Протокол № 533 от 08.04.2024, Окръжен съд - Варна

Личните данни в текста са заличени.

ПРОТОКОЛ

№ 533 гр. В., 08.04.2024 г.

ОКРЪЖЕН СЪД – В., IX СЪСТАВ ГО, в публично заседание на четвърти април през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Камелия Василева при участието на секретаря Димитричка Д. Г.ева

Сложи за разглеждане докладваното от Камелия Василева Гражданско дело № 20233100101831 по описа за 2023 година.

На именното повикване в 15:31 часа се явиха:

Ищецът ОБЩИНА В., ЕИК ****, редовно призована, представлява се от главен юрисконсулт М. Д. в Дирекция „Правно нормативно обслужване“ при Община В., редовно упълномощена и приета от съда от преди.

Главно встъпила страна Д., ПРЕДСТАВЛЯВАНА ОТ МИНИСТЪРА НА

РЕГИОНАЛНОТО РАЗВИТИЕ И БЛАГОУСТРОЙСТВОТО, редовно призована, представлява се от Г.П. - юрисконсулт в Дирекция „Административно правно обслужване, финанси и управление на собствеността“ при Областна администрация – В., редовно упълномощена и приета от съда от днес.

Ответникът ОВЪРСИЙЗ – ХОРИЗОНТ АД , ЕИК ****, редовно призован, представлява се от адв. Д. К. от АК - В., редовно преупълномощен от Б. Р. К., в качеството на Изпълнителен директор на ОВЪРСИЙЗ – ХОРИЗОНТ АД и приет от съда от преди.

Вещото лице Г. Д. К., редовно призован, депозирал заключение в срок, явява се лично.

Гл. юрисконсулт Д.: Моля да се даде ход на делото.

Юрисконсулт П.: Моля да се даде ход на делото.

Адв. К.: Моля да се даде ход на делото.

Съдът намира, че не са налице процесуални пречки по хода на делото, предвид редовното призоваване на страните, и надлежното процесуално представителство, поради което

О П Р Е Д Е Л И:

ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО

Съдът докладва постъпил писмен отговор от А.А.- Областен управител на област с 1 административен център В. с вх. № 8689 /03.04.2024г., с което изразява становище по допустимостта и основателността на предявените искови претенции. Сочи се, че всички предявени искове са процесуални допустими, но частично основателни. Заявява се, че се придържат изцяло към предявените от Община В. вещни искове на основание чл.108 от ЗС.

По отношение на предявените облигационни искове с правно основание чл. 59 от ЗЗД прави искане на основание чл. 214, ал.1 от ГПК, за изменение на петитума по облигационните искови претенции, като моли да бъде осъден ответникът ОВЪРСИЙЗ – ХОРИЗОНТ АД, ЕИК ****, да заплати обезщетение за неоснователно обогатяване на титуляря на правото на собственост в лицето на Д. чрез МРРБ, чрез областен управител на област В., вместо на Община В., в размер съобразно изчислената и определената в хода на процеса действителна пазарна стойност на наемната цена на имотите, поради нерегламентирано ползване на същите с търговска цел.

Гл. юрисконсулт Д.: Не съм имала възможност да се запозная с отговора на Областния управител, но считам, че предвид сключения между Областния управител и Община В. договор, по силата на който на Община В. е предоставено правото да стопанисва и управлява имотите, обезщетение следва да бъде присъдено на Община В.. Моля да ми бъде дадена възможност в определен от съда срок да се запозная с постъпилия писмен отговор от Областния управител на област с административен център В. и да изразя становище.

Съдът, след като се запозна с направеното от Д. чрез МРРБ искане намира същото за недопустимо. На първо място Д. е конституирана като главна страна по делото по реда на чл.26, ал.4 от ГПК само по отношение на предявения иск от Община В. с правно основание чл. 108 от ЗС, в качеството на процесуален субституент. Искът по 59 от ЗЗД се претендира и поддържа от Общината на самостоятелно основание, а именно сключен договор за управление, въз основа на който е предоставено ползване, т.е при тази претенция не е налице заявяване на чужди материални права, поради което не е налице възможност за Д. да предявява претенции в този смисъл или да изменя вече предявените такива, доколкото се касае за напълно нов иск, при което се променя едновременно както основанието на иска, така и петитума.

Въз основа на тези съображения Съдът

ОПРЕДЕЛИ:

ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ искането на Д. за изменение на иска по чл. 59 от ЗЗД чрез осъждане на ответника да заплати обезщетение в нейна полза.

Определението не подлежи на обжалване.

Предвид обстоятелството, че до настоящият момент Д. не е участвала в процеса съдът обявява, че днешното съдебно заседание се явява първо за нея. С оглед докладването на молбата съдът намира, че изготвения доклад по делото следва да бъде допълнен със становището на Д. като главна страна, поради което

2

ОПРЕДЕЛИ:

ДОПЪЛВА проекта за доклад със становището и исканията на Д. като главна страна.

Съдът докладва постъпило в срока по чл.199 от ГПК заключение вх. № 7862 /26.03.2024 г. по допуснатата съдебно – техническа оценителна експертиза и пристъпи към изслушване на вещото лице, след снемане на неговата самоличност.

Вещо лице Г. Д. К. : женен, неосъждан, Б., Б. гражданин, без родство и дела със страните по спора. Предупреден за наказателната отговорност по чл. 291 от НК. Поддържа представеното писмено заключение по допуснатата съдебно – техническа експертиза.

Вещото лице К.: Поддържам представеното писмено заключение.

На въпроси на Гл. юрисконсулт Д.:

Вещото лице К.: Процедурата за поставяне на преместваеми обекти на Общината предвижда сключен договор за отдаване под наем на имот когато имота е частен или др. и на база на това предявено искане за поставяне на преместваеми обекти по схема на Главният архитект от Общината, т.е първо се взема под наем имота и въз основа на това се определя лицето наемател. На него му се предоставя възможност да поиска да постави преместваеми обекти върху този терен, като задължение за наем върху целия имот, а не на отделни части от него. Те трябва да бъдат определени предварително и изяснени с договора под наем. В изчислената площ по т.3 и 4 от заключението площите покрити с чакъл точно не мога да кажа за кои става дума и за кои снимки става дума, но в зоната на преместваемите обекти на беседките, пътеките са изградени от каменни павета. Бордюра представлява каменно паве с размери 10/10 см. Отстрани се вижда една ивица от 10-15 см., която е извън бордюра на тези пътеки. Замерил съм ширината на покритата с павета площ. Когато говорим за пазарна стойност на имота става въпрос за наемна стойност на този имот. И в двата случая при ползване на сравнителен метод на имоти отдавани под наем на пазара се взема предвид наема на целия имот по цената по която е обявено, че ще бъде отдаден под наем и по площта по която ще бъде отдаден под наем. Това са сравнителните обекти по които ще се сравняват. Когато става въпрос за капитализация или търсене на наем от пазарна стойност на имота се използва сравнителния метод. В случая са разгледвани имоти, които са на реално сключени сделки - извадка от СВ и на този сравнителен метод, като се притеглят качествата на аналозите и качествата на оценявания имот намираме стойността на оценявания имот. Това е извършено и стойността на оценявания имот е 218,52 лв. на кв.м.

От там нататък вървим към изчисляване на наемната цена. За наемна цена на поземления имот се взема като приходна площ, площта на целия имот и на тази база се постига единичната наемна цена за кв.м. на месец или за месечна наемна цена на месец. Това е процедурата. Изчисленията на кв.м. се явява средно аритметична цена за цялата площ на имота и всеки един кв.м. имот независимо къде е разположен той и с какво предназначение 3 се използва тя винаги е една и съща и е равна за всички. Ако сега се говори за селектиране на определени части от имота то тази пазарна цена на единица квадратен метър не може да бъде валидна за определени участъци в имота, наемната цена на отделни участъци от имота.

В експертизата имаше една точка в която се обследваше определяне на наемна цена на площите които са заети от преместваеми обекти и допълнителни преместваеми обекти. В интерес на истината това ме затрудни доста, тъй като не ми беше известно каква е целта на това разделяне на наемите по определени групи площи от имота. Затова приложих само този вариант като оцених наемните цени на тези групи имоти за поставяне на обекти по схемата и група обекти на спомагателни площи за обслужване на обектите по схемата и ги определих по средна цена за имота. Става въпрос за наемна цена на тези обособени групи при условие, че имаме наемане на целия имот. И двата метода при БГ стандарт на оценяване са единствените пазарни методи за оценка и при нашата практика, за да бъдем перфектни работим и с двата аналози и затова не бих ги разделял. Така се постигат сравнително близки резултати, но в един диапазон на разлика която е допустима при всяка една оценка. Този недостатък който има тази задача води до следното – тя дава средно аритметична цена за площите отдадени под наем. Тя не може да определи колко струва една активна наемна площ на ресторанта – градина този недостатък ме води на мисълта, че определянето на наемната цена е по правомерно да се определя по Наредбата за местните такси. При изчисляването на цената съм използвал сравнителния метод. Напр. на стр. 9 от заключението съм записал, че не може да се ползва този метод. Направих анализ на тази оценка колко е минималната и колко е максимално предлаганата цена. Това което констатирах е, че предлаганите цени на пазара са с коефициент 5-10 % намаление спрямо пазарната цена. При извършването на този анализ анализирахме и търсенето. Когато един имот е дълго задържал се на пазара повече от 2 - 3 г., това означава, че търсенето не е от най- висока класа и на този имот се гледа, че няма най- високите качества на оценяван имот.

Имотът в местност „****" стоя близо година на пазара. Смятам, че той е стоял единствено с цел да се сложат преместваеми обекти във връзка с ограниченията които предлага общия устройствен план. Неговата цена стоя приблизително година. Предложението беше 1 евро на кв.м. Едва в началото на м. март цената е намалена на 0,68 евро на кв.м. Няма данни, че е урегулиран имота. Не е записано в обявата. Това е пазара на имотите. Няма го вече вестник “Позвънете”. Има сайтове в които всеки който продава нещо го обявява. Не може да се пренебрегва информацията, която тези сайтове ни предоставят. Този имот е поделен между съсобственици и затова са ид.ч. В случая не бих казал, че има решаващ момент. Не съм извършил проверка на незастроените имоти от Двореца на културата и спорта. На стр.13 където се определят цените по Наредбата за цени и услуги за някой площи съм определил различни цени, тъй като активната търговска площ струва 11,50 лв., а когато става въпрос за спомагателни площи или когато имаме поставяне на архитектурни и други елементи част от естетизация на средата цената е в категория други. Няма цена за пътеки към Наредбата. Има цена за газовото стопанство и за разделно събиране на отпадъци. Те са ценообразувани като складови площи. Тези изводи произтичат от цялата оценителна практика на база на намаление на масите и столове на исканото разграничаване на разстоянието, тъй като тогава 4 някой рестьорантьори намалиха изкуствено масите и столовете в ресторантите си и така получиха за това обезщетение.

На въпроси на съда:

Вещото лице К.: На стр. 7 съм описал площта на поставените обекти. В т.2 на стр.7 от заключението тази обща площ възлиза на 137,25 кв.м. Това са спомагателните обекти с пряко търговско предназначение. Не е възможно да се изчисли точно площта за преминаване на клиенти и сервитьори. Разрешението е за поставяне на перголи на площадката пред заведението. Върху нея е поставена голяма пергола и бар. Тази площ е обща и за двете. Няма как да се разграничат.

Гл. юрисконсулт Д.: Нямам въпроси към вещото лице.

Юрисконсулт П.: Нямам въпроси към вещото лице.

Адв. К.: Нямам въпроси към вещото лице.

Гл. юрисконсулт Д . : Оспорвам заключението на вещото лице К.. Моля да бъде допусната повторна съдебно – техническа оценителна експертиза.

Юрисконсулт П.: Моля да се приеме заключението.

Адв. К.: Моля да се приеме заключението.

Съдът намира, че заключението на вещото лице И.А.Х. по изслушаната в днешното съдебно заседание съдебно – техническа експертиза изчерпва поставената задача и следва да бъде приобщено по делото, поради което

О П Р Е Д Е Л И: