Определение № 13867 от 26.06.2026, Софийски градски съд

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 13867 гр. София, 26.06.2026 г.

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ЧЖ-II-В, в закрито заседание на двадесет и шести юни през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Василена Дранчовска

Членове:

Цветомир М. Минчев

Катя Н. Велисеева като разгледа докладваното от Катя Н. Велисеева Въззивно частно гражданско дело № 20261100505400 по описа за 2026 година

Производството е по реда на чл. 274 – чл. 279 ГПК, вр. с чл. 577 ГПК.

Образувано е по частна жалба на „Добро 2020“ ЕООД ЕИК 207028658, подадена чрез адв. Л. М. от САК срещу определение № 372 от 15.04.2026 г. на съдия по вписванията при Софийски районен съд, с което е отказано вписване на анекс от 15.04.2026 г. към сключен договор за наем от 19.12.2022 г., нотариална заверка на подписите, вписан в Служба по вписванията вх. №97955/20.12.2022 г., акт 94, том XIX, дело №75559 по заявление вх.

№27869/15.04.2026 г.

Жалбоподателят счита, че постановеният отказ е незаконосъобразен, тъй като представения за вписване анекс изменя съществена част от съдържанието на договора за наем, а именно неговия срок. Позовава се на разпоредбата на чл. 112, б. „е“ от ЗС и чл. 4, б.

„е‘ от Правилника за вписванията според които договорите за наем за срок над една година подлежат на вписване. Счита, че с поисканото вписване ще се запази актуалността на вписаните в регистъра обстоятелства, както и публичността предвид противопоставимостта на трети лица. Сочи, че целта на вписването е да се защити наемателят при промяна на собствеността по отношение на отдадения под наем недвижим имот. Представения за вписване анекс към догоовр за наем е в изискуемата форма и е придружен с необходимите за вписването документи, поради което моли постановеният отказ да бъде отменен и вместо него да бъде постановено вписване на анекса.

Софийски градски съд, след като обсъди доводите на жалбоподателя и данните по делото, намира следното:

Предвид нормата на чл. 577, ал. 1 ГПК и доколкото частната жалба е подадена от процесуално легитимирано да обжалва отказа лице, а именно в чиято полза е поискано вписването, в рамките на преклузивния срок за обжалване, съдът намира, че същата се явява допустима и следва да бъде разгледана по същество.

Производството пред Агенция по вписванията е образувано по молба на нотариус А.Г. с рег. №437 на НК и район на действие СРС за вписване на нотариално заверен анекс от 15.04.2026 г. към договор за наем на недвижим имот от 19.12.2022 г. вписан в Служба по вписванията вх. №97955/20.12.2022 г., акт 94, том XIX, дело №75559, сключен между „Леис – МИКО“ ООД ЕИК 131320581 наемодател и „Добро 2020“ ЕООД ЕИК 207028659 – наемател.

С обжалваното определение № 372 от 15.04.2026 г. съдия по вписванията при Софийски районен съд е отказал исканото вписване на нотариално заверения анекс към 1 договор за наем на недвижим имот с доводи, че актът, чието вписване се иска не отговаря на изискванията на чл. 2 от Правилника за вписвания и на изискаванията на чл. 569, т. 5 ГПК, тъй като не е предвидено по закон, че подлежи на вписване.

Съгласно задължителните тълкувателни разяснения на Тълкувателно решение № 7/25.04.2013 г. по тълк. дело № 7/2012 г. на ВКС, ОСГТК, т. 6, проверката, която съдията по вписванията извършва съгласно чл. 32а, ал. 1 от Правилника за вписванията относно това дали представеният за вписване акт отговаря на изискванията на закона, се ограничава до това дали актът подлежи на вписване, съставен ли е съобразно изискванията за форма и има ли предвиденото в Правилника за вписванията съдържание, като не се проверяват материалноправните предпоставки на акта, освен ако това е изрично предвидено в закон.

Когато се представи акт за вписване в нотариалните книги, съдията по вписванията може да откаже исканото вписване: 1) ако актът не подлежи на вписване, 2) ако той не е съставен съобразно изискванията за форма, предвидени в закона и Правилника за вписванията официален документ или частен документ във формата на нотариален акт или с нотариална заверка на подписите, 3) ако актът няма необходимото съдържание - индивидуализация на страните и на имота (ако се отнася до конкретен имот), 4) ако не е представена скица-копие от кадастралната карта, когато конкретният имот се намира в район с одобрена кадастрална карта, 5) ако не е внесена необходимата такса за вписването (когато такава се дължи) и 6) ако не са представени доказателства за изпълнението на изискванията на чл. 264 ДОПК (освен при вписването и отбелязването на съдебно решение). На друго основание вписване в нотариалните книги не може да бъде отказано – в този смисъл определение № 523 от 03.11.2017 г. по ч. гр. д. № 3584/2017 г. на ВКС, IV г.о.

В случая за вписване е представен анекс към договор за наем на недвижим имот, който е с нотариална заверка на подписите, съдържа индивидуализация на страните и на имота, предмет на договора за наем, поради което следва да се приеме, че е сключен в изискуемата от закона и Правилника за вписване форма и има необходимото съдържание. Към анекса е представен нотариално заверен препис от вписания вече договор за наем на същия недвижим имот от 19.12.2022 г., сключен между същите страни, както и скица-копие от кадастралната карта, когато конкретният имот се намира в район с одобрена кадастрална карта и документи за внесена такса. Видно от приложения договор за наем от 19.12.2022 г. страните са договорили предоставянето на недвижимия имот да е за срок до 31.03.2028 г. С представения за вписване анекс от 15.04.2026 г. страните са се съгласили да изменят единствено срока на сключения между тях договор за наем до 31.03.2033 г.

Съгласно чл. 112, б. „е“ от Закона за собствеността трябва да бъдат вписани договорите за наем на недвижим имот за срок по-дълъг от една година. Аналогичен смисъл е вложен и в разпоредбата на чл. 4, б. „е“ от ПВ, която постановява, че подлежат на вписване договорите за наем на недвижим имот, в т. ч. на земеделска земя, за срок по-дълъг от една година. В разпоредбата на чл. 3, ал. 1 от ПВ е прието, че на вписване подлежат актове, извършени по нотариален ред или с нотариално заверен подпис. Актовете, подлежащи на вписване са изчерпателно изброени в чл. 112 от ЗС и чл. 4 от ПВ, като нормите са императивни и не подлежат на разширително тълкуване. Безспорно между тези актове попадат и сключените договори за наем, имащи предмет недвижими имоти, с аргумент на по-силно основание тогава, когато са и с нотариална заверка на подписите на страните, както е в настоящия случай. Вписването на договора за наем има оповестително действие по отношение на трети лица и е предвидено в защита на интересите на наемателя (жалбоподател в настоящото производство).

Действително законодателят не е предвидил изрично, че анексът към сключен договор за наем на недвижим имот, подлежи на самостоятелно вписване, тъй като той е неразривно свързан с вече вписан договор за наем на недвижим имот. Анексът няма самостоятелно съществуване и заедно с договора за наем представляват единно договорно наемно правоотношение. Няма законова разпоредба, която да предвижда отделно, самостоятелно вписване на приложенията и анексите към договорите за наем. В случая обаче сключеният анекс съдържа изменение на съществен елемент от договора за наем, а именно неговият 2 срок до 31.03.2033 г., което представлява промяна в условията на първоначалния договор и е от значение не само за страните по договора, но и за третите лица. Предвид това съдът намира, че промяната в срока на договора е обстоятелство, което следва да бъде вписано в Агенция по вписванията по местонахождението на недвижимия имот, за да бъде оповестено и стане известно на трети лице по аргумент от чл. 237 ЗЗД. Следователно за наемателя е налице правен интерес да иска вписването на сключен между същите страни анекс към първоначалния договор за наем, а съдията по вписванията следва да извърши вписване, тъй като се установи, че са спазени и останалите изискванията на закона за това, без значение дали правилният юридически термин за това действие е „вписване“ или „отбелязване“ по книгите за вписвания.

С оглед гореизложеното съдът счита, че постановеният отказ на съдията по вписванията, обективиран с определение №372 от 15.04.2026 г., постановен по заявление №27869/15.04.2026 г. на нотариус А.Г. с рег. №7437 на НК като незаконосъобразен следва да бъде отменен и да се уважи молбата на нотариус А.Г. с рег. №7437 на НК.

Така мотивиран, съдът

ОПРЕДЕЛИ:

ОТМЕНЯ определение № 372 от 15.04.2026 г. на съдия по вписванията при Софийски районен съд, с което е отказано вписване на анекс от 15.04.2026 г. към сключен договор за наем от 19.12.2022 г., нотариална заверка на подписите, вписан в Служба по вписванията вх.

№97955/20.12.2022 г., акт 94, том XIX, дело №75559 по заявление вх. №27869/15.04.2026 г. и вместо това ПОСТАНОВЯВА:

ДА СЕ ВПИШЕ анекс от 15.04.2026 г. с нотариална заверка на подписите на нотариус А.Г. с рег. №7437 на НК и район на действие СРС от 15.04.2026 г. към договор за наем от 19.12.2022 г. с нотариална заверка на подписите на нотариус А.Г. с рег. №7437 на НК и район на действие СРС от 19.12.2022 г., вписан в Служба по вписванията вх.

№97955/20.12.2022 г., акт 94, том XIX, дело №75559

Определението не подлежи на обжалване.

Председател: _______________________

Членове:

1. _______________________

2. _______________________

3