Решение № 315 от 18.06.2026, Районен съд - Разлог

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 315 гр. Разлог, 18.06.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – РАЗЛОГ в публично заседание на двадесет и седми април през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Велина Ив. Полежанова при участието на секретаря С. Д. В., разгледа докладваното от Велина Полежанова, Гр. д. № 20241240100923 по описа за 2024 година

Производството е образувано по ИМ, депозирана от „БХ“ООД, ЕИК*, с адрес: *, с управител Й.И.К., ч/з адв. Т.Д., съд. адрес: *, против С.В.С.-Л., гражданка на Р., родена на * във В.о., с адрес: *, и адрес: *.

Ищецът твърди, че ответницата е собственик на самостоятелен обект – а.№* в б.* на комплекса, придобит с нот. акт №61, том II, рег. №2219, дело №129/2013 г. на нот. М.К.. На 20.06.2013 г. м/у ответницата и „ПГХК“АД е сключен договор за управление и поддръжка, по силата на който собственикът се е задължил да заплаща год. такса за поддръжка и управление, определена на кв. м. притежавана площ, както и други уговорени разходи. Сочи се, че с последващи договори правата и задълженията на първоначалния управител са прехвърлени, като ищецът е встъпил като носител на вземанията и управител по договора.

Твърди се, че за процесния период ответницата не е заплатила дължимите суми.

Позовавайки се на изложените в обстоятелствената част на ИМ фактически и правни твърдения, се иска съдът да постанови решение по силата, на което да осъди С.В.С.-Л. да заплати следните суми:

-сума от 4`870.39 € - сбор от дължими такси за управление и поддръжка на общите части на к-с „ПГКК” за 2020 г. (859.91 €), 2021 г. (861.60 €), 2022 г. (928.52 €), 2023 г. (1084.87 €) и 2024 г. (1135.49 €);

-сума от 730.56 € - сбор от дължимите обезщетения за забава при плащането на годишните такси за 2020 г. (от 31.12.2019 до 29.01.2020 г. от 128.99 €), за 2021 г. (от 31.12.2020 до 29.01.2021 г. от 129.24 €), за 2022 г. (от 31.12.2021 до 29.01.2022 г.от 139.28 €), за 2023 г. (от 31.12.2022 до 29.01.2023 г.от 162.73 €) и за 2024 г. (от 31.12.2023 до 29.01.2024 г.от 170.32 €);

-сума от 4`870.39 € - сбор от дължимите неустойки по чл.5.1., изр.2 от договора за управление и поддръжка;

-сума от 2`160.00 лв. - сбор от дължимите такси за кабелна телевизия, интернет и телефон за 2020 г., 2021 г., 2022 г., 2023 г. и 2024 г. (по 432.00 лв. на година), ведно със законната лихва в/у горепосочените суми от завеждането на ИМ до датата на плащане.

Претендират се и сторените разноски по делото.

В СЗ ищецът не се явява, процесуалният му представител поддържа предявените искове и направените доказателствени искания. Не сочи допълнително док-ства.

В едномесечния срок по чл.131, ал.1 от ГПК,, от страна на ответниците, ч/з назначените особени представители адв. Н.Б. и адв. Т.К. е представен писмен отговор, с който възразяват 1 относно допустимостта на иска, тъй като ищецът не е активно легитимиран да предявява искове пред съда. На следващо място се оспорват основателността на исковата претенция.

Твърдят, че не дължат претендираните суми, поради незаконносъбразно определен размера на таксата. Твърдят също, че не се дължи претендираните суми, тъй като ответницата не пребивава повече от 30 дни на територията на Р.Б., в това число и в апартамента, в к-с „ПГКК”.

Съдът след като обсъди поотделно и в тяхната съвкупност събраните по делото писмени и гласни док-ства, както и заключенията на назначените съдебно-техническа и съдебносчетоводна експертизи, приема за установено следното:

Не е спорно м/у страните, а и от представения нот. акт №61, том II, рег. №2219, дело №129/2013 г. на нот. М.К. се установява, че ответницата С.В.С.-Л. е собственик на самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** по КК на *.

От представения Договор за управление и поддръжка от 20.06.2013 г. е видно, че м/у ответницата като собственик на имота и „ПГХК“АД като управител, е възникнало облигационно правоотношение, по силата на което управителят е поел задължение да извършва к-с от дейности, свързани с цялостното управление и поддържане на комплекса, с/у насрещно задължение на собственика да заплаща ежегодна такса, определена на база квадратура на имота.

От съдържанието на договора съдът установява, че предметът му значително надхвърля обичайните дейности по поддържане на общите части на една жил. сграда. Сред задълженията на управителя са включени денонощна охрана на комплекса, видеонаблюдение, поддръжка на алеи и озеленяване, техническа инфраструктура, електроснабдяване и водоснабдяване на общите части, почистване, организация на достъпа и други дейности по цялостното функциониране на комплекса. Отделно е уговорено предоставяне на кабелна телевизия, интернет и телефонни услуги. В чл.4.4 и чл.7.2 от договор собственикът е дал съгласие управителят да прехвърля правата и задълженията си на трети лица при запазване условията на договора.

От представените анекси към договора се установява, че страните са изменяли размера на дължимата такса, като считано от 01.01.2014 г. тя е определена на 14.00 € с ДДС на кв.м. обща площ. По делото няма данни договорът да е бил прекратяван по предвидения в него ред. Напротив, съгласно чл.1.6 от същия той е сключен за срок от десет години и при липса на противопоставяне се продължава автоматично.

С договор от 12.01.2015 г. „ПГХК“АД е прехвърлило на „БХТ“ЕАД всички свои вземания по всички договори за поддръжка и управление, сключен със собствениците на имоти, както и за възнаграждение и за разходите /консумативите/ за имотите, като е посочено още в този договор, че вземанията преминават в имуществото на „БХТ“ЕАД в цялост, ведно с изтеклите до момента лихви и обезпечения за забава.

С договор от 20.08.2015 г. и приложенията към същия, по идентичен начин „БХТ“ЕАД е прехвърлила на „БХ“ЕООД правата и задълженията си по договора за управление и поддръжка от 10.02.2007 г., вкл. е посочено изрично, че в случай на липса на съгласие от страна на собствениците приобретателя по този договор встъпва заедно с прехвърлителя като длъжник по описаните в договора услуги, като става солидарно задължен за тях към собствениците.

По делото е приложено уведомително писмо, адресирано до ответника, с които прехвърлителите „ПГХК“АД и „БХТ“ЕАД, уведомяват същата за извършените прехвърляния на вземанията по сключения договор за поддръжка и управление от 20.06.2013 г., респ. за настъпилото заместване/встъпване като съдлъжник в задълженията по договора.

От заключението на СТЕ се установява, че комплексът „ПГКК“ представлява обособена територия, включваща множество урегулирани ПИ, сгради, еднофамилни жил. сгради, многофамилни сгради, инфраструктура, улици, зелени площи, паркинги и други площи, 2 обслужващи комплекса. СТЕ изяснява, че комплексът не се свежда до една сграда в режим на ЕС, а представлява териториално и функционално обособен к-с с множество обекти и обслужваща инфраструктура. Този извод се подкрепя и от представените по делото скици и кадастрални справки.

Съдът кредитира заключението като компетентно, обективно, неоспорено по същество и имащо съществено значение за спора, тъй като потвърждава твърдението на ищеца, че договорът не касае единствено поддръжката на общите части на конкретна ЕС, а функционирането и поддържането на цялостна инфраструктурна система, обслужваща всички собственици в комплекса.

От заключението на ССчЕ се установява, че за периода 2020 г. – 2024 г. по счетоводните записвания на ищеца са начислени задължения за такси управление и поддръжка, обезщетения за забава, неустойки и такси за телевизия, интернет и телефон в размерите, посочени в ИМ. ВЛ установява още, че по счетоводството на ищеца не са налице данни за плащания от ответницата за процесния период. В СЗ ВЛ уточнява, че „БХ“ООД не е издавало ф-ри за процесните такси.

По делото са ангажирани гласни док-ства като са разпитани свидетелите К.З. и П.Г.. От техните показания се установява, че през процесния период в комплекса реално са осъществявани дейности по охрана, контрол на достъпа, поддръжка на инфраструктурата, озеленяване, снегопочистване, почистване и техническо обслужване. Свидетелите сочат, че комплексът функционира като единна система и че всички собственици се ползват от създадената инфраструктура, независимо дали лично пребивават постоянно в имотите си.

Съдът не констатира вътрешни противоречия или обстоятелства, които да поставят под съмнение достоверността на тези показания, намира същите за логични, последователни и кореспондиращи както със съдържанието на договора, така и със заключението на СТЕ, поради което ги кредитира изцяло.

От писмо на ОДМВР-Б. се установява, че ответницата няма статут на продължително или постоянно пребиваване в Р.Б..

Въз основа на така изложената фактическа обстановка, съдът намира следното от правна страна:

Предявените искове са с правно основание чл.79, ал.1 ЗЗД, и чл.86 ЗЗД.

По допустимостта на производството

На първо място съдът следва да обсъди направеното от особените представители възражение за недопустимост на предявените искове.

Според ответната страна претендираните суми представляват разходи за управление и поддържане на общите части на сграда в режим на ЕС, поради което активна легитимация да ги претендира имала единствено ЕС ч/з нейния управител или УС.

Настоящият съд. състав не споделя това становище. От съдържанието на ИМ и приложените към нея док-ства е видно, че процесните суми не се претендират въз основа на решения на ОС на ЕС, нито на основание чл.6 и чл.51 от ЗУЕС. Правното основание на претенцията е сключеният м/у страните договор за управление и поддръжка от 20.06.2013 г. Следователно спорното право не произтича от членство в ЕС, а от самостоятелно облигационно правоотношение. Съгласно чл.8 от ЗЗД, договорът е съглашение м/у 2 или повече лица за създаване на гражданскоправна връзка. Процесният договор съдържа всички елементи на валиден двустранен възмезден договор – страни, предмет, насрещни престации и ценали Ето защо ищецът претендира изпълнение на договорно задължение по реда на чл.79 от ЗЗД, а не събиране на вноски на ЕС.

Следователно исковете са процесуално допустими.

По активната материалноправна легитимация на ищеца

Ответницата поддържа, че „БХ“ООД не е носител на процесните вземания.

Съдът намира възражението за неоснователно.

От договорите за прехвърляне на вземания от 12.01.2015 г. и 20.08.2015 г. се установява 3 последователно прехвърляне на правата и задълженията по процесния договор от първоначалния управител към ищеца. Още по-съществено е обстоятелството, че в самия договор от 20.06.2013 г. ответницата предварително е дала съгласие управителят да прехвърля правата и задълженията си на трети лица при запазване условията на договора.

Съгласно Решение №34/17.02.2014 г. по гр. д. №2586/2013 г. на ВКС съгласието за заместване в дълг не е необходимо да бъде изразено в специална форма и може да бъде дадено предварително. В Решение №378/30.12.2014 г. по гр. д. №3020/2014 г. на ВКС е прието, че бъдещи вземания са годен предмет на прехвърляне, когато са определяеми по основание и съдържание.

Именно такава е и настоящата хипотеза. Вземанията произтичат от конкретен договор, конкретен имот и конкретен длъжник. Поради това съдът приема, че ищецът е носител на процесните вземания и разполага с активна материалноправна легитимация.

По възражението за противоречие със ЗУЕС

Ответницата поддържа, че договорът противоречи на правилата на ЗУЕС, и поради това не може да бъде източник на валидни задължения.

Настоящия съд. състав намира възражението за неоснователно.

Съгласно чл.2 от ЗУЕС, законът урежда обществените отношения вр. с управлението на общите части в сгради в режим на ЕС. От заключението на СТЕ обаче се установява, че к-с „ПГКК“ не представлява една обикновена жил. сграда в режим на ЕС. Става въпрос за мащабен к-с от множество урегулирани ПИ, сгради, инфраструктура, алеи, паркинги, голф игрище и обслужващи съоръжения. Предметът на договора значително надхвърля обичайното управление на общите части по смисъла на ЗУЕС. С договора са уговорени услуги като охрана на комплекса, видеонаблюдение, контрол на достъпа, поддръжка на инфраструктура, поддръжка на зелени площи, снегопочистване, адм. обслужване, техническо обслужване. Тези услуги не се свеждат до обикновените разходи по чл.51 от ЗУЕС.