Решение № 15285 от 07.08.2024, Софийски районен съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 15285 гр. София, 07.08.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 142 СЪСТАВ, в публично заседание на четиринадесети март през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: СИЛВИЯ Г. НИКОЛОВА като разгледа докладваното от СИЛВИЯ Г. НИКОЛОВА Гражданско дело № 20211110140460 по описа за 2021 година при секретаря Радка Христова, като разгледа докладваното от съдията гр. д. № 40460 по описа на съда за 2021 г., за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е образувано по предявен установителен иск от М. К. А., ЕГН **********, с адрес: гр. Враца, ..........., срещу „........“ ЕООД, ЕИК ...., със седалище и адрес на управление: гр. София, ул. „.....“ № 9, хотел „Женева“, с искане за признаване на установено, че ответникът дължи на ищеца следните суми: сумата в размер на 2 742.08 лв. – главница – неплатени наемни суми за стопанските 2015/2016г., 2016/2017 г., 2017/2018г.; 2018/2019г., по 685,52 лв. за стопанска година, произтичащи от договор за наем на земеделска земя, вписан в СВ – гр. Лом под дв. вх. рег. № 2233/21.03.2011 г., акт. № 86, том 6, анекс към него, вписан в СВ – гр. Лом с вх. рег. № 7810/06.12.2016 г., акт № 224, том 14, които вземания били прехвърлени на ищеца с договор за цесия от 06.11.2019 г., както и лихва в размер на 404.22 лв. за периода от 06.03.2017г. до 12.032020г., за които суми е издадена заповед за незабавно изпълнение на парично задължение по чл. 417 ГПК от 26.06.2020 г. по ч.гр.д. № 13903/2020 г. по описа на СРС, 142 с-в.

В срока по чл. 131 ГПК ответникът оспорва предявените искове по основание и по размер, прави възражение за настъпила тригодишна погасителна давност по отношение на двата иска. Счита и представя доказателства за извършени плащания за стопанските години, предмет на спора, на наследниците на действителния възстановен собственик, съобразно дяловете в съсобствеността им. Прави възражение по отношение на договора за цесия, като сочи и плащане на цедента С.. Ето защо моли за отхвърляне на предявените искове, като претендира и разноски по производството.

Съдът, преценявайки събраните по делото доказателства по реда на чл.12 и чл.235 от ГПК, приема за установено от фактическа страна следното:

От представените по делото договор за наем на земеделска земя от 27.12.2010г. и анекс към него от 18.10.2016г. се установява, че ответникът „........“ ЕООД е наемател 1 на земеделски земи, а именно: имот № 102130, имот № 058060, имот № 024410 и имот № 058040, с обща площ от 21 622 дка. Уговорен е срок на действие на договора за наем от седем години, считано от 01.10.2011г., който впоследствие е бил удължен с анекса от 18.10.2016г. за срок до края на стопанската 2024г. Няма спор, а и това се установява от отразеното върху договора за наем и анекса, че те са вписани в службата по вписванията съответно на 21.03.2011г. и на 06.12.2016г. Не се спори, а това се установява и от двата договора, че страна – наемодател по тях е трето по делото лице – С. В. С.. Безспорно е, а и е видно от договора за наем и анекса към него, че първоначалната наемна цена за ползването на земите е била в размер на 30 лева за декар, изменен с анекса на 40 лева на декар, считано от стопанската 2015/2016 г.

Съгласно чл. 1, т. 2 от договора наемателят е длъжен да заплаща определената наемна цена в срок от 01.10 до 30.12 на изтеклата стопанска година, но не по-късно от 45 работни дни след крайния срок. В чл. 2, т. 4 от договора е уговорено, че наемодателят е длъжен при появата на другите законни наследници да им издължи полагаемата им се част от наема.

Представен е договор за цесия с нотариална заверка на подписите от 06.11.2019 г., сключен между С. В. С., от една страна, като цедент и М. К. А., от друга – като цесионер, с който цедентът е прехвърлил на цесионера следните свои вземания против „........“ ЕООД: 2 957,76 лв., произтичащи от неплатен годишен наем на земеделска земя по договор за наем на земеделска земя с вх. рег. № 2233/21.03.2011 г., акт. № 86, том 6 и анекс към него с вх. рег. № 7810/06.12.2016 г., акт № 224, том 14, формирано по следния начин: сумата от 492,96 лв. – дължим просрочен наем за стопанската 2013/2014 г., 492,96 лв. – дължим просрочен наем за стопанската 2014/2015 г., 657,28 лв. – дължим просрочен наем за стопанската 2015/2016 г., 657,28 лв. – дължим просрочен наем за стопанската 2016/2017 г., 657,28 лв. – дължим просрочен наем за стопанската 2017/2018 г., за наем на следните наети от „........“ ЕООД земеделски земи, находящи се в землището на с. ......., обл. Монтана: ПИ с идентификатор ***, нива от 17517 кв.м., ПИ с идентификатор ***, нива от 1215 кв.м. и ПИ с идентификатор ***, нива от 1500 кв.м. по КККР на с. ........

Представено е уведомление от цедента за извършената цесия, като не се спори по делото, че ответникът е уведомен за извършеното прехвърляне на вземания.

От представеното по делото решение № 376А/12.09.1995 г. на ПК – гр.

Вълчедръм се установява, че със същото е възстановено правото на собственост на следните земи: имот № 102130, имот № 058060, имот № 024410 в стари реални граници в полза на наследниците на ......, б.жител на с.........

От представеното удостоверение за наследници на ......, се установява, че е починал на 04.01.1978 г., като е оставил за свои законни наследници посочените в удостоверението лице, включително и наемодателят по Договора за наем и анекса към него – С. В. С. - дъщеря на починалия на 21.02.2006г. брат на Х....... – ...........

Представено е по делото Договор за продажба на наследство от 24.10.2019г. между „......“ ООД, от една страна, като купувач и С. В. С. и Е...... В. С., от друга, като продавачи, с който договор прехвърлителите са продали на „......“ ООД правата си от наследството на ...... и П..... И. К..........

От приетото по делото платежно нареждане от 20.12.2017 г. се установява, че в полза на С. В. С. е преведена сумата в размер на 936 лв., представляваща рента за 2016/2017 г. за земи в с. ....... в полза на „........“ ЕООД. Представени са платежни нареждания и РКО за изплатена рента и в полза на останалите съсобственици, което 2 обстоятелство не се оспорва по делото. Същото се подкрепя и от разпита на свидетелите Р. Д. К., С. И. В., Д. П. П. и С. В. С., които заявяват, че редовно са получавали рентата си от наемателя „........“ ЕООД.

При така събрания доказателствен материал съдът достигна до следните правни изводи:

Предявените в настоящето производство искове са с правно основание чл.422, вр. чл.415 от ГПК, вр. чл. 232, ал. 2 ЗЗД и чл. 86 ЗЗД и имат за предмет установяване дължимостта на посочените суми в издадената по реда на чл.417 ГПК заповед за незабавно изпълнение на парични задължения.

От приложеното към настоящето, ч.гр.д.№ 13903/2020 г. по описа на СРС е видно, че въз основа на заявление по реда на чл.417 ГПК в полза на ищеца е била издадена заповед за незабавно изпълнение за сумата от 2 828,72 лв., представляваща задължение по договор за наем на земеделска земя с вх. рег. № 2233/21.03.2011 г., акт.

№ 86, том 6 и анекс към него с вх. рег. № 7810/06.12.2016 г., акт № 224, том 14, за стопанските 2015/2016г., 2016/2017 г., 2017/2018г.; 2018/2019 години, ведно със законната лихва от подаване на заявлението за издаване на заповед за изпълнение на парично задължение по чл.417 от ГПК – 13.03.2020 г., до окончателното плащане на дължимото, лихва в размер на 201,38 лв. за периода от 06.03.2017 г. до 12.03.2020 г., лихва в размер на 134,74 лв. за периода от 06.03.2018 г. до 12.03.2020 и лихва в размер на 68,10 лв. за периода от 06.03.2019 г. до 12.03.2020г.

С възражение от 28.10.2020г. ответникът е оспорил вземането без мотив.

От данните по заповедното производство се установява идентичност на претендираните вземания в двете производства, поради което и с оглед обстоятелството, че исковете са предявени в срока по чл.415, ал.1 ГПК, същите се явяват процесуално допустими.

Доколкото в настоящото производство главницата е заявена в размер на 2 742.08 лв., а заповедта за изпълнение на парично задължение по чл.417 от ГПК е издадена за сумата от 2 828,72 лв., то съдът намира, че за разликата от 86,64 лв. заповедта следва да бъде обезсилена на основание чл. 415, ал. 5 ГПК.

По основателността на исковете, съдът намира следното:

За да бъдат уважени предявените искове ищецът следва да докаже, че ответникът е обвързан с договор за наем/аренда на земеделска земя, по който дължи процесните плащания, които са му прехвърлени с договор за цесия от 06.11.2019 г., в това число наличието на действително правоотношение по договор за аренда между цедента и ответника, предоставяне на държането на обекта за ползване, размера на претендираните вземания, както и уведомяване на ответника за цесията.

При доказване на горните факти, в тежест на ответника е да установи изпълнението на задълженията си по договорора.

По възражението за изтекла погасителна давност в тежест на ищеца е да докаже наличието на обстоятелства, водещи до спиране/прекъсване течението на давностния срок.

С оглед на предмета на предявените искове следва да бъде посочено, че с договора за аренда арендодателят предоставя земята на арендатора за временно ползване, в т.ч. правото да придобива нейните естествени плодове срещу арендно плащане - гражданските плодове на земята. Арендаторът получава естествените плодове на земята, а арендодателят - гражданските. Формата за валидност на арендния 3 договор е писмена с нотариална заверка на подписите. Арендният договор подлежи на вписване в нотариалните книги и в общинската служба по земеделие, като вписванията не са елемент от фактическия му състав. Вписването в нотариалните книги има за последица само противопоставимост на правата на арендатора на трети лица, които по-късно черпят права от същия праводател, а вписването в общинската служба по земеделие има чисто оповестително действие. В този смисъл и Решение № 541 от 6.02.2012г. на ВКС по гр. д. № 810/2010г., IV г. о., ГК.

В конкретния случай същият е сключен при условията на чл. 3, ал. 4 ЗАЗ, в действалата към момента на сключването му редакция на разпоредбата, според която, когато договорът е сключен само от някой от съсобствениците на земеделска земя, отношенията помежду им се уреждат съгласно чл. 30, ал. 3 ЗС. Цитираната разпоредба урежда хипотезата, при която един или някой от съсобствениците са сключили договор и са получили плодовете от общата вещ, които се следват на всички съсобственици.

Отдаването под аренда е действие, което може да бъде извършено самостоятелно и без съгласието на останалите участници в общността (по арг. от чл. 3, ал. 4 ЗАЗ). В този случай възниква облигационно правоотношение само между този съсобственик и арендатора, като в защита на интересите на останалите съсобственици, които не са страни по договора, приложение намира разпоредбата на чл. 30, ал. 3 ЗС.

Действително налице е изменение на ЗАЗ - бр. 42 от 22.05.2018 г., в сила от 22.05.2018 г., изм. и доп., бр. 55 от 3.07.2018 г., съгласно което в чл. 3, ал. (4) се предвижда, че "Договор за аренда, както и споразумение за неговото изменение или прекратяване може да се сключи със собственик, съсобственик на земеделска земя, чиято собственост е повече от 50 на сто идеални части от съсобствен имот или с лице, упълномощено от собственик или съсобственици, притежаващи общо с него повече от 50 на сто идеални части от съсобствения имот. Упълномощаването трябва да бъде с нотариално заверено изрично пълномощно. В тези случаи отношенията между съсобствениците се уреждат съгласно чл. 30, ал. 3 от Закона за собствеността, като в ПЗР, конкретно § 7 се предвижда, че когато договор за аренда е сключен по Закона за арендата в земеделието до влизането в сила на този закон само от някои от съсобствениците на земеделската земя, хипотеза, относима към разгледания случай, отношенията между тях се уреждат съгласно чл. 30, ал. 3 от Закона за собствеността.

Специалният характер на чл. 3, ал. 4 ЗАЗ изключва приложението на чл. 32, ал.

1 ЗС с неговото изискване за използване и управляване на общата вещ по решение на съсобствениците. Въпросната разпоредба и ЗАЗ не поставят като условие за действителност на договора за аренда знанието или съгласието на останалите съсобственици общият имот да бъде предоставен на трето лице за временно ползване.