не е кредитор на ответника. Ищецът няма ликвидно и изискуемо вземане към ответника. Същият претендира единствено заплащане на някакви неустойки, но това не е ликвидно изискуемо вземане. Моят доверител е заплатил всички наеми, както и консумативите за ползване на вещта за целия период на договора, който договор е бил действащ между страните. Така, че моят доверител твърди, че не дължи каквито и да суми на ищцовата страна.

Също така заявяваме, че Договорът за наем не е прекратен от ищеца, а е прекратен от ответника. На 16–ти декември моят доверител е изпратил предизвестие за прекратяване на договора, което е получено на 6–ти януари от ответника. В тази връзка Ви представяме предизвестие за прекратяване на договора, заедно с документите от „in time“ – това е куриерската служба и справка „in time“ за движението на пратката.

Видно от гореизложено, договорът за наем е бил прекратен преди твърдяната от ищеца дата. Ищецът още януари месец е получил уведомлението – на 6–ти януари, а след това твърди, че февруари месец е изпратил някакви документи за прекратяване на договора.

В тази връзка твърдим, че следва да бъде извършена промяна в обстоятелствената част, като бъде посочено, че договорът е прекратен от ответната страна с представеното понастоящем предизвестие от 16–ти 2 декември.

Също така, ищецът е знаел, че ответникът ще освободи имота, тъй като мястото, където е самата сграда освен служители на фирмата на ответната фирма има и служители на ищеца, които ползват други съседни помещения. В тази връзка Ви представям разменена кореспонденция между ищецът и ответника по настоящото дело от месец януари, в която се коментират въпроси относно наемането на процесният имот от нов наемател. Да се твърди, че моят доверител е извършил нарушение на чл. 13, т. 3 от Договора за наем е неоснователно, тъй като за това нещо се изисква виновно поведение, а към датата на издаването на акта, с който ищецът твърди, че е прекратил Договора, Договорът вече е бил прекратен и не е имало, каквито и да е виновни действия от страна на моя доверител.

Също така оспорваме и сумата. DeFakto сумата, която се претендира в настоящото дело, представлява посочена неустойка по договора за месец ноември. Клаузата за неустойка е нищожна. Същата противоречи на Закона и добрите нрави, както е и прекомерна. Съгласно константната съдебна практика, задължение на ищеца е да установи, че клаузата за неустойка не е нищожна и не е прекомерна, и не е в нарушение на добрите нрави. Не е нормално да има неустойка за дванадесет месеца, при положение, че договора е за пет години, като от тези пет години по-голямата част срока е изтекъл.

Обикновено неустойките са за един или два месеца. Така, че в случая посочената неустойка е прекомерна и в противоречие на добрите нрави.

Функцията на неустойката е нейната обезпечителна функция, т.е. ако ищцовата страна една година е била лишена от възможността да отдава имота и е претърпяла някакви щети, то тя тогава може да претендира такава неустойка. В настоящия случай още през месец февруари или през месец март на същата година, имотът е отдаден под наем на друга фирма и ищецът изобщо не е претъпял тези щети, които твърди в молбата си. В тази връзка ще поискаме да задължите ищцовата страна да представи Договора за наем за имота за тази година. Ние знаем, че има такъв. Твърдим, че ответното дружеството не извършило действия, които да му вменяват вина, поради което разпоредбата на чл. 12, т. 3 от Договора е неприложима, като следва да се има предвид, че Договорът за наем е прекратен именно от ответника към дата 06.01.2026 г. Да се твърди, че след това са извършени действия от моя доверител, след тази дата, най-малкото не е основателно.

3

Също така правим възражение за прихващане. През 2022г., моят доверител е извършил цялостна подмяна и ремонт на фасадата на сградата, която е собственост на ищцовата страна, не само на частта, която се ползва под наем. Освен това наемателя е извършил и ремонт на пожарен хидрант, за което Ви представям преписка заедно с фактури относно ремонта, както за фасадата, така и за противопожарния кран.

Уточнявам, че за ремонта на фасадата е заплатен сборът на сумите от 2 978.52 лева и от 24 821.00 лева, тъй като има внесен аванс, а след това е платена самата сума, както и сумата от 1 000.00 лева, която е за ремонт на противопожарния кран. Т.е. сборът от тези три суми е размера на възражението ни за прихващане. Сумата от 24 821.00 лева е за смяна/поставяне на нови пана на фасадата на сградата от лицевата й страна.

Сумата от 2 978.52 лева е аванс. Най – напред е внесен аванс, а след това е внесена цялата сума. Тъй като фирмата, която е извършила ремонта е имала неуредени отношения с наемодателя и не са искали да контактуват с наемодателя, по тази причина се е взело решение моят доверител да за извърши този ремонт. Това са термопанели, които са монтирани по цялата фасада на сградата.

Също така заявяваме, че ответното дружеството няма други задължения, включително и държавни. Представям и удостоверение издадено от НАП, от което е видно, че моят доверител няма други задължения.

Твърдим, че ответното дружество не е несъстоятелно и не носи никаква вина за прекратяване на Договора за наем. Не са извършвани, каквито и да било действия, които да му бъдат вменени като вина по чл. 12, т. 3 от Договора.

Моят доверител заяви, че е съгласен да води някакви разговори и преговори с ищцовата страна, за да си уредят извънсъдебно отношенията.

Доколкото разбрах, имало е някакви такива разговори, но същите не са приключили към този момент.

Относно доказателствата по делото, не се противопоставям да бъдат приети представените от ищцовата страна доказателства. Моля, да бъдат приети и представените от мен в днешно съдебно заседание доказателства.

Моля да задължите ищецът да представи Договор за наем за процесния 4 имот, който е сключен през тази година. Същият има пряко касателство относно щетите, които молителя твърди, че е претърпял, тъй като ние твърдим, че няма претърпени щети за дванадесет месеца от ищцовата страна.

Също така, във връзка с горните две искания, имаме искания да бъдат поставени допълнителни въпроси на вещото лице, като ги представям в писмен вид. Първото е:

Заплатил ли е наемателят всички наемни вноски и суми за поддържка на обекта към датата на прекратяване на договора? До кой месец включително наемодателят е получил/задържал наемна цена, съответно цената на консумативите на обекта? Тъй като по Договора е безспорно, че е имало една сума за гаранция, с която през месец януари 2026 г. наемодателят си изтегля някаква сума, после да види за кой месец е тази сума и какво точно погасява.

Ако има дължими суми за наем или консумативи – Какъв е техният размер и за кой месец?

Втора точка, която искаме да бъде добавена към експертизата:

Каква е стойността, с която се е увеличила стойността на обекта, във връзка с извършване на основният ремонт на фасадата на сградата през 2022 г.

/все пак фасадата, това е лицето на един имот / и противопожарния хидрант, като в условията на евентуалност да посочи каква е стойността на ремонтните работи на извършените подобрения – чл.7.1 от Договора и Приложение № 2 към договора.

Вещото лице, след като направи изчисленията да извърши прихващане на суми за дължими наеми и консумативи, и извършени разходи за основен ремонт, с които е увеличена стойността на имота?

Също така, тъй като все пак задачата на вещото лице е доста обемна, то молбата ми е да бъде даден по – голям срок на вещото лице за изготвяне на експертизата за следващо съдебно заседание.

Адв. Ш.: Предвид на това, че становището, фактическите и правните доводи, и доказателствата, които са множество на брой и касаят дейността на моя доверител, се излагат и представят в днешното съдебно заседание, аз ще помоля да ни бъде даден подходящ срок, в който да вземем становище, както по представените доказателства, така и по наведените фактически и правни доводи във връзка с неоснователността на подадената молба, така и относно 5 исканията за допълване задачата на експертизата. Това се налага предвид на това, че почти всички фактически въпроси, които бяха наведени като възражение, включително и връчване на предизвестие за прекратяване, включително и водената кореспонденция и всичко останало е свързано с необходимостта от допълнителна консултация с ръководството и с управителите на молителя „Икен Нара“. В тази връзка ще помоля, да ни бъде даден подходящ срок, в който да изразим становище по възражението относно основателността на молбата, както и по отношение на възражението за прихващане.

По отношение на възражението за прихващане, тъй като съм в течение по отношение на него, мога да кажа, че същото е неоснователно, предвид на това, че тук не се касае за основен ремонт, извършен по инициатива на ответника, а се касае за причинено увреждане на фасадата на сградата и на хидранта, който е изведен от експлоатация, в резултат на недобросъвестно упражняване на правата като наемател върху тези имоти. В самия Договор има съществуващо уредено задължение за наемателя, в случай, че по време на експлоатацията на наетите помещения и терен се причинят вреди – същите да бъдат отстранени. И в тази връзка, разходите които са направени, са направени в изпълнение на задължението за отстраняване на причинени повреди по фасадата на сградата и на въпросния хидрант.

Адв. Б.: Не се противопоставям да бъде предоставен срок.

В съответствие с разпоредбата на чл. 375, ал. 1 от ГПК, СЪДЪТ прави ДОКЛАД НА ДЕЛОТО, като се придържа към Определение № 1081 от 26.06.2026 година:

Производството е образувано по молба с правно основание чл.625 и сл. от ТЗ подадена от „Икен Нара“ ЕООД, с ЕИК 203338849, против „ТемаксТърговски център за дома“ ЕООД, с ЕИК 203755276, с искане да се обяви неплатежоспособността на ответника и да се открие производство по несъстоятелност.

Обстоятелствата, от които се твърди, че произтича претендираното право са: