Решение № 13037 от 02.07.2024, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 13037 гр. София, 02.07.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 167 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесети юни през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: КРИСТИЯН Р. ТРЕНДАФИЛОВ при участието на секретаря АЛБЕНА Н. КИТАНОВА като разгледа докладваното от КРИСТИЯН Р. ТРЕНДАФИЛОВ Гражданско дело № 20241110111285 по описа за 2024 година

Производството е по реда на чл. 124 и сл. ГПК.

Образувано е по искова молба, подадена от М. Р. З. и В. Р. З., чрез адв. Т., срещу Ф. Ч., с която са предявени активно субективно и обективно кумулативно съединени осъдителни искове, както следва:

- с правно основание чл. 232, ал. 2, предл. 1 и предл. 2 ЗЗД вр. чл. 228 ЗЗД за заплащане на следните суми на всеки от ищците: по 2550 евро, представляваща неплатени наемни вноски по договор за наем от 20.07.2021 г. за недвижим имот с пл. № **** целият с площ от **** кв.м., административен район П, планоснимачен район „язовир И (VII-102), формирани за периода от м.09.2021 г. до м.02.2022 г., включително; по 63,01 лв., представляващи заплатена сума по фактура № 339732786/21.07.2022 г. за потребена електрическа енергия за имота за периода 12.06.2022 г. – 15.07.2022 г., ведно със законната лихва върху всяка от сумите, считано от датата на подаване на исковата молба – 28.02.2024 г. до окончателното изплащане на задълженията;

- с правно основание чл. 236, ал. 2 ЗЗД за заплащане на следните суми на всеки от ищците: по 1700 евро, представляващи обезщетение за ползване на описания имот за периода от м.03.2022 г. до м.06.2022 г., включително, ведно със законната лихва върху всяка от сумите, считано от датата на подаване на исковата молба – 28.02.2024 г. до окончателното изплащане на задълженията.

Ищците твърдят, че на 20.07.2021 г. сключили договор за наем с ответницата Ф. Ч., по силата на който предоставили на последната за временно и възмездно ползване собствения си недвижим имот, а именно: поземлен имот с пл. № **** обединяващ ПИ с пл. № **** ПИ с пл. № **** и ПИ с пл. № **** целият с площ от **** кв.м., административен район П, планоснимачен район „язовир И (VII-102), местност ЧРП на м. язовир „С“, за кв. 1 около 37ми километър (стар м. „Дългополянски дол“), при съседи: имот с пл. № **** имот с пл. № ***, имот с пл. № *** имот без планоснимачен номер и имот без планоснимачен номер, ведно с изградената в северозападната част на имота двуетажна жилищна сграда, със застроена площ от 112 кв.м., състояща се от сутеренен етаж на площ 89 кв.м., състояща се от оранжерия, нафтено стопанство, котелно помещение и гараж, първи етаж (приземен) със 1 застроена площ от 112 кв.м., състоящ се от две входни антрета, дневна, столова, кухня с две тоалетни, втори етаж, със застроена площ от 85 кв.м., състоящ се от две спални, детска стая с балкон, коридор, баня, оранжерия с балкон и навес. Поддържат, че предали държането на недвижимия имот на ответницата, която не заявила възражения за състоянието на имота. В чл. 4, ал. 1 от договора било уговорено, че за ползването на имота наемателят заплаща месечна наемна цена, която се заплащала авансово на тримесечие между 1-во и 10-то число на всеки първи месец на текущото тримесечие по описаната схема, а именно: 1-во плащане до 10-ти август 2021 г. – по 1275 евро или тяхната равностойност в лева на всеки от наемодателите; 2-ро плащане до 10-ти ноември 2021 г. – по 1275 евро; 3-то плащане до 10ти февруари 2022 г. – по 1275 евро; 4-то плащане до 10-ти май 2022 г. – по 1275 евро.

Твърдят, че ответницата заплатила на ищците единствено първата част от дължимата наемна цена – за първото тримесечие от договора, поради което ищците отправили към нея нотариална покана за заплащане на дължимите суми, но в определения срок плащане не постъпило. На следващо място, с поканата наемателят бил предупреден, че при неизпълнение в предоставения срок наемодателите ще считат договора за развален и наемателят ще следва да освободи имота. Поддържат, че поради липсата на плащане от ответницата, договорът за наем бил развален на основание чл. 87, ал. 1 ЗЗД на 27.02.2022 г., като наемателят върнал имота на 04.07.2022 г., но не заплатил дължимата наемна цена и консумативите до предаване на имота. Ето защо молят съда да осъди ответницата да заплати на всеки от ищците следните суми: по 2550 евро, представляваща неплатени наемни вноски за недвижимия имот, формирани за периода от м.09.2021 г. до м.02.2022 г.; по 1700 евро, представляващи обезщетение за ползване на имота за м. март, април, май и юни 2022 г.; по 63,01 лв., представляващи заплатена сума по фактура № 339732786/21.07.2022 г. за потребена електрическа енергия за имота за периода 12.06.2022 г. – 15.07.2022 г., ведно със законната лихва върху всяка от сумите, считано от датата на подаване на исковата молба – 28.02.2024 г. до окончателното изплащане на задълженията. Претендират разноски.

В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК ответницата, чрез адв. М., е подала отговор на исковата молба, с който оспорва предявените искове по основание и размер. Признава обстоятелството, че на 20.07.2021 г. между страните по делото бил сключен договор за наем на описания недвижим имот. Не оспорва и обстоятелството, че имотът бил опразнен и държането му било предадено на ищците с приложения от тях с исковата молба протокол от 04.07.2022 г. Поддържа, че спорът между страните за заплащане на наемната цена за претендирания период бил разрешен със спогодба за уреждането на предходен спор по гр.д.

№ 7835/2022 г. по описа на СРС, 35 състав, нотариално заверена на 09.06.2022 г. В спогодбата били взети предвид и всички взаимоотношения между страните и бил договорен размерът на задължението за ползването на имота до освобождаването му с оглед споровете между страните, касаещи взаимно неизпълнени задължения по договора за наем в различен размер от претендирания. В този смисъл твърди, че претенцията на ищците би могла да бъде единствено за изпълнение на задължението по спогодбата в договорения в нея размер на общо 4000 лв. за двамата ищци. Ето защо счита, че няма неизпълнени задължения за наем по договора към ищците в претендираните в исковата молба размери. На следващо място поддържа, че по време на ползването на имота между ищците и ответника били налице множество спорове относно изпълнението на задължението на наемодателите съгласно чл.

230 ЗЗД, като сумата в размер на 4000 лв. не била заплатена от наемателя, поради продължили затруднения за осъществяване на свободно ползване на имота до момента на подписване на протокола за освобождаването му, поради което твърди, че не дължи заплащането им, на основание чл. 2 от спогодбата. Ето защо моли съда да отхвърли предявените искове.

Съдът, като прецени събраните по делото доказателства по свое убеждение и съобразно чл. 235 ГПК във връзка с наведените в исковата молба доводи и възраженията на ответника, приема от фактическа страна следното:

2

Безспорно е между страните по делото, а и от представения договор от 20.07.2021 г., се установява, че на посочената дата между М. Р. З. и В. Р. З., в качеството им на наемодатели, и ответницата – Ф. Ч., в качеството й на наемател, било постигнато съгласие наемодателите да предоставят на наемателя за временно и възмездно ползване недвижим имот - поземлен имот с пл. № **** целият с площ от **** кв.м., административен район П, планоснимачен район „Язовир И (VII-102), местност ЧРП на м. Язовир „С“, заедно с изградената в северозападната част на имота двуетажна жилищна сграда, със застроена площ от 112 кв.м., състояща се от сутеренен етаж с площ от 89 кв.м., оранжерия, нафтено стопанство, котелно помещение и гараж, първи етаж (приземен) със застроена площ от 112 кв.м., състоящ се от две входни антрета, дневна, столова, кухня, две тоалетни, втори етаж (галериен), със застроена площ от 85 кв.м., състоящ се от две спални, детска стая с балкон, коридор, баня, оранжерия с балкон и навес в добро състояние, съгласно описанието на протокол-опис по чл. 4, ал. 1 от договора.

Съгласно чл. 3 от договора, последният влиза в сила от момента на подписването му и е за срок от 13 месеца, считано от 20.07.2021 г. до 31.08.2022 г.

По силата на чл. 4, ал. 1 от сключения договор наемателят се задължил да заплаща на наемодателите месечна наемна цена в размер на 767 евро, която следвало да се заплаща авансово за тримесечие между 1-во и 10-то число на всеки първи месец от текущото тримесечие, по следната схема:

- 1-во плащане до 10-ти август 2021 г. – по 1275 евро или тяхната равностойност в лева на всеки от наемодателите;

- 2-ро плащане до 10-ти ноември 2021 г. – по 1275 евро или тяхната равностойност в лева на всеки от наемодателите;

- 3-то плащане до 10-ти февруари 2022 г. – по 1275 евро или тяхната равностойност в лева на всеки от наемодателите;

- 4-то плащане до 10-ти май 2022 г. – по 1275 евро или тяхната равностойност в лева на всеки от наемодателите.

Съгласно чл. 7 от договора, наемателят се задължава да покрива разходите за изразходвани електроенергия, топла и студена вода, отопление, такса общи части, данък смет и други, както и да предоставя на наемодателите всички квитанции при поискване.

Съгласно чл. 12 от договора, наемателят няма право да преотдава имота или част от него под наем на трети лица, освен с предварително писмено съгласие на наемодателите, дадено за всеки случай поотделно.

Съгласно чл. 17 от договора, същият се прекратява:

1. с изтичането на срока, за който е сключен;

2. преди изтичането на срока:

А) по взаимно съгласие на страните, изразено в писмен вид;

Б) при неизпълнение на задълженията по договора, както и при неплащане на наемната цена и консумираните разноски, дължими поне за 1 месец. В тези случаи изправната страна може да развали договора по общите правила, като отправи писмено 30 дневно уведомление за това до неизправната.

Като писмено доказателство по делото е приет и препис от нотариална покана от 05.01.2022 г., отправена от М. Р. З. и В. Р. З. до Ф. Ч., в която наемодателите посочили, че наемателят има неизпълнени договорни задължения за заплащане на наемната цена, представляваща второ плащане по договора, дължима съгласно чл. 4, ал. 1 в срок до 10-ти ноември 2021 г. От съдържанието на нотариалната покана се установява, че наемодателите са предоставили седемдневен срок, в който наемателят да заплати описаните парични 3 задължения в пълен размер, като са отправили изрично предупреждение към наемателя, че ако не заплати в пълен размер дължимите суми в указания срок, ще считат договора за развален, а нотариалната покана следва да се счита за 30 дневно предизвестие за прекратяване на договора за наем. Видно от представената нотариална покана, същата е била връчена на Ф. Ч. на 27.01.2022 г.

От представеното по делото Решение № 7329 от 29.06.2022 г. по гр.д. № 7835/2022 г. по описа на СРС, ГО, 35 състав, се установява, че Ф. Ч. е била осъдена да опразни и предаде на М. Р. З. и В. Р. З. процесния недвижим имот - поземлен имот с пл. № **** целият с площ от **** кв.м., административен район П, планоснимачен район „Язовир И (VII-102), местност ЧРП на м. Язовир „С“, заедно с изградената в северозападната част на имота двуетажна жилищна сграда, със застроена площ от 112 кв.м., състояща се от сутеренен етаж с площ от 89 кв.м., оранжерия, нафтено стопанство, котелно помещение и гараж, първи етаж (приземен) със застроена площ от 112 кв.м., състоящ се от две входни антрета, дневна, столова, кухня, две тоалетни, втори етаж (галериен), със застроена площ от 85 кв.м., състоящ се от две спални, детска стая с балкон, коридор, баня, оранжерия с балкон и навес.

На следващо място, не е спорно между страните по делото, а и от представения констативен протокол се установява, че държането на имота е било предадено на ищцитенаемодатели на 04.07.2022 г.

От представената по делото разписка № 0400016537640205 се установява, че на 02.09.2022 г. Р. З. – бащата на наемодателите, е заплатил на „Е. П“ АД сумата в размер на 126,19 лв., представляваща ел.енергия за периода от 16.06.2022 г. до 15.07.2022 г. по фактура 339732786/21.07.2022 г., дължима до 04.08.2022 г.

По делото е представен и заверен препис от спогодба за уреждане на спора по гр.д. № 7835/2022 г. по описа на СРС, 35 състав, в която е отразено, че е сключена между М. Р. З. и В. Р. З., от една страна, и Ф. Ч., от друга страна, която спогодба обаче е с нотариална заверка единствено на подписа на Ф. Ч..