Решение № 4779 от 08.08.2024, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 4779 гр. София, 08.08.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-28 СЪСТАВ, в публично заседание на тринадесети май през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Ивайло Димитров при участието на секретаря Йорданка В. П. като разгледа докладваното от Ивайло Димитров Гражданско дело № 20231100109734 по описа за 2023 година

Предявен е иск с правно основание чл. 135, ал. 1 ЗЗД за прогласяване относителната недействителност по отношение на ищците Т. Ц. А. и Д. М. А. на покупко - продажба, сключена между ответниците „*******“ ЕООД, И. Р. П. – И.а и И. Л. И., обективирана в Нотариален акт № 7, том I, peг. № 3302, дело № 7/2019 г. на нотариус peг. № 267 на НК, вписан в Служба по вписванията – гр. София с вх. peг. № 6697, акт № 111, том XV, дело № 4678/2019 г., с който „*******“ ООД продава на И. Р. П. - И.а правото на строеж за изграждане на следния недвижим имот: ОФИС № 2, находящ се в гр. София, район „Възраждане“, ул. ******* ******* на първи етаж, на кота 0,00 м., в жилищна страда „Апартаментен хотел и жилищна страда с магазини, подземен гараж и офиси“, със застроена площ на офиса от 77,40 кв. м., състоящ се от: работно помещение, тоалетна, склад, при съседи: вътрешен двор, проход, стълбище и офис № 1, рампа, калкан, заедно с 4,573 % ид. ч. от общите части на сградата.

В исковата молба са изложени твърдения, че с нотариален акт № 67, том LLXXXIX, вх. peг. № 41783, дело № 31736/2002 г. на Службата по вписванията, ищецът Т. Ц. А. и ответникът И. Л. И. закупуват урегулиран поземлен имот XIII - 13, находящ се в гр. София, район „Възраждане“, ул. ******* ******* с площ от 495 кв. м., кв. 155, м. „Зона Б - 3“ по регулационния план. Имотът се придобива от купувачите в режим на съпружеска имуществена общност със съпругите им.

На 29.05.2018 г. между съсобствениците на закупения имот Т. Ц. А., съпругата му Д.

М. А., И. Л. И. и съпругата му И. Р. П. - И.а, от една страна, и „*******“ ООД, от друга страна, се сключва Договор за учредяване на право на строеж и прехвърляне на идеални части от УПИ срещу изграждане на готови строителни обекти, като И. Л. И. е съдружник и 1 управител на „*******“ ООД.

Ищците твърдят, че към датата на предявяване на исковата молба Т. Ц. А. и Д. М. А. са изпълнили своите задължения към „*******“ ЕООД и са изправна страна по сключените между страните договор и последващи анекси, а дружеството е в неизпълнение на постигнатите между страните договорки, а именно:

1. Да им прехвърли собствеността върху паркомясто № 15-А и паркомясто № 22-А, тъй като вече ги е прехвърлило на трети лица, като към момента пазарната стойност на всяко паркомясто е в размер на 15 000 евро.

2. Да въведе в експлоатация жилищната сграда в уговорения срок до 08.08.2021 г., за което на ищците се дължи неустойка за невъвеждане на сградата в експлоатация в размер на 5000 евро на основание чл. 19 от Договора от 29.05.2018 г., както и неустойка по чл. 10.3 от Анекс № 2, в размер на 1000 евро;

3. Обектите на Т. и Д. А.и не са били завършени в договорения между страните вид в Приложение № 2 на Договора от 29.05.2018 г., подробно посочени в исковата молба, чиято стойност на довършителни строителни работи се равнява на сумата от 29 000 евро съгласно договореното в Приложение № 2.

Твърдят, че с нотариална покана peг. № 6700/31.05.2022 г. на Нотариус peг. № 040 на НК, връчена на 06.06.2022 г., длъжникът „*******“ ЕООД е бил поканен да изпълни тези си задължения, но и понастоящем той продължава да е в забава. Същевременно дружеството било прехвърлило всички самостоятелни обекти в жилищната сграда, като по този начин се е лишило от имущество, което да обезпечава изпълнението на договорните му задължения и върху което може да се насочва принудително изпълнение от кредиторите на дружеството.

Сочат, че с нотариален акт № 7, том I, peг. № 3302, дело № 7/2019 г. на нотариус peг.

№ 267 на НК, вписан в Служба по вписванията – гр. София с вх. peг. № 6697, акт № 111, том XV, дело № 4678/2019 г., „*******“ ООД, действащо чрез управителите Г.С.С. и И. Л. И., продава на И. Р. П. - И.а, действаща чрез пълномощника й и неин съпруг И. Л. И., правото на строеж за изграждане на три самостоятелни обекта в жилищната сграда, която понастоящем вече е изградена на етап „груб строеж“. Поддържа, че при сключването на продажбата купувачите са знаели за възникналото задължение за дружеството спрямо ищците, тъй като И. Л. И. е управител на дружеството, а И. Р. П. - И.а е негова съпруга и като страна по договорите за строителство и учредяване правото на строеж също са й известни поетите задължения.

Предвид изложеното ищците предявяват срещу ответниците иск по чл. 135, ал. 1 ЗЗД за прогласяване недействителността по отношение на обективираната в горепосочения нотариален акт покупко-продажба относно процесния офис №2 с идентификатор ***.

В срока и по реда на чл. 131 ал. 1 от ГПК ответниците са подали писмен отговор, с който оспорват предявения иск. Признават, че страните по делото са сключили Договор за учредяване на право на строеж и прехвърляне на идеални части от урегулиран поземлен имот срещу изграждане на готови строителни обекти в сграда със смесено предназначение от 29.05.2018 г., след което е извършена и вещнопрехвърлителна сделка, обективирана в 2

Нотариален акт за учредяване на право на строеж срещу задължение за построяване на недвижим имот № 71, том I, peг. № 13022, дело № 53 от 29.06.2018 г., както и че срещу прехвърленото от ищците право на строеж „*******“ ЕООД се е задължил да обезщети ищците съгласно постигнати между тях уговорки, обективирани в горепосочените договор и нотариален акт.

Твърдят, че И. Р. П. - И.а като добросъвестен купувач, която е придобила възмездно правото на собственост върху процесния офис, не е знаела през м. февруари 2019 г., че с покупката на право на строеж, обективирана в оспорвания нотариален акт, нарушава интересите на ищците.

Оспорват да е налице постигнато съгласие в договора за учредяване право на строеж и в двата анекса за прехвърлянето на ищците на гараж № 22А, за който не били посочени конкретни индивидуализиращи белези, като релевират и възражение за недействителност на сделките, обективирани в процесните Анекс № 1 и Анекс № 2, от които ищците се опитват да черпят права, тъй като е налице нарушаване на императивни материалноправни норми, определящи като елемент от фактическия състав за прехвърляне на вещни права, спазването на писмена форма с нотариално удостоверяване на съдържанието и подписите на страните.

Поддържат, че ищците не са представили никакви писмени доказателства, от които да може да се направи обоснован извод за наличие на увреждането им, като в цялата приложена към исковата молба писмена документация е посочено, че ищците ще получат обезщетение в размер на 15% за всеки от тях, което са и получили, плюс 53,70 кв.м. жилищна площ, поради което гараж № 22-А надхвърля дължимия им се процент на обезщетение.

Фактическата забава по въвеждането на процесната сграда в експлоатация не е била по вина на дружеството, а по независещи от него причини, тъй като е възникнала авария на строежа, при което той е спрян на 11.01.2019 г. с констативен протокол от същата дата. След това била настъпила Ковид пандемията и била въведена извънредна епидемична обстановка до 01.04.2022 г., поради което строителството било затруднено, а след което настъпила и смъртта на съдружника Г.С.С., наложило „*******“ ЕООД да променя правната си форма от ООД се преобразува в ЕООД, т. е. налице били форсмажорни обстоятелства за период от 2 години, 4 месеца и 27 дни. Отделно от това била налице забава от 20 месеца от нереализирани до момента договори с „Електрохолд“ АД и „Топлофикация София“ ЕАД, която е по независещи от дружеството причини от общо 2 години, 4 месеца и 21 дни.

Излагат се и съображения, че ищците, чрез посочените в отговора действия, умишлено са забавили изграждането на сградата. Оспорват твърденията в исковата молба, че „*******“ ЕООД не е изпълнило всичките си задължения за довършване на самостоятелните обекти в процесната сграда, собственост на ищците, както и че е налице некачествено строителство.

Оспорват и ищците да са изрядна страна по процесните договори, тъй като не са заплатили изцяло дължимите от тях суми съгласно Договора за учредяване на право на строеж.

Съдът, след като взе предвид доводите на страните и събраните по делото 3 доказателства, при спазване на разпоредбите на чл. 235 ГПК, намира следното от фактическа и правна страна:

Съгласно чл. 135, ал. 1 ЗЗД кредиторът може да иска да бъдат обявени за недействителни спрямо него действията, с които длъжникът го уврежда, ако длъжникът при извършването им е знаел за увреждането, а когато действието е възмездно, то и лицето, с което длъжникът е договарял, трябва също да е знаело за увреждането. От визираната норма се извеждат материалноправните предпоставките, чието съществуване е необходимо, за да бъде уважен предявения иск: 1.) ищецът да е кредитор на ответника - длъжник за парично или непарично вземане (ППВС №1/29.03.1965 г.); 2.) извършеното от длъжника действие или сделка да уврежда интереса на ищеца - кредитор; 3.) длъжникът да е знаел за увреждането към момента на извършването на атакуваната сделка/действие, а когато тя е възмездна, това знание следва да съществува и у договарящото с него трето лице. Знанието се предполага до доказване на противното по отношение на ограничен кръг трети лица - съпруг, низходящ, възходящ, брат или сестра на длъжника (арг. от чл. 135, ал. 2 ЗЗД).

Безпротиворечиво между страните по делото е наличието на сключен Договор за учредяване на право на строеж и прехвърляне на идеални части от урегулиран поземлен имот срещу изграждане на готови строителни обекти в сграда със смесено предназначение от 29.05.2018 г., след което е извършена и вещнопрехвърлителна сделка, обективирана в Нотариален акт за учредяване на право на строеж срещу задължение за построяване на недвижим имот № 71, том I, peг. № 13022, дело № 53 от 29.06.2018 г., както и че ответниците са сключили Нотариален акт № 7, том I, peг. № 3302, дело № 7 от 13.02.2019 г. на нотариус peг. № 267 на НК; че ищците са съпрузи, както и че към момента на сключване на атакуваната сделка ответниците И. Р. П. – И.а и И. Л. И. също са съпрузи, а И. Л. И. е управител и съдружник в дружеството „*******“ ЕООД.

Според приетия като доказателство Договор за учредяване на право на строеж срещу задължение за построяване на недвижими имоти от 29.06.2018 г., сключен между страните по делото, Т. Ц. А., съпругата му Д. М. А., И. Л. И. и съпругата му И. Р. П. – И.а са се задължили да учредят право на строеж в полза на „*******“ ООД за построяване на сграда, като си запазят право на строеж при уговорен в договора процент и разпределение собствеността на обектите в него, а дружеството се задължава да построи сградата.

С анекс № 1 от 18.06.2018 г. към Договор за учредяване право на строеж и прехвърляне на идеални части от урегулиран поземлен имот срещу изграждане на готови строителни обекти страните Т. Ц. А., Д. М. А., И. Л. И. и И. Р. П. – И.а, от една страна, в качеството им на учредители и „*******“ ООД, от друга страна, в качеството му на приобретател, са се споразумели, че след одобряване на преработката на инвестиционния проект на сградата, обезщетението на Т. А. и Д. А. ще се промени, като надземно паркомясто №23 и №24 ще се заменят с два броя подземни паркоместа на кота -2,87 м. или на кота -5,84 м., по техен избор.

С анекс № 2 от 20.12.2019 г. към Договор за учредяване право на строеж и прехвърляне на идеални части от урегулиран поземлен имот срещу изграждане на готови строителни обекти в сграда със смесено предназначение, страните Т. Ц. А., Д. М. А., И. Л. И.

4 и И. Р. П. – И.а, от една страна, в качеството им на учредители, и „*******“ ООД, от друга страна, в качеството му на приобретател, са конкретизирали, че дружеството - приобретател се задължава да прехвърли на Т. А. и Д. А. подземно паркомясто № 22-А и подземно паркомясто № 15-А.

С нотариален акт за учредяване на право на строеж срещу задължение за построяване на недвижим имот № 71, том I, peг. № 13022, дело № 53 от 29.06.2018 г., Т. Ц. А., Д. М. А., И. Л. И. и И. Р. П. – И.а, като съсобственици на УПИ ХХIII - 13, кв. 155 по плана на гр.