Решение № 1571 от 06.12.2022, Окръжен съд - Варна

РЕШЕНИЕ

№ 1571

****, 06.12.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, III СЪСТАВ, в публично заседание на седми ноември през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Даниела Ил. Писарова

Членове:

Светлана Т.ова

Цветелина Г. Хекимова при участието на секретаря Албена Ив. Янакиева като разгледа докладваното от Даниела Ил. Писарова Въззивно гражданско дело № 20223100501611 по описа за 2022 година за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е по чл.259 от ГПК.

Образувано е по въззивна жалба, подадена от „ЛИЯ ИМОТИ“ ЕООД ЕИК 205726373, гр.Варна, ул.„Глаголица“ №61, офис Б8, представлявано от управителя К.К.И., чрез пълномощника адв.А. Г. срещу решение, постановено по ГД №880/2021г., 30-ти състав на ВРС, с което са отхвърлени предявени от въззивното дружество срещу ответника Т. И. П., ЕГН **********, от ****, обективно кумулативно съединени искове, както следва: за осъждане ответникът да заплати на ищеца сумата от 5 427.43 лв., представляваща възнаграждение по договор за поръчка от ****., сключен между страните, ведно със законната лихва от завеждане на исковата молба на 26.01.2021г. до окончателното изплащане, на основание чл. 286 от ЗЗД, във вр. с чл.49, ал.1 от ТЗ както и да бъде осъден ответникът да заплати на ищеца сума в размер на 14 432.34 лв., представляващи неустойка по договор за поръчка от ***г., ведно със законната лихва, считано от завеждане на исковата молба – 26.01.2021г. до окончателното изплащане на дължимата сума, на основание чл.92 от ЗЗД. В жалбата се излага, че постановеното решение е неправилно – постановено в нарушение на процесуалните правила, материалния закон и е необосновано.

Въззивникът твърди, че съдът не е обсъдил всички събрани по делото доказателства поотделно и в съвкупност като е достигнал до погрешни изводи, част от които се градят на предположения, а не на събраните доказателства; не се е произнесъл по всички твърдения и 1 доводи на ищеца, а е обсъждал несвоевременно направени от ответника възражения. При постановяване на решението първоинстанционният съд се е произнесъл служебно за установяване на неравноправна клауза съгласно чл.7, ал.3 ГПК като не е дал възможност на страните да ангажират доказателства по нерелевирано възражение в нарушение на диспозитивното начало.

В жалбата подробно се излагат неправилно ценените от съда доказателства – свидетелски показания и писмени доказателства. Страната сочи, че изводите на съда за неизправност на посредника по сделката за закупуване на недвижим имот съобразно договора за посредничество от ***, са неправилни. Не отговаря на истината извода, че посредникът не е съдействал на страните за сключване на сделката като е провалил преговорите между страните Т. П. /купувач/ и продавача на имота. Напротив, от всички доказателства се установява, че страните са постигнали съгласие по параметрите на сделката като единствено купувачът е искал изповядването при по-ниска цена. Твърди, че нито цената на имота, нито статута му, не са били предмет на спорове между страните по бъдещата сделка. Твърди, че договорът за посредничество не е бил прекратен, вкл. купувачите не са се отказвали от него. Продавачите също са били в готовност за нотариално изповядване на сделката. Твърди, че страните по сделката не са оказали съдействие на посредника /ищец/ за финализиране на сделката, защото са желаели да заобиколят договора за посредничество. Твърди се още, че съдът неправилно и в противоречие със становищата на страните е приел, че е бил налице спор относно действителната цена на продажбата като посредникът не е способствал тези преговори. Неправилно тежестта за договорената цена за покупката на имота е била възложена на ищеца при липса на възражения на ответника по този въпрос. Твърди се, че никоя страна по сделката не е обсъждала статута на имота и дори напротив, всички доказателства за продавания имот са били предоставени на купувача още на 14.05.2020г. Съдът неправомерно служебно е въвел като задължение на продавачите условие имотът да бъде продаден електрифициран и водоснабден, без направени възражения от ответника. Поради това, въззивникът твърди, че съдът е нарушил основни принципи на правораздаването – чл.5, чл.6, чл.8, чл.9 и чл.10 ПК.

Въззивникът твърди, че от доказателствата се установява, че ответникът е заобиколил договорното си задължение да не преговаря сам с продавача, без посредника си. Твърди, че действителната цена на сделката от 92 500 евро не е оспорена с отговора на исковата молба; дори да се приеме, че сделка е могла да се извърши на друга цена, то възнаграждение на посредника се дължи върху договорената цена, евентуално по цената съгласно нот.акт. Едва с решението съдът е изненадал страните като се е произнесъл за неравноправна клауза, без да обяви това предварително и да укаже доказателствена тежест относно клаузата за неустойка като неравноправна, тъй като договорът за посредничество е търговски и свързаното с възложителя лице е търговско дружество ТМ ГРУП 2020 ООД. Уговорената неустойка не се явява прекомерна и нищожна, в който смисъл въззивникът се позовава на друг акт на ВОС по ГД №3284/2020г. по сходен казус, относно същия посредник.

Претендира се отмяна на решението и вместо това уважаване на исковете за 2 възнаграждение на посредника както и за неустойката за неизпълнение. Претендират се разноски за двете инстанции.

В срока по чл.263 ГПК е постъпил отговор на ВЖ от ответника Т. И. П., чрез пълномощника му по делото адв.Н.Б. от ВАК, за неоснователност на жалбата. Считат решението на ВРС по спора за правилно и законосъобразно, поради което молят за неговото потвърждаване ведно с разноските за въззивна инстанция.

В съдебно заседание пред въззивния съд въззивникът ЛИЯ ИМОТИ ЕООД чрез адв.Г. и чрез управителя на дружеството, поддържат жалбата на изложените основания.

Въззиваемата страна, представлявана от адв.Н.Б., оспорва основателността на жалбата и поддържа отговора.

За да се произнесе по жалбата съдът съобрази, че производството е образувано по искова молба на „ЛИЯ ИМОТИ“ ЕООД ЕИК 205726373, Варна, представлявано от управителя К.К.И. срещу Т. И. П., ЕГН **********, от ****, с която са предявени обективно кумулативно съединени искове с правно основание чл.286 от ЗЗД, във вр. с чл.49, ал.1 от ТЗ да бъде осъден ответникът да заплати сумата от 5 427.43 лв. - възнаграждение по договор за поръчка от ****., ведно със законната лихва от завеждане на исковата молба на 26.01.2021г. до окончателното изплащане както и иск с правно основание чл. 92 от ЗЗД да бъде осъден ответникът да заплати на ищеца сумата от 14 432.34 лв. - неустойка по договор за поръчка от ***г., сключен между страните, ведно със законната лихва, считано от завеждане на исковата молба – 26.01.2021 г. до окончателното изплащане на дължимата сума.

В исковата молба ищецът твърди, че на ***г. между „Лия имоти“ ЕООД и ответника Т. И. П. бил сключен договор за посредничество при покупка на недвижим имот, по силата на който възложителят Т. И. П. приел посредникът„Лия имоти“ ЕООД да го представлява пред трето лице собственик - продавач при закупуване на имот, посочен в протокол за извършени огледи към договора. Твърди се, че от извършения на същия ден оглед се установявала идентичността на имота - имот с идентификатор ***** находящ се в ****, с цена на имота 23 евро на кв. м., подписан от купувача. Твърди, че по силата на договора изпълнителят организира огледа, воденето на преговори и сключването на договор с трето лице за закупуване на имота, посочен в протокола за оглед, срещу което възложителят е задължен да заплати възнаграждение от 3 % от договорената продажна цена на имота, но не по-малко от 600 евро, с падеж - сключване на предварителен договор, а ако няма такъв - в деня на сключване на окончателния договор. Възложителят се задължава да не прави последващи огледи, да не води преговори и да не сключва каквито и да било договори за посочения в протокола за оглед имот, без присъствие на представител на изпълнителя.

Възложителят дължи плащане на уговореното възнаграждение и в случай, че закупи имота чрез свързано лице, което по смисъла на договора е лице, посочено в кръга на т. 1, ал.1 от ТЗ или трето лице, действащо в полза на клиента, или лице, в чиято полза действа възложителят, или лице, присъствало на огледите на имота, или получило в писмен вид информация за имота от „Лия имоти“ ЕООД. Договорено било още, че ако възложителят или негов роднина, или трето лице, действащо от негово име закупи показания имот без 3 участие на представител на изпълнителя, то възложителят дължи неустойка в размер на 7.2% от цената фигурираща в протокола за оглед, неразделна част от договора за посредничество. В исковата молба се твърди, че на възложителя бил показан имот с идентификатор ***** по кадастралната карта на с. Тополи, с площ от 4456 кв.м., който бил избран по оферта от Интернет, предлаган за продажба от изпълнителя за сумата от 102 488 евро /23 евро на кв.м./.

Твърди се, че по поръчка на възложителя изпълнителят започнал преговори с продавача на имота, като първоначално купувачът предложил да закупи имота за 80 000 евро, отхвърлено от продавачите, а в следваща оферта- 92 500 евро, която цена била приета от продавача. Посредникът подготвил проект на предварителен договор като купувачът посочил, че ще закупи имота със свое дружество „ТМ ТРУП 2020“ ООД за сумата от 92 500 евро. Била определена крайна дата за явяване пред Нотариус Д.В., в 9.00 часа на 19.6.2020г.

И двете страни по сделката започнали протакане и отлагане на срещата за подписване на предварителния договор. Междувременно посредникът изпратил на купувача документи за собственост на продавача, поради което същите били известни на купувача. В неизпълнение на договора за посредничество от ***г. купувачът пряко се свързал с продавачите и на 22.6.2020г., чрез свързаното с него лице - представляваното от него дружество „ТМ ГРУП 2020“ ООД, закупил имот с идентификатор ***** - с. Тополи, с площ от 4456 кв.м. за сумата т 137 000 лева с нот. акт 50, том XXXV, дело 7787 от 22.6.2020г. на АВ - Варна. Ищецът твърди, че действителната цена не е посочената в нотариалния акт от 137 000 лева, а 92 500 евро. В тази връзка излага, че цената от 90000 евро била заявена като твърда цена при преговорите с продавачите, като те заявили, че желаят в нея да се включи комисионно възнаграждение от 2500 евро, което да заплатят на посредника. След сключване на сделката, при заобикаляне на посредника, продавачите от своя страна заплатили комисионна от 2500 евро на ищеца, след като били предупредени, че посредникът ще се обърне към съда. На 26.06.2020г. посредникът извършил справка в имотния регистър и установил извършената продажба. Твърди се, че на 02.07.2020г. посредникът уведомил клиента за неизпълнението на договора за посредничество, заобикаляне на агенцията и закупуване на имота от лице, свързано с възложителя, като поканил ответника да заплати в 7 дневен срок 3% комисионно възнаграждение върху цената по протокола за оглед в размер на 3074.64 евро както и 7.2% неустойка в размер на 7379.13 евро, от стойността на имота по протокола за оглед /102 488 евро = 4456 кв.м по 23 евро на кв.м/. Ответникът не потърсил поканата. Поради неуспешното връчване, била връчена покана чрез нотариус В., на 23.9.2020г. Срокът за плащане изтекъл на 30.9.2020г. като плащане не било извършено.

В срока за отговор ответникът оспорва основателността на исковете. Сочи, че с оглед характера на договора по смисъла на чл. 49 и сл. от ТЗ /за посредничество/, посредникът следва да престира резултат, т.е. да осъществи фактическа дейност, изразяваща се в съдействие за сключване на определена сделка между двама съконтрахенти, осъществяване на връзка между тях и извършване на подготвителни действия за сключване на договор.

Ответникът твърди, че между купувача „ТМ Груп 2020“ ООД и „Лия имоти“ ЕООД има 4 сключен самостоятелен неформален договор за посредничество за имот с идентификатор ***** доказателство за което е „Договор за гаранция с купувач от 12.05.2020г.“ и „Договор за гаранция с купувач от 19.05.2020 г.“, в които като възложител било посочено търговско дружество „ТМ Груп 2020“ ООД, а като изпълнител „Лия имоти“ ЕООД. В посочените договори били посочени изрично условията, които следва да бъдат договорени от посредника „Лия имоти“ ЕООД, за да се стигне до сключване на сделка. Твърди се, че тези условия не били договорени по вина на посредника, поради което и не се е стигнало до сделка. Излага още, че при подписване на Договора за гаранция с купувача, на посредника била предадена сумата от 1000 /хиляда/ евро като доказателство за сериозните намерения на „ТМ Груп 2020“ООД, която сума така и не е била възстановена от посредника. В тази връзка ответникът излага, че доколкото между купувача „ТМ Груп 2020“ ООД и „Лия имоти“ЕООД е имало сключен договор за посредничество, и в случай, че до сключване на сделката се е стигнало в резултат на съдействието и посредничеството на изпълнителя, то възнаграждение, ако такова въобще е дължимо, следва да бъде търсено от дружеството, а не от Т. П..