Решение № 1495 от 06.03.2026, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 1495 гр. София, 06.03.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-А СЪСТАВ, в публично заседание на девети октомври през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Мариана Г.ева

Членове:

Димитър Ковачев

Йоанна Н. Станева при участието на секретаря Галина Хр. Христова като разгледа докладваното от Мариана Г.ева Въззивно гражданско дело № 20241100512274 по описа за 2024 година

Производството е по реда на чл. 258 – 273 от ГПК.

С решение от 05.04.2024г., постановено по гр.д. № 69857/2021г. по описа на Софийски районен съд, ГО, 168 състав, са отхвърлени предявените от „ЕС АР ТИ“ ЕООД срещу „ГАЛЕРИЯ БУРГАС“ ЕАД обективно кумулативно съединени искове с правно основание чл. 79, ал.1 вр. с чл. 228 ЗЗД и чл. 86, ал.

1 от ЗЗД за заплащане на следните суми: 6 185,91 лева, представляваща част от платено обезпечение по чл. 5 от сключения между страните договор за наем от 25.11.2014г., ведно със законна лихва от датата на исковата молба 20.07.2021г. до окончателното плащане и за сумата от 683, 89 лева, представляваща обезщетение за забава за периода 17.06.2020г. до 19.07.2021г.

Със същото решение е уважен предявеният от „ГАЛЕРИЯ БУРГАС“ ЕАД срещу „ЕС АР ТИ“ ЕООД насрещен иск с правно основание чл. 232, ал.

2, пр. 1 и пр. 2 ЗЗД за заплащане на сумата от 3 189, 30 лева - непогасени изискуеми задължения, след извършено прихващане, относно наем, такса маркетинг, такса поддръжка, електричество и вода за периода от 01.02.2020г.12.03.2020г. и от 03.06.2020г. до 05.08.2020г. Предявеният насрещен иск е отхвърлен за разликата над сумата от 3 189, 30 лева до пълния предявен 1 размер от 6 202, 95 лева.

Срещу решението, в частта в която е отхвърлен предявеният иск с правно основание чл. 79, ал. 1 от ЗЗД и е уважен предявеният насрещен иск с правно основание чл. 232, ал. 2 от ЗЗД, е подадена в законоустановения срок въззивна жалба от ищеца „ЕС АР ТИ“ ЕООД, в която са изложени оплаквания за допуснати от съда съществени нарушения на съдопроизводствените правила, довели до необоснованост на формираните от първоинстанционния съд изводи, както и за нарушение на материалния закон. Конкретно се поддържа неправилност на приетото от съда, че уведомлението за прекратяване на процесния договор от 15.05.2020г. е било изпратено след изтичане на срока на извънредното положение. В тази връзка сочи, че противоепидемичните мерки са продължили до 14.06.2020г. Следователно, макар и същите тези мерки за защита да са били с по-нисък интензитет, сам по себе си факта, че са съществували такива и което е по-важно, че е съществувала реална опасност от ново извънредно положение, в още поголеми мащаби, в достатъчна степен обосновава съществуването на пречка за изпълнение на задълженията на наемателя по процесния догово, а от тук и за приложението на чл. 306, ал. 4 от ТЗ, на която разпоредба въззивникът се позовава. Излага, че от събраните в първоинстанционното производство гласни доказателствени средства се установява, че от м.03. до м.05.2020г. наетият търговски обект е бил затворен по обективна причина – обявеното в страната извънредно положение. Оспорва правилността на формираните от първоинстанционния съд изводи, че наемателят е бил неизправна страна по процесния договор към датата на искането за прекратяване на договора.

Излага съображения, че договорът за наем е бил прекратен с негово волеизявление, считано от 18.05.2020г., поради което счита за неоснователен предявеният насрещен иск за заплащане на наемна цена, такси и консумативни разходи за периода след 18.05.2020г. По тези съображения е направено искане за отмяна на решението в обжалваните му части и постановяване на друго, с което предявеният първоначален иск да бъде уважен в пълен размер, респективно – да се отхвърли предявеният насрещен иск.

Насрещната страна „ГАЛЕРИЯ БУРГАС“ ЕАД оспорва въззивната жалба като неоснователна. Счита първоинстанционното решение в 2 обжалваните му части за правилно и обосновано, като постановено в съответствие със събраните по делото доказателства и в правилно приложение на относимите материално-правни норми. Поддържа, че непреодолимата сила не е действала към датата на изпращане на уведомлението за прекратяване на договора от страна на наемателя, както и че не е налице обективна невъзможност за изпълнение на задълженията на страните по договора вследствие на въведените противоепидемиологични мерки. Излага, че тези мерки не рефлектират върху изпълнение на задълженията на наемателя за заплащане на наемната цена по начин, че да го направят обективно невъзможно за изпълнение. Невъзможността за получаване на доходи от осъществяваната в търговския обект дейност не освобождава наемателя от отговорност за заплащане на наемната цена, в който смисъл е разпоредбата на чл. 81, ал. 2 от ЗЗД. Аргументира становище, че въззивникът не може да се позове на чл. 306 от ТЗ, защото е бил в забава по отношение задължението за заплащане на суми по процесния договор за наем, както и не е спазил изискванията да уведоми възможно най-бързо или в подходящ срок наемодателя за настъпването на непреодолимата сила. Сочи още, че в договора не е уредена възможност за прихващане по отношение на даденото обезпечение от страна на наемателя. С оглед изложеното е направено искане за потвърждаване на решението в обжалваните му части.

По делото е подадена и насрещна въззивна жалба от ответника „ГАЛЕРИЯ БУРГАС“ ЕАД, в частта, в която е отхвърлен предявеният иск с правно основание чл. 232, ал. 2 от ЗЗД. В жалбата се поддържа неправилност на формираните извод, че за задълженията на наемателя, настъпили в периода между 13.03.-03.06.2020г., приложение намира разпоредбата на чл. 306, ал. 4 от ТЗ. Аргументира, че към датата на изпращане на уведомлението за прекратяване на договора, наемателят е бил в забава по отношение изпълнението на възникналите с договора парични задължения, както и че не е уведомил своевременно своя кредитор за настъпване на обстоятелства, имащи характер на непреодолима сила. Доколкото задължението на наемателя е за парична престация, счита, че същият не може да се позовава на непреодолима сила. С оглед изложеното е направено искане за отмяна на решението в обжалваната му част и постановяване на друго, с което предявеният насрещен иск да се уважи в пълен размер.

3

Насрещната страна „ЕС АР ТИ“ ЕООД оспорва насрещната въззивна жалба като неоснователна.

Софийският градски съд, като прецени събраните по делото доказателства по свое убеждение и съобразно чл. 12 от ГПК във връзка с наведените във въззивната жалба пороци на атакувания съдебен акт и възраженията на въззиваемия, намира за установено следното:

Жалбата е подадена в срока по чл. 259, ал. 1 ГПК и е допустима, а разгледана по същество е неоснователна.

При извършената проверка по реда на чл. 269, ал. 1 от ГПК въззивният съд установи, че обжалваното решение е валидно и допустимо. Ето защо съдът дължи произнасяне по същество на спора в рамките на доводите, заявени с въззивната жалба, от които е ограничен, съгласно нормата на чл.

269, предл. 2-ро от ГПК.

По предявения първоначален иск с правно основание чл. 79, ал. 1 от ЗЗД:

Между страните по делото не са спорни следните обстоятелства: същите са били обвързани от валидно възникнало облигационно правоотношение по договор за новация от 12.12.2015г., въз основа на който „ЕС АР ТИ“ ЕООД е встъпил в правата и задълженията на „МАЙ ЙОГУРТ“ ООД като наемател по договор за наем, сключен на 25.11.2014г. с „ГАЛЕРИЯ БУРГАС“ ЕАД наемодател, с предмет: Търговски обект (за павилион) № К 2.02 с площ от 12,50 кв.м. и вътрешна площ за сядане с площ от 5 кв.м., находяща се в общите части на мола, на ниво +11.90, разположени в търговски център „Галерия Бургас“, представляващ сграда, построена в поземлен имот с идентификатор № ***, по плана на гр. Бургас, находяща се в гр. Бургас, ул. „Янко Комитов“ № 6; че „ЕС АР ТИ“ ЕООД заплатил депозит по договора на основание чл. 5 от него в размер на сумата от 8 660, 42 лева на „ГАЛЕРИЯ БУРГАС“ ЕАД, в качеството му на наемодател; че „ЕС АР ТИ“ ЕООД е изпратил писмено уведомление за едностранно прекратяване на договора за наем до „ГАЛЕРИЯ БУРГАС“ ЕАД, получено от ответника на 18.05.2020г.; че ответникът е изпълнил своето задължение, да предаде имота на ищеца, както и че наемателят не е имал непогасени задължения преди 01.01.2020г.

Съгласно чл. 5.1 от процесния договор за наем, наемателят се задължил да предостави на наемодателя обезпечение под формата на банкова гаранция 4 или обезпечителен депозит в размер на 3 месечни наема (за Наемната площ и за Вътрешната площ за сядане) с ДДС, като обезпечение за покриване задълженията на наемателя по договора за наем. Не е спорно, че това задължение е било изпълнено от ищцовото дружество, като предоставената сума е в размер на 8 660, 42 лева. Това обстоятелство е изрично посочено в клаузата на чл.2.4. от сключение на 12.12.2015г. договор за новация. Според уговореното в чл.5.8 от договора след изтичане на 30 дни от прекратяване на договора или изтичане на срока, наемодателят следва да върне обезпечението след приспадане на всички суми, които наемодателят има или би имал право да изтегли, като наемодателят не е длъжен да върне обезпечението, докато е налице неизпълнение на задължения на наемателя или ако наемодателят има претенции в тази връзка.

Ищецът извежда качеството си на кредитор по спорното вземане по предявения първоначален иск въз основа на клаузата на чл. 5, ал. 8 от процесния договор за наем, съгласно която наемодателят се задължава да върне получения гаранционен депозит при прекратяване на договора, както и от твърдението, че наемателят е изправна страна по договора и не са налице предпоставките за задържане на депозита от насрещната страна. Поддържа, че процесният договор бил прекратен въз основа на волеизявление, достигнало до ответното дружество на 18.05.2020г., с което дружеството-наемател се е позовало на обявеното в страната извънредно положение във връзка с ковидпандемията и на нормата на чл. 306, ал. 5 от ТЗ, уреждаща последиците при непреодолима сила.

Ответникът е оспорил предявения иск по възражение, че договорното правоотношение не е било прекратено на посочената дата и основание.

Заявено е твърдено, че процесният договор бил развален въз основа на волеизявление на наемодателя поради виновно неизпълнение на задълженията на насрещната страна, като правните последици на развалянето са настъпили на 05.08.2020г. Позовал се е на извършено прихващане /удържане/ между претендираното от ищеца вземане за връщане на гаранционния депозит и насрещното вземане на ответника за неплатени наемни вноски, такси и консумативни разходи за периода от 01.02. до 01.04.2020г. и от 01.06. до 31.07.2020г.

По делото е предявен и насрещен иск с правно основание чл. 232, ал. 2 5 от ЗЗД за заплащане на наемна цена, такси и консумативи, уговорени по основание и размер в процесния договор, за периода от 01.04.2020г. до 31.05.2020г. и от 01.07.2020г. до 31.08.2020г. /остатък от вземане след удържане на предоставената сума за гаранционен депозит/.

Съгласно чл. 228 от ЗЗД, с договора за наем наемодателят се задължава да предостави на наемателя една вещ за временно ползване, а наемателят - да му плати определена цена. В чл. 232, ал. 2 от ЗЗД е предвидено изрично задължението на наемателя да заплаща наемната цена и разходите, свързани с ползването на вещта. Предаването на вещта, предмет на договора, и заплащането на уговореното наемно възнаграждение не се включват в неговия фактически състав, а са в изпълнение на породените от него договорни задължения. За да възникне задължението за заплащане на уговореното наемно възнаграждение, респ. за заплащане на разноските за ползване на наетата вещ, наемодателят следва да предаде на наемателя вещта, предмет на наемния договор. Основното задължение на наемодателя е: 1) да предаде наетата вещ на наемателя и 2) да му предостави свободното ползване на обекта на наема в рамките на уговорения срок, а за наемателя се пораждат следните правни задължения: 1) да заплати уговореното наемно възнаграждение, 2) да пази вещта, като я използва съгласно обичайното или уговореното предназначение, 3) да заплаща всички уговорени разходи, свързани с ползването и поддържането на вещта, както и 4) да я върне след изтичане на уговорения срок на ползване.