Решение № 1486 от 05.03.2026, Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ

№ 1486 гр. София, 05.03.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. IV-Д СЪСТАВ, в публично заседание на девети октомври през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Невена Чеуз

Членове:

Наталия П. Лаловска

Василена П. Мидова при участието на секретаря Екатерина К. Тодорова като разгледа докладваното от Василена П. Мидова Въззивно гражданско дело № 20251100500363 по описа за 2025 година

Производството е по реда на Глава двадесета от ГПК.

С решение на СРС № 7476 от 23.04.2024 г. по гр.д. № 39729/23 е осъден ответникът Л. С. М. да заплати на основание чл. 31, ал. 2 ЗС на ищците П. Г. П. сума в размер на 5078.66 лв. – обезщетение за лишаване от право на ползване за периода 17.07.2018 г. до 1.07.2023 г. за 4/6 идеални части от 1/6 идеална част на процесния имот, като е отхвърлил иска за сумата от 1409.34 лв. – разликата над уважения размер до пълно предявената сума от 6488.00 лв. за периода 19.05.2016 г. до 16.07.2018 г. като погасен по давност;

П. П. П. сума в размер на 1269.67 лв. – обезщетение за лишаване от право на ползване за периода 17.07.2018 г. до 1.07.2023 г. за 1/6 идеални части от 1/6 идеална част на процесния имот, като е отхвърлил иска за сумата от 352.33 лв. – разликата над уважения размер до пълно предявената сума от 1622.00 лв. за периода 19.05.2016 г. до 16.07.2018 г. като погасен по давност;

З. П. П. сума в размер на 1269.67 лв. – обезщетение за лишаване от право 1 на ползване за периода 17.07.2018 г. до 1.07.2023 г. за 1/6 идеални части от 1/6 идеална част на процесния имот, като е отхвърлил иска за сумата от 352.33 лв. – разликата над уважения размер до пълно предявената сума от 1622.00 лв. за периода 19.05.2016 г. до 16.07.2018 г. като погасен по давност;

С Решение 21050/20.11.2024 г. СРС е допълнил горепосоченото си решение, като върху уважената част на главничните вземания, които ответникът е осъден да заплати на ищците П. Г. П., П. П. П. и З. П. П., съдът присъжда и законната лихва, считано от датата на подаване на исковата молба в съда – 17.07.2023г. до окончателното изплащане на вземането. Същото не е обжалвано и е влязло в законна сила.

Срещу решението е подадена въззивна жалба от ответника Л. М., чрез адв. Г., в частта, с която исковете са уважени. В нея се излагат съображения за неправилност на решението. Посочва се, че не се оспорва, че страните са съсобственици на имота, че ползването на целия имот е извършвано от Л. М..

Основното, което твърди въззивника е, че присъденото обезщетение е неправилно като размер, тъй като е стъпила на експертиза, която не разглеждала въпроса за наемните суми за периода ако жилището не било обзаведено. Твърди се, че това обзавеждане и ремонтиране е извършено от ответника, поради което не следва да влиза в пазарната наемна цена на имота.

Отправя доказателствено искане за назначаване на допълнителна експертиза, която да отговори на въпросите какъв ще е пазарния наем ако жилището не бе обзаведено. Претендира разноски

В срок е постъпил и отговор на въззивната жалба от ищците, в който оспорват същата.

Намират атакуваното решение за правилно и законосъобразно и молят да бъде потвърдено. Претендира разноски.

Въззивната жалба е процесуално допустима като подадена от надлежна страна, в срока по чл. 259, ал. 1 ГПК и срещу подлежащ на обжалване съдебен акт.

При извършената служебна проверка по чл. 269 ГПК настоящият съд намери, че обжалваният съдебен акт е постановен от законен състав на родово компетентен съд, в изискуемата от закона форма, по допустими искове, предявени от и срещу процесуално легитимирани страни, поради което е 2 валиден и допустим. По въпроса за неговата правилност въззивният съд е ограничен от посоченото в жалбата с изключение на случаите, когато следва да приложи императивна правна норма и когато е длъжен да следи служебно за интереса на някоя от страните (така Тълкувателно решение № 1 от 09.12.2013 г. по тълк. дело № 1/2013 г. на ОСГТК на ВКС).

Предявени са обективно, кумулативно и активно субективно съединени искове с правно основание чл. 31, ал.2 от ЗС.

С иск по чл. 31, ал. 2 от ЗС разполага съсобственикът на една вещ, която се ползва изключително от друг съсобственик. Активната материалноправна легитимация на ищеца по този иск се обуславя от наличието на право на собственост върху вещта. Съгласно чл. 31, ал. 2 от ЗС всеки съсобственик може да си служи с общата вещ съобразно нейното предназначение, по начин да не пречи на другите съсобственици да си служат с нея съобразно правата им. А нормата на чл. 31, ал. 2 от ЗС, в която е уреден принципът на недопустимост на неоснователното обогатяване, постановява, че когато общата вещ се ползва лично само от някой от съсобствениците, той дължи обезщетение на останалите за ползата, от която са лишени от деня на писменото поискване. Фактическият състав на това обезщетение включва следните кумулативни предпоставки: 1/. съсобственост върху вещ; 2/. ползване на вещта лично от единия съсобственик, вкл. и чрез допуснати от него лица на безвъзмездно основание – такова е всяко поведение, което възпрепятства или ограничава останалите съсобственици да ползват общата вещ съобразно правата им, и 3/. писмена покана за заплащане на такова обезщетение от друг съсобственик. Доказателствената тежест за установяване на всички кумулативно необходими елементи от фактическия състав на чл. 31, ал. 2 от ЗС /ползване, лишаване от ползване и писмено поискване до ползващия съсобственик/ и на размера на обезщетението се носи от съсобственика, претендиращ обезщетение на основание чл. 31, ал. 2 от ЗС.

Пред първата инстанция не е било спорно между страните, че ищците П.

П. П. и З. П. П. са законни наследници на Г.И. П., починала на 27.10.2019г., която заедно с преживелия си съпруг и законен наследник – ищецът П. Г. П. са придобили в режим на СИО ¼ идеална част от следния недвижим имот, представляващ ФОТОАТЕЛИЕ И МАГАЗИН, находящи се в гр.София, ул.

3

****, със застроена площ от 48,70 кв.м., състоящ се от търговска зала, фотолаборатория и санитарно-битов възел, при съседи: ул. „***“, магазин на Л.Б.М., двор, двор, заедно с ТАВАНСКО ПОМЕЩЕНИЕ над магазина със застроена площ от 48,70 кв.м., заедно с 48.70/467 идеални части от дворното място, където е построен магазина, цялото с площ от 467 кв.м., съставляващо УПИ VI-6 от кв. 189 по плана на гр.София, местност Зона Б-2, при съседи по скица: ул. „***“, ул. „Чипровци“, УПИ VII-7 и УПИ V-5 и при съседи по нотариален акт: ул. Чипровци, Г.К. и Е.Г. и ул. „***“. С решение ***2874/13.12.2017г., постановено по гр.д. № 32147/2016г. по описа на СРС, 82 състав, влязло в сила на 03.11.2022г., са отречени правата на първия ищец и покойната му съпруга на частта над 1/6 идеална част до частта от ¼ идеална част от процесния имот. Следователно по делото е безспорно установено и не е спорно, че ищците са собственици на 1/6 идеална част от имота, съответно П. Г. П. на 4/6 идеални части от 1/6, а П. П. П. и З. П. П. на по 1/6 идеална част.

По делото не е оспорена и изпратена от ищците нотариална покана до ответника от 17.05.2016 г., като не е оспорено получаването й от ответника, както и изпращането от него на нотариална покана на 27.05.2016 г., в която посочил, че възразява да дължи поради висящ между страните спор.

В хода на съдебното производство пред първата инстанция е допуснато изменение на иска по реда на чл. 214 ГПК чрез увеличение, като се претендира сума в размер на 9732,00 лева, съответно на ищеца П. П. Г. сумата в размер на 6488,00 лева, равняваща се на притежаваната от него 4/6 идеални части от 1/6 идеална част от имота, съответно за П. П. и З. П., сумата в размер на 1622,00 лева, представляваща обезщетение за лишаването им от право на ползване, за периода от 19.05.2016г. до 17.07.2023г., като собственици на 1/6 идеална част от съсобствения им с ответника недвижим имот, а именно таванско помещение, към фотоателие и магазин, находящи се в гр.София, ул.

„***“ ***, ведно със законната лихва, считано от 17.07.2023г. до окончателното заплащане на сумите.

Спорният между страните момент по делото е относно размера и периода на дължимост на сумите, като е отправено възражение за изтекла погасителна давност на част от вземането, което СРС е уважил за периода 19.05.2016 г. до 16.07.2018 г., поради което е отхвърлил исковете за този период. В тази част 4 решението не е обжалвано и е влязло в законна сила.

По делото пред СРС е изслушана и приета съдебно-оценителна експертиза, дала заключение относно наемната цена за процесния имот.

Пред настоящата инстанция единственото възражение отправено с въззивната жалба касае размера на присъденото обезщетение. Твърди се, че при изчислението на наемната цена за процесния период, вещото лице е дало такава на база жилището заедно с мебелите с него. Тъй като се твърди, че жилището е поддържано и обзавеждано единствено от ответника, то същият намира, че наемната цена, служеща за определяне на дължимото обезщетение следвало да бъде изчислена без наличните в апартамента мебели.

Отправено е доказателствено искане до съда за назначаване на допълнителна експертиза, която да отговори на въприсите какъв би бил пазарния наем за празен /без мебели/ имот, както и вещото лице да съобрази характеристиките на имота – намалена височина, достъп до имота и местонахождението му.

С определение № 14670/24.09.2024 г. искането е оставено без уважение, като същото е сторено и в открито съдебно заседание с протоколно определение от 09.10.2025 г.

Следователно основният и единствен спорен между страните въпрос е с оглед размера на присъденото обезщетение.

Обезщетението по чл. 31, ал. 2 от ЗС е съизмеримо с размера на средния месечен пазарен наем. Съдът счита, че действителната пазарна наемна цена на имота е тази стойност, която отчита не само конкретното техническо състояние на жилището /време на изграждане, материали, овехтяване и др./, но и икономическите параметри, обусловени от предлагането и търсенето на регионалния пазар на недвижими имоти. Методът на пазарните аналози се базира на информация за сделки с имоти с подобна характеристика на оценявания и при този метод са прави оценка чрез пряко сравнение на продажни и предлагани офертни цени на подобни имот, като се вземат предвид предназначението на сравняваните обекти, местоположение спрямо сравняваните, година на изграждане на сградата, специфични сходни фактори и други. По тези съображения настоящият съдебен състав счита, че заключението на техническа-оценителна

5 експертиза

/л.43/, приета в първоинстанционното производство, следва да се кредитира, доколкото вещото лице е идентифицирало имота, посетило го е на място, възприело е неговите характеристики, сравнило е обекта със сравними обекти, по възможност в непосредствена близост по данни на печатни издания и електронни страници на посреднически фирми. Посочена е общата наемна цена за 1/6 от имота в процесния период, като е изчислен и средно претегления месечен наем за целия имот, който възлиза на 1260 лв., месечно /642 евро, месечно/.

Вещото лице е било разпитано в открито съдебно заседание на 13.02.2024 г., като то е заявило, че е взето предвид всичко – местоположението на имота, , достъпът през двора по външна стълба. Изрично след оспорване от ответника, че заключението е за обзаведено жилище, вещото лице е посочило, че ако под обзавеждане се разбира движимите вещи – столове, маси и прочие, то те не са били включени при изчислението на наема. Единствено се взимало предвид извършен ремонт и подобрения като санитарен възел и др.

При горните факти съдът намира, че следва напълно да се довери на изготвеното заключение, което е ползвало множеството фактори, влияещи върху пазарния наем на едно жилище, като е съобразило условията, които предлага процесното такова. Не е взето предвид обзавеждането в него, поради което доводите на въззивника, че наема е щял да бъде по-нисък без обзавеждане вътре, са неоснователни. Що се касае за твърдението, че въззивникът е извършвал подобрения в имота – ремонтни дейности, които следвало да бъдат взети предвид, то правилно СРС е намерил, че така посочените възражения са правопораждащи за други /различни/ искове, с които съсобственикът разполага срещу останалите съсобственици /чл. 72-74 от ЗС, чл. 60-62 от ЗЗД, чл. 59 от ЗЗД/ за направените разходи и подобрения на общата вещ, но нямат отношение към претенцията по чл. 31, ал. 2 от ЗС.