Решение № 742 от 09.10.2026, Окръжен съд - Бургас

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 742 гр. Бургас, 09.10.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС в публично заседание на двадесет и девети септември през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Валентина Ж. Кърпичева

Цинцарска при участието на секретаря Таня Н. Михова като разгледа докладваното от Валентина Ж. Кърпичева Цинцарска Гражданско дело № 20242100101191 по описа за 2024 година Делото е образувано по исковата молба на П. П. Т., гражданин на Р. Ф., роден на ****г. в гр. М., с адрес в Р.: гр. М., ул. „Д.“ бл.*, ап.* и Т. П. П., гражданка на Р. Ф., родена на ****г. в гр. М., с адрес в Р.: гр.

М., ул. „Д.“ бл.*, вх.*, ап.*, двамата чрез адв. Александър Кръстанов с личен номер 1700000280, Адвокатска колегия Бургас, с адрес за съобщения и призоваване: гр. Бургас, бул, „Захари Стоянов” №89, чрез адв. Александър Кръстанов срещу „ПИ АЙ ПИ ДЖИ“ ЕООД, с ЕИК 200405805, гр. С., п.к. ** р-н И., ул. „Ч.“ №*, вх. *, ет. *, ап. *, със съдебен адрес: гр. Несебър, ***, адвокат Светослава Наумова.

Ищците твърдят, че с нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот №132, том II, peг. № 2605, дело № 304 от 14.07.2010г. на Линка Чуткина - нотариус per. № 600 на НК, вписан под акт № 60, том 18, дело 2972/2010г., поправен с нотариален акт за поправка на нотариален акт № 95, том III, peг. № 3396, дело № 435 от 19.08.2010г., вписан под акт №177, том 23, дело № 4051 от 23.08.2010г. П. П. Т.

1 заедно с Т. П. П. са придобили следния недвижим имот: самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** по КККР на гр. С. В., общ. Н., обл. Б., с адрес на обекта: гр. С. В., „П. Б.

*“, ет. *, ап.*, заедно с 10.27 кв. м. ид. ч. от общите части на сградата.

Имотът е придобит за сумата от 24 320 евро, която е изплатена на дружеството продавач с банков превод на 06.07.2010г. В т. III от нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот №132, том II, peг. № 2605, дело № 304 от 14.07.2010г. продавачът „ПИ АЙ ПИ ДЖИ“ ЕООД, чрез своя управител заявява, че не са налице каквито и да било обстоятелства, които да доведат до пълна или частична евикция на купувача от имота. В чл.3.13 от подписания между „ПИ АЙ ПИ ДЖИ“ ЕООД като продавач и П. П. Т. и Т. П. П. като купувачи предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 17.06.2010г. продавачът също декларира, че върху имота няма вписани ипотеки. В последствие, след образувано изпълнително дело №20218000400468 на ЧСИ Ивелина Божилова, П. П. Т. и Т. П. П. установяват, че върху имота е учредена договорка ипотека вх. рeг.

030/23.11.2006г., том 5, №162, дв. Вх. Peг. № 9008/23.11.2006г., с кредитор „Обединена Българска Банка“ АД и ипотекарен длъжник „Контракт инвест“ ООД ЕИК: 102879644.

След проведена по изпълнително дело № 20218000400468 на ЧСИ Ивелина Божилова публична продажба на имота, с протокол от 21.03.2023г. за купувач на процесния недвижим имот е обявен конституираният по изпълнителното дело взискател „Промосейл“ ЕООД, като ищците са отстранени от имота.

С оглед на което ищците предявяват иск за разваляне на договора за покупко-продажба на недвижим имот, поради договорно неизпълнение на насрещната страна по отношение на декларираното, че по отношение на имота няма тежести и че не съществува опасност, ищците като купувачи да бъдат съдебно отстранени и иск за връщане на платената цена за имота по този договор в размер на 24 320 евро и 2 разноските по сключване на договора в размер на 2 040 лева.

По делото са представени доказателства, че на 15.07.2025г. е починал ищеца П. П. Т.. Смъртта на ищеца е настъпила в хода на делото и с оглед представеното удостоверение за наследници и изричната воля на единствения наследник на починалото лице, съдът е конституирал на основание чл. 227 от ГПК като ищец по делото Т. П.

П., гражданка на Р. Ф., родена на ****г. в гр. М., с адрес в Р.: гр. М., ул. „Д.“ бл. *, вх. *, ап.*, в качеството й на наследник на починалия ищец П. П. Т., по отношение на предявените от починалата страна искове за разваляне на процесния договор, връщане на заплатената цена по договора и заплащане на разноските във връзка с разваления договор.

С протоколно определение на съда в проведеното съдебно заседание на 01.10.2025г., на основание чл. 216, ал. 1, във вр. чл. 215 от ГПК, като съищци по делото по отношение на предявените от П. П.

Т. и Т. П. П. искове за разваляне на договора са конституирани необходимите другари съответно съпругата на Т.-Л. Д. Т. и съпругът на П.-В. Е. П..

По делото, в срок, е постъпил отговор на исковата молба. Видно от същия, ответникът не оспорва допустимостта на предявените искове, но счита същите за изцяло неоснователни.

Твърди се, че не са налице предпоставките за разваляне на договора. На първо място, се счита, че ищците не са били изправна страна, защото не са извършили проверка, която е била възможна, че по отношение на имота е налице вписана ипотека. На второ място се твърди, че ответникът не е знаел, че има такава вписана ипотека, нито към момента на закупуване на имота от него, нито към момента на продажбата му на ищците. За факта на ипотеката, ответникът твърди, че е разбрал в края на 2010г. от съдружник в „Контракт инвест“ ООД.

На следващо място се твърди, че отстраняването на ищците от имота не е в резултат на действия на ответника, а от страна на третото лице 3

„Контракт инвест“ ООД, следователно неизпълнението не е по причина на ответника. На последно място ответникът твърди, че претенцията за разваляне на договора е погасена по давност. Счита се, че с оглед публичността на вписванията, направени в Службата по вписванията, считано от вписване на ипотеката в полза на „ООБ“ АД по отношение на имота, в който е построен недвижимия имот, предмет на процесната продажба, което вписване е станало на 26.11.2006г., при сключване на сделката, ищците е следвало да проверят този факт и следователно 5-годишния давностен срок за предявяване на иска за разваляне на договора е изтекъл на 15.07.2015г.

Ако не се приеме този начален момента на започване на давностния срок, ответникът счита, че средата на 2011г., ищците са знаели вече за наличната ипотека, защото самият ответник ги е уведомил затова в края на 2010г., когато е узнал за този факт. Твърди се също така, че ищците не са се защитавали правно адекватно по отношение на новиране на ипотеката и цедиране на вземането от банката на лицето, придобило имота от публичната продан.

Ответникът счита, че с оглед неоснователността на иска за разваляне на договора, исковите претенции за връщане на продажната цена и разноските по сделката са недоказани.

Бургаският окръжен съд, като взе предвид събраните по делото доказателства и като съобрази разпоредбите на закона, приема за установено от фактическа и правна страна следното:

Не е спорно по делото, че по силата на договор за продажба, обективиран в нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот №132, том II, peг. № 2605, дело № 304 от 14.07.2010г. на Линка Чуткина - нотариус peг. № 600 на НК, ответникът „ПИ АЙ ПИ ДЖИ“ ЕООД, с ЕИК 200405805 е продал на П. П. Т. и Т. П. П., недвижим имот: самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** по КККР на гр. С. В., общ. Н., обл. Б., с адрес на обекта: гр. С. В., „П.

Б. *“, ет. *, ап. *, заедно с 10.27 кв. м. ид. ч. от общите части на 4 сградата срещу продажна цена в размер на 24 320 евро, която е изплатена по банков път. От представените по делото документи за наследствени връзки между купувачите е видно, че Т. и П. са съответно баща и дъщеря. Представени са неоспорени писмени доказателства-актове за сключен граждански брак, от които се констатира, че към момента на сключване на договора за покупкопродажба, купувачите П. П. Т. и Т. П. П. са били в брак съответно с Л.

Д. Т. и В. Е. П..

Видно от представеното по делото и неоспорено удостоверение от Агенция по вписванията на лист 40 от делото и нотариален акт за учредяване на договорна ипотека върху недвижим имот на лист 121136 от делото, върху имота, предмет на продажбата, е налице учредена договорна ипотека в полза на „Обединена българска банка“ от 22.11.2006г., с длъжник „Контракт Инвест“ ООД, като договорната ипотека е подновена през 2016г. Безспорно се установява също така от представените договори за продажба и от вписванията в Агенцията по вписванията, че към момента на сключване на покупко-продажбата между „ПИ АЙ ПИ ДЖИ“ ЕООД и П. П. Т. и Т. П. П., по отношение на имота по сделката е имало валидно вписана ипотека за този имот.

Видно от текста на сключения между тези страни договор, продавачът „ПИ АЙ ПИ ДЖИ“ ЕООД, с ЕИК 200405805 е заявил, че е собственик на продавания имот, и заявява, че за същия няма вписани искови молби, че няма висящи съдебни спорове и изпълнителни дела, че имотът не е предмет на реституционни претенции, на предварителни договори за покупко-продажба, както и че не са налице каквито и да е обстоятелства, които да доведат до пълна или частична евикция на купувача.

От представените по делото документи по изпълнително дело № 20218000400468 по описа на ЧСИ Ивелина Божилова, се установява по безспорен начин, че към имота, предмет на сделката, е бил насочено принудително изпълнение и е налице постановление на 5

ЧСИ, с което същият е възложен на трето за делото лице„Промосейл“ ЕООД.

При така изяснената по делото фактология е видно, че по делото са предявени следните искове:

1.Иск с правно основание чл. 87, ал. 3 във вр. ал. 1 от ЗЗД във вр. чл. 190, ал. 1 от ЗЗД за разваляне на договор за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 132, том II, peг.№ 2605, дело № 304 от 14.07.2010г. на Линка Чуткина - нотариус peг. № 600 на НК, вписан под акт № 60, том 18, дело 2972/20110г., поправен с нотариален акт за поправка на нотариален акт № 95, том III, peг. № 3396, дело № 435 от 19.08.2010г., вписан под акт № 177, том 23, дело № 4051 от 23.08.2010г., поради виново договорно неизпълнение на продавача да прехвърлили на купувачите собствеността по отношение на имота без права на трето лице и без опасност същите да бъдат съдебно отстранени. Първоначални ищци по така предявения иск са П. П. Т. и Т. П. П., а след смъртта на П. П. Т. и конституирането на съпрузите на купувачите, страни по този иск са Т. П. П., Л. Д. Т. и В. Е. П..

Така предявения иск съдът намира за основателен, като по делото се доказаха твърденията на ищците, че същите са били изправна страна по договора, а ответникът не, тъй като им е продал имот с учредена по отношение на него договорна ипотека, с което е възпрепятствано необезпокояваното упражняване на собственичките им права и в крайна сметка е налице опасност от съдебно им отстраняване от имота, тъй като имотът е придобит от трето лице, по отношение на което, ищците не могат да противопоставят своите права. Видно от текста на предварителния договор между страните и процесния окончателен договор, купувачите не биха сключили сделката при наличие на вписана по отношение на имота ипотека, в противен случай не биха включили клаузата по т. III от нотариалния акт за процесния договор.

6

Неоснователни са възраженията на ответника, че в тежест на купувачите по сделката е било същите да проверят, дали по отношение на имота-предмет на сделката, са налице обременяващи собствеността обстоятелства. По делото не се твърди от ответника, а и не се ангажираха доказателства, че при закупуването на имота, купувачите са знаели, че върху имота има учредена договорна ипотека. Напротив самият ответник твърди, че и той, в качеството си на продавач, не е знаел за ипотеката, а е узнал след сключване на процесната сделка. От разпита на свидетелите К. и Д. е видно, че купувачите и продавачът не са знаели за вписаната ипотека при изповядването на сделката. Това обстоятелство обаче не освобождава ответника, в качеството му на продавач по сделката, от поетото от него задължение по договора, а именно, че е следвало да провери и да гарантира на купувачите, че за имота, който придобиват не съществува опасност от частична или пълна евикция. Това задължение е поето от ответника, в качеството му на продавач по договора, и същият не го е изпълнил. Неоснователно е неговото твърдение, че тъй като неговият праводател не му е казал за учредената ипотека, отговорността следва да бъде негова.