Решение № 12574 от 25.06.2024, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 12574 гр. София, 25.06.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 50 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и пети март през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: ДЕСИСЛАВА ИВ. ТОДОРОВА при участието на секретаря ЛИЛЯНА ЛЮБ. АНДОНОВА като разгледа докладваното от ДЕСИСЛАВА ИВ. ТОДОРОВА Гражданско дело № 20241110104854 по описа за 2024 година

Производството е по реда на чл. 124 и сл. от ГПК.

Предявени са осъдителни искове с правно основание чл. 55, ал.1, пр. III от ЗЗД от В. Б. М. против „А.-Г.Д.“ ЕООД, „А.-С.К.“ ЕООД, „Н.И.С. 17“ ЕООД за заплащане от всеки един сумата 11734,98 лева, представляваща платена продажна цена по развален предварителен договор за покупко-продажба от 09.11.2021 г., с Анекс от 10.11.2021 г., ведно със законна лихва върху тази сума, считано от датата на подаване на искова молба до окончателното й изплащане.

При условията на евентуалност е предявен от В. Б. М. срещу евентуален ответник Н. Г. Д.К. осъдителен иск по чл. 59, ал. 1 от ЗЗД за заплащане на сумата 13690,81 лева главница, представляваща сума получена на 10.11.2021 г. без основание, ведно със законна лихва върху тази сума, считано от датата на подаване на искова молба до окончателното й изплащане.

В искова молба са изложени фактически твърдения, че на 03.11.2021 г. В.

М. е подписал с „А. - Г.Д.” ЕООД и „Н.И.С. 17” ЕООД разписка за стоп-капаро за Подземен гараж №2, който предстои да се построи в ПИ с идент. №********* по КК и КР на гр. София. Страните уговорили цена за продажба на гаража - 18 000 евро, срок за сключване на предварителен договор за покупо-продажба до пет работни дни и срок за нотариално изповядване на сделката не по-късно от три месеца. На 09.11.2021г. между „А. - Г.Д.” ЕООД, „А. - С.К. ” ЕООД, и „Н.И.С. 17” ЕООД, от една страна като продавач, и В. Б. М., като купувач, е подписан предварителен договор за покупко-продажба и строителство на гараж 1

№25. На 10.11.2021 г. ищецът е заплатил на „А. -С.К. ” ЕООД, съобразно уговореното в чл. 4 от договора, сумата 9000,00 евро, и подписан Анекс №1, с който страните променят продажната цена на 18хил. евро. Според чл.4.2. от анекса, ищецът следва да доплати сумата 7000,00 евро за цена по банкова сметка с титуляр отв. Н. Г. Д., което е сторил на 10.11.2021 г. Ищецът твърди, че ответните дружества са в неизпълнение на задължението по чл. 2 от договора да прехвърлят правото на строеж върху гаража и след покани за доброволно изпълнение е развалил предварителният договор. По отношение на отв. Н.

Коцева заявява исковата претенция в случай, че не бъдат уважени исковете срещу съконрахентите, доколкото е получила сумата по личната й банкова сметка и без да се намира в правоотношение по предварителния договор с ищеца.

Ответната страна оспорва исковете. Поддържат, че не са дали повод за завеждане на делото. Не спори по твърденията за сключения договор, както и че ищецът е заплатил сумите. Оспорват, че за ищеца е възникнало правото да иска прехвърляне на правото на строеж, тъй като обекта е в процес на строителство, а срокът за изпълнение на договора е 30.12.2023 г. за предаване на обособен обект.

Намират, че чл. 2 от договора касае реализираното право на строеж и възразяват, че ищецът е изправна страна, поради което не е надлежно развален договора.

Престацията на ответната страна касае „построяване“ и „прехвърляне“ на правото на собственост върху гаража и сделката няма за предмет прехвърляне на органиченото вещно право на строеж преди то да е реализирано. Оспорват получаване на покани по чл. 87 от ЗЗД.

Ищецът поддържа, че задължението за прехвърляне на правото на строеж е различно от това за построяване на обекта, но не само – в хода на процеса е изтекъл срокът, на който ответниците се позовават и същите са в пълно неизпълнение по договора. Предвид оспорването, че не е достигналa до ответниците поканата за изпълнение и за разваляне на предварителния договор, моли правните последици за това да се зачетат с подаване на исковата молба.

Претендира съдебни разноски.

Съдът, като обсъди въведените в процеса факти с оглед на събраните по делото доказателства и поддържани доводи, преценени при условията на чл. 235, ал. 2 ГПК, по свое убеждение намира за установено от фактическа и правна страна следното:

От писмено доказателство, наименувано „разписка за стоп-капаро на имот“ се установява, че на 03.11.2021 г. „А.-Г.Д.“ ЕООД, инвеститор и строител:

„Н.И.С. 17“ ЕООД, като продавачи, са получили от В. Б. М., като купувач, сумата 2000,00евро, в левова равностойност 3911,00 лв., която представлява капаро за недвижим имот, находящ се в гр. София, представляваща Поземлен имот с идент. №********* в **********, с площ 1167 кв. м, обекти от 2 жилищната сграда, която предстои да бъде изградена в имота, а именно:

Подземен гараж №25, находящ се на сутеренен етаж, секция Б, на кота -3 м, с обща площ по архитектурен проект 26,56 кв. м, със застроена площ 24,56 кв. м.

Уговорено е срок за сключване на договор за покупко-продажба до пет работни дни и цена за продажба – 18000,00 евро, която при подписване на предварителен договор ще бъде изплатена. Страните се договарят нотариалното изповядване на сделката да извърши не по-късно от 3 м.

От предметното съдържание на предварителен договор за покупкопродажба и строителство на недвижим имот от 09.11.2021 г., сключен между „А.-Г.Д.“ ЕООД, инвеститор „А.-С.К.“ ЕООД, и строител „Н.И.С. 17“ ЕООД, от една страна и наричани продавачи, и от друга – В. Б. М., наричан купувач, се установява от чл. 1 от договора, че продавачът се задължава, в сроковете и при условията на договора да построи със свои сили, средства и материали, и да прехвърли в собственост на купувача или на посочено от него трето лице, следния недвижим имот, находящ се в гр. София, представляващ поземлен имот с идент. №********* в **********, с площ 1167 кв. м, обекти от жилищната сграда, която предстои да бъде изградена в имота, а именно: Подземен гараж №25, находящ се на сутеренен етаж, секция Б, на кота -3 м, с обща площ по архитектурен проект 26,56 кв. м, със застроена площ 24,56 кв. м., заедно с 1,193 % идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 5,63 кв.м, и съответните идеални части от земята, равняващи се на 0,569 %, при съседи:

Гараж №24, бетонна стена, асансьор, коридор и подземна улица- маневрена зона, за обща цена 9000 /девет хиляди/ евро с ДДС. Плащането е в левове по фиксинга на БНБ. Според чл. 2, продавачът се задължава прехвърли имота при изплащане на 100% /сто процента/ и да стане единствен приемател по предвидения в закона ред /нотариален акт/ на правото на строеж за построяване на срадата, вкл. да стане приемател на правото на строеж за построяването Подземен Гараж №25.

Продавачът се задължава да осигури издаването на разрешение за строеж за сградата, в която ще се намира описания по-горе гараж, и да одобри инвестиционни проекти, във вида и с площта, описани по-горе. Страните са удостоверили, че при подписване на договора ищецът е заплатил на ответниците продажната цена от 9000,00 евро, а според чл. 3 в нея са включени стойността на вещните права и на вложените материали, СМР, в т.ч. изграждане на външни връзки на сградата и присъединяване на същите към разпределителни дружества до степен на завършеност.

В раздел III – „Срок и условия за сключване на окончателен договор.

Предаване на владението“ е предвидено в чл. 7, че предварителният договор придобива силата на окончателен при изплащане 100 % от цената и „нотариалното и изповядване, с което правото на строеж е учредено на купувача“ за описания в чл. 1 имот. Според чл. 9, владението върху имота се 3 предава в срок до 14 дни от датата на издаване на разрешение за ползване на сградата, респ. във вр. чл. 21, б. „л“ – не по-късно до 30.12.2023 г.

Според чл. 10, р. I V – „Строителство. Времетраене и срокове. Контрол върху изпълнението и приемане на строителството. Гаранционни срокове“, продавачът се задължава да изпълни строителството на имота по одобрените архитектурни проекти на сградата и да осигури издаване на разрешение за ползване в срок до 30.12.2023 г.

Според чл. 21, р. VI – „Задължения на продавача“, в б. „а“, продавачът следва да обезпечи прехвърлянето на купувача на правото на строеж за построяване на подземния гараж.

С Анекс от 10.11.2021 г. страните изменят и допълват предварителния договор от 09.11.2021 г., а от предметното съдържание може да се направи извод, че считат за част от съглашението и обективираното в разписка за стопкапаро на имот от 03.11.2021 г. Видно от чл. 1 от анекса, страните променят продажната цена, а именно на 18000 евро, а чл. 4 се допълва с клаузите на чл.4.1 до чл. 4.4, вкл., и приемат, че продажната цена е платена с 2000,00 евро на 03.11.2021 г., с 9000 евро на 09.11.2021 г. и 7000,00 евро, които се плащат на 10.11.2021 г. по банкова сметка на Н. Д. (управител на „А.-Г.Д.“ ЕООД).

Съгласно нов чл. 4.3 – продавачът се задължава да прехвърли имота на купувача при изплащане на 100 % и да стане единствен приемател по предвидения законов ред /нотариален акт/ на правото на строеж за построяване на сградата, описана в чл. 1 от предварителния договора, вкл. да стане приемател на правото на строеж за построяване на гараж №25. Според нов чл.4.4, при неизпълнение на продавача да прехвърли правото на строеж с нотариален акт на купувача в срок до три месеца от подписване на предварителния договор, която цена е 18000 евро или в левова равностойност по фиксинга на БНБ, то продавачът дължи неустойка в размер на 0,05 % за всеки ден до окончателното подписване и прехвърляне на правото на строеж при нотариус.

С разпоредбата на чл. 20 от ЗЗД е регламентирано правилото, че при тълкуването на договорите трябва да се търси действителната обща воля на страните. Отделните уговорки от договора следва да се анализират във връзка едни с други и всяка една да се схваща в смисъла, който произтича от целия договор, с оглед целта на договора, обичаите в практиката и добросъвестността.

Следва да се приеме, че страните по договора са действали съобразно обичаите в практиката и добросъвестността, доколкото доказателства за противното не са събрани. Трябва да се изясни действителната, а не предполагаемата воля на договарящите; и да не се подменя формираната и обективирана в договора воля.

В съдебната практика предварителният договор се разглежда предимно във връзка с права върху недвижими имоти, поради което сделката е неприложима в хипотезите, в които по същината си предварителният договор би 4 се оказал окончателен. Това са случаите, когато окончателният договор има писмена форма за действителност или е неформален. Процесният договор е смесен договор, тъй като уговорените по него престации касаят, както предварителен договор за продажба на вещно право, чиято форма за действителност е писмената по арг. от чл. 19, ал. 1 от ЗЗД, така и договор за извършване на строителство, който по своята правна същност е договор за изработка по см. на чл. 258 и сл.от ЗЗД, и е неформален. Ето защо уговорките в предварителния договор за извършване на строителство с определена степен на завършеност, могат да бъдат изменени или прекратени по взаимно съгласие на страните, но не и със сключването на окончателен договор, тъй като договорът за изработка е със самостоятелен характер. Сключването на окончателния договор, без уговорки относно договора за изработка, има за правна последица само и единствено приемане на изработеното, защото се прехвърля собствеността върху резултата от изпълненото.

Спори се възникнало ли е за ищеца потестативното право да развали сключения между страните договор. Ответната страна настоява, че преждевременно е упражнено, доколкото престацията на продавача е единна и не касае самостоятелно прехвърляне на ограниченото вещно право на строеж, а да предаде на ищеца изграден самостоятелен обект в сградата.

Уговорено е авансово плащане на продажната цена и ищецът е изпълнил точно това свое насрещно задължение, а предвиденото в чл. 4.3 и чл. 7 от договора дават основание на съда да приеме, че плащането на продажната цена е поставено като едно от условията за сключване на окончателен договор и няма отношение с етапите на строителството.