Решение № 131 от 24.10.2019, Окръжен съд - Добрич

Р Е

Ш Е Н

И Е

№_131______/ 24.10.2019 год. гр.Добрич

В ИМЕТО НА НАРОДА

ДОБРИЧКИЯТ окръжен съд Търговско отделение

На двадесет и седми септември

2019 год.

В открито заседание в следния състав:

ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: АДРИАНА ПАНАЙОТОВА

Секретар:Нели

Бъчварова като разгледа докладваното от съдията Адриана Панайотова търговско дело

№ 294 по описа за 2018 год. за да се произнесе съобрази следното:

Делото е образувано въз основа на молба от „***“ гр. Варна, ЕИК-***, срещу „ДОМИНАНТ СТРОЙ“ гр. Добрич, ЕИК-***, за заплащане на сумата 71 675 лева, представляваща договорна неустойка, съгласно т.6 от нотариален акт №89, том V, рег. №4243, дело 440 на

Нотариус ***.

Твърди се в исковата молба, че по силата на нотариален акт за покупко-продажба на право на строеж №89, том V, рег. №4243, дело 440 от 07.07.2017г. на Нотариус ***, ищецът е закупил от ответното „ДОМИНАНТ СТРОЙ“ ООД, правото на строеж за построяване на следните недвижими имоти, находящи се в гр. Добрич, ул. “***“ №6, а именно:

1.АПАРТАМЕНТ-ЖИЛИЩЕ

№9 във вход III на трето надземно ниво, със застроена площ 74.06 кв. м., състоящо се от две спални, всекидневна с кухня, баня с тоалетна, и две тераси, ведно с избено помещение 9 с площ от 2.5 кв. м., както и 1.2971% идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 9.15 кв.м.;

2. АПАРТАМЕНТ-ЖИЛИЩЕ №17 във вход III на шесто надземно ниво, със застроена площ 91.28 кв. м., състоящо се от две спални, всекидневна с кухня, баня с тоалетна, и една тераса, ведно с избено помещение 17 с площ от 2.5 кв. м., както и 1.5917% идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 11.25 кв. м.;

3. АПАРТАМЕНТ-ЖИЛИЩЕ

№11 във вход II на шесто надземно ниво, със застроена площ 64.60 кв. м., състоящо се от една спалня, всекидневна с кухня, баня с тоалетна, и две тераси, ведно с избено помещение 11 с площ от 2.5 кв. м., както и 1.1738% идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 16.21 кв. м.;

4. АПАРТАМЕНТ-ЖИЛИЩЕ №12 във вход II на шесто надземно ниво, със застроена площ 56Л0 кв. м., състоящо се от една спалня, всекидневна с кухня, баня с тоалетна, и тераса, ведно с избено помещение 12 е площ от 2.5 кв. м., както и 1.0193% идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 14.08 кв. м.; от ЖИЛИЩНО-ТЪРГОВСКИ КОМПЛЕКС, който следва да бъде изграден със застроена площ 961 кв. м. и общо РЗП за сградата 4 944 кв. м. и от правото на строеж върху поземлени имоти общо е площ от 1 417 кв. м., представляващи имоти както следва: ПОЗЕМЛЕН ИМОТ е идентификатор ***е площ от 393 кв. м., при съседни имоти: ***, е номер по предходен план 153, квартал 90, парцел II; ПОЗЕМЛЕН ИМОТ е идентификатор ***с площ от 43 кв. м., при съседни имоти: ***, е номер по предходен план пл. №152, квартал 90, парцел II; ПОЗЕМЛЕН ИМОТ е идентификатор ***е площ от 416 кв. м., при съседни имоти: ***, с номер по предходен план пл. №155, квартал 90, парцел II; ПОЗЕМЛЕН ИМОТ е идентификатор ***е площ от 293 кв. м., при съседни имоти: ***, с номер по предходен план пл.№145, квартал 90, парцел II; ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор ***е площ от 248 кв. м., при съседни имоти: ***, е номер по предходен план пл. №156, квартал 90, парцел II; ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор ***е площ от 24 кв. м., при съседни имоти: ***, с номер по предходен план пл. №151, квартал 90, парцел II.

По силата на т.5 от договора продавачът се задължил да завърши строително- монтажните работи и да въведе сградата в експлоатация в срок до 31.12.2017 г.По силата на т.6 от договора и при неизпълнение на задълженията си по т.5 от договора, както и при неизпълнение да задължението да предаде апартаментите в завършен вид, продавачът дължал на купувача неустойка в размер на 0.1% дневно върху пазарната стойност, която апартаментите биха имали към датата, на която е следвало да бъдат предадени.

Ищецът твърди, че е изпълнил задълженията си по договора.

От момента на продажбата до

31.12.2017 г. не били възникнали форсмажорни събития, които да доведат до удължаване на срока за въвеждане на сградата в експлоатация.Към момента на завеждане на исковата молба сградата не била въведена в експлоатация. Апартаментите не били предадени на ищеца в завършен вид. Налице били основания за начисляване на неустойка поради неизпълнение задълженията на продавача по договора.

Съгласно удостоверение, издадено от оценител - вещо лице към ОС Добрич, пазарната стойност на продадените 4 апартамента, която те биха имали, ако към 31.12.2017г. продавачът би изпълнил задълженията си, била общо 400 419 лева. При забава от 179 дни, дължимата неустойка в размер на 0.1 % върху стойността им била в размер на 71 675 лв.

С депозиран в срок отговор на исковата молба ответното „ДОМИНАНТ СТРОЙ“ ООД, оспорва иска по основание.

Твърди, че ищецът е неизправна страна по договора.Възразява, че неговото неизпълнение е последица от виновното поведение на ищеца, който не е оказал съдействие на длъжника, което било абсолютно условие за изпълнение на задължението на ответника и неизпълнението на което, го лишавало от правото да търси неустойка.

По силата на чл. 4 от договора, ищецът, в качеството си на купувач по договора се бил задължил със свои сили, материали, организация и средства да построи четирите процесни обекта.Четирите обекта, описани в процесния договор и към момента не били построени, което правело обективно невъзможно завършването на сградата, от която те са част и съответно въвеждането й в експлоатация. Едва след като ищецът изпълнел пълно и точно задължението си по договора от 07.07.2017 г., щяло да е възможно и въвеждането на процесната сграда в експлоатация.

В условията на евентуалност, твърди, че договорката по чл.5 от процесния договор е нищожна, като такава с невъзможен предмет - чл.26, ал.2, предл.1 от ЗЗД.В подкрепа на твърдението си навежда довод, че още при сключването на договора е било ясно, че заложеното в чл.5 от договора условие ответникът да завърши строителството на процесната сграда и да я въведе в експлоатация до 31.12.2017 г. е невъзможно.

Строителство на сградата и въвеждането й в експлоатация можело законосъобразно да бъде извършено единствено и само от титулярът на разрешението за строеж. А процесната сграда се строяла въз основа на Разрешение за строеж №854/29.08.2008г., издадено от Главния архитект на Община - град Добрич, на третото за спора лице „СПЛЕНДИД"

ООД, ЕИК-***, гр. Добрич.От това трето лице ответникът по делото бил закупил правото на строеж върху процесиите 4 обекта, но сделката се ограничава само върху това - ограниченото вещно право на строеж.

Ответното „ДОМИНАНТ

СТРОЙ" ООД не било част от тази сделка, никога не било взимало каквото и да е участие в строителството на процесната сграда. Единствено „СПЛЕНДИД" ООД имал право да извършва строителна дейност по процесната сграда и да извърши нужните действия по въвеждането й в експлоатация. Твърди, че поради това /невъзможен предмет/, договорката по чл.5 от договора била нищожна, съгласно разпоредбата на чл.26, ал.2, предл.1 от ЗЗД и не пораждала задължения.Възразява, че нищожността на договорката по чл.5 от процесния договор води до нищожност и на целия договор. Това е така, защото е видно, че волята на страните е чрез този договор ищецът да придобие 4 завършени обекта в една завършена и въведена в експлоатация от ответника сграда, което е ,изначално невъзможно.

Освен това ищецът вече се бил разпоредил с правото на строеж на три от общо четирите процесии обекта.

С нотариален акт за покупка-продажба на право на строеж, вписан в СВ - Добрич като акт №24, том XXVIII, дело №5245/2017г., вх. per. №12297/29.12.2017 г. ищецът продал на ** с ЕГН:********** от гр. Добрич правото на строеж върху апартамент №12 във вход II на процесната сграда, като продажбата на правото на строеж на апартамент №12 била извършена на 28.12.2017г., т. е. преди да е изтекъл срокът за завършване на процесната сграда и въвеждането й в експлоатация.

С нотариален акт за покупка-продажба на право на строеж, вписан в СВ - Добрич като акт №67, том V, дело №850/2017г., вх. per. №1897/15.03.2018г. ищецът е продал на ** е ЕГН:********** от гр. Добрич правото на строеж върху апартамент с №11 във вход II и 17 във вход III на процесната сграда.

С извършването на тези продажби, разпореждайки се с правото на строеж върху трите обекта, ищецът бил загубил свързаното с него право да иска и търси построяване на процесната сграда и въвеждането й в експлоатация, тъй като нямал правен интерес от въвеждане на сградата в експлоатация, защото той нямало да стане собственик на съответните обекти. След като не е носител на това право, той не можел да търси обезщетение под каквото и да е форма за неизпълнение на задължението, съответстващо на правото.

Освен по основание, оспорва исковата претенция и по размер, тъй като изчисленията си ищецът правел въз основа на поръчана от него и обслужваща интересите му оценка.

С подадена в срок допълнителна искова молба ищецът сочи, че на 25.05.2015г. „СПЛЕНДИД“ ООД, гр. Добрич, е прехвърлило на ответното „ДОМИНАНТ СТРОЙ“ ООД право на строеж върху 25 обекта, срещу задължението на „ДОМИНАНТ СТРОЙ“ ООД да изгради със свои сили и средства, пълното завършване и въвеждане в експлоатация на жилищно-търговската сграда в срок до 30.12.2015 г.

Освен това дружествата

„СПЛЕНДИД" ООД и „ДОМИНАНТ СТРОЙ“ ООД били свързани лица. Основател, управител и съдружник на „СПЛЕНДИД“ ООД бил **. След като дружеството му започнало да изпитва сериозни финансови затруднения, **, чрез свой представител, служител и доверено лице - **, създал заедно със свой партньор - ** на 17.02.2015г. дружеството „ДОМИНАНТ СТРОЙ" ООД. Само 3 месеца по-късно „СПЛЕНДИД“ ООД прехвърлило на „ДОМИНАНТ СТРОЙ“ ООД 25-те останали обекта в сградата. Така „СПЛЕНДИД“ ООД се декапитализирало, а жилищният проект на ул.“***“ №6 продължил да се продава чрез новия собственик „ДОМИНАНТ СТРОЙ“ ООД.

Прехвърлянето на правата на строеж от продавача „ДОМИНАНТ СТРОЙ“ ООД на купувача „***“ ЕООД станало по цени, близки до данъчните оценки на правата на строеж. По-големите суми продавачите получили по т. нар. Договор за възлагане на строително монтажни работи.

Съществена част от сделката по продажба от страна на ответника и придобиване от страна на ищеца на 4-те обекта в сградата на ул. „***“ №6, било „***" ЕООД да сключи на 07.07.2017г. в качеството си на възложител, договор за възлагане на строително монтажни работи с изпълнителя „ЕС ПИ ЕС ИМОТИ" ООД с представител ** и управител ** /жената, с която ** живеел на съпружески начала/ за СМР по закупените от ищеца 4 обекта, както и допълнителни СМР по общите части на сградата, инсталации и комуникации, необходими за въвеждане в експлоатация на сградата, с обща договорена цена 157 572,57 лева с включен ДДС.

С депозирания допълнителен отговор на допълнителната искова молба, ответникът я оспорва. Оспорва твърденията за наличие на свързаност между

„СПЛЕНДИД"ООД и ответника. Сочи, че видно от партидите на двете дружества, водени в публичния Търговски регистър при Агенцията по вписванията, те нямали нищо общо -различни били съдружниците им, различни били и управителите им.

Оспорва твърдението, че въпроса за свързаността е релевантен за спора.

Оспорва, че представените с доп. искова молба документи установяват извършването на СМР.

В отчетите било записано, че СМР не са извършени, а са в процес на изпълнение.

Оспорва представените фактури и плащания по тях, тъй като не доказвали изпълнени СМР. Това били счетоводни операции между трети за ответника лица, които не го обвързват. Освен това известна била практиката в сферата на строителството цената на съответната услуга да се заплаща авансово.

Оспорва твърденията за извършени плащания по представения договор от 07.07.2017г.

Навежда ново основание за неизпълнение от страна на ищеца на основното договорно задължение- да плати продажната цена на правото на строеж, поради което твърди, че е налице пълно неизпълнение.

С представените фактури ищецът само установявал, че не е изпълнил задължението си по чл. 4 от процесния договор за продажба на право на строеж.

Добрички окръжен съд,като прецени доказателствата по делото и доводите на страните,приема за установено от фактическа и правна страна следното: