Решение № 7822 от 22.12.2025, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 7822 гр. София, 22.12.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-Г СЪСТАВ, в публично заседание на трети декември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Татяна Д.

Членове:

Вергиния Мичева

Румяна М. Найденова при участието на секретаря Алина К. Т. като разгледа докладваното от Татяна Д. Въззивно гражданско дело № 20251100500296 по описа за 2025 година

Въззивно гр. д. № 296/2025 г. по описа на СГС е образувано по въззивна жалба на В.

В.Я. срещу решение № 15030 от 01.08.2024г. постановено по гр. д. № 60358/2022 г. на 41 с-в на СРС, с което е отхвърлен предявения от В. В. Я., ЕГН **********, със съдебен адрес: гр.

****, срещу „Тръст контрол“ ЕООД, ЕИК 831542505,със съдебен адрес: гр. ****, Столична община, БУЛСТАТ 000696327, с адрес: гр. София, ***, „София рентал“ ООД, ЕИК 131075429, с адрес: гр. София, ***, ет. 4, Г. Е. Е., ЕГН **********, с адрес: гр. ****, Р. И. С., ЕГН **********, с адрес: гр. ****, К. Д. Т., ЕГН **********, с адрес: гр. **** и Т. Д. Д., ЕГН **********, с адрес: гр. ****, иск с правно основание чл. 124, ал. 1 ГПК, вр. чл. 15, ал. 3 ЗС (отм.) за признаване за установено по отношение на ответниците, че В. В. Я. е титуляр на право на строеж, включващо и право на ползване върху 25 % идеални части от незастроената част от поземлен имот с идентификатор ***, находящ се на адрес: гр. ****, целият с площ 655 кв.м., трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: средно застрояване, номер по предходен план: 14, квартал 455, парцел XIV, съседи: ***, ***, ***, ***, ***. отхвърлен е и предявения от В.

В. Я., ЕГН **********, със съдебен адрес: гр. ****, срещу „Тръст контрол“ ЕООД, ЕИК 831542505, със съдебен адрес: гр. ****, иск с правно основание чл. 109 ЗС за осъждане на „Тръст контрол“ ЕООД да му предостави достъп до незастроената част от поземлен имот с идентификатор ***, находящ се на адрес: гр. ****, целият с площ 655 кв.м., трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: средно застрояване, номер по предходен план: 14, квартал 455, парцел XIV, съседи: ***, ***, ***, ***, ***, за паркиране на автомобил.

Решението на СРС се обжалва и в частта за разноските.

Въззивникът излага доводи за неправилност на така постановеното решение, поради нарушение на материалния законо, съществени процесуални нарушения при 1 постановяването му и необоснованост и моли да бъде отменено изцяло като вместо него да бъде постановено друго, с което да се уважат изцяло предявените установителен срещу всички ответници и осъдителен иск срещу първоначалния ответник като основателни и доказани, както и да бъдат присъдите направените по делото разноски съгласно приложения списък на същите.

В законоустановения срок по чл. 263, ал. 1 ГПК, е постъпил отговор на въззивната жалба от „Тръст Контрол“ ЕООД, в който се излага, че въззивната жалба е неоснователна, а обжалваното Решение № 15030/01,08.2024г. по гр.д. №б0358/2022г., по описа на Софийски районен съд е законосъобразно и правилно, с оглед на което моли жалба да бъде отхвърлена, а обжалваното решение - потвърдено.претендира разноски.

Софийски градски съд като прецени доводите на страните и събраните по делото доказателства съгласно разпоредбите на чл. 235, ал. 2 ГПК и чл. 269 ГПК, намира за установено следното:

Въззивната жалба е допустима. Решението на СРС е обжалвано в срок. Налице е правен интерес на въззивника за обжалване на решението на СРС. Съдът приема за установено следното от фактическа страна:

Съдът е сезиран с искове с правно основание чл.124, ал. 1 ГПК, вр. чл. 15, ал. 3 ЗС (отм.) и чл. 109 ЗС. Относно предявения иск с правно основание чл.124, ал. 1 ГПК, вр. чл.

15, ал. 3 ЗС (отм.) в тежест на ищеца е било да докаже, че е собственик на самостоятелен обект в сградата на процесния адрес, която е била построена в държавен имот, както и че в полза на праводателите му по надлежния законов ред е било учредено право на строеж, включващо и правото да се ползва незастроената част от имота. В тежест на ответниците е било да установят възраженията си и своите права върху имота, изключващи твърдяното от ищеца право.

От събраните в хода на производството доказателства съдът е приел, че ищецът притежава 25 % идеални части от общите части на правото на строеж върху поземления имот, в който сградата е построена. Първоинстанционният съд е приел, също така, че по реда на чл. 15 ЗС е отстъпвано право на строеж върху незастроен терен държавна собственост е също и решение № 56 от 2.07.2009 г. на ВКС по гр. д. № 6153/2007 г., I г. о., ГК, с което е възприето, че правото на строеж върху държавен парцел включва правото да се построи сграда върху земя, собственост на държавата, построеното да бъде собственост на суперфициара, като се дерогира принципът на приращението и правото да се ползва незастроената част от терена на целия държавен парцел. Сочи се, че последният представлява обект на собственост, върху който се разпростира правото на ползване, което в хипотезата на чл. 15, ал. 3 ЗС (отм.), за разлика от тази на чл. 56, ал. 1 ЗС, няма самостоятелен характер, а е акцесорно право, включено и производно от суперфициарното, отстъпено от държавата за съответния парцел, с което тя го е обременила с оглед на неговото застрояване.

От приобщените по делото писмени доказателства, съдът е приел, че поземленият имот, в който сградата, в която се намира и собственият на ищеца апартамент, е бил частна собственост. Този извод, според СРС, се потвърждава от обстоятелството, че през 1948 г. е била образувана преписка за отчуждаването на същия апартамент и идеални части от правото на собственост върху земята по реда на ЗОЕГПНС (Обн., ДВ, бр.87 от 15.04.1948 г.) от Б.К.. Съгласно чл. 1 от този закон предмет на същия е едрата градска недвижима собственост - онези недвижими имоти в чертите на градоустройствените планове, притежавани от частни лица или дружества, които не са предназначени за задоволяване жилищната нужда на притежателите, за добиване на необходим допълнителен доход, нито за преки стопански нужди, а за добиване на доходи - ренти на вложени в тези имоти капитали.

Чл. 2 от закона е предвиждал, че се отчуждават и стават собственост на държавата, т. е. общонародна собственост притежаваните от членовете на едно семейство в повече от един или два покрити недвижими имоти (застроени и незастроени), намиращи се в чертата на строителната част на градовете. Първоинстанционният съд е приел, че ищецът в съответствие с притежаваното от него право на строеж може да ползва поземления имот, 2 доколкото това се налага, за да упражнява в пълен обем правото си на собственост върху собствения си самостоятелен обект - за достъп до входа на сградата, за нейния ремонт или ремонт на съществуващите инсталации. Последното обаче не включва ползването на дворното място за паркиране на автомобил, както същото се ползва от собствениците на терена.

Първоинстанционният съд е посочил, че не споделя доводите на ищеца, изложени и в писмената му защита, че сградата е била построена въз основа на учредено право на строеж в имот, държавна собственост. Счита, че конкретният апартамент на втория етаж (собственик, на който се явява ищецът) е бил частна собственост, построен в частен имот, като същият е бил отчужден от държавата по реда на ЗОЕГПНС, като този въпрос подробно е разгледан и обсъден в акта на СРС. Именно поради проведеното разграничение на придобивните способи на правото на строеж по реда на чл. 15 ЗС и реда, по който праводателите на ищеца са придобили апартамента и съответни на него идеални части от правото на строеж (договор за покупко-продажба по реда на НПЖДЖФ), СРС не споделя и начина, по който ищецът интерпретира съдебната практика, на която се позовава, за да обоснове притежание на правото по чл. 15, ал. 3 ЗС. Смята, че ако същата бъде внимателно и детайлно анализирана, би се заключило, че актът, легитимиращ съответните страни по споровете, разгледани от касационния съд, като носители на такова право на ползване върху незастроената част от терена, са придобили същото въз основа на акт за отстъпване (учредяване) на право на строеж за построяване на сграда (за жилищни нужди) на това правно основание (по този предвиден в закона ред). Софийски районен съд неправилно е приел, че ищецът в първоинстанционното производство не е установил по отношение на праводателите му да са се осъществили предпоставките, които да ги легитимират като носители на такова право. По тези съображения предявеният установителен иск е бил неоснователен и същият е бил отхвърлен.

По предявения иск по чл. 109 ЗС в тежест на ищеца е било да докаже, че притежава право на собственост върху самостоятелен обект в сградата на процесния адрес, както и ограничено вещно право на ползване върху незастроената част от имота в обем, съответстващ на правото му на строеж, че ответникът незаконосъобразно му пречи да упражнява в пълен обем вещните си права.

В тежест на ответника „Тръст контрол“ ЕООД е било да установи положителните факти, въз основа на които извежда възраженията си срещу тази претенция на ищеца, а именно противопоставими на ищеца решения, взети на общи събрания от етажните собственици относно ползването на незастроената част от имота.

Предвид изводите, до които съдът достигнал по предявения иск по чл. 124, ал. 1 ГПК, вр. чл. 15, ал. 3 ЗС (отм.), намерен за неоснователен, както и въз основа на събраните по делото доказателства пред СРС, е прието, че ищецът ползва поземления имот съобразно правата си по чл. 64 ЗС, то и този иск също е отхвърлен.

Настоящит състав намира, че сновният спорен по делото въпрос е дали по отношение на придобитото от праводателите на ищеца, с договора за продажба на държавен недвижим имот от 1968 г., право на строеж върху 25% ид. ч. от дворното място, се прилага нормата на чл. 15 ЗС /отм./ или тази на чл. 64 ЗС.

Съгласно практиката на ВКС по тълкуването на чл. 15, ал. 3 ЗС /отм./ и §1 от ПМС № 235/1996 г. /отм./, обективирана в решение от 13.03.2019 г. по гр.д. № 3844/2017 г. на IV г.о., разпоредбата на чл. 15, ал. 3 ЗС /отм./ е материалиоправна по своя характер, поради което и отмяната й има действие само занапред, без да засяга придобитите до тогава права, както е разяснено в решения по гр.д. №1226/2009 г. на III г.о, по гр. д. № 1584/2010 г. на IV г.о., гр. д.

№ 62/2012 г. на I г.о. и гр. д. № 6146/2015 г. на II г.о.

Зачитайки тези придобити вече права, законодателят е допуснал с ПМС № 235/1996 г., обн. ДВ., бр. 82, носителите на правото на строеж върху държавен терен, да закупят последния.

Това е така, тъй като при придобиване на правото на строеж върху държавна земя, се 3 прехвърля и правото на ползване върху незастроената част от имота, което за разлика от правото на ползване по чл. 56, ал. 1 ЗС, няма самостоятелен характер, а е акцесорно право, включено и производно от суперфициарното, отстъпено от държавата за съответния терен, тоест държавата създава в полза на суперфициаря право за „трайно и по - обсебително ползване“, като за държавата остава „голата собственост“.

Правилото на чл. 15, ал. 3 ЗС в така описания обем е приложимо при всички случаи на суперфициарна собственост на граждани върху държавен терен, вкл. когато правото на строеж е придобито преди изменението на чл. 15 ЗС с ДВ, бр. 87/1974 г. Отмяната на посочената разпоредба няма обратно действие и не засяга придобитите от страните пряко или по правоприемство права, вкл. и следващото латентна суперфиция акцесорно право на ползване на незастроената част от държавния терен. Обемът на незастроената част от терена остава непроменен, като трансформацията в правото на собственост върху последния от държавна в частна държавна или общинска собственост, настъпила след 7.01.1998 г., също не води до промяна в правата на субектите върху придобитите от тях права, вкл. на ползване върху незастроената част от терена. Именно поради това, легитимирани да закупят държавна земя по реда на ПМС № 235/1996 г. /отм./, във всички хипотези , уредени в §1, 2 и 3, са само посочените в постановлението субекти, а те във всички случаи са притежатели на правото на строеж върху държавна земя, кандидатстващи да закупят именно терена, върху който имат суперфиция. Целта е да се даде възможност на носителите на ограниченото вещно право в неговия специфичен и по - широк обем, вкл. на „трайно и по - обсебително ползване“, на незастроената част от терена, да придобият и собствеността върху земята.