Решение № 114 от 04.01.2023, Софийски районен съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 114 гр. [*********], 04.01.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 43 СЪСТАВ, в публично заседание на тринадесети декември през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: ЕЛЕНА ЛЮБ. ДОНКОВА при участието на секретаря РАЛИЦА Г. НАКОВА като разгледа докладваното от ЕЛЕНА ЛЮБ. ДОНКОВА Гражданско дело № 20221110126632 по описа за 2022 година

Предявен е иск с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД.

В исковата молба ищецът И. В. Х. твърди, че на 10.06.2021 г. сключил с ответника [*********] предварителен договор за продажба на недвижим имот № ПМА3 (паркомясто № А3), находящ се в девететажна жилищна сграда с административен адрес: [*********]. Ищецът сочи, че паркомястото се намира на сутерен, етаж -1 от гореописаната сграда, кота-3,52 м., състоящо се от 17,50 кв.м., заедно с 1,42 % идеални части от общите части на сградата, заедно с 0,92 % идеални части от правото на строеж върху поземлен имот с идентификатор № *** /настоящ ***/, а съгласно Таблица за разпределение на площите в обект: „Девететажна жилищна сграда с магазини, гаражи и ателиета, находяща се в УПИ VI-2063, кв.40, [*********], гр.

[*********], от 19,03 кв.м. застроена площ, заедно с 1,54 % идеални части от общите части на сградата, заедно с 0,17 % идеални части от правото на строеж върху поземлен имот с идентификатор № *** /настоящ ***/“. Поддържа, че договорената продажна цена за обекта е 19 558,30 лева с вкл.ДДС, като след подписване на предварителния договор, на 11.06.2021 г. ищецът заплатил по банкова сметка на ответника сумата от 1955,83 лева с ДДС, представляваща задатък по предварителни договор. Останалата част от продажната цена следва да бъде заплатена при нотариалното сключване на сделката. Ищецът сочи, че съгласно чл.7, ал.1 от предварителния договор, окончателния договор за покупко-продажба следва да бъде сключен в срок до 31.03.2022 г. в кантората на нотариус Филипов, с район на действие 1

СРС. На горепосочената дата ищецът се явил в кантората на нотариуса, но продавачът не изпратил свой представител, за което нотариусът съставил протокол. В последния било отбелязано още, че на служебната електронна поща на нотариуса се получило писмо, в което представил на ответника – продавач обяснявал, че сключване на окончателен договор е невъзможно поради промяна на идентификаторите на имотите и неплащане от страна на ищеца на задължения към комплекс [*********], в който се намирало процесното паркомясто. Ищецът поддържа, че предходното не отговаряло на обективната действителност, има интерес от сключване на окончателен договор , понеже вече е закупил апартамент в същия комплекс. По изложените в исковата молба доводи и съображения, ищецът моли съда да постанови решение, с което да обяви за окончателен сключения между страните на 10.06.2021 г. предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот – паркомясто А3, находящо се на сутерен, етаж 1 от жилищна сграда с административен адрес: [*********], [*********], състоящо се от 17,50 кв.м., заедно с 1,42 % идеални части от общите части на сградата, заедно с 0,92 % идеални части от правото на строеж върху поземлен имот с идентификатор № *** /настоящ ***/. Претендира направени в хода на производството разноски.

В срока по чл.131, ал.1 ГПК ответникът е подал отговор, в който изразява становище за неоснователност на исковете. Не оспорва твърденията на ищеца, че между страните е сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот № ПМ – А3, извършеното от страна на ищеца плащане на сумата от 1955,83 лева с ДДС, крайния срок за сключване на окончателен договор, както и че на посочената в исковата молба дата не се е явил представител на ответника в кантората на нотариус Филипов за сключване на окончателен договор. Твърди се, че на 18.03.2022 г. ответникът е прекратил процесния предварителен договор, за което до ищеца било изпратено уведомление. В последното било изразено желание за връщане на платения задатък в двоен размер, за което била поискана банкова сметка. След установяване на последната, на 18.07.2022 г. ответното дружество заплатила на ищеца сумата от 3911,66 лева, т.е. платения от ищеца задатък в двоен размер. Ответникът сочи, че се е отказал от процесния предварителен договор като се позовава на разпоредбата на чл.308 ТЗ, за което е платил т.нар. отметнина. По изложените в отговора доводи се иска отхвърляне на предявения иск като неоснователен и недоказан. Претендират се и сторените в хода на производството разноски.

Съдът, след като обсъди събраните по делото доказателства по отделно и в тяхната съвкупност, и като взе предвид становището на страните, приема за установено следното от фактическа страна:

По делото е представен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен на 10.06.2021 г. между ответника, в качеството на продавач и ищеца, в качеството на купувач, по силата на който ответното дружество се е 2 задължило да продаде на ищеца следния свой собствен недвижим имот:

ПАРКОМЯСТО № А3, находящо се на сутерен, етаж -1 от девететажна жилищна сграда с административен адрес: гр.[*********], [*********], [*********], кота -3,52 м., състоящо се от 17,50 кв.м., заедно с 1,42 % идеални части от общите части на сградата, заедно с 0,92 % идеални части от правото на строеж върху поземлен имот с идентификатор № ***. Съгласно чл.4 и чл.5 от предварителния договор страните са постигнали съгласие правото на собственост да бъде прехвърлено срещу продажна цена от 10 000,00 евро или равностойността на тази сума в лева – 19 558,30 лв. с включен ДДС, платима по следния начин: сумата от 1 000 евро или левовата равностойност от 1 955,83 лева – в срок до 14.06.2021 г. и представляваща задатък, и сумата от 9000,00 евро или левовата й равностойност в размер на 17 602,47 лева, която ще бъде изплатена с лични средства в деня на нотариалното сключване на сделката при нотариус или чрез банков кредит, след нотариално оформяне и вписване на договора за покупко-продажба, вписване на ипотека в полза на банката и след снабдяване с ново удостоверение за тежести от Агенция по вписванията, от което да е видно, че банката-кредитор е първи и единствен по ред ипотекарен кредитор. Съгласно чл.7, ал.1 от договора, срокът за сключване на окончателен договор за покупкопродажба на имота в нотариална форма е най-късно до 31.03.2022 г. Съгласно чл.16, ал.2 от договора в случай, че продавача, с действие или бездействие, осуети сключването на окончателен договор, то купувачът има право до го развали. В този случай е предвидено продавачът да заплати на купувача двойния размер на платеното от последния капаро. В чл.16, ал.3 от договора е посочено, че в случай, че продавачът не се яви пред нотариуса за сключване на окончателен договор за покупко-продажба на имота, дължи на купувача сума в размер на 10 000 евро.

По делото е представено платежно нареждане за сумата от 1955,83 лева, платена на 11.06.2021 г. от ищеца в полза на ответното дружество, на основание процесния предварителен договор.

По делото е приложен констативен протокол Акт № 113, том 1, рег.№ 2821/31.03.2022 г. по описа на [*********] нотариус с район на действие СРС, от който се установява, че ва 31.03.2022 г., в периода от 09:00 часа до 15:40 часа, в нотариалната кантора не се е явил представител на продавача.

По делото е приложена таблица за разпределение на площите на имотите в обект „Девететажна жилищна сграда с магазини, гаражи и ателиета, находяща се в УПИ VI 2063, кв.40, м.Обеля 1, район [*********], гр.[*********]“, както и схема, изготвена от арх.[*********] за сутерена на гореописания обект.

Видно от приложения по делото нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 2, том VI, рег.№ 6932, дело № 832/2021 г. по описа на [*********] нотариус с район на действие СРС е, че ищецът е закупил от ответното дружество самостоятелен обект, находящ се в гореописаната жилищна сграда.

3

По делото е приложена разпечатка от интернет, от която не става ясно дали се отнася за процесния имот, поради което същата не се обсъжда.

По делото са приложени актуални към датата на подаване на исковата молба в съда скица на поземлен имот с идентификатор № *** /предишен идентификатор № ***/, скица на сграда и схема на самостоятелен обект в сграда, както и удостоверение за данъчна оценка на същите.

По делото е представено уведомление от ответника до ищеца за прекратяване на процесния предварителен договор, за което няма данни да е надлежно връчено на адресата.

По делото е приложено платежно нареждане от 18.07.2022 г. за сумата от 3 911,66 лева с наредител ответното дружество и получател ищеца, в което като основание е посочено разваляне на процесния договор.

Видно от приложеното по делото удостоверение е, че на 14.01.2022 г. сметката, по която е преведена сумата от 3 911,66 лева е била закрита.

От заключението на изслушаната и приета без възражения от страните съдебноикономическа експертиза се установява, че сумата от 3 911,66 лева е върната обратно по сметка на ответното дружество, тъй като сметката на ищеца в Първа инвестиционна банка вече е била закрита.

Представените от ищеца платежни нареждания след приключване на съдебното дирене и устните състезания по делото, не могат да бъдат взети предвид.

Други относими и допустими доказателства не са представени по делото.

При така установеното от фактическа страна, съдът прави следните правни изводи:

За уважаване на предявения иск с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД следва да са налице следните кумулативни предпоставки: наличието на валиден предварителен договор, с който се поема задължение за сключване на определен окончателен договор, чието съществено съдържане е възпроизведено в клаузите на предварителния договор; качеството "изправна страна", респ. неизправността на ответника, т. е. неговото бездействие, с оглед на което договорът не е могъл да бъде сключен; настъпването на падежа на задължението за сключване на окончателен договор; принадлежност на правото, предмет на договора към патримониума на прехвърлителя, както и наличието на особените изисквания на закона за прехвърляне на собствеността - чл.363 ГПК.

С проектодоклада по делото, обявен за окончателен в първото по делото открито съдебно заседание, без възражение от страните, съдът е обявил за безспорно и ненуждаещо се от доказване, че страните в производството са обвързани от предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот, сключен на 10.06.2021 г., по силата на който ответното дружество се е задължило да продаде на ищеца по нотариален ред процесното паркомясто № А3, срещу насрещното задължение на последния да заплати продажна цена от 10 000,00 евро или равностойността на тази 4 сума в лева – 19 558,30 лв. с включен ДДС, от които 1 955,83 лева – в срок до 14.06.2021 г., а останалите 9000,00 евро или левовата им равностойност в размер на 17 602,47 лева - в деня на нотариалното сключване на сделката.

В съответствие с изискването на чл.19, ал.1 ЗЗД, вр. с чл.18 ЗЗД, договорът е сключен в изискуемата за неговата действителност писмена форма. Наред с това предварителният договор подготвя сключването на действителен окончателен договор и съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор – относно недвижимия имот и неговата цена.

От представеното по делото платежно нареждане от 11.06.2021 г. се установява, че ищецът е изпълнил задължението си да плати уговорената част от продажната цена – сумата от 1955,83 лв. Ответникът от своя страна не е изпълнил насрещното си задължение да прехвърли правото на собственост върху процесния гараж чрез сключване на окончателен договор в нотариална форма. С оглед обективираното в писмения отговор, тези обстоятелства също са били обявени за безспорни и ненуждаещи се от доказване.

За да бъде уважен искът по чл.19, ал.3 ЗЗД, наред с наличието на валиден предварителен договор следва да се установи, че ответникът е титуляр на правата, които ще бъдат прехвърлени със съдебното решение. В случая, от представения по делото нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 2, том VI, рег.№ 6932, дело № 832/2021 г. по описа на [*********] нотариус с район на действие СРС и скица на поземлен имот с идентификатор № *** /предишен идентификатор № ***/ се установява, че процесното паркомясто се намира м жилищна сграда, изградена в поземлен имот, принадлежащ на ответното дружество.