Решение № 2918 от 29.04.2026, Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ

№ 2918 гр. София, 29.04.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. III-В СЪСТАВ, в публично заседание на четиринадесети май през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Николай Димов

Членове:

Велина Пейчинова

СЛАВИ Г. СЛАВОВ при участието на секретаря Юлия С. Димитрова Асенова като разгледа докладваното от СЛАВИ Г. СЛАВОВ Въззивно гражданско дело № 20241100501391 по описа за 2024 година

Производството е по реда на чл. 258 - 273 ГПК.

С решение № 20101925 от 01.09.2023 г. , постановено по гр. дело № 9176/2018 г. по описа на СРС, ІII Г. О., 155-ти състав, е осъден В. Ж. Т., с ЛНЧ ********, от гр. София, ж.к. „Изток“, ул. „******** да заплати на „Санара Прима“ ЕООД, с ЕИК 175085720, със седалище и адрес на управление: гр.

София,, район „Лозенец“, бул. „********, представлявано от К. Д.К., на основание чл. 92, ал. 1 от ЗЗД сумата от 12 925.74 лв., представляваща неустойка за забавено плащане на сумата от 364 105.33 лева за периода от 04.10.2017г. до 15.12.2018г., дължима по т. 6.4 от предварителен договор за покупко продажба на недвижим имот от 09.12.2015г., ведно със законната лихва върху главницата, считано от датата на подаване на исковата молба в съда - 07.02.2018г. г. до окончателното изплащане; както и на основание чл.

78, ал. 1 ГПК сумата от общо 1517.03 лв., представляваща направени съдебни разноски по делото.

Със същото решение е отхвърлен предявения от В. Ж. Т., с ЛНЧ ******** срещу „Санара Прима“ ЕООД, с ЕИК 175085720, иск с правно основание чл. 92, ал. 1 от ЗЗД за сумата от 10 342 евро, предявен като частичен иск от общия размер от 20 684 евро, представляваща неустойка, уговорена в т. 6.1 от предварителен договор за покупко продажба на недвижим имот от 09.12.2015г., ведно със законната лихва върху главницата, считано от 1

08.01.2018г. г. до окончателното изплащане на сумата.

Постъпила е въззивна жалба от ответника В. Ж. Т., подадена чрез пълномощника адв. К. М., с която се обжалва изцяло решението на СРС.

Излага доводи за неправилност и незаконосъобразност на о бжалваното решение като постановено при неправилно приложение на материалния закон и едностранно кредитиране на всички доказателства, представени от ищеца.

Моли съда да отмени изцяло обжалваното решение и вместо него да постанови друго, с което да отхвърли предявеният от „Синара Прима“ ЕООД срещу В. Ж. Т. иск с правно основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД и да уважи предявения от В. Ж. Т. насрещен осъдителен иск. Претендира присъждане на направените разноски по делото.

Въззиваемата страна - ищец „Синара Прима“ ЕООД, с ЕИК 175085720, чрез пълномощника си адв. И. Т., депозира писмен отговор, в който взема становище за неоснователност на подадената въззивна жалба. Излага доводи, че правилно първостепенният съд е счел за установено от приложените по делото доказателства и свидетелски показания на свидетеля Я.Б., че ответникът Валентин Т. е надлежно уведомен за издаденото разрешение за ползване на 27.09.2017г. Намира за правилен и обоснован извода на СРС, че забавата се дължи на действия на трети лица, а не е резултат от неизпълнение на договорните задължения на продавача. Излага доводи за неоснователност на доводите, изложени във въззивната жалба. Твърди се, че правилно и мотивирано СРС е отхвърлил претенцията по насрещния осъдителен иск, като неоснователна, тъй като ищецът по насрещният иск не е установил, съобразно договорената клауза какви са неизпълнените строително монтажни работи и каква е тяхната стойност. Твърди, също така, че доказателства в подкрепа на противното не са представени от ищеца, въпреки доказателствената тежест, която носи, съгласно чл. 154 от ГПК. Моли съда да постанови съдебен акт, с който да потвърди обжалваното съдебно решение като правилно и законосъобразно. Претендира присъждане направените разноски по делото.

Предмет на разглеждане по делото е п редявен е от „Санара Прима“ ЕООД срещу В. Ж. Т., с ЛНЧ ********, осъдителен иск с правно основание чл. 92, ал. 1 от ЗЗД , както и предявен от В. Ж. Т., срещу „Санара Прима“ ЕООД частичен насрещен осъдителен иск с правно основание чл. 92, ал. 1 от ЗЗД.

СОФИЙСКИЯТ ГРАДСКИ СЪД, като обсъди доводите на страните и събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, намира за установено от фактическа и правна страна следното:

Въззивната жалба е допустима - подадена е в срока по чл. 259, ал. 1 от ГПК от легитимирана страна в процеса срещу първоинстанционно съдебно решение, което подлежи на въззивно обжалване, поради което следва да се разгледа по същество.

Разгледана по същество въззивната жалба е ОСНОВАТЕЛНА.

Съгласно чл. 269 ГПК въззивният съд проверява правилността на 2 първоинстанционното решение само в рамките на релевираните оплаквания, а служебно следва да ограничи проверката си само за валидност, допустимост на решението в обжалваната част и спазване на императивните норми на материалния закон (т. 1 на ТР № 1/09.12.2013 г. по т. д. № 1/2013 г., ОСГТК на ВКС). В случая при извършената служебната проверка по чл. 269, изр. 1 ГПК настоящият въззивен състав намира обжалваното решение за валидно и допустимо, като при постановяването му не са допуснати нарушения на императивни материалноправни и процесуалноправни норми.

По отношение на правилността на оспореното решение, съдът намира следното:

По първоначално предявения от „Санара Прима“ ЕООД иск с правно основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД , в доказателствена тежест на ищеца - въззиваема страна в настоящото производство е да установи наличието на облигационно отношение между него и ответника по валиден предварителен договор за покупко - продажба на недвижим имот и строителство, част от съдържанието на който е клауза предвиждаща заплащане на неустойка при забавено плащане на договорената цена; настъпване на предпоставките за дължимост на неустойката и нейния размер, както и че клаузата в договора е валидна и действителна.

В доказателствена тежест на ответника - въззивник в настоящото производство е да докаже погасяване на задължението, както и релевираните с отговора на исковата молба, съответно поддържани във въззивната жалба възражения.

По предявения насрещен иск, в доказателствена тежест на ищеца по него В. Т. е да докаже съществуването на клауза в сключения предварителен договор за покупко - продажба на недвижим имот и строителство, в която е уговорена неустойка за забава на задължението на продавача да предаде апартаментите; настъпване на предпоставките за дължимост на неустойката и нейния размер, както и че клаузата в договора е валидна и действителна.

В конкретния случай не е налице спор, а и с оглед на събраните доказателствата по делото, се установява, че на 09.12.2015 г. между страните в настоящото производство е бил сключен предварителен договор за покупко продажба на недвижим имот и строителство. По силата т.1.1 и т.3.1 от договора, „Санара Прима“ ЕООД, ЕИК: 175085720 в качеството на продавач, се е задължило да построи и предаде в собственост на В. Ж. Т. апартамент № 26, апартамент № 11, апартамент №20 и три паркоместа с № 13, № 16 и № 24 до 01.05.2017 г. От своя страна В. Ж. Т., като купувач, е поел задължение да заплати продажна цена за имотите в размер на левовата равностойност на 206 849 евро по фиксинга на БНБ, която се изплаща по следния начин: левовата равностойност по фиксинга на БНБ на 20684,9 евро в срок до 5 работни дни след подписването на договора и на 186164.1 евро в срок до 5 работни дни след получаване на разрешението за ползване за имотите.

Прехвърлянето на собствеността е уговорено да се извърши след 3 окончателното изплащане на цената, съгл. т. 2.3.2 от договора.

В т.6.1 от договора, страните са постигнали уговорка, според която в случай, че продавачът не изпълни задълженията си, посочени в т.3.1 от договора, в срока по т.3.1, купувачът има право на неустойка в размер на 0,05% за всеки ден забава върху стойността на неизпълнените до този момент строителни работи, но не повече от общо 10 %.

Според клаузата на т.6.4 от договора, в случай, че купувачът закъснее с плащането на договорената цена или част от нея, той дължи на продавача неустойка на стойност 0,05% за всеки ден забава, но не повече от 10 %.

В т.6.3 от договора, страните се договорили, че никоя от тях няма да дължи обезщетения за закъснения, причинени от непреодолима сила, включително забавяния, причинени от присъединителните дружество (ЧЕЗ, Софийска Вода, Софиягаз).

Съгласно т.5.3 от договора, след цялостното изпълнение на задълженията по договора, страните следва да подпишат приемнопредавателен протокол.

В т.7.11 от договора е предвидено, всички уведомления между страните да се отправят на адресите им ( имейл, факт, куриер).

По делото е приет като доказателство, неоспорен от страните констативен акт за установяване годността на приемане на строежа от 08.09.2017г., в който е удостоверено, че външното електрозахранване за присъединяване на жилищната сграда, в която се намират процесните недвижими имоти, към електроразпределителната мрежа е изпълнено в съответствие с всички изисквания.

Няма спор между страните, а и от приетите и неоспорени писмени доказателства се установява, че за процесните имоти е издадено разрешение за ползване на 26.09.2017 г. с № ДК-07-С-186.

По делото е приета като доказателство нотариална покана от 23.10.2017 г., с която В. Ж. Т., в качеството на купувач по процесния договор е уведомил продавача, че крайният срок за изграждане на имотите е до 31.05.2017 г., като изрично е акцентирал, че разрешението за ползване е издадено на 26.09.2017 г. и е описал индивидуализиращите белези на акта на ДНСК. В поканата е упоменато, че апартаментите към датата на изпращане не са построени в уговорения вид, детайлизирани са множество несъответствия и е направено искане продавачът да ги отстрани за своя сметка на основание т.5.6 от договора в 30 дневен срок от връчване на поканата. Поканата е получена от адресата на 25.10.2017 г.

С нотариална покана от 20.12.2017 г. „Санара Прима“ ЕООД е поканило В. Ж. Т. да му заплати неустойка по т.6.4 от договора в размер на 12 925.74 лв. за период от 71 дни, с мотив, че разрешението за ползване на процесните имоти е издадено на 26.09.2017 г., за което същият бил уведомен на 27.07.2017 г. Нотариалната поката е връчена на В. Т. на 29.12.2017 г.

4

В отговор на описаната нотариална покана, купувачът е изпратил друга, с която е оспорил правото на продавача да получи претендираната от него неустойка, мотивирайки се, че именно той е в забава – ч е не е предал имотите на уговорената дата, не е осигурил същите да не са обременени от вещни тежести към тази дата и не е построил имотите в уговорения вид до 18.12.2017 г., когато всички установени несъответствия са били отстранени.

Отправена е покана за заплащане на неустойка по чл. 6. 1 от договора в размер на 20 684 евро за периода от 01.05.2017 г. до 18.12.2017 г., когато имотите са предадени. Поканата е връчена на 11.01.2018 г. на дружеството.

Страните не спорят, а и от представените доказателства се установява, че върху процесните имоти е била учредена от продавача ипотека, която е заличена на 30.11.2017 г., видно от молба съгласие, прил. на лист 88 от първоинстанционното дело.

От представено и прието като доказателство по делото писмо изх. № СО Dос/23.05.2017г. на ЧЕЗ „Разпределение България“ АД, изпратено до продавача е видно, че през 2016 г. са предприети действия за включване на сградата, в която се намират процесните имоти към ел. мрежата въз основа на подписан договор от 02.05.2015 г. В писмото е отразено, че предвидения начин на включване на сградата не е могъл да бъде реализиран, тъй като на 07.02.2017 г. действията на представителите на разпределителното дружество са били осуетени от трето лице - Г.Д.Г., което претиндирало свои права върху имота, върху който е следвало да се изградят съоръженията. Тази ситуация се повторила на 10.04.2017 г. и на 09.05.2017 г., предвид което дружеството е предложило на продавача да промени начина на включване към мрежата, поради обективна невъзможност да се изгради по договорения начин.

По делото е представено и прието като доказателство електронно писмо, изпратено на 23.05.2017г., в 16:47 часа, към което са приложени две писма за водената комуникацията с електроразпределителното дружество, ситуацията с присъединяване на сградата към електроразпределителната мрежа и предприетите действия за нейното преодоляване /л. 156 - 158 от първоинстанционното дело/. Електронното писмо е адресирано до въззивника - ответник В. Ж. Т., но отсъстват доказателства този електронен документ, с приложенията към него да са получени от своя адресат.