Протокол № 75 от 13.02.2024, Апелативен съд - Пловдив

ПРОТОКОЛ

№ 75 гр. Пловдив, 09.02.2024 г.

АПЕЛАТИВЕН СЪД – ПЛОВДИВ, 2-РИ ТЪРГОВСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на девети февруари през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Нестор Сп. Спасов

Членове:

Емилия Ат. Брусева

Меденка М. Недкова при участието на секретаря Красимира Хр. Н. Кутрянска Сложи за разглеждане докладваното от Нестор Сп. Спасов Въззивно търговско дело № 20235001000513 по описа за 2023 година.

На именното повикване в 11:25 часа се явиха:

За жалбоподателя „А.С.*“ ЕАД, редовно уведомен от предходното съдебно заседание, се явяват адв. Н. и юрк. Л..

За въззиваемата страна „И.“ АД, редовно уведомена от предходното съдебно заседание, се явява адв. Р..

Синдикът И. Р., редовно уведомен по реда на чл.56, ал.2 от ГПК, не се явява.

За въззиваемата страна „Н.п.“ АД (в несъстоятелност), редовно уведомена по реда на чл.56, ал.2 от ГПК, не се явява представител.

За въззиваемата страна „П.и.*“ АД, редовно уведомена от предходното съдебно заседание, се явява юрк. А..

Вещото лице М. Х. Н., редовно призована, се явява лично.

Адв. Н.: Да се даде ход на делото.

Юрк. Л.: Да се даде ход на делото.

Адв. Р.: Да се даде ход на делото.

Юрк. А.: Да се даде ход на делото.

Съдът счита, че не са налице процесуални пречки за даване ход на делото, ето защо

О П Р Е Д Е Л И:

ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО.

Адв. Н.: Водим един свидетел. Не можем да доведем втория свидетел и 1 моля да го заличите. Колегата, който е подробно запознат с казуса – А.В., стана ** в О.* П. и затова оттегляме искането за свидетел.

Молбата ми е да разпитаме свидетеля, който водим, както и ако са доведени свидетели от другата страна.

Адв. Р.: Не водим допуснатите свидетели. Заявяваме, че се отказваме от допуснатите ни гласни доказателства, доколкото считаме, че сочените обстоятелства, а именно за изготвяне и приемане на оценките в производството по несъстоятелност, са ирелевантни към доказване.

Пристъпи се към разпит на водения свидетел.

Сне се самоличността на свидетеля.

Свидетелят се предупреди за наказателната отговорност по чл. 290 от НК.

А.Е. А. – на 34 години, *** гражданка, **, неосъждана, служител на „А.С.*“ ЕАД. Обещавам да говоря истината.

Имала съм допирателна с казуса Н.п., като длъжник на А.С.*, в рамките на функциите, които изпълнявам за А..

Към 2020 г. бях служител на позиция **, което означава, че отговарях за комуникацията с шапката над нас – холдинга и за вземане на решения по сделките, подпомагах целия екип. След това продължих да изпълнявам тези функции, като ги разшириха с разпореждане, задълбочаване на оценки, обезпечения и към момента съм вътрешно оценителство.

Познавам А.В., който водеше по това време казуса. Той споделяше с мен впечатления, както и с всички, че оценката определено е дискредитирана по някакъв начин, или поне реакцията му беше доста бурна, затова че тенденциозно се показват лоши страни на имотите, че не е коректна, повлияна е по някакъв начин. Под лоши страни на имотите имам предвид, че на снимките личат проблеми с имотите – пукнатини, дефекти, не знам как точно да го обясня. Той считаше, че това е правено тенденциозно. Че при предлагането на имотите са посочвани дефектите, а не положителните части, т.е положителна реклама не е правена.

Не мога да кажа точно в кой период от време колегата ми е изразявал тези реакции. Просто помня, че като се връщаше от Пловдив, споделяше, че е възмутен от начина, по който са презентирани имотите. А.В. беше отговорен за случая и беше служител на А., беше *** и като такъв е присъствал. Аз лично не съм присъствала на извършваните огледи, само съм присъствала на разказите на колегата.

На въпроса дали колегата ми ми е казвал, че тези пукнатини, които са били показвани според него тенденциозно от вещото лице, са съществували или не, там, къде са били показани, не мога да отговоря Адв. Н.: Ние не оспорваме, че пукнатините съществуват, но нашето твърдение е, че освен пукнатините, имотът има много положителни черти, които умишлено не са презентирани, с цел намаляване на цената.

2

Адв. Н.: Нямам повече въпроси към свидетеля.

Юрк. Л.: Нямам въпроси.

Адв. Р.: Нямам повече въпроси към свидетеля.

Юрк. А.: Също нямам въпроси.

Свидетелят се освободи със съгласието на страните.

Пристъпи се към изслушване на заключението по допуснатата повторна съдебно-оценъчна експертиза.

Сне се самоличността на вещото лице по назначената експертиза, както следва:

М. Х. Н. **-годишна, *** гражданка, **, неосъждана, с *** без родство и дела със страните по настоящето дело.

На вещото лице се напомни наказателната отговорност по чл. 291 от НК.

Вещото лице Н.: Поддържам депозираното от мен заключение.

Известна ми е наказателната отговорност.

Протокол за оглед в експертизата няма. Такъв не е задължителен. На оглед съм отишла на датата, на която взех делото от гр. Пловдив, за да работя по делото. Не мога в момента да я посоча.

На въпроса при изготвяне на моето заключение, дали съм разполагала с предходните оценки, както в производството по несъстоятелност, така и от първата инстанция, и по какъв начин съм взела мерки да не бъда повлияна от стойностите, отговорът ми е следният: Това е по Закона за независимия оценител. Един оценител е независим и не би следвало да бъде въобще обсъждано, че може да се повлия от предходни оценки. В процеса на работа съм виждала другите заключения, но не съм повлияна от тях.

Морално и икономическо обезценяване на сгради означава следното:

Една сграда, ново строителство, към днешна дата има изискванията, на които трябва да отговаря за определен вид производство, ако говорим за промишлени сгради. Сградите са строени 1963 г. и през тази година, при тяхното построяване, те са отговаряли на специфичните нужди на производство, към което е било насочено изграждането на сградите. Едни сгради от 1963 г. дори са в ниския диапазон на морално обезценяване, с оглед съвременните нови сгради, особено с енергийната ефективност, която е задължителна към днешна дата, т.е. поради това тези проценти са еднакви и са в минималния праг.

Относно коефициента на пазарна активност: Винаги в хода на сключване на сделка има стойност „Цена искам“ и стойност „Цена давам“ и тези стойности се срещат някъде в стойност на сключена сделка. Тези стойности на сключена сделка по наши анализи, а и не само наши, биват с отбиви от предварително исканата цена за продажба на даден имот. Това означава коефициент на офертност.

3

На въпроса как е определен срокът за реализация на парцелите и дали е правено проучване по въпроса: Аз съм активен оценител, работещ много активно, така че проучването за реализацията на парцели е наше, то е различно от атрактивността на парцела, от цената на парцела, от много и търговски умения на брокер по сделката. Това са фактори, които влияят съвместно.

Още когато се учи човек да бъде оценител, го учат, че трябва да се абстрахира от минимални и максимални стойности и да търси средна пазарна стойност. Така че на въпроса при сравнителната оценка на поземлените имоти, при анализа за избор на аналози, дали е имало такива, които да се отклоняват с повече или по-малко от 25%, отговорът ми е да. Всеки е свободен да публикува в интернет пространството каквито оферти пожелае.

На стр. 34 от експертизата съм посочила стойност 35 евро/кв.м. през 2021 г. за парцел с идентификатор, завършващ на 711, а изведената стойност е 16 евро. Това е аналогично и за парцел 719. Относно откъде идва тази разлика отговорът ми е: В случая и двата цитирани имоти са застроени. В оценката са изведени стойностите на парцелите, като можем да ги разделим на по-големи групи – застроени и незастроени парцели. Застроените парцели имат стойност, която стойност би могла да бъде реализируема по пазарни стойности. Застроените парцели са обремени със съществуващото сградно застрояване върху тях. Тези парцели в масовата оценителска практика извеждат се стойности на парцелите, но те са ведно със сградите. Парцелите сами по себе си в нашата практика, освен за счетоводни нужди, не би следвало да имат отделни пазарни стойности.

На въпроса защо липсват прикачени аналози, които са използвани за парцелите отговарям, че съм посочила активни линкове. Посочила съм „Н.“ и „I.“. Не съм ги сравнявала сайтовете, но "И.**" е най- масово ползваният.

Самата система на "И.**" не позволява да се отварят и са със стара давност.

Аз съм вещо лице и към А. по в.. Тя не дава данни, там са изкривени и неточни, защото по-голямата част от сделките в България се изповядват на данъчна оценка. Ако разполагам с данни от А. по в., не съм сигурна, че ще намеря подходящи аналози на сделки. Беше ми поставена задача скоро по експертиза, искала съм справка от А. по в. и ми отговориха, че няма сходни сделки.

Аз съм ***. Сградите, които видях на оглед на място, са сгради, строени през 60-те години. През 1963 г. Те са годни за обитаване, предвид осезаемата им възраст. Когато сградите се проектират за производство, те се проектират за точно определен вид машини, които са били по-високи във времето. Сега тази голяма светла височина трябва да се отоплява, съвременните машини са по-компактни, не изискват толкова площ и пространство. Когато се внедрява дадена машина в дадена сграда, се изготвя технически проект, какъвто аз не съм виждала. Тези сгради са атрактивни и модерни, но за 1963 г. Те са реновирани и са в прилично състояние, но не са съвременни, модерни сгради 4 и като цяло са строени за машини с модели и изисквания за 1963 г. Не бих се изразила, че ремонтът на сградите е основен, той е по-скоро за да се удължи животът на сградата. Хем е основен ремонтът, той е абсолютно необходим, за да може сградата да се експлоатира. Ако го е нямало този ремонт, то сградата е щяла да се разпадне. Той е по-скоро поддържащ, необходим ремонт. Но този ремонт не покачва съществено цената, защото не прави сградата съвременна.

Заключение по сравнителния метод за сградите може да се изготви.

През 2020 г. пазарът не беше толкова активен. В оценителските среди стойностите трябва да са сходни, иначе има грешка някъде. Там се казва, ако има повече от 15-20% разлика, значи някъде нещо се бърка.