Решение № 529 от 16.10.2024, Окръжен съд - Велико Търново

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 529 гр. Велико Търново, 15.10.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ВЕЛИКО ТЪРНОВО, ЧЕТВЪРТИ ВЪЗЗИВЕН

ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на тридесети септември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Станислав Стефански

Членове:

Еманоел Вардаров

Явор Данаилов при участието на секретаря Силвия М. Тодорова като разгледа докладваното от Явор Данаилов Въззивно гражданско дело № 20244100500370 по описа за 2024 година

С Решение № 144/15.02.2024г. по гр.дело № 2048/2023г. по описа на РС-Горна Оряховица, съдът е отхвърлил главния иск с правно основание чл. 26, ал. 4 вр. ал. 1 от ЗЗД във вр. чл. 4а, ал. 2 от ЗСПЗЗ, предявен от „Т.“ ООД, ЕИК: ., със седалище и адрес на управление: с. С., общ. С., ул. „П.“ № .. за обявяване за частично нищожни, поради противоречие със закона, в частта им относно уговорения срок, клаузите на Договор № 235/ 11.05.2018г. за наем на земеделски земи, Допълнително споразумение от 17.07.2020г. (анекс) към договор № 235 за наем на земеделски земи и Допълнително споразумение от 31.10.2022г. (анекс) към Договор № 235 за наем на земеделски земи, сключени между Д. Н.

С., ЕГН: **********, гр. В. Т.- наемодател и Частна земеделска кооперация „Ш.“, ЕИК: .., с.

Л. , общ. С. – наемател, относно следните земеделски земи - 1. поземлен имот с идентификатор ***, находящ се в с. Л., община С., област В. Т., по кадастралната карта и кадастралните регистри на с. Л., одобрени със Заповед РД-18-1241/15.06.2018 г. на Изпълнителния директор на АГКК, с последно изменение на КККР, засягащо поземления имот от 08.06.2023г., с адрес: с. Л., местност: „М.“, с площ: 3 307 кв.м., трайно предназначение на територията: земеделска, начин на трайно ползване: нива, категория на земята: 6, предишен идентификатор: няма, с номер по предходен план: 063029 и 2. поземлен имот с идентификатор ***, находящ се в с. Л., община С., област В. Т., по кадастралната карта и кадастралните регистри на с. Л., одобрени със Заповед РД-181241/15.06.2018 г. на Изпълнителния директор на АГКК, с последно изменение на КККР, засягащо поземления имот от 08.06.2023 г., с адрес: с. Л., местност: „П.“, с площ: 5 000 кв.м., 1 трайно предназначение на територията: земеделска, начин на трайно ползване: нива, категория на земята: 3, предишен идентификатор: няма, с номер по предходен план: 061048 и заместването им по право от повелителните правила на чл. 4а, ал. 2 от ЗСПЗЗ, че договорът се сключва за срок от 1 (една) стопанска година и започва да тече от стопанската 2018/2019г., като неоснователен; ОБЯВИЛ е за нищожни по иск с правно основание чл. 26, ал. 4 вр. ал. 1 от ЗЗД във вр. чл. 229, ал. 2 и ал. 3 от ЗЗД, предявен от „Т.“ ООД, ЕИК: ., със седалище и адрес на управление: с. С., общ. С., ул. „П.“ № .., поради противоречие със закона, в частта им относно уговорения срок, клаузата на чл. 3 в Допълнително споразумение от 17.07.2020г. (анекс) към договор № 235 за наем на земеделски земи, вписано в Служба по вписванията - Горна Оряховица с дв. вх. № 3201 от 27.07.2020г., акт № 134, том II от 2020г. и клаузата на чл. 3 от Допълнително споразумение от 31.10.2022г.

(анекс) към Договор № 235 за наем на земеделски земи, вписано в Служба по вписванията Горна Оряховица, с дв. вх. № 5251 от 08.11.2022г., акт № 285, том III от 2022г., сключени между Д. Н. С., ЕГН: **********, гр. В. Т. наемодател и Частна земеделска кооперация „Ш.“, ЕИК: .., с. Л. , общ. С. – наемател, с които срокът на Договор № 235/ 11.05.2018г. за наем на земеделски земи, вписан в Служба по вписванията - Горна Оряховица с дв. вх. № 2500 от 15.05.2018г., акт 127, том II от 2018г., относно следните имоти: 1. поземлен имот с идентификатор ***, находящ се в с. Л., община С., област В. Т., по кадастралната карта и кадастралните регистри на с. Л., одобрени със Заповед РД-18-1241/15.06.2018 г. на Изпълнителния директор на АГКК, с последно изменение на КККР, засягащо поземления имот от 08.06.2023г., с адрес: с. Л., местност: „М.“, с площ: 3 307 кв.м., трайно предназначение на територията: земеделска, начин на трайно ползване: нива, категория на земята: 6, предишен идентификатор: няма, с номер по предходен план: 063029 и 2. поземлен имот с идентификатор ***, находящ се в с. Л., община С., област В. Т., по кадастралната карта и кадастралните регистри на с. Л., одобрени със Заповед РД-181241/15.06.2018 г. на Изпълнителния директор на АГКК, с последно изменение на КККР, засягащо поземления имот от 08.06.2023 г., с адрес: с. Л., местност: „П.“, с площ: 5 000 кв.м., трайно предназначение на територията: земеделска, начин на трайно ползване: нива, категория на земята: 3, предишен идентификатор: няма, с номер по предходен план: 061048, по първия анекс се променя и сключва за срок от 8 (осем) стопански години и започва да тече от стопанската 2018/ 2019г. и по втория анекс се променя и сключва за срок от 10 (десет) стопански години и започва да тече от стопанската 2018/ 2019г., като Договор № 235/11.05.2018г. за наем на земеделски земи следва да се счита за сключен за срок от 3(три) стопански години; ОТХВЪРЛИЛ е искането на „Т.“ ООД, ЕИК: ., със седалище и адрес на управление: с. С., общ. С., ул. „П.“ № .., за частично заличаване в имотния регистър, воден при Служба по вписванията гр. Горна Оряховица, на установената нищожност относно срока на действие на договора и двете допълнителни споразумения; ПРИСЪДИЛ е разноски.

Против решението е подадена въззивна жалба от ЧЗК „Ш.“ с.Л., представляван от адвокат Т. П., в частта, в която са обявени за нищожни на основание чл.26, ал.4, вр. ал.1 от ЗЗД вр. чл.229, ал.2 и ал.3 от ЗЗД, поради противоречие със закона, в частта им относно уговорения срок, клаузата на чл. 3 в Допълнително споразумение от 17.07.2020г. (анекс) към 2 договор № 235 за наем на земеделски земи, вписано в Служба по вписванията - Горна Оряховица с дв. вх. № 3201 от 27.07.2020г., акт № 134, том II от 2020г. и клаузата на чл. 3 от Допълнително споразумение от 31.10.2022г. (анекс) към Договор № 235 за наем на земеделски земи, вписано в Служба по вписванията - Горна Оряховица, с дв. вх. № 5251 от 08.11.2022г., акт № 285, том III от 2022г., сключени между Д. Н. С., ЕГН: **********, гр. В.

Т. наемодател и Частна земеделска кооперация „Ш.“, ЕИК: .., с. Л. , общ. С. – наемател, с които срокът на Договор № 235/ 11.05.2018г. за наем на земеделски земи, вписан в Служба по вписванията - Горна Оряховица с дв. вх. № 2500 от 15.05.2018г., акт 127, том II от 2018г., относно следните имоти: 1. поземлен имот с идентификатор ***, находящ се в с. Л., община С., област В. Т., по кадастралната карта и кадастралните регистри на с. Л., одобрени със Заповед РД-18-1241/15.06.2018 г. на Изпълнителния директор на АГКК, с последно изменение на КККР, засягащо поземления имот от 08.06.2023г., с адрес: с. Л., местност:

„М.“, с площ: 3 307 кв.м., трайно предназначение на територията: земеделска, начин на трайно ползване: нива, категория на земята: 6, предишен идентификатор: няма, с номер по предходен план: 063029 и 2. поземлен имот с идентификатор ***, находящ се в с. Л., община С., област В. Т., по кадастралната карта и кадастралните регистри на с. Л., одобрени със Заповед РД-18- 1241/15.06.2018 г. на Изпълнителния директор на АГКК, с последно изменение на КККР, засягащо поземления имот от 08.06.2023 г., с адрес: с. Л., местност:

„П.“, с площ: 5 000 кв.м., трайно предназначение на територията: земеделска, начин на трайно ползване: нива, категория на земята: 3, предишен идентификатор: няма, с номер по предходен план: 061048, по първия анекс се променя и сключва за срок от 8 (осем) стопански години и започва да тече от стопанската 2018/ 2019г. и по втория анекс се променя и сключва за срок от 10 (десет) стопански години и започва да тече от стопанската 2018/ 2019г., като Договор № 235/11.05.2018г. за наем на земеделски земи следва да се счита за сключен за срок от 3(три) стопански години.

Жалбоподателят счита решението за неправилно, като излага подробни съображения за това и моли съда да го отмени в обжалваната му част и вместо него да постанови друго, с което да отхвърли изцяло предявените против него искове, като неоснователни и недоказани.

Постъпил е отговор на въззивната жалба от „Т.“ ООД с.С. чрез пълномощника му адвокат Г. Г.. Счита решението за валидно, допустимо и правилно, а въззивната жалба – за неоснователна. Излагайки подробни съображения моли съда да потвърди обжалваното решение, или евентуално да разгледа иска му за приемане на непротивопоставимост на договорите спрямо него.

Съдът извърши служебна проверка на обжалваното решение по реда на чл. 269 от ГПК и констатира, че обжалваното съдебно решение е валидно, а с оглед обхвата на обжалването – и допустимо.

Съдът, като разгледа жалбата и обсъди доводите на страните, приема за установено следното и достига до следните правни изводи:

Предявен е главен иск с правно основание чл. 26, ал. 1, предл. 1-во ЗЗД, вр. чл.4а, 3 ал.2 от ЗСПЗЗ.

Ищецът „Т.“ ООД с.С., община С. твърди в исковата си молба, че договорът за наем на земеделски земи № 235 от 11.05.2018 г. и двата анекса към него от 17.07.2020г. и от 31.10.2022г. са нищожни в частта им за срока повече от една година, поради противоречие с чл. 4а, ал. 2 от ЗСПЗЗ, тъй като ответникът Д. Н. С. не е притежавала необходимите 25 % от собствеността за сключване на договор за наем на земеделска земя за срок над една година.

Тежестта за доказване нищожността на клаузата в договора е на ищеца. Тъй като се явява изгоден за него факт по делото, в тежест на ответника-наемодател е да установи, че притежава повече от 25 на сто идеални части от процесните имоти към момента на сключване на сделката.

От приетите доказателства по делото се установява, че с решение № 91/08.02.2022г. по гр.д. № 1293/2021г. на ГОРС съдът е допуснал до делба имотите, предмет на договора за наем, като правата на собственост на ответницата Д. Н. С. са 1/6 ид.ч., или 16.67%. С решение от 27.06.2022г., влязло в сила на 19.7.2022г. имотите са възложени на единия от съделителите. Тези доказателства по делото безспорно сочат, че и към момента на сключване на договора за наем, и към момента на сключване на анексите към него, ответницата Д. Н. не е притежавала 25% от собствеността върху имотите, поради което и тези възражения на жалбоподателя са неоснователни. Нещо повече – анексът от 31.10.2022г. към договора за наем е сключен от Д. Н. без да притежава права на собственост върху земеделските земи.

Според чл. 4а, ал. 2 от ЗСПЗЗ договор за наем на земеделска земя със срок над една година се сключва от съсобственик или съсобственици на земеделска земя, притежаващи повече от 25 на сто идеални части от съсобствения имот, или от упълномощено от тях лице.

В тези случаи отношенията между съсобствениците се уреждат съгласно чл. 30, ал. 3 от ЗС – всеки съсобственик участва в ползите и тежестите на общата вещ съразмерно с частта си.

Така очертаният режим има положението на специален, в отклонение от общите правила по ЗЗД, така и спрямо разпоредбата на чл. 32, ал. 1 от ЗС, съдържаща изискването управлението и ползването на общата вещ да се извършва по решение, взето от съсобствениците, които имат повече от половината от общата вещ, на което съответства задължението на малцинството да се съобрази с решението на мнозинството и да не може да го променя /извън случаите на чл. 32, ал. 2 ЗС/. Законът не определя какви са правните последици при нарушаването на изискванията към лицата, които могат да сключват наемен договор и по-специално дали сключените в отклонение на чл. 4а от ЗСПЗЗ договори за наем биха били нищожни на основание чл. 26, ал. 1 от ЗЗД като противоречащи на императивни правни разпоредби, или отношенията ще се уреждат на плоскостта на противопоставимостта спрямо собственика/съсобствениците.

Обстоятелството, че договорът за наем и анексите съм него са сключени от съсобственик с част по-малка от 25 на сто идеални части от съсобствените имоти, не влече нищожност на договора поради противоречието му със закона по смисъла на чл. 26 ал. 1 пр. първо от ЗЗД вр. чл.4а, ал.2 от ЗСПЗЗ. Договорът за наем е облигационен договор и следва да се разглежда на плоскостта на облигационните правоотношения, а не на вещните такива /които уреждат отношенията между самите съсобственици/. Именно поради това е и възможно сключването на валиден договор за наем и при липса на собственост върху наетата вещ от страна на наемодателя. Така е и Решение № 541 от 6.02.2012 г. на ВКС по гр. д. № 810/2010 г., IV г. о., ГК, в което е посочено, че договорът за наем не обвързва собствениците на земеделски земи, ако е сключен в нарушение на закона, но не е нищожен.