Решение № 23067 от 16.12.2025, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 23067 гр. ., 16.12.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 51 СЪСТАВ, в публично заседание на трети ноември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: ИВО В. ВЪТЕВ при участието на секретаря СТАНИСЛАВА АЛ. РАЙЧЕВА като разгледа докладваното от ИВО В. ВЪТЕВ Гражданско дело № 20241110148540 по описа за 2024 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Предявени са главен установителен иск с правно основание чл. 55, ал. 1, пр. 2 ЗЗД, както и евентуален осъдителен иск с правно основание чл. 55, ал. 1, пр. 3 ЗЗД.

Ищцата М. Д. М. твърди, че на 08.06.2023 г. сключила с ответницата А.

П. Н. договор за гаранция, по силата на който М. Д. М., в качеството на купувач, превела на А. П. Н., в качеството на продавач, сумата от 2 000 евро, представляваща парична гаранция, срещу задължението на продавача да не продава на други клиенти описания в договора недвижим имот в уговорения между страните срок, респ. да преустанови предлагането му в срок до 16.07.2023 г. – датата, до която страните следвало да сключат предварителен или окончателен договор за покупко-продажба. Съгласно клаузата на чл. 2.1 от договора продавачът поел задължение да предостави всички изискуеми по закон документи, удостоверяващи правото на собственост върху имота и изпълнението на другите нормативно регламентирани изисквания относно покупко-продажбата, в срок до 09.07.2023 г., като в противен случай следва да възстанови на купувача сумата, предадена като гаранция по договора. Ищцата твърди, че ответницата е в договорно неизпълнение на поетите от нея задължения по чл. 1 и чл. 2.1 от договора – не преустановила предлагането на недвижимия имот на трети лица и продължила да публикува оферти за 1 продажба на имота в интернет, а също и не е предоставила в срок необходимите документи за сключване на предварителния договор, като последните са били изпратени на ищцата по електронна поща едва на 14.07.2023 г. Излага, че ответницата е получила сумата от 2 000 евро чрез банков превод на 09.06.2023 г. от трето лице - „МСА Консултория“ ЕООД, с което ищцата е била в облигационно правоотношение по сключен договор за заем. Посочва, че поради съмнения, че цената на имота е била завишена, на 21.09.2023 г. изпратила предложение до ответницата за предоговаряне на условията по сключване на бъдещата сделка или връщане на преведената сума от 2 000 евро поради неизпълнение от продавача на поетите по договора за гаранция задължения. Поддържа, че в посочения в предложението едноседмичен срок сумата не била възстановена на ищцата. С тези съображения ищцата моли съда да признае за установено, че ответницата й дължи стойността на паричната гаранция, предадена по договора за гаранция и подлежаща на връщане поради допуснато неизпълнение на задълженията на ответницата по чл. 1 и чл. 2.1 от договора. В условията на евентуалност, претендира осъждане на ответницата да заплати на ищцата процесната сума като предадена по развален договор за гаранция от 08.06.2023 г. Твърди, че неизпълнението на ответницата на задължението по чл. 1 да преустанови предлагането на недвижимия имот на трети лица е значително с оглед интересите на кредитора, поради което е довело до възникване на правото на ищцата да развали процесния договор с изпратеното на 21.09.2023 г. по електронна поща на ответницата искане за уреждане на правоотношенията между страните. С оглед развалянето на договора ищцата счита, че ответницата е получила паричната гаранция на отпаднало основание, поради което дължи връщането й. В случай че извънсъдебното предупреждение за разваляне е ненадлежно извършено, ищцата моли да бъде прието, че упражнява правото си на разваляне на процесния договор от момента на подаване на исковата молба в съда. По изложените съображения М. Д. М. отправя искане към съда да признае за установено, че А. П. Н. й дължи сумата от 2 000 евро, представляваща заплатена от ищцата гаранция, подлежаща на връщане поради неизпълнение на сключен на 08.06.2023 г. между страните договор за гаранция, ведно със законната лихва от датата на подаване на заявлението по чл. 410 ГПК – 06.11.2023 г., до окончателното плащане на сумата, за което вземане е издадена заповед за изпълнение на парично задължение по чл. 410 ГПК от 07.02.2024 г. по ч. гр. д. № 60980/2023 г. по описа на СРС, 51 състав, а в условията на евентуалност М. Д. М. отправя искане към съда да осъди А. П. Н. да й заплати сумата от 2 000 евро, представляваща парична гаранция, предадена по развален договор за гаранция между продавач и купувач от 08.06.2023 г., ведно със законната лихва, считано от датата на подаване на исковата молба в съда – 15.08.2024 г., до 2 окончателното плащане.

В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК ответницата А. П. Н. е подала отговор на исковата молба, с който оспорва основателността на предявените искове. Не оспорва наличието на облигационно правоотношение между страните, възникнало по силата на процесния договор за гаранция, и получаването на превода на сумата от 2 000 евро като парична гаранция. Излага, че предадената като гаранция сума имала функцията на задатък по см. на чл. 93 ЗЗД и служела като доказателство, че договорът е сключен, както и обезпечава изпълнението му. Посочва, че на 15.07.2023 г. между страните бил сключен анекс № 1 към договора за гаранция, по силата на който срокът за сключване на предварителен договор за покупко-продажба на имота бил удължен до 30.08.2023 г. вкл. Твърди, че не е продавала или предлагала имота на трети лица в уговорения между страните срок. Допуска, че е възможно из интернет пространството да е била забравена оферта за продажба на имота, но това представлявало неизпълнение на незначителна с оглед на интересите на кредитора част от задължението по см. на чл. 87, ал. 4 ЗЗД и не можело да служи като основание за разваляне на договора. Оспорва срокът за изпълнението на задължението й да изпрати документите, свързани със сделката, да е бил 09.07.2023 г., като посочва, че горният срок е бил удължен до 30.08.2023 г. съгласно подписания анекс № 1. Посочва, че е изпратила на ищцата всички необходими за сделката документи на 14.07.2023 г. по електронна поща, изпълнявайки по този начин задължението си по т. 2.1 от договора в срок и че пречка за сключване на сделката за прехвърляне правото на собственост върху имота не е съществувала. Твърди, че на 22.08.2023 г. и на 21.09.2023 г. ищцата изпратила до ответника две предложения - за намаляване на продажната цена на имота или връщане на предадената парична гаранция, в които предложения не се съдържало изявление за разваляне на договора и затова те не представляват уведомления за разваляне на процесния договор по см. на чл. 87 ЗЗД. Смята, че е изпълнила задълженията си по договора за гаранция пълно, точно и своевременно. С тези съображения моли за отхвърляне на исковете.

Съдът, като съобрази доводите на страните и обсъди събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, намира за установено от фактическа и правна страна следното:

По основателността на иска с правно основание чл. 422, ал. 1 ГПК, вр. чл. 55, ал. 1, пр. 2 ЗЗД.

Предявен е установителен иск с правно основание чл. 55, ал. 1, пр. 2 3

ЗЗД. Съгласно чл. 55, ал. 1 ЗЗД който е получил нещо без основание или с оглед неосъществено или отпаднало основание, е длъжен да го върне.

Съгласно т. 1 от ППВС № 1/1979 г. при втория фактически състав на неоснователното обогатяване престацията се извършва с оглед на очаквано в бъдеще основание, което не е могло да бъде осъществено.

Следователно, за да бъде уважен предявеният иск в тежест на ищцата е да установи, че е платила на ответницата процесната сума по силата на валидно сключен договор за гаранция между продавач и купувач от 08.06.2023 г., а в тежест на ответницата е да докаже, че е изпълнила задълженията си съгласно договора, респ. че получената сума е имала характер на задатък по смисъла на чл. 93 ЗЗД, който подлежи на задържане от получилата го страна.

С приетия за окончателен доклад по делото, обективиран в Определение № 39933/26.09.2025 г., като безспорни между страните и ненуждаещи се от доказване на основание чл. 146, ал. 1, т. 3 ГПК са отделени следните обстоятелства: по силата на сключен на 08.06.2023 г. договор за гаранция между продавач и купувач ищцата е предоставила своевременно, а ответницата е получила сумата от 2 000 евро като гаранция за закупуване на недвижим имот, подробно описан в договора за гаранция, както и че в този договор страните са уговорили ответницата да преустанови предлагането на имота на клиенти в срок до сключване на предварителен или окончателен договор за покупко-продажба и в срок най–късно до 09.07.2023 г. ответницата е следвало да предостави на ищцата всички изискуеми от закона документи, удостоверяващи правото й на собственост и изпълнението на другите нормативно регламентирани изисквания относно покупко–продажбата на имота; на 14.07.2023 г. ответницата е изпратила, а ищцата е получила по електронна поща част от горните документи; към 21.08.2023 г. в българска интернет страница „alo.bg“ се e намирала обява за продажба на недвижимия имот, за закупуването на който ищцовата страна е заплатила гаранцията по процесния договор; на 22.08.2023 г. и на 21.09.2023 г. ищцата е изпратила на ответницата две предложения за намаляване на продажната цена на имота от 175 000 евро, както е била договорена в договора за гаранция, на 150 000 евро, а в случай на непостигане на съгласие относно горното намаляване на продажната цена – за връщане на предоставената гаранция.

Основният спорен между страните въпрос е налице ли е основание за връщане на предадената от ищцата на ответницата сума от 2 000 евро, представляваща парична гаранция за закупуването на недвижимия имот. За отговор на този въпрос следва да бъде взето предвид уговореното между страните в договора за гаранция между продавач и купувач от 08.06.2023 г. и тяхната действителна обща воля, като се отчетат отделните уговорки, които да се тълкуват във връзка едни с други /чл. 20 ЗЗД/.

4

От клаузите на представения по делото договор за гаранция между продавач и купувач от 08.06.2023 г. се установява, че М. Д. М. като купувач се е задължила да преведе на А. П. Н. като продавач сумата от 2 000 евро по банкова сметка като гаранция за закупуването на недвижим имот, представляващ апартамент № 38, намиращ се в гр. ., ж.к. „.“, ул. „.“ № 17, бл. ., ет. 10, срещу задължението на продавача да не продава на други клиенти имота в срок до 16.07.2023 г. и да преустанови предлагането му /чл. 1/, както и да предостави всички изискуеми от закона документи, удостоверяващи правото на собственост и изпълнението на другите нормативно регламентирани изисквания относно покупко-продажбата като данъчна оценка, скица/схема от АГКК, удостоверения от Служба по вписванията/Имотен регистър, удостоверение за семейно положение и други относими и изискуеми документи за собственост за посочения недвижим имот в срок най-късно до 09.07.2023 г., като в случай че продавачът не успее да предостави необходимите документи, той следва да възстанови на купувача сумата, предадена като гаранция, и договорът се прекратява (чл. 2.1).

Съгласно клаузата на чл. 3 страните се задължават в срок до 16.07.2023 г. да сключат предварителен или окончателен договор за покупко-продажба при постигане на гореописаните параметри. Приет като писмено доказателство е анекс № 1 към договор за гаранция между продавач и купувач от 08.06.2023 г., сключен на 15.07.2023 г., съгласно който страните променят срока за подписване на предварителен договор от 16.07.2023 г. на 30.08.2023 г. вкл.

Същият е оспорен от ищцата като антидатиран, във връзка с което оспорване не са ангажирани каквито и да е доказателства по делото, поради което съдът приема, че анексът е подписан на посочената в него дата.

От съдържанието на постигнатите уговорки в договора и анекса към него следва, че двете предпоставки за възникване на задължението на продавача да върне на купувача предадената като парична гаранция сума е непредставянето в срок на необходимите документи, удостоверяващи правото на собственост на продавача върху имота и изпълнението на другите нормативно регламентирани изисквания относно покупко-продажбата, и предлагането, респ. продаването на имота на други лица в уговорения срок.