Решение № 3036 от 12.10.2022, Районен съд - Варна

РЕШЕНИЕ

№ 3036 гр. Варна, 12.10.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 9 СЪСТАВ, в публично заседание на дванадесети септември през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Насуф Исмал при участието на секретаря Илияна Илк. Илиева като разгледа докладваното от Насуф Исмал Гражданско дело №

20213110116635 по описа за 2021 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е образувано по предявени от Ф. Х. С., гражданка на Р. Ф., родена на * г. в гр. К., действаща чрез адв. Д. К., против Етажна собственост на сграда с идентификатор *, представляваща сграда "*", с административен адрес: *, представлявана от председателя на УС на ЕС Г. К. Д., обективно евентуално съединени искове, както следва:

1./ установителен иск с правна квалификация по чл. 26, ал. 1, предл. 1 от ЗЗД за прогласяване нищожността на всички решения на ОС на ЕС /от т. 1 до т. 9/, обективирани в протокола от 29.10.2021 г., поради противоречието им с правилото на чл. 2, ал. 1 от ЗУЕС, евентуално

2./ конститутивен иск с правна квалификация по чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС за отмяна на всички решения, взети от ОС на ЕС /от т. 1 до т. 9/, обективирани в протокола от 29.10.2021 г.

В исковата молба ищецът твърди, че е собственик на самостоятелен обект в сграда в режим на ЕС с административен адрес * и притежава общо 2.7778 % ид. ч. от общите части на сградата.

Поддържа, че на 29.10.2021 г. е проведено ОС на ЕС, на което са взети оспорените решения. Излагат се подробни доводи досежно нищожността на решенията поради противоречието им с императивната норма на чл. 2, ал. 1 от ЗУЕС, доколкото са инвокирани твърдения касателно специалния режим за управление на общите части на сградата в режим на ЕС, имайки предвид, че същата е ситуирана в жилищен комплекс от затворен тип, което изключва приложението на общите правила за поведение, уредени в ЗУЕС, като се сочи, че ОС на ЕС, съобразно конкретиката на казуса, е действало извън своята компетентност по чл.

11 от ЗУЕС. Твърди се, че между „Д. М.“ ЕООД, в качеството му на довереник на инвеститора - „Б. С.“ ЕООД, и собствениците на самостоятелни обекти в сградата, са сключени договори за поддръжка и управление на жилищния комплекс с търговско наименование „Б. С. Р. *“.

Излагат се подробни доводи и относно незаконосъобразността на процедурата по 1 свикване и вземане на решенията от колективния орган на неперсонифицираното образувание. Сочи се, че протоколът от проведеното ОС на ЕС не съдържа посочените в чл.

16, ал. 5 от ЗУЕС реквизити. Твърди се, че общото събрание е проведено при неправилно изчислен кворум, като били допуснати и нарушения при определяне на мнозинството, с което са приети решенията, както и при изчисляване на идеалните части, които присъстващите лица притежавали. Излага се, че не е бил осигурен преводач на присъствалите руски граждани, което затруднило последните в разбирането на изложените предложения, както и в гласуването на същите. Твърди се, че на проведеното на 20.03.2014 г. ОС на ЕС собствениците на самостоятелни обекти в трите сгради на комплекса са заявили волята си етажната собственост между сградите да бъде една обща за всички тях, поради което сочи, че свикването на ОС само за една от сградите в ЕС е незаконосъобразно. Сочи, че решението по т. 7 от дневния ред не е взето в съответствие с предвиденото в чл. 17, ал. 2, т. 6 от ЗУЕС мнозинство.

По същество моли съда да прогласи за нищожни, взетите на проведеното на 29.10.2021 г. ОС на ЕС решения, в условията на евентуалност – да отмени същите като незаконосъобразни.

Претендира стоР.те съдебно-деловодни разноски по делото.

В срока по чл. 131 от ГПК ответникът е депозирал писмен отговор на исковата молба, в който излага доводи за допустимост, но неоснователност на предявените искове.

Оспорва твърдението на ищеца, че управлението и поддръжката на сградата е по реда на чл.

2 от ЗУЕС, като посочва, че нормата има диспозитивен характер и етажните собственици нямат законовото задължение да сключват с инвеститора договор за поддръжка и управление на общите части на сградата в режим на ЕС, дори техническите характеристики на последната да съответстват на изискванията за жилищен комплекс от затворен тип.

Излага, че сключеният между „Б. С.“ ЕООД и „Д. М.“ ЕООД договор не е породил своето действие, доколкото не е сключен в предвидената от закона форма, поради което сключените между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти в сградата, нямат характер на договор по чл. 2 от ЗУЕС. Твърди, че посочените договори са срочни, както и че нямат еднакво съдържание по отношение на всички собственици. Излага, че ищецът няма правен интерес да обжалва взетите решения, позовавайки се на чл. 2 от ЗУЕС. Сочи, че ОС на ЕС е свикано редовно, в съответствие с чл. 13 от ЗУЕС, както и че кворумът на присъствалите лица е правилно отразен в протокола. Ответникът твърди, че се е запознал с възраженията на ищеца относно отразеното в протокола от ОС едва с получаване на исковата молба. Сочи, че законът не въвежда изискване за осигуряване на преводач, като в поканата за свикване на ОС било отразено, че същото ще се проведе на български език.

Оспорва твърдението, че е извършено избирателно редуциране на притежаваните от собствениците, представлявани на ОС, идеални части от общите части на сградата. Оспорва собствениците на самостоятелни обекти в трите сгради на комплекса да са изразявали воля за обща етажна собственост между последните.

По същество моли за отхвърляне на предявените искове и присъждане на сторените съдебно-деловодни разноски, в това число за адвокатско възнаграждение.

В проведеното открито съдебно заседание ищeцът, редовно призован, не се явява, чрез адв. Д. К. поддържа исковата молба и доразвива своето становище в депозираните писмени бележки.

Ответникът, редовно призован за същото съдебно заседание, чрез адв. Н. В. поддържа отговора на исковата молба и доразвива своите възражения също в депозираните писмени бележки.

Настоящият съдебен състав, като съобрази предметните предели на исковото производство, очертани в исковата молба и отговора, като взе предвид, събрания и приобщен по дело доказателствен материал – в съвкупност и поотделно, на основание чл. 12 и чл. 235, ал. 2 от ГПК, приема за установени следните фактически положения:

Не е спорно по делото, а и от ангажирания нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № *, том *, рег. № *, нот. дело № * г. на нотариус Ж. Т. с рег. № * на НК /л.

119/ е видно, че ищцата Ф. Х. С., заедно с М. В. С., са закупили от „Б. С.“ ЕООД апартамент № *, с идентификатор *, находящ се в *, ведно с прилежащите 2,7778% ид. ч. от общите 2 части на сградата и от правото на строеж върху поземления имот, в който е построена сградата.

От представеното разрешение за строеж № 81/10.10.2012 г. на Главен архитект на Община Б. /л. 38/ и удостоверение № 13/28.05.2014 г. за въвеждане в експлоатация на строеж от пета категория /л. 40/ се установява, че „Б. С.“ ЕООД е възложител /инвеститор/ на „Жилищен комплекс с кафе-бар и басейн“ с обща РЗП – 3901,24 кв. м., находящ се в ПИ № * по плана на ЗВКО „Ч.“, гр. Б., общ. Б., обл. В., който е въведен в експлоатация.

Видно от приобщения нотариален акт за учредяване на право на строеж на недвижим имот № *, том *, рег. № *, дело № * г. на нотариус Ж. Т. с рег. № * на НК /л. 36 и сл./, на 11.04.2012 г. Г. В. К. и Е. С. Д. са прехвърлили на „Б. С.“ ЕООД поземлен имот с идентификатор * по кадастралната карта на гр. Б., общ. Б., обл. В., ведно със 79% от правото на строеж за същия, представляващи предвидени за изграждане 52 броя самостоятелни обекти, както и всичко предвидено за изграждане, съгласно одобрен инвестиционен проект и площообразувателен протокол Б Е 3, правото на строеж на 15 броя самостоятелни обекти, находящи се в предвидените за изграждане в гореописания поземлен имот две масивни жилищни сгради, представени като блок А и блок Б, срещу задължението на „Б. С.“ ЕООД да извърши строително-монтажните работи на посочените 15 броя самостоятелни обекта с обща площ от 786,94 кв.м.

Приобщен е по делото и договор за възлагане извършване на дейностите за поддръжка и управление на жилищен комплекс „Б. С. Р. *“ /л. 104/, сключен на 30.01.2013 г. между „Б. С.“ ЕООД, в качеството на инвеститор, и „Д. М.“ ЕООД, в качеството на довеР.к, по силата на който инвеститорът е поръчал на довеР.ка да извършва всички необходими дейности за поддръжка и управление на жилищен комплекс с търговско наименование „Б. С.

Р. *“ („В. П.“), находящ се в гр. Б., обл. В., разположен в УПИ с идентификатор *.

Приобщени са също на л. 52 и следв. - договор за поддържка и управление на комплекс „Б. С. Р. *“ от 13.05.2014 г., сключен между „Д. М.“ ЕООД и И. К. и И. К., като собственици на Апартамент № * в сградата, с нотариална заверка рег. № 3775/13.05.2014 г. на нотариус Ж. Т. с рег. № * на НК; договор за поддръжка и управление на комплекс „Б. С.

Р. *“ от 23.12.2016 г., сключен между „Б. Х. М.“ ООД /с предишно наименование „Д. М.“ ЕООД, видно от вписвяанията по партидата на търговеца в ТР/ и Е. В. Р., като собственик на Апартамент № * в сградата, с нотариална заверка рег. № 13136/23.12.2016 г. на нотариус Ж. Т. с рег. № * на НК; договор за поддръжка и управление на комплекс „Б. С. Р. *“ от 10.06.2014 г., сключен между „Д. М.“ ЕООД и Т. П. С., като собственик на Апартамент № * в сградата, с нотариална заверка рег. № 4756/10.06.2014 г. на нотариус Ж. Т. с рег. № * на НК; договор за поддръжка и управление на комплекс „Б. С. Р. *“ от 13.09.2018 г., сключен между „Б. Х. М.“ ООД и Е. В. Ю., като собственик на Апартамент № * в сградата, с нотариална заверка рег. № 10485/13.09.2018 г. на нотариус Ж. Т. с рег. № * на НК; договор за поддръжка и управление на комплекс „Б. С. Р. *“ от 09.08.2018 г., сключен между „Б. Х.

М.“ ООД и С. П. Р. и Н. Ю., като собственици на Апартамент № * в сградата, с нотариална заверка рег. № 8559/09.08.2018 г. на нотариус Ж. Т. с рег. № * на НК; договор за поддръжка и управление на комплекс „Б. С. Р. *“ от 24.03.2014 г., сключен между „Д. М.“ ЕООД и Л.

А. Р., като собственик на Апартамент № * в сградата, с нотариална заверка рег. № 2274/24.03.2014 г. на нотариус Ж. Т. с рег. № * на НК; договор за поддръжка и управление на комплекс „Б. С. Р. *“ от 27.02.2015 г., сключен между „Д. М.“ ЕООД и Л. И. С. и Я. В. С., като собственици на Апартамент № * в сградата, с нотариална заверка рег. № 1502/27.02.2015 г. на нотариус Ж. Т. с рег. № * на НК. По силата на сключените договори, мениджърът „Д. М.“ ЕООД се е задължил от свое име, но за сметка на инвеститора „Б. С.“ ЕООД да извършва определени дейности, самостоятелно или чрез наети от него подизпълнители, срещу определено възнаграждение, а именно: да поддържа и извършва организационното, техническото и административното управление и поддръжка на общите части и съоръженията на комплекс „Б. С. Р. *“.

От експертното заключение по назначената Съдебно-техническа експертиза /л. 414 и следв./ се установява по несъмнен начин, че в поземления имот с идентификатор * са построени две сгради с жилищно предназначение и една с търговско такова, както и обслужващи собствениците и обитателите обекти – открит басейн и два броя открити паркинги, които се обслужват посредством две входни портални врати от ковано желязо, а 3 около басейна е оформена зона за почивки с разположени шезлонги. Посочено е от вещото лице, че всички свободни площи, незаети от сградите и басейна, са озеленени, включително и откритите паркинги, като към датата на огледа озеленяването е отлично поддържано, като са засадени - туй, скайроки, розови храсти, едногодишни цветни растения, лигуструм, аризонски кипариси, а за поддръжката на озеленяването са изградени нарочна поливна система и градинско осветление. Констатира се още от заключението, че поземленият имот, в който е разположен жилищният комплекс, е ограден от всички страни с масивна ограда на бетонова основа, монтирана е и система за видеонаблюдение. При извършения оглед на място вещото лице инж. Р. П. е установила още, че достъпът до комплекса и отделните сгради се осъществява посредством контролна система с клавиатура, монтирана на външните портални врати и входните врати на сградите с код за достъп, а входните врати на отделните жилища в сградите се заключват с индивидуални ключове, които се съхраняват от собствениците на апартаментите.