Решение № 422 от 09.01.2026, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 422 гр. София, 09.01.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 41 СЪСТАВ, в публично заседание на пети ноември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: МАРИЯ ЕМ. МАЛОСЕЛСКА при участието на секретаря НИКОЛЕТА СТ. И.А като разгледа докладваното от МАРИЯ ЕМ. МАЛОСЕЛСКА Гражданско дело № 20251110124906 по описа за 2025 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на Глава осемнадесета, раздел I, чл. 235 ГПК.

Образувано е по искова молба, подадена от А. Н., с която срещу етажните собственици в сграда в режим на Етажна собственост с административен адрес: гр.***********, представлявана от управителя С. Д., е предявен иск по чл. 40, ал. 1 ЗУЕС за отмяна на решенията по т. 1, по т. 2 в частта, с която се приема финансовият отчет на „***********“ ЕООД, по т. 3 и по т. 4 от дневния ред на събранието, проведено на 27.03.2025 г.

В подадената искова молба ищецът поддържа, че е собственик на самостоятелен обект в сградата в режим на етажна собственост на процесния адрес, като на 27.03.2025 г. е било проведено общо събрание в нарушение на процедурните и императивните правила на ЗУЕС. На същото са били взети следните решения, чиято отмяна ищецът иска: по т. 1 – за разпределяне на разходите за поддръжка и управление на общите части; за приемане на финансов доклад, представен от „***********“, по т.3 да се подпише договор за поддръжка и управление с „***********“ и е определен представител на ЕС, който да подпише този договор и по т. 4 за актуализация на правилника за вътрешния ред в сградата. Ищецът излага подробни съображения за основателността на претенцията си, като счита, че ОС е проведено в противоречие с правилата на ЗУЕС. Твърди събранието да не е свикано по предвидения в закона ред – поканата не била обявена на видно и общодостъпно място и в предвидения срок, не отговаряла на изискуемото съдържание, не била подписана, нито в нея били посочени мястото и часът на поставянето . Събранието е било проведено при липса на кворум, на него участвали наематели и ползватели, които нямат право на глас, съответно не могат да участват при формирането на кворума. Присъствалите като пълномощници не са били надлежно упълномощени. В протокола не било отразено надлежно кой в какво качество се явява, като представител на кой обект и с какви идеални части гласува на събранието. Отделно в протокола било посочено, че на събранието е 1 присъствал представител на ******* „***********“, което не било вярно, тъй като такъв се включил чрез видеоконферентна връзка, което законът не допускал. Ищецът оспорил съдържанието на протокола в тази част, като му било отговорено, че от този собственик е било представено пълномощно за представителството му, което също не било вярно. Такова пълномощно липсвало описано, а било представено в последствие, като същото се оспорва като антидатирано. На следващо място се поддържа да не е бил избран надлежно протоколчик, а функциите били поети от лице без обсъждане.

Освен това председателстващият събранието и протоколчикът били представители на едно и също лице, което според ищеца е недопустимо. По т. 1 от дневния ред в протокола не са били отразени обсъждания и направените изявления. При гласуване на начина на разпределение на вноските към бюджета на ЕС било допуснато вземането на несъответстващо на закона решение, което само привидно отговаряло на възможностите, които ЗУЕС предоставя. Така напр. за *******а е било обсъдено вноските да се дължат не според притежаваните 23.005 % ид.ч. от общите части, а за 6.017 % ид.ч. Това довело до увеличаване на вноските на останалите собственици и се получило така, че ищецът следвало да заплаща по-големи вноски от *******а за значително по-малък по площ обект с по-малък размер на идеалните части, които прилежат към същия, а притежаваните от него идеални части от общите, за които дължи плащане, се завишили. Същевременно по отношение на дължимото възнаграждение на професионалния управител е било взето решение същите да са равни за всеки самостоятелен обект вкл. и за паркоместата, т.е. смесвали се варианти, което било недопустимо, а и по този начин се приело решение, което не било предварително обявено в дневния ред. Това решение не било взето с необходимото мнозинство, тъй като за него гласували лица, които имали право да участват само със съвещателен глас. Относно решението по т.2 ищецът сочи, че не е бил представян финансов доклад, нито такъв е обсъждан. Липсата на информация препятствала вземането на обсновано и информирано решение от етажните собственици. По т. 3 от дневния ред също били взети незаконосъобразни решения – липсвало необходимото мнозинство, а в протокола не са били отбелязани никакви обсъждания и изявления по направените предложения. Не е бил представен надлежен проект на договор, а на ищеца не е предоставено необходимото време да се запознае с непопълнен договор и направо било пристъпено към гласуване без обсъждане съдържанието на договора.

Твърдят се нарушения на чл. 19, ал. 8 ЗУЕС, доколкото ОС на ЕС не е одобрило договора, който да бъде подписан с професионалния домоуправител. По отношение на решението по т. 4 от дневния ред сочи, че не е взето с необходимото мнозинство, взето е без предварително информиране и обсъждане Изрично посочва, че писмено е оспорил съдържанието на протокола и е поискал да му се предоставят приложенията към него, но исканията му не са били удовлетворени. В обобщение моли атакуваните от него решения да бъдат отменени от съда и да му се присъдят разноските за производството.

Ответниците са подали в срок отговор на исковата молба, с който оспорват предявените искове и всички основания, наведени от ищеца относно порочността на свикването и провеждането на общото събрание. Поканата за свикване на ОС е била поставена на 19.03.2025 г. на таблото за съобщения във входа за провеждане на ОС на 27.03.2025 г. с описан дневен ред. Подписан е бил протокол за поставянето й.

Протоколът от ОС е бил изготвен в срока по чл. 16, ал. 6 ЗУЕС, за което е бил съставен констативен протокол на 03.04.2025 г. Считат, че събранието е проведено легитимно и в съответствие с изискванията на закона, като отделните собственици са били надлежно представлявани. Кворумът е бил 82,042 %, като се обръща внимание, че съгласно ЗУЕС е допустимо смесено провеждане на ОС, като някои от собствениците участват чрез видео-конферентна връзка, като на събранието 2 собственикът на *******а е бил представляван при гласуването на решенията. По т. 1 е било взето решение разходите за поддръжка и управление да бъдат разпределени спрямо гласувани идеални части. Твърди се на предходни общи събрания да е било взето решение *******ът да участва в разноските за поддръжка на ЕС до размера на сутеренната част от *******а с площ 118,8 кв.м., съответстваща на 6,017 % ид.ч. Било е направено преизчисляване на идеалните части на останалите самостоятелни обекти, като същите са били увеличени. Този вариант на разпределение бил възприет и на проведеното процесно събрание. Признава разходите за управление, че са били разпределени поравно между всички самостоятелни обекти, а тези за поддръжка – съобразно направеното преразпределение на идеалните части, като счита, че ЗУЕС допуска това. Твърди това решение да е взето с необходимото мнозинство – 57,702 %.

Поддържа, че по т. 2 от дневния ред е представена информация относно касовата наличност в ЕС, направените разходи в предходната календарна година, а на собствениците се предоставял доклад ежемесечно. По отношение на решенията по т. 3 сочи, че проектът на договора е бил многократно обсъждан вкл. и на предходни ОС, като на ОС на 31.10.2024 г. е било взето решение за нанасяне на финални корекции в проекта, като е следвало на следващо ОС да бъде разгледан и одобрен. На проведеното процесно събрание текстът е бил одобрен, но тъй като ищецът отказал да го подпише, бил избран представител, който да го подпише за всички собственици. По отношение на решението по т. 4 сочи, че на предходното ОС на 31.10.2024 г. е взето решение проектът на правилника да се изпрати на всички собственици за запознаване и е отложено приемането му на следващото ОС. В обобщение моли съда да отхвърли исковете и да присъди разноски за производството.

Софийски районен съд, като прецени събраните по делото доказателства и взе предвид доводите на страните, заявени в хода на производството, намира за установено следното от фактическа страна:

Съгласно приложения нотариален акт № *********** г. за покупко-продажба на недвижими имоти, на посочената дата,

„***********“

ЕООД,

ЕИК

***********продало на А. Н., ЕГН ********** следните имоти, находящи се в офиссграда в гр. ***********: работилница, находяща се на сутеренен етаж, със застроена площ от 16,29 кв.м и с площ с включени общи части от 19,69 кв.м., заедно с 2,21 % идеални части от общите части на сутерена и партера на сградата и заедно със съответните идеални части от правото на строеж върху урегулирания поземлен имот, в който е построена сградата; стая охрана, находяща се на сутеренен етаж, със застроена площ от 15,18 кв.м. и с площ с общи части 18,34 кв.м., заедно с 2,05 % идеални части от общите части на сутерена и партера на сградата, заедно със съответните идеални части от правото на строеж върху урегулирания поземлен имот, в който е построена сградата; ***********, находящ се на сутеренен етаж, със застроена площ от 20 кв.м. и с площ с общи части 23,50 кв.м., заедно с 2,27 % идеални части от общите части на сутерена и партера на сградата и заедно със съответните идеални части от правото на строеж върху УПИ, в който е построена сградата; ***********, находящ се на сутеренен етаж от сградата, със застроена площ от 20 кв.м. и с площ с общи части 23,50 кв.м., заедно с 2,27 % идеални части от общите части на сутерена и партера на сградата, заедно със съответните идеални части от правото на строеж върху УПИ, в който е построена сградата.

Представен е нотариален акт № *********** г. за покупко-продажба на недвижими имоти, видно от който, на 31.07.2014 г., „***********“ ЕООД, ЕИК ***********продало на А. Н., ЕГН **********, ателие, образувано от преустройството на *********** съгласно одобрени архитектурни проекти от 02.06.2011 г. и удостоверение за въвеждане в експлоатация на строеж № 1*******1 г., изд. от Дирекция „Контрол по строителството“, находящо се в офис-сграда в гр.

3

***********, на четвърти етаж, със застроена площ от 197,73 кв.м., състоящо се от кухненски бокс, две работни помещения, сервизно помещение, складови помещения, баня с тоалетна и тераса, с площ от 48,98 кв.м. и тераса с площ 41,20 кв.м., заедно с прилежащите към ателието 18,66 % идеални части, равняващи се на 69,32 кв.м. от общите части на сградата, заедно със съответните идеални части от правото на строеж и заедно с прилежащите 12,78 % идеални части от урегулирания поземлен имот, в който е построена сградата. По силата на същия нотариален акт, „***********“ ЕООД, ЕИК ***********продало на А. Н., ЕГН **********, 0,70 % идеални части от посочения УПИ, прилежащи към работилница, собственост на купувача, 0,29 % идеални части от посочения УПИ, прилежащи към собствената на купувача стая охрана, 0,72 % идеални части от посочения УПИ, прилежащи към гараж № 10, собственост на купувача и 0,72 % идеални части от УПИ, прилежащи към гараж № 11, също собственост на купувача.

Приложен е като доказателство протокол от ОС на собствениците на имоти в етажната собственост с адрес гр. ***********, проведено на 31.10.2024 г., при явили се представители на 87.30 % идеални части, в дневния ред на което са били включени точки, касаещи обсъждането и вземането на решение относно финансовото състояние на ЕС, обсъждане и подписване на договор с дружеството „***********“, приемане на Правилник за вътрешния ред в ЕС и други. Видно от протокола, е взето решение да се извършат корекции в проекто-договора с „***********“, като същият бъде разгледан на следващо ОС на ЕС и подписан от собственика на ателие 1 /А. Н./ и от С. Д.

/собственик на ***********/, както и решение, съгласно което, Правилникът за вътрешния ред на ЕС да се изпрати до всеки по имейл, за да бъде разгледан и гласуван на следващо ОС.