Решение № 3624 от 16.10.2025, Районен съд - Варна

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 3624 гр. Варна, 16.10.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 7 СЪСТАВ, в публично заседание на втори октомври през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Александър В. Цветков при участието на секретаря Ивелина Ат. А.а като разгледа докладваното от Александър В. Цветков Гражданско дело № 20253110106293 по описа за 2025 година

Производството по делото е образувано по искова молба на КООПЕРАЦИЯ „ГАЛАТЕЯ-ВАРНА“ срещу „ДЖИМАР 93“ ООД за опразване на недвижим имот, представляващ Самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** по КККР на гр. Варна, с административен адрес ***, с предназначение „Бар-клуб“.

Ищецът в исковата си молба твърди, че е собственик на процесния имот и по силата на договор за наем от 01.07.2020 г. го е предоставил за възмездно ползване на ответното дружество за срок от една година. Сочи, че договорът е прекратен по право с изтичането на уговорения срок на 01.07.2021 г. и не е бил удължаван. Въпреки многократните устни и писмени покани за освобождаване на имота, ответникът-наемател продължава да го ползва без правно основание и при изричното противопоставяне на наемодателя.

Искането е да се осъди ответникът да опразни и предаде владението върху имота, както и да се присъдят направените по делото разноски.

В срока по чл. 131 от ГПК е постъпил писмен отговор от ответника „ДЖИМАР 93“ ООД, в който се оспорва предявеният иск като недопустим и неоснователен. Релевират се следните възражения: По допустимостта: Твърди се, че ищецът не е доказал правото си на собственост върху процесния имот, като се оспорва идентичността на имота, описан в документите за 1 собственост, с този, предмет на договора за наем. По основателността:

Оспорва се изцяло изложената фактическа обстановка. Оспорва се представителната власт на председателя на кооперацията да предприема действия по прекратяване на договора и водене на делото без решение на компетентния орган на кооперацията. Твърди се, че договорът за наем е бил автоматично удължен за неопределен срок, тъй като след изтичането на първоначалния срок наемателят е продължил да ползва имота със знанието и без противопоставянето на наемодателя, който ежемесечно е получавал по банков път наемната цена. Отрича се да са отправяни каквито и да e било покани за освобождаване на обекта.

В открито съдебно заседание на 02.10.2025 г. пълномощникът на ищеца поддържа иска и претендира разноски в размер на 1500 лева адвокатско възнаграждение и 576 лева държавна такса, а пълномощникът на ответника оспорва иска по изложените в отговора основания и релевира възражение за прекомерност на адвокатското възнаграждение на ищеца.

Варненският районен съд, като прецени събраните по делото доказателства и доводите на страните съгласно чл. 235, ал. 2 ГПК, намира следното от фактическа страна:

От представения по делото Нотариален акт за собственост № 34, том XI, рег. № 17816, дело № 2011 от 2008 г., съставен на 23.12.2008 г. от нотариус Огнян Шарабански, с район на действие РС – Варна, вписан в регистъра на НК под № 147, с вх. рег. № 39844 от 29.12.2008 г., вписан в Служба по вписванията при ВРС под том СХХХІ, дело № 31729 от 2008 г., се установява, че КООПЕРАЦИЯ „ГАЛАТЕЯ-ВАРНА", ЕИК 000070536 е придобила собственост върху недвижим имот, находящ се в *** – обект „на две нива" с площи 107,88 кв.м. и 106,23 кв.м., придобит по силата на редица предходни сделки и административни актове.

Видно от Нотариален акт за поправка № 30, том ІІ, дело № 225 от 2012 г., съставен на 15.05.2012 г. от нотариус Огнян Шарабански, рег. № 9952, дело № 5082 от 15.05.2012 г., вписан в Служба по вписванията при ВРС под том ХХІV, дело № 508 от 2012 г., е извършена поправка на описанието на имота, като площите са коригирани съответно на 113,05 кв.м. и 110,70 кв.м., като общата площ на имота е увеличена от 214,11 кв.м. на 223,75 кв.м.

Разрешение за строеж № 215/31.08.2012 г., издадено от Главния архитект 2 на Община Варна, се установява, че е разрешено преустройство и промяна на предназначението на самостоятелен обект с идентификатор

*** от „търговски обект" в „Бар-клуб" по одобрен инвестиционен проект. Видно от Удостоверение за въвеждане в експлоатация № 122/22.10.2012 г., издадено от Главния архитект на Община Варна, е удостоверено въвеждането в експлоатация на самостоятелния обект с идентификатор *** след извършено преустройство и промяна на предназначението в „Бар-клуб".

Съгласно чл. 3, ал. 3 от Устав на КООПЕРАЦИЯ „ГАЛАТЕЯ-ВАРНА", кооперацията се представлява от нейния председател. Видно от Протокол от Общо събрание на членовете на кооперацията, проведено на 21.04.2022 г., за председател на кооперацията е избрана Ирина И.а Георгиева, ЕГН **********. От длъжностна характеристика на председателя се установява, че той представлява кооперацията пред трети лица и има правомощия да подписва всички документи от името на кооперацията.

С доклада по делото е отделено за безспорно, че между страните е сключен договор за наем от 01.07.2020 г. за недвижим имот представляващ самостоятелен обект с идентификатор *** по КККР на гр.

Варна, находящ се на адрес ***, ет. 0, с предназначение „Бар-клуб". Видно от договора срокът на договора е уговорен за една година, считано от датата на подписването му на 01.07.2020 г. След изтичане на уговорения срок на договора на 01.07.2021 г. наемателят е продължил ползването на имота.

Видно от писмо изх. № 029/10.02.2022 г. от КООПЕРАЦИЯ „ГАЛАТЕЯВАРНА", адресирано до „ДЖИМАР 93" ООД, подписано от председателя Ирина И.а Георгиева, ищецът е отправил покана до наемателя да пристъпи към подписване на нов договор за наем на процесния обект, като е отправена покана в 7-дневен срок от получаването на писмото да се заяви готовност за подписване на нов договор, а при непредприемане на действия в посочения срок или при отказ от подписване на нов договор, с писмото е уведомен наемателят, че наемодателят прекратява наемното правоотношение с едномесечно предизвестие, считано от получаването на писмото, като след изтичане на срока на предизвестието наемателят е длъжен да опразни и предаде владението на имота.

Видно от писмо-отговор от „ДЖИМАР 93" ООД на писмо № 3

029/10.02.2022 г., дружеството наемател е заявило, че неговите представители са готови да преподпишат договора след уреждане на спорните финансови въпроси между страните. Считат, че са налице неуредени финансови претенции, свързани с извършени от тяхна страна подобрения в имота, които следва да бъдат уредени преди сключване на нов договор.

Видно от писмо изх. № 089/31.08.2022 г. от КООПЕРАЦИЯ „ГАЛАТЕЯВАРНА", адресирано до „ДЖИМАР 93" ООД, подписано от председателя Ирина И.а Георгиева и секретаря на кооперацията, ищецът е отправил повторна покана до наемателя да пристъпи към подписване на нов договор за наем на процесния обект, като е отправена покана в 7-дневен срок от получаването на писмото да се заяви готовност за подписване на нов договор, а при непредприемане на действия в посочения срок или при отказ от подписване на нов договор, с писмото е уведомен наемателят, че наемодателят прекратява наемното правоотношение с едномесечно предизвестие, считано от получаването на писмото, като след изтичане на срока на предизвестието наемателят е длъжен незабавно да опразни и предаде владението на имота на наемодателя, а при неизпълнение ще бъдат предприети съдебни действия за принудително опразване.

Въз основа на изложеното от фактическа страна, съдът формира следните правни изводи:

Възражението на ответника за липса на представителна власт на лицето, подписало предизвестията, съдът намира за неоснователно. От представените устав на кооперацията, протокол от ОС от 21.04.2022 г. и длъжностна характеристика на председателя се установява по безспорен начин, че Ирина И.а Георгиева е избран председател на кооперацията и съгласно устава има представителна власт да представлява кооперацията, включително да подписва предизвестия и искови молби.

Основателността на осъдителния иск с квалификация чл. 233, ал. 1 ЗЗД се обуславя от кумулативното наличие на следните предпоставки: валидно възникнало наемно правоотношение между страните, прекратяване на правоотношението и неизпълнение от наемателя на задължението да върне наетата вещ.

С доклада по делото е установено за безспорно обстоятелството, че между страните е сключен договор за наем от 01.07.2020 г. за недвижим имот 4 представляващ самостоятелен обект с идентификатор *** по КККР на гр. Варна, находящ се на адрес ***, ет. 0, с предназначение „Барклуб". Видно от договора срокът на договора е уговорен за една година, считано от датата на подписването му на 01.07.2020 г. След изтичане на уговорения срок на договора на 01.07.2021 г. наемателят е продължил ползването на имота.

Възражението на ответника за недоказана собственост на ищеца съдът намира за недопустимо, тъй като съобразно чл. 314, ал. 3 от ГПК при искове за опразване на наети и заети за послужване помещения не се допускат възражения за собственост и за извършени подобрения. В допълнение следва да се посочи, че същото е и неоснователно, тъй като от представените нотариални актове № 34/2008 г. и № 30/2012 г., кадастрална скица с идентификатор ***, разрешение за строеж № 215/2012 г. и удостоверение за въвеждане в експлоатация № 122/2012 г. се установява по безспорен начин, че ищецът КООПЕРАЦИЯ „ГАЛАТЕЯ-ВАРНА" е собственик на процесния недвижим имот.

От съвкупния анализ на събраните по делото писмени доказателства съдът установи, че между страните по делото е възникнало валидно наемно правоотношение по договор за наем от 01.07.2020 г. на недвижим имот представляващ самостоятелен обект с идентификатор *** по КККР на гр. Варна.

Така възникналото наемно правоотношение е уговорено като срочно, за срок от една година, считано от датата на подписването му на 01.07.2020 г., поради което с изтичане срока на действие на договора на 01.07.2021 г., наемното правоотношение би било прекратено за в бъдеще, освен ако не бъде продължен. След изтичането на уговорения срок на 01.07.2021 г. наемателят е продължил ползването на имота, като наемодателят е търпял това владение.

По силата на разпоредбата на чл. 230 ЗЗД, когато наемателят продължи да ползва вещта след изтичането на срока на наема и наемодателят не възрази, счита се, че наемът е подновен при същите условия, но за неопределено време.

Спорът се концентрира върху надлежно упражненото право на прекратяване на наемното правоотношение. Съгласно чл. 236, ал. 1 ЗЗД, когато наемът е за неопределено време, всяка от страните може да го прекрати с едномесечно предизвестие. Предизвестието следва да бъде извършено в 5 писмена форма и да съдържа ясно изразена воля за прекратяване на правоотношението. В случая ищецът е отправил две самостоятелни писмени предупреждения за прекратяване на наемното правоотношение с писма изх. № 029/10.02.2022 г. и изх. № 089/31.08.2022 г. И двете писма съдържат изрично предизвестие с едномесечен срок при непредприемане на действия за подписване на нов договор или при отказ. Съдът приема, че още първото предизвестие от 10.02.2022 г. е породило прекратително действие по следните съображения. На първо място, предизвестието съдържа ясно изразена воля на наемодателя за прекратяване на наемното правоотношение при непредприемане на конкретни действия за подписване на нов договор в определен 7-дневен срок. Предизвестието е отправено в писмена форма и е получено от наемателя. На второ място, от съдържанието на отговора на наемателя е видно, че той не е предприел конкретни действия за подписване на нов договор, а само е заявил условна готовност, обвързана с предварително уреждане на спорни финансови въпроси и претенции за подобрения. Тази позиция на наемателя е равносилна на непредприемане на действия по смисъла на предизвестието, тъй като наемателят не се е явил при наемодателя за подписване на нов договор и не е изразил безусловна готовност за това.

Напротив, наемателят е поставил условие, което е извън рамките на поканата на наемодателя и е свързано с настъпване на бъдещи несигурни събития – модалитети .

На трето място, заявените от наемателя спорни финансови въпроси изключват възможността за автоматично продължаване на съществуващото наемно правоотношение. Това обстоятелство потвърждава, че между страните е налице разногласие относно условията на бъдещото наемно правоотношение. На четвърто място, вторият документ от 31.08.2022 г. представлява самостоятелно, повторно предизвестие, отправено от наемодателя с цел допълнително да се изрази волята за прекратяване, но това не означава, че първото предизвестие не е породило действие. Вторият документ има характер на допълнително потвърждение на волята за прекратяване и на повторна покана за доброволно освобождаване на имота.