Определение № 273 от 28.04.2025, Окръжен съд - Перник

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 273 гр. Перник, 28.04.2025 г.

ОКРЪЖЕН СЪД – ПЕРНИК, ПЪРВИ ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ

СЪСТАВ, в закрито заседание на двадесет и осми април през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: КРАСИМИР СТ. МАРИНОВ

Членове:

МОНИКА ПЛ. ДОБРИНОВА

МАРИЯ В. МИЛУШЕВА като разгледа докладваното от МОНИКА ПЛ. ДОБРИНОВА Въззивно частно гражданско дело № 20251700500241 по описа за 2025 година

Производството е по реда на чл. 274 и сл. от ГПК.

Образувано е по частна жалба на В. К. Н., Г. К. Д., Б. И. П., Н. Б. П., В. С. Д., Д. А. Д. и К. А. Г. срещу определение № 21/ 27.01.2025 г., постановено по гр.д. № 426/ 2024 г., по описа на Районен съд – Брезник, в частта, с която е прекратено производството по делото по предявения иск от В. К. Н., Г. К. Д., Б. И. П., Н. Б. П., В. С. Д., Д. А. Д. и К. А. Г. срещу А.

М. Б. за разваляне на договор за наем на земеделска земя за девет поземлени имота, находящи се в землището на ***, Община ***, сключен между А. М. Б. от една страна и А.

Г. А. и Р. С.К. – от друга.

В жалбата се твърди, че атакуваното определение е неправилно, тъй като първоинстанционният съд е приел, че за ищците липсва правен интерес от предявяването на иск за разваляне на договора за наем на земеделска земя между А. М. Б. от една страна и А.

Г. А. и Р. С.К. – от друга. С оглед на това жалбоподателите молят определението да бъде отменено.

Ответникът по жалбата А. М. Б. оспорва същата и изразява становище, че атакуваното определение е правилно, тъй като ищците не са страна по процесния договор за наем на земеделска земя от 01.10.2019 г. и съответно между нея и тях не съществува облигационна връзка. Поради това поддържа, че доколкото не е накърнено материално право на В. К. Н., Г. К. Д., Б. И. П., Н. Б. П., В. С. Д., Д. А. Д. и К. А. Г. на базата на договора за наем, за ищците липсва правен интерес от предявяването на иск за развалянето му.

Предвид тези съображения А. М. Б. моли обжалваното определение да бъде потвърдено.

Окръжен съд - Перник, като обсъди доводите на страните и материалите по делото, приема за установено следното:

Производството по гр.д. № 426/ 2024 г., по описа на Районен съд – Брезник, е образувано въз основа на искова молба на В. К. Н., Г. К. Д., Б. И. П., Н. Б. П., В. С. Д., Д. А.

Д. и К. А. Г. срещу А. М. Б.. В нея е изложено, че ищците са съсобственици на девет поземлени земеделски имота, находящи се в землището на ***, Община ***, както и че на 01.10.2019 г. между А. М. Б. от една страна и А. Г. А. и Р. С.К. – от друга страна е сключен 1 договор за наем на земеделска земя, по силата на който имотите са предоставени за временно и възмездно ползване на ответницата за срок от 10 години. Твърди се, че А. М. Б. не е изпълнила задължението си за заплащане на уговорената наемна цена за стопански години 2020 г., 2021 г., 2022 г., 2023 г. и 2024 г. в общ размер 10 116,22 лева, както и за заплащане на сумата 1000 лева, представляваща актуализиран размер на наемната цена за пет стопански години, дължима на основание чл. 2 от договора за наем. С нотариална покана, връчена на 13.04.2023 г., ищците поканили ответницата да им заплати уговорената наемна цена в четиринадесетдневен срок, но това не било направено. С оглед на тези съображения В. К. Н., Г. К. Д., Б. И. П., Н. Б. П., В. С. Д., Д. А. Д. и К. А. Г. молят да бъде постановено решение, с което А. М. Б. да бъде осъдена да им заплати сумите 10 116,22 лева – наемна цена за стопански години 2020 г., 2021 г., 2022 г., 2023 г. и 2024 г., 2165,71 лева – лихва за забава върху сумата 10 116,22 лева за периода от 13.04.202г. до 14.11.2024 г., 1000 лева - актуализиран размер на наемната цена за пет стопански години, дължим на основание чл. 2 от договора за наем, 214,09 лева – лихва за забава върху сумата 1000 лева за периода от 13.04.2023 г. до 14.11.2024 г., както и договорът за наем на земеделска земя от 01.10.2019 г. да бъде развален, а ответницата да бъде осъдена да предаде на ищците фактичесК. власт върху имотите, предмет на договора.

С депозирания по делото отговор на исковата молба А. М. Б. е възразила срещу допустимостта на предявените искове, като е посочила, че ищците не са страни по процесния договор за наем, поради което не са легитимирани да предявят съответните искови претенции. Сочи допълнително, че договорът за наем подлежи на извънсъдебно разваляне, поради което искът за развалянето му по съдебен ред е недопустим.

С определение № 21/ 27.01.2025 г. Районен съд – Брезник е приел, че предявеният иск за разваляне на договора за наем на земеделска земя от 01.10.2019 г. е недопустим, доколкото за ищците липсва активна процесуална легитимация от предявяването му, тъй като не са страни по него. Поради това е посочил, че за В. К. Н., Г. К. Д., Б. И. П., Н. Б. П., В.

С. Д., Д. А. Д. и К. А. Г. липсва правен интерес от предявяването на иска за разваляне на договора. Посочил е също, че в случая се касае за процесуална субституция, тъй като е предявено чуждо право от свое име, а нормата на чл. 26, ал. 2 ГПК предвижда, че това може да стане само в регламентираните от закона случаи, като настоящият не е такъв. С оглед на тези мотиви Районен съд – Брезник е прекратил производството по делото в частта, с която е предявен иск за разваляне на договора за наем на земеделска земя, сключен между А. М. Б. от една страна и А. Г. А. и Р. С.К. – от друга.

При така установеното от фактическа страна въззивният съд достигна до следните правни изводи:

Подадената частна жалба е депозирана в рамките на законоустановения преклузивен срок по чл. 275, ал. 1 ГПК, насочена е срещу подлежащ на обжалване съдебен акт и изхожда от лица, за които е налице интерес от обжалването, поради което е процесуално допустима и следва да бъде разгледана по същество.

Разпоредбите на чл. 87 ЗЗД регламентират предпоставките и реда за разваляне на договорите. В чл. 87, ал. 3 ЗЗД са предвидени договорите, които подлежат на разваляне по съдебен ред, а именно: договори, с които се прехвърлят, учредяват, признават или прекратяват вещни права върху недвижими имоти. Извън тях всички договори подлежат на разваляне извънсъдебно според правилата на чл. 87 ЗЗД, освен ако законодателят не е предвидил изрично нещо друго (напр. в чл. 28, ал. 2 от Закона за арендата в земеделието е посочено, че развалянето на договора за аренда, сключен за срок, по-дълъг от 10 години или пожизнено, става по съдебен ред). Иск за разваляне на договор е недопустим, когато потестативното право на разваляне може да се упражни извънсъдебно. В случая предявената искова претенция от В. К. Н., Г. К. Д., Б. И. П., Н. Б. П., В. С. Д., Д. А. Д. и К. А. Г. е за разваляне по съдебен ред на договор за наем на земеделска земя, сключен на 01.10.2019 г. между А. М. Б. от една страна и А. Г. А. и Р. С.К. – от друга. С оглед на посоченото и доколкото законодателят не е предвидил, че развалянето на договора за наем става по съдебен ред, се налага извод, че по отношение на него важи общото правило за 2 извънсъдебно разваляне при неизпълнение на задълженията на длъжника чрез едностранно изявление от страна на кредитора. Следователно предявеният иск за разваляне на договора за наем на земеделска земя се явява недопустим.

За пълнота следва да се посочи, че в отношенията между съсобствениците решението за сключване на сделки за управление на съсобствените имоти освен единодушно може да се вземе и с волята на мнозинството, определено съобразно дяловете в съсобствеността. Тази възможност произтича от нормата на чл. 32, ал. 1 ЗС, според която общата вещ се използва и управлява съгласно решението на съсобствениците, притежаващи повече от половината от общата вещ. В този случай сключеният от мнозинството с трето лице договор по управление и стопанисване е противопоставим на останалите съсобственици и ги обвързва, доколкото решението на мнозинството е задължително за тях. Сключването на договор за наем представлява действие на управление с общата вещ, поради което по отношение на тази сделка е приложимо правилното на чл. 32, ал. 1 ЗС. Договорът за наем би могъл да бъде сключен и от съсобственик/ съсобственици, които не притежават повече от половината от общия имот, но в този случай сделК. не е противопоставима на останалите съсобственици (в този смисъл е Решение № 314/17.02.2012 г. по гр. д. № 1548/2010 г., ВКС, III ГО). Поради това всеки съсобственик, независимо от правата му в съсобствеността може да иска връщане на общата вещ от трето лице, сключило договор с друг съсобственик, който не притежава повече от половината от вещта. Съгласно чл. 229, ал. 1 ЗЗД договорът за наем не може да бъде сключен за срок повече от 10 години, освен ако е търговска сделка, а според ал. 2 лицата, които могат да извършват само действия на обикновено управление, не могат да сключват договор за наем за срок повече от 3 години. Ако договорът бъде сключен за по дълъг срок, той има действие за 10, съответно за 3 години - чл. 229, ал. 3 ЗЗД. Следователно съсобствениците, притежаващи повече от половината от вещта, които имат възможност да извършват действия по управление с общия имот, обвързващи останалите съсобственици, не могат да сключват договор за наем за срок по-дълъг от 3 години (в този смисъл са Решение № 179/ 2015 г. по гр.д. № 3104/ 2014 г. на ВКС, ІV ГО, Решение № 50/ 2022 г. по гр.д. № 1666/ 2021 г. на ВКС, ІІ ГО и Решение № 50055/ 2023 г. по гр.д. № 919/ 2022 г. на ВКС, ІV ГО). Сключването на договор за наем за срок, по-дълъг от 3 години, надхвърля рамките на обикновеното управление и излиза извън предоставените от закона правомощия на мнозинството. Поради това и на основание чл. 229, ал. 3 ЗЗД договорът има действие за три години. В чл. 4а ЗСПЗЗ са предвидени специални правила по отношение на договорите за наем на земеделски земи, като в ал. 2 е предвидено, че договор за наем на земеделска земя със срок над една година се сключва от съсобственик или съсобственици, притежаващи повече от 25 на сто идеални части от съсобствения имот, или от упълномощено от тях лице, при което отношенията между съсобствениците се уреждат съгласно чл. 30, ал. 3 ЗС.

Доколкото нито в ЗСПЗЗ, нито в Правилника за прилагането му е регламентиран максимален срок на договора за наем на земеделска земя, съответно приложение намират общите правила на чл. 229 ЗЗД.

В процесния случай нито се твърди, нито се установява от материалите по делото, че лицата, сключили договора за наем на земеделска земя от 01.10.2019 г. с ответницата А. М.

Б. (А. Г. А. и Р. С.К.) притежават повече от половината идеални части от общите части на отдадените под наем поземлени имоти. Поради това и предвид датата на сключване на договора (01.10.2019 г.) се налага извод, че към момента на депозиране на исковата молба, въз основа на която е образувано гр.д. № 426/ 2024 г., по описа на Районен съд – Брезник, договорът за наем е непротивопоставим на останалите съсобственици, които не са страна по него. Съответно същите нямат интерес да предприемат действия по развалянето му (извънсъдебно разваляне предвид изложените по-горе съображения) и да претендират последиците от развалянето, а следва да защитят правата си по реда на ЗС.

С оглед на изложеното настоящият състав намира, че изводът на първоинстанционния съд за недопустимост на предявения иск за разваляне на договор за наем на земеделска земя за девет поземлени имота от 01.10.2019 г., находящи се в землището на с. ***, Община ***, сключен между А. М. Б. от една страна и А. Г. А. и Р. С.К. – от друга, 3 е правилен. Поради това атакуваното определение № 21/ 27.01.2025 г., в частта, с която е прекратено производството по делото по този иск, следва да бъде потвърдено.

Водим от горното, Окръжен съд - Перник

ОПРЕДЕЛИ:

ПОТВЪРЖДАВА определение № 21/ 27.01.2025 г., постановено по гр.д. № 426/ 2024 г., по описа на Районен съд – Брезник, в частта, с която е прекратено производството по делото по предявения иск от В. К. Н., Г. К. Д., Б. И. П., Н. Б. П., В. С. Д., Д. А. Д. и К. А. Г. срещу А. М. Б. за разваляне на договор за наем на земеделска земя за девет поземлени имота, находящи се в землището на с. ***, Община ***, сключен между А. М. Б. от една страна и А. Г. А. и Р. С.К. – от друга.