Решение № 14640 от 22.07.2026, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 14640 гр. София, 22.07.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 43 СЪСТАВ, в публично заседание на седми юли през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: ЕЛЕНА ЛЮБ. ДОНКОВА при участието на секретаря РАЛИЦА Г. НАКОВА като разгледа докладваното от ЕЛЕНА ЛЮБ. ДОНКОВА Гражданско дело № 20261110105788 по описа за 2026 година

Предявен е за разглеждане иск с правно основание чл.51, във вр. чл.6, т.9 и т.10 ЗУЕС.

Производство по делото е образувано по искова молба от Собствениците на самостоятелни обекти в сграда в режим на етажна собственост с административен адрес: *** ***, представлявана от професионален домоуправител „НАШИЯТ ВХОД“ ООД против И. М. С., с която е предявен осъдителен иск за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата от общо 230,34 евро /450,52 лева/, представляваща сбор от неплатени месечни вноски за такси по управление и поддръжка/такса домоуправител/ и Фонд "Ремонт и обновяване“, за периода от м.12.2024 г. до м.02.2026 г., представляваща неговия дял от собственост на *** *** и *** ***, ведно със законната лихва, считано от датата на подаване на исковата молба в съда до окончателното изплащане.

В исковата молба се твърди, че ответникът е съсобственик на *** *** и *** ***, находящ се в горепосочената етажна собственост, като притежава ½ идеална част от тях. Сочи се, че на ОС на ЕС, проведено на *** *** г., по т.2 от дневния ред са гласувани месечните вноски, които членовете на етажната собственост са длъжни да извършват, като разпределението на бюджета и разбивката по пера на сумите е както следва: сума в размер на 9,00 лева на самостоятелен обект месечно, която да обезпечава възнаграждението за професионалния домоуправител, а за гаражи по 4,50 лева месечно; сума в размер на 15 лева - ежемесечно на брой обитател от всеки обитател на домакинство собствениците на апартаментите/ателиетата в сградата.

1

Сумата от по 1 лев ежемесечно на притежавана идеална част от общите части на сградата от всички самостоятелни обекти в сградата. Ищецът поддържа, че представения акт за собственост се установява, че *** *** притежава 5.953 % идеални части от сградата, а *** *** – притежава 6.128 % идеални части от сградата. С оглед предходното се поддържа, че собствениците на горепосочените два магазина дължат сума за домоуправител в размер на 9 лева – такса за управление, сума в размер на 15 лева – такса за поддръжка, както и сумата от 5.95 лева ФРО за *** *** и сумата от 6.128 лева ФРО за *** ***, или ответникът дължи ежемесечно по 18.03 лева към етажната собственост, представляваща ½ от общо дължимата сума в размер на 36.07 лева. Сочи, че за процесния исков период ответникът дължи сума в размер на 450,52 лева от общо дължима сума от 901.05 лева. Тъй като ответникът не заплатил дължимите суми, въпреки изпратената му покана за доброволно изпълнение, връчена на 12.06.2025 г., ищецът обуславя правния си интерес от предявения иск. Моли за неговото уважаване и присъждане на разноски.

В срока по чл.131 ГПК ответникът е подал писмен отговор, в който се изразява становище за неоснователност на исковата претенция. Излага се, че ответникът не е собственик на *** *** (*** ***), считано от 20.02.2017 г., тъй като по силата на договор за покупко-продажба, той и съпругата му са се разпоредили притежаваните от тях идеалните части от него. По отношение на *** *** (*** ***) се сочи, че ½ част от него е собственост на трето за спора лица, а останалата ½ част е собственост на ответника и съпругата му. Изразява се становище, че представеният от ищеца протокол с решения на общото събрание на етажната собственост от *** *** г., не може с обратна сила, да вмени задължения на ответника, тъй като последният не е собственик въобще на *** ***. Ето защо претендирана за този обект сума е неоснователна. Твърди се, че на 21.04.2026 г. по посочената в исковата молба банкова сметка от наемателя е преведена сума в размер на 725,12 евро - за погасяване на задълженията на собствениците на *** *** (*** ***) в етажната собственост, което е довело до погасяване на задълженията на ответника, претендирани в настоящото производство. С оглед предходното се твърди, че професионалният домоуправител е злоупотребил, като е принудил наемателя, без да уведоми собственика, да заплати такси за поддръжка, предмет на настоящото производство. Излагат се и доводи за незаконосъобразност на взетите на ОС на ЕС на *** *** г., поради нарушение на реда на свикването и провеждането му. По изложените в отговора доводи и съображения се иска отхвърляне на исковите претенции и присъждане на разноски.

Съдът, след като обсъди събраните по делото доказателства по отделно и в тяхната съвкупност, и като взе предвид становището на страните, приема за установено следното от фактическа страна:

По делото е приложен протокол от проведено на *** *** г. общо събрание на собствениците на самостоятелни обекти в сграда в режим на етажна собственост с 2 административен адрес: *** ***, в които са обективирани решения за избор на професионален домоуправител и вноски за поддръжка и управление на ЕС, както и вноски към фонд „Ремонт и обновление“. Протоколът е подписан от председател и протоколчик и към него е приложен списък на присъствалите на ОС на ЕС и притежаваните от тях идеални части от общите части.

По делото е приложен договор за поддържка на общи части и управление на ЕС, сключен на 01.01.2025 г. между ЕС и „Нашият вход“ ООД, за срок от 2 години.

По делото е приложен нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № *** *** г. по описа на М. К., нотариус с район на действие СРС, от който се установява, че И. М. С. /настоящ ответник/ и С. А. М.а /трето за спора лице/ са продали на съсобственика си И. М. В., действаща лично и със съгласието на нейната майка, всички притежавани от тях идеални части, а именно 6/12 ид.ч. от офис, находящ се в *** ***, на партерен етаж, със застроена площ от 121,48 кв.м.

По делото е приложен нотариален акт за продажба на недвижим имот № *** *** г. по описа на А. Ч., нотариус с район на действие СРС, както и НА за неговата поправка от 09.12.2009 г., от които се установява, че ответникът и трето за спора лице – М. Г. В., са придобили право на строеж на *** *** с площ от 121,48 кв.м. и *** *** с площ от 122,92 кв.м., находящи се на партерен етаж на бъдеща жилищна сграда с адрес: *** ***, ведно с посочените в нотариалния акт идеални части от общите части на сградата, от правото на строеж и дворното място.

Видно от приложеното по делото удостоверение за наследници е, че М. Г. В. е починал през 2012 г., като е оставил трима наследници по закон – съпруга и две деца.

По делото е приложен нотариален акт за дарение на недвижими имоти № *** *** г. по описа на М. К., нотариус с район на действие СРС, от който се установява, че Д. М.а С.а – В. - съпруга на починалия М. Г. В., е дарила на дъщеря си А. М. В. притежаваните от нея 4/12 ид.ч. от описания по-горе недвижим имот, представляващ офис с площ от 121,48 евро, находящ се в *** ***, на партерен етаж, както и *** ***, находящ се на същия адрес, но с площ от 122,92 кв.м., като е запазила пожизнено и безвъзмездно право на ползване върху дарените идеални части.

Видно от приложения по делото нотариален акт за дарение на недвижими имоти № *** *** г. по описа на М. К., нотариус с район на действие СРС е, че надарената А.

М. В. е дарила всички притежавани от нея идеални части, а именно 5/12 ид.ч. от описания по-горе недвижим имот, представляващ офис, находящ се в *** ***, на партерен етаж.

По делото е приложен договор за наем, сключен на 25.07.2022 г. между *** *** (България) ЕАД, двама от наследниците на М. Г. В., настоящият ответник и трето за спора лице, от който се установява, че последните са предоставили на банката за временно и възмездно ползване самостоятелен обект в сграда – *** ***, находящ се в *** ***, за срок от 10 години.

3

По делото е приложена таблица от м.01.2004 г. за определяне на площите на магазини, апартаменти и припадащите им се идеални части от сграда на на *** ***.

Съдът не кредитира изготвената таблица, доколкото посочените в нея обекти, собственост на ответника, не отговарят по площ на посочените в нотариалните актове квадратури. Отделно от предходното, по делото няма данни да е приета от ОС на ЕС.

По делото е приложено доказателства за плащане от страна на *** *** България ЕАД на 21.04.2026 г. на сумата от 725,12 евро, представляваща такса поддръжка.

По делото е приложено удостоверение, издадено на 05.05.2026г. от Нашият вход ООД, в което е отразено, че за офис № 1-банка, находящ се в гореописаната сграда са налице единствено задължения в размер на 10,72 евро.

Други относими и допустими доказателства не са представени по делото.

При така установеното от фактическа страна, съдът прави следните правни изводи:

За основателността на предявените главни искове в тежест на ищеца е да докаже, че ответникът е собственик на самостоятелен обект в режим на етажната собственост; че е налице редовно прието решение на общо събрание на ЕС за заплащане на задължения за фонд „Ремонт и обновяване“ и за управление и поддръжка на общи части в твърдения размер, както и че претендираната сума се равнява на припадащата се на ответника част съобразно притежаваните от него идеални части от общите части на сградата.

В тежест на ответника е при установяване на горепосочените факти да докаже плащане.

Между страните не се спори и от приложените по делото писмени доказателства безспорно се установява, че *** *** и офис с площ от 121,48 кв.м. в жилищна сграда в *** ***, представляват един и същ обект.

В настоящия случай, от приложения по делото нотариален акт за покупкопродажба на недвижим имот № *** *** г. по описа на М. К., нотариус с район на действие СРС, безспорно се установява, че И. М. С. /настоящ ответник/ и С. А. М.а /трето за спора лице/ са продали притежаваните от тях идеални части от процесния недвижим имот, индивидуализиран като офис с площ от 121,48 кв.м., поради което през процесния исков период ответникът не се легитимира като собственик на същия и не дължи заплащане на претендираната сума.

Ответникът не спори, а и от приложените по делото нотариални актове и удостоверение за наследници се установява, че по отношение на *** *** или офис с площ от 122,92 кв.м., същият се легитимира като собственик на ½ ид.част.

Съгласно трайната и непротиворечИ. практика на ВКС, след влизане в сила, решенията на етажните собственици са задължителни за всички собственици включително и за тези, които са гласували против. За разлика от нищожността на сделките, на която може да се позове всяка страна и заинтересовано лице безсрочно, 4 контролът за законосъобразност на решенията на етажната собственост е съдебен, ограничен е със срок за предявяване на иска, който като процесуален е преклузивен и тече от узнаването на решението – чл.40, ал.2 ЗУЕС. Затова извън определения от закона срок не може да се иска отмяна нито на нищожните, нито на незаконосъобразните решения. Тук е неприложим принципът, че нищожност може да се установява без срок /в този смисъл е решение № 39 от 19.02.2013 г. по гр. д. № 657/2012 г., I г. о. на ВКС/.

С оглед предходното, приетите решения от Общото събрание на етажната собственост, проведено *** *** г. са валидни и обвързват ответника, поради което наведените в писмения отговор възражения не следва да бъдат обсъждани.

Въпреки предходното, доколкото от приложените по делото писмени доказателства се установява, че през процесният исков период *** *** е бил предоставен за временно и възмездно ползване на трето за спора лице, то разходите за управление и поддръжка на общите части се дължат именно от него, в качеството му на наемател. Аргумент в тази насока е разпоредбата на чл.232, ал.2 ЗЗД, съгласно която наемателят е длъжен да плаща наемната цена и разходите, свързани с ползването на вещта.

Вноските за фонд „Ремонт е обновяване“ се заплащат от собственика на самостоятелния обект, тъй като тези средства се използват за извършване на основни ремонти, обновяване и подобрения на общите части на сградата, които увеличават стойността на имота и са в интерес на неговия собственик.