Решение № 268 от 21.11.2023, Окръжен съд - Монтана

РЕШЕНИЕ

№ 268 гр. Монтана, 21.11.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – МОНТАНА в публично заседание на тринадесети ноември през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Аделина Троева

Членове:

Таня Живкова

Александра Нанова при участието на секретаря Мадлена Н. Митова като разгледа докладваното от Александра Нанова Въззивно гражданско дело № 20231600500237 по описа за 2023 година

Производството е въззивно и се провежда по реда на чл. 258-273 от Гражданскопроцесуалния кодекс (ГПК).

Образувано е по повод на въззивна жалба, подадена от Кооперация „П.“, ЕИК *, със седалище и адрес на управление с. *, ул. „*“ № *, представлявана от председателя Г.Ж., действаща чрез процесуалния си представител адвокат Н. Б., срещу Решение № 156 от 19.05.2023 г., постановено по гр. д. № 1158/2022 г., по описа на Районен съд-гр. Лом, 3-ти състав, с което на основание чл. 16, ал. 5 от ЗАЗ е изменен Договор за аренда на земеделска земя, вписан в Службата по вписвания гр. *, с вх. № *от 22.10.2013 г., акт № *, том *, сключен между С.К., в качеството й на арендодател (заместена впоследствие от Г. Г. Г.), и Кооперация „П.“, в качеството й на арендатор, в частта относно размера на уговореното арендно плащане, като същото, считано от стопанската 2021/2022 г., е увеличено от 40,00 лв. на 75,00 лв. на декар предоставена площ, по отношение на следните имоти: 1. имот с идентификатор *, НТП нива в м. „*“, трета категория, с номер по предходен план № *, с площ от 23555 кв. м. при съседи 1 имоти с: *, *, *, *, *, *; *. имот с идентификатор *, НТП нива в м. „*“, трета категория, с номер по предходен план № *с площ от 16314 кв. м. при съседи имоти с: *, *, *, *, *, *, *, *, *, *, *; 3. имот с идентификатор *, НТП нива в м.

„*“, втора категория, с номер по предходен план № *, с площ от 12492 кв. м. при съседи имоти с: *, *, *, *, *, *, *, *, *; 4. имот с идентификатор *, НТП нива в м. „*“, втора категория, с номер по предходен план № *, с площ от 38887 кв. м. при съседи имоти с: *, *, *, *, *, *, *, *; 5. имот с идентификатор *, НТП нива в м. „*“, трета категория, с номер по предходен план № *, с площ от 2246 кв. м. при съседи имоти с: *, *, *, *, *; 6. имот с идентификатор *, НТП нива в м. „*“, трета категория, с номер по предходен план № *, с площ от 7324 кв. м. при съседи имоти с: *, *, *, *, *, *, *, *. Със същото решение ответниковата кооперация е осъдена да заплати сумата от 850,00 лв., представляваща направени в производството пред първоинстанционния съд разноски.

В обстоятелствената част на въззивната жалба се твърди, че обжалваното съдебно решение е неправилно и незаконосъобразно.

Жалбоподателят посочва, че в мотивите на първоинстанционното съдебно решение не били изложени съображения защо размерът на арендното плащане следва да бъде увеличен от 40,00 лв. на 75,00 лв. Счита, че съгласно информация от Областна дирекция „*“-гр. *, размерът на средното арендно плащане, който се използва при сключване на споразумения за стопанската 2021/2022 г., за землището на с. *, е 44,00 лв. Същевременно се позовава на изготвеното в първоинстанционното съдебно производство заключение по съдебно-техническа експертиза, от което можело да се направи извод, че средното арендно плащане за имоти с характеристики сходни на процесните, през стопанската 2021/2022 г., за землището на с. *, е в размер на 62,92 лв.

Обръща внимание обаче, че процесният договор за аренда е сключен за срок от 10 г., а не е едногодишен, при който цената е по-висока. Счита още, че нарастването на пазарната рента за периода от сключване на процесния договор е 50 %, което било почти два пъти по-малко от приетото в крайния съдебен акт на първоинстанционния съд. В съдебно заседание процесуалният представител на въззивниковата кооперация признава, че действително са налице условия за изменение на арендното плащане, но изрично излага, че то следва да бъде изменено до размер от 62,92 лв. на декар предоставена площ.

С оглед на изложеното жалбоподателят прави искане за отмяна на 2 първоинстанционното съдебно решение в частта над сумата от 62,92 лв . до уважения от първоинстанционния съд размер от 75,00 лв.

Претендира за присъждане на направените в двете съдебни инстанции разноски.

В срока по чл. 263, ал. 1 от ГПК въззиваемият Г.Г., действащ чрез своя процесуален представител адвокат Н. К., е подал отговор на въззивната жалба. Счита първоинстанционното съдебно решение за правилно, а въззивната жалба за неоснователна. Намира за вярна констатацията на съда за наличие на трайно изменение на обстоятелствата, от които страните са се ръководили при сключване на процесния договор за аренда. Не отрича, че средното арендно плащане за землището на с. * за стопанската 2021/2022 г. е 44,00 лв. на декар, но с уточнението, че то било изчислено въз основа на всички действащи договори за това землище, повечето от които били стари.

Счита, че е налице увеличение на размера на арендните плащания, което се потвърждавало и от изготвеното в първоинстанционното съдебно производство заключение по съдебно-техническа експертиза. Сочи, че размерът от 62,92 лв. на декар на средното арендно плащане изчислено от вещото лице, не се влияе от обстоятелството дали договорът е едногодишен, или многогодишен. Излага обаче, че по делото било безспорно установено, че пазарната рента е в размер на 75,00 лв. на декар.

Въззиваемата страна моли първоинстанционното съдебно решение да бъде потвърдено, като правилно, обосновано и законосъобразно.

Претендира разноски. за присъждане на направените в производството

Въззивната жалба е подадена в законоустановения срок, от надлежна страна, при наличие на правен интерес, с изискуемото съгласно чл. 260 и чл.

261 от ГПК съдържание, поради което е допустима за разглеждане.

Окръжен съд-гр. Монтана, като взе предвид разпоредбите на закона, относимите доказателства по делото в двете съдебни инстанции, становищата на страните, при така определения от въззивната жалба предмет на делото, приема за установено следното от фактическа и правна страна:

Производството пред Районен съд-гр. Лом е образувано по повод на 3 искова молба, подадена от Г. Г. , в качеството му на ищец, действащ чрез процесуалния си представител адвокат Н. К., срещу Кооперация „П.“, в качеството й на ответник. С нея е предявен конститутивен иск по чл. 124, ал.

3 от ГПК, с правно основание чл. 16, ал. 5 от ЗАЗ . С предявения иск ищецът е поискал изменение на Договор за аренда, вписан в Службата по вписвания гр. *, с вх. № *от 22.10.2013 г., акт № *, том *, като размерът на уговореното арендно плащане, за стопанската 2021/2022 г. да бъде увеличен от 40,00 лв. на 85,00 лв. на декар предоставена площ, за конкретно посочените земеделски имоти. С молба от 27.04.2023 г., обективирана в устна форма, в съдебно заседание, в етапа на съдебното дирене, на основание чл. 214, ал. 1, изр. 3 от ГПК, петитумът е изменен, като ищецът е намалил размера на първоначално заявеното искане от 85,00 лв. на 75,00 лв. на декар предоставена площ, което изменение съдът е допуснал.

С първоинстанционното съдебно решение № 156/19.05.2023 г., постановено по гр. д. № 1158/2022 г., Районен съд-гр. Лом е уважил изцяло предявения конститутивен иск, като е изменил Договор за аренда, вписан в Службата по вписвания гр. *, с вх. № *от 22.10.2013 г., акт № *, том *, в частта относно размера на уговореното арендно плащане дължимо от арендатора и същият е увеличен от 40,00 лв. на 75,00 лв. на декар предоставена площ за конкретно посочените имоти. Ответниковата кооперация е осъдена да заплати и направените в производството разноски в размер на 850,00 лв.

Въззивният съд като съобрази постановеното в т. 1 от ТР № 1/09.12.2013 г. по тълк. д. № 1/2013 г. на ОСГТК на ВКС, за правомощията, които има, при извършена служебна проверка по чл. 269 от ГПК намира, че решението на първоинстанционния съд е валидно и допустимо.

Изложените във въззивната жалба доводи за неправилност на съдебното решение въззивният съд намира за частично основателни.

Предвид направеното от процесуалния представител на въззивниковата кооперация признание, че действително са налице предпоставките на чл. 16, ал. 5 от ЗАЗ за изменение на договора за аренда, в частта относно договореното арендно плащане, за конкретните земеделски имоти, то единственият спорен пред Окръжен съд-гр. Монтана въпрос е какъв точно следва да бъде размерът на увеличеното арендно плащане.

4

При въззивното доказателства. разглеждане на делото не са събрани нови

От фактическа страна по делото се установява, че страните са в облигационно правоотношение, основано на договор за аренда (л. 4, 5 от първоинстанционното дело). На 18.10.2013 г., между С.К., чрез пълномощника й И.В. и кооперацията жалбоподател е сключен договор за аренда, по силата на който Каменова, в качеството й на арендодател е предоставила на въззивниковата кооперация, в качеството й на арендатор, за временно и възмездно ползване идеални части от индивидуализираните в него земеделски земи. Договорът за аренда е сключен в изискуемата от закона писмена форма с нотариална заверка на подписите, което е условие за неговата действителност. От доказателствата по делото се установява, че след сключването на договора е настъпила промяна в страните по същия, тъй като въззиваемият е придобил правото на собственост върху арендуваните земеделските имоти, като е заместил арендодателя, встъпвайки в правата му.

В подкрепа на твърдението, че е собственик на земеделските ниви, предмет на договора за аренда, е приложеното заверено копие от договор за покупкопродажба, обективиран във формата на нотариален акт (л. 8, 9 от първоинстанционното дело), видно от което на 08.11.2019 г. наследниците на К., като продавачи, са прехвърлили собствеността върху идеалните части от недвижимите имоти по отношение, на които е сключен процесният договор за аренда, на въззиваемия Г., като купувач. Съгласно чл. 17, ал. 2 от ЗАЗ, приобретателят на арендувания обект на договора замества арендодателя като страна в договора за аренда, ако същият е бил вписан. Макар вписването да не е елемент от фактическия състав на този договор и да няма конститутивно действие, то договорът за аренда има оповестително-защитно действие, като прави правото на арендатора да ползва земята противопоставимо на последващ приобретател. В случая процесният договор е вписан, поради което това действие създава противопоставимост и новият собственик Г. по силата на настъпилото частно правоприемство, замества първоначалния арендатор по договора. С оглед на това въззиваемият е станал надлежна страна по същия.

Договорът за аренда е двустранен и възмезден, с продължаващо изпълнение. По силата на процесния договор за аренда арендодателят е 5 предоставил на арендатора за временно и възмездно ползване за срок от 10 години, считано от стопанската 2015/2016 г., шест броя ниви, намиращи се в землището на с. *, подробно индивидуализирани в договора, с обща площ от 100,794 декара. Съгласно раздел II озаглавен „Цена и начин на плащане“, чл.

3, ал. 1 от договора, арендното плащане, на декар предоставена площ за една стопанска година, е уговорено в размер на 40,00 лв.

С оглед невъзможността страните да предвидят a priori (предварително) всички евентуални промени на обстоятелствата, свързани с изпълнението на задълженията по него, както и тези, свързани с наличието на еквивалентност на дължимите престации, изменението на договорените веднъж условия е допустимо по взаимно съгласие на страните. Предвид тази възможност на 28.03.2022 г. арендодателят чрез отправено предложение, по чл. 16, ал. 1 вр. чл. 8, ал. 1 от ЗАЗ, обективирано в нотариална покана (л. 6 от първоинстанционното дело), е инициирал процедура по чл. 16 от ЗАЗ, като е отправил до арендатора Кооперация „П.“ извънсъдебно искане за изменение на договора, свързано с актуализация, чрез увеличаване на размера на уговореното арендно плащане, за стопанската 2021/2022 г. На 29.03.2022 г. това предложение е получено от председателя на кооперацията арендатор.

Последният не е отговорил, което поведение Г. възприел като мълчалив отказ.

Това мотивирало арендодателя да сезира съда с искане по чл. 16, ал. 5 от ЗАЗ, който по изключение допуска намеса на съда в едно облигационно правоотношение между равнопоставени правни субекти. Тази разпоредба е предвидена като възможност, гарантираща правата на страните и справедливо уреждане на отношенията им по съдебен ред в случаите на трайно изменение на обстоятелствата, от които страните са се ръководили при сключването на договора.