Решение № 131 от 09.02.2026, Окръжен съд - Варна

РЕШЕНИЕ

№ 131 гр. Варна, 09.02.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, IV СЪСТАВ ГО, в публично заседание на десети ноември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Константин Д. Иванов

Членове:

Златина Ив. Кавърджикова

Николай Св. Стоянов при участието на секретаря Марияна Ив. Иванова като разгледа докладваното от Златина Ив. Кавърджикова Въззивно гражданско дело № 20253100501907 по описа за 2025 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК.

Производството по делото се развива по въззивна жалба с вх. № 24463/27.08.2025г. от Етажната собственост на сграда с административен адрес гр. Варна, ул. „Св.Св.К. и Е.“, №**, комплекс „В.“, представлявана от управителя „Д. 1“ ЕООД, ЕИК ********* със седалище и адрес на управление гр. Варна, ул. „Л.“, № 25, представлявано от Д.Ж. Д., чрез адв. С.Д., срещу решение № 2564/07.07.2025г. по гр.д. № 20243110113651 по описа за 2025г. на ВРС, с което са отменени решенията, приети на проведеното на 10.10.2024 г. Общо събрание на етажната собственост на комплекс „В.“, ул. „Св. Св. К. и Е.” №**, а именно: решението по т. 1.1 от дневния ред – „Да се заплати сумата по оферта „П.К.С.“: 8778 без ДДС или 10533 лв. с вкл. ДДС, както и да се събира след изграждане на системата за ежемесечна такса „Смарт портиер и видео мониторинг“ в размер на 816 лв. с вкл. ДДС. За целта на охрана от „П.К.С. заявиха, че камерите и датчиците за охрана трябва да бъдат разположени по границите на охранявания периметър“; решението по т. 1.2 от дневния ред – „Входът в комплекса за автомобили да се осъществява чрез дистанционни. Всеки ще закупи бройка дистанционни според индивидуалните нужди“; решението по т. 1.3 от дневния ред – „Правила за достъп с автомобили: достъп за автомобили, за които няма гараж, подземно паркомясто или наето външно такова е позволен при товаро-разтоварни дейности – 30 мин., 1 санкции при злоупотреба да се ограничава достъпът.“; решението по т. 2.1 от дневния ред – „Общата сума, която трябва да бъде събрана за ремонти покриви във фонд „ремонт и обновление“ през м. 11.2024 г., еднократно е 4500 лв. Одобрени СМР по корекции и частични ремонти покрив – след направени огледи са необходими следните СМР: омазване с течна хидроизолация около капандури, затваряне на отворени фуги, ламарина, поставяне на хидроизолационни ленти, запълване дупки, пренареждане на керемиди, подмяна на единични бройки керемиди: цена за дейностите – 700 лв./на покрив, обхващащ площ над един апартамент. Цена за направа на нова хидроизолация на покрив тераси последен етаж – 1000 лв. Събиране на необходимите суми във фонд ремонт за тези дейности. Необходимост от ремонт на покриви над пет апартамента /след направени вече огледи/. Предложение да се извършва ремонт само при липса на изискуеми задължения /при налични дела се приема, че задълженията не са изискуеми/. Въпреки тази забележка, законовата постановка задължава управителят и етажната собственост да поемат ангажимент относно необходимите и неотложни ремонти“; решението по т. 2.3 от дневния ред – „Подмяна на външни осветителни тела – 28 лв./бр. Подмяната касае осветителни тела, разположени от северната страна на комплекса /главни входове, гаражи и др./.“ както и по т. 3.1 от дневния ред – „Промяна на такса за домашен любимец. Предложение да бъде увеличена от 2 на 5 лв.

Промяната ще влезе в сила от м. 11.2024 г.“, на основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС и Етажна собственост на комплекс „В.“, ул. „Св. Св. К. и Е.” №** е осъдена да заплати на А. Й. И., ЕГН **********, с адрес: гр. Варна, ул. „Св. Св. К. и Е.“ №**, вх. 1, ет. 4, ап. 54, сумата 1088.08 лв. /хиляда осемдесет и осем лева и осем стотинки/, представляваща сторените в настоящото производство съдебно- деловодни разноски, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК.

Първоинстанционното решение е необосновано, незаконосъобразно, постановено при разминаване на фактите с приетите писмени доказателства и при произнасяне свръхпетитум.

В исковата молба се оспорват само и единствено решенията по т. 1, т. 2 и т. 3 от дневния ред. Оспорва се редът за свикване и оповестяване на насроченото общо събрание, че не е доказано в 19.00ч., когато е било проведено ОС какъв е бил кворума, че погрешно са изчислени общите части, притежавани от етажните собственици и това е довело до опорочаване на кворума. Оспорва се съответствието на съставения протокол с изискванията на чл. 16, ал. 5 от ЗУЕС, както и на чл. 14 от същия закон за представителството по пълномощия и на последно място-не са били представени оферти за охрана на комплекса.

Съдът едностранчиво е възприел твърденията на ищеца и е дал вяра на представените от него доказателства. Неправилно са преценени и част от събраните доказателства. При построяване на сградата, общите части не са били равни на 100%. Домоуправителят е преизчислил тези общи части до 100%. ЗУЕС не съдържа изискване да бъдат вписани подробно всички изказвания на етажните собственици. Достатъчно е да е отразено кой е гласувал „за“, кой „против“ и кой „въздържал се“. Освен това взетите по всички точки решения са по целесъобразност. Съдът постановява решение по законосъобразност, но само по наведените в исковата молба оплаквания.

Моли се за отмяна на обжалваното решение, като искът на ищеца бъде отхвърлен, 2 като недоказан. Претендират се разноски за двете инстанции.

В писмен отговор А. Й. И. ЕГН ********** от гр. Варна, ул. „Св.Св. К. и Е.“, №**, вх. 1, ет. 4, ап. 54, чрез адв. М.Т. оспорва въззивната жалба, като неоснователна. Решението е правилно, законосъобразно и обосновано. Съдът не е постановил решението си извън петитума, а се е произнесъл по спора, очертан от ищеца. Нарушени са разпоредбите на чл.

13, ал. 1 от ЗУЕС, чл. 15, ал. 1 и ал. 2 от ЗУЕС, чл. 17 ,ал. 1 от ЗУЕС и само последно посоченото нарушение е основание за отмяна на решението. Не е спазена процедурата по упълномощаване, както е приел и ВРС. Съответните ид.ч. от общите части на сградата не се изчисляват от домоуправителя, а съобразно правилата в закона. Видно от НА му ак за собственост той се явява собственик на 1%ид.ч. от общите части, а не както е посочено на 0.8824%ид.ч. Грешното посочване на неговите ид.ч. е основание за отмяна на взетите решения на ОС на ЕС. Съгласно чл. 16, ал. 1 от ЗУЕС изявленията на участвалите в ОС собственици се записва в протокола. Според свидетелските показания, имало е дискусия относно предложението за „П.К.С.“ и дискусия за разполагането на камери в комплекса, но в протокола не са отразени такива, което е нарушение на ЗУЕС.

Моли се обжалваното решение да бъде потвърдено, ведно с присъждане на сторените разноски.

ВОС констатира следното:

Предявен е иск от А. Й. И., ЕГН ********** от гр. Варна, ул. „Св. Св. К. и Е.“ №**, вх. 1, ет. 4, ап. 54, срещу Етажната собственост на комплекс „В.“, ул. „Св. Св. К. и Е.” №**, като исковата молба е уточнена с молба вх. № 89272/06.11.2024г. и молба вх. № 91588/14.11.2024г. , с правно основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС с искане за отмяна на решенията, приети на проведеното на 10.10.2024 г. Общо събрание /ОС/ на Етажната собственост /ЕС/, а именно: по т. 1.1: „Да се заплати сумата по оферта „П.К.С.“: 8778 без ДДС или 10533 лв. с вкл. ДДС, както и да се събира след изграждане на системата за ежемесечна такса „Смарт портиер и видео мониторинг“ в размер на 816 лв. с вкл. ДДС. За целта на охрана от „П.К.С. заявиха, че камерите и датчиците за охрана трябва да бъдат разположени по границите на охранявания периметър“; по т. 1.2.: „Входът в комплекса за автомобили да се осъществява чрез дистанционни.

Всеки ще закупи бройка дистанционни според индивидуалните нужди“; по т. 1.3.: „Правила за достъп с автомобили: достъп за автомобили, за които няма гараж, подземно паркомясто или наето външно такова е позволен при товаро-разтоварни дейности – 30 мин., санкции при злоупотреба да се ограничава достъпът.“; по т. 2.1.: „Общата сума, която трябва да бъде събрана за ремонти покриви във фонд „ремонт и обновление“ през м. 11.2024 г., еднократно е 4500 лв. Одобрени СМР по корекции 3 и частични ремонти покрив – след направени огледи са необходими следните СМР: обмазване с течна хидроизолация около капандури, затваряне на отворени фуги, ламарина, поставяне на хидроизолационни ленти, запълване дупки, пренареждане на керемиди, подмяна на единични бройки керемиди: цена за дейностите – 700 лв./на покрив, обхващащ площ над един апартамент. Цена за направа на нова хидроизолация на покрив тераси последен етаж – 1000 лв. Събиране на необходимите суми във фонд ремонт за тези дейности.

Необходимост от ремонт на покриви над пет апартамента /след направени вече огледи/.

Предложение да се извършва ремонт само при липса на изискуеми задължения /при налични дела се приема, че задълженията не са изискуеми/. Въпреки тази забележка, законовата постановка задължава управителят и етажната собственост да поемат ангажимент относно необходимите и неотложни ремонти“; по т. 2.3.: „Подмяна на външни осветителни тела – 28 лв./бр. Подмяната касае осветителни тела, разположени от северната страна на комплекса /главни входове, гаражи и др./.“ ; по т. 3.1.: „Промяна на такса за домашен любимец. Предложение да бъде увеличена от 2 на 5 лв. Промяната ще влезе в сила от м. 11.2024 г.“.

Ищецът А. Й. И. излага, че е собственик на апартамент №** в сградата с идентификатор *******************, находящ се в гр. Варна, кв „В.“, ул. „Св. Св. К. и Е.” №**, вх. 1, ет. 4, ведно с 1%ид.ч. от общите части и от правото на строеж върху мястото, в което е построена сградата, по силата на договор , обективиран в НА №***, т. 29, вх.рег. № *****, дв.вх. *****, д. № ********г. на Сл.по вписванията-Варна.

Смята, че взетите решения на ОС на ЕС от 10.10.2024г. за незаконосъобразни поради нарушение на императивни разпоредби на ЗУЕС, като са допуснати такива при свикване на ОС, провеждане, вземане на решения и обявяване на изготвения протокол, по следните съображения:

Общото събрание е свикано от управителя на ЕС в нарушение на чл. 13 от ЗУЕС.

Липсва покана, която да е подписана от лицето, свикало ОС Не е спазена формата на поканата за свикване на ОС. Не е ясно кой е автора за свикване на ОС.

При оповестяване на ОС не е спазен 7-дневния срок за провеждане на ОС, не е сложена на видно място на входа на сградата.

Липсва протокол за поставяне на поканата за свикване на ОС, от който да е видно часът и датата на поставяне на поканата.

Не му е връчвана покана, съгласно чл. 13, ал. 1 от ЗУЕС в 13.00ч. на 27.09.2024г.

Поканата не е оповестена своевременно и не е разгласена съгласно изискванията на чл. 13, ал. 1 от ЗУЕС. Неспазването на това изискване води до нередовност на ОС и взетите решения.

ОС е проведено на 10.10.2024г. с начален час 18.00ч. , като са били представени 4.7276%, видно от съставения протокол. Видно липсва изискуем кворум, както за обявения 4 час, така и за 1 час по-късно. Липсва яснота и какъв е бил кворумът към 19.00ч. , защото липсва списък към протокола.

Погрешно са посочени и притежаваните от съсобствениците ид.ч. от общите части на сградата. Той самият притежава по НА 1%ид.ч., а в списъкът не е отразено това, както и при вземане на решенията. Събранието е нередовно поради опорочен кворум.

Съставеният протокол не отговаря на изискванията на чл. 16, ал. 5 от ЗУЕС. Не съдържа мястото на провеждане на ОС, не съдържа данни кои лица са се явили и представители на какви ид.ч. са участвали при вземане на решенията. Не съдържа и опис на декларациите при проведено неприсъствено гласуване. Липсва същността на изявленията и направените предложения.

При обсъждане на начина на разполагане на камерите , направени са били възражения, но не е отразено кой ги е направил. Протоколът не отразява кога и кои лица са напускали, кога и кои са се присъединявали към работата на ОС. Не е ясно кога е приключило заседанието.

Протоколът не отговаря на изискванията на чл. 14 от ЗУЕС. В протокола е записано, че някои лица, поименно посочени устно са упълномощили други също поименно посочени да ги представляват. За да е направено устно упълномощаване е необходимо на същото или на предното ОС да е отразено в протокола. Така представляваният е трябвало да бъде регистриран в протокола. Посочилите като упълномощили други устно да ги представляват нито са присъствали, нито са се регистрирали на проведеното на 10.10.2024г. ОС, нито са упълномощили някого на предходното ОС. Нещо повече. Упълномощените лица не са етажни собственици, с изключение на ищец, поради което не са можели да бъдат упълномощавани устно, а само с писмен документ с нотариална заверка на подписите.