Решение № 133 от 22.12.2017, Районен съд - Средец

Личните данни в текста са заличени.

Р Е

Ш Е Н И Е

№ ……

22.12.2017 г. гр. Средец

В ИМЕТО

НА НАРОДА

Районен съд – гр. Средец, гражданска колегия, в открито съдебно заседание на 22.11.2017 година, в следния състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: КРАСИМИРА ДОНЕВА

Секретар Костадинка Лапова

Като разгледа докладваното от съдия

Кр. Донева гражданско дело № 478 по описа на

2017 г.

За да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е образувано по искова молба на “ЕФГ БИЛД ГРУП” ЕООД – гр. Бургас против Р.Х.. Обстоятелствата, на които ищецът основава претендираните права и предявените искове са следните:

Между страните е сключен договор за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в Нотариален акт № 112, том 2, рег. № 2953, дело № 278/30.08.2013 г. В пункт втори от нотариалния акт ответникът се е задължил да заплати на ищеца остатък от продажна цена в размер на 4 720 евро, равностойни на 9 231,52 лева, в срок до 10 работни дни от снабдяване на сградата, в която се намира имотът, с Удостоверение за въвеждане в експлоатация. Такова е издадено на 11.02.2015 г., т. е. незаплатеният остатък от продажната цена е станал изискуем на 26.02.2015 г. На 24.04.2015 г. ответникът е заплатил 2 110 евро, равностойни на 4 126,80 лева и е останал задължен за 2 610 евро. На ответника е изпратена покана за доброволно плащане, в отговор на която е изпратил уведомление, че прави възражение за прихващане на последната вноска в размер на 4 720 евро от цената на имота с дължимата неустойка по предварителен договор в размер на 2 610 евро, считайки, че ищцовото дружество е изпаднало в забава в качеството си на строител по предварителен договор за строителство и покупко-продажба от 29.03.2013 г. Направеното възражение за прихващане не е признато от ищеца, освен това не е осчетоводено от него, считайки, че ответникът не може да претендира неустойка по предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, тъй като между страните има сключен окончателен договор. По заявление на ищеца по ч. гр. дело № 207/2017 г. по описа на РС – Средец е издадена заповед за изпълнение за дължимите суми, против която ответникът е възразил, което е породило правния интерес на ищеца от депозиране на исковата молба. Ищецът претендира съдът да постанови решение, с което да приеме за установено, че ответникът му дължи сумите 2 610 евро, равностойни на 5 104,72 лева – незаплатен остатък от продажна цена и 1 160,62 лева – лихва за забава за периода 26.02.2015 г. – 22.05.2017 г., за които е издадена заповедта по чл. 410 от ГПК, ведно със законна лихва върху главницата от датата на подаване на заявлението до окончателното й изплащане. Заявена е претенция за присъждане на направените по делото и в заповедното производство разноски.

В писмен отговор ответникът оспорва исковете изцяло със следните възражения:

По силата на предварителен договор за строителство и продажба на недвижим имот от 29.03.2013 г. „САН СИТИ“ ООД – гр.

Бургас се е задължило да продаде на ответника строящи се апартамент и прилежащ склад, като завърши строителството на сградата, в която се намират и ги предаде на ответника в степен на завършеност с Протокол обр. 15 в срок до 05.03.2014 г. и с Разрешение за ползване на сградата /Акт обр. 16/ в срок до 6 месеца, считано от датата на подписване на Протокол обр. 15, срещу цена в размер на 44720 евро, платима на четири вноски, последната от които в срок до 10 дни след подписване на Протокол обр. 16, в деня на нотариалното прехвърляне. Уговорено е в предварителния договор, че при забава по вина на продавача, същият дължи на купувача неустойка в размер на 10 евро за всеки ден от забавата. На 29.04.2013 г. „САН СИТИ“ ООД – гр. Бургас е прехвърлило чрез апорт на ищцовото дружество недвижимия имот, предмет на предварителния договор, без знанието и съгласието на ответника-купувач. Поради тази причина е сключено тристранно споразумение от 05.06.2013 г. между страните по делото и „САН СИТИ“ ООД – гр. Бургас, според което ищецът встъпва в правата на „САН СИТИ“ ООД – гр. Бургас като продавач по предварителния договор и поема всичките му права и задължения, а всички предстоящи вноски следва да се извършват в сроковете, посочени в предварителния договор. Независимо, че не е било настъпило условието – подписване на Акт 16, на 30.08.2013 г. с процесния нотариален акт ищцовото дружество е продало имота на ответника, като се е съгласило остатъкът от цената 4 720 евро /последна четвърта вноска/ да бъде заплатена от ответника в срок до 10 дни от снабдяване на сградата с Удостоверение за въвеждане в експлоатация. Ответникът счита, че съгласно предварителния договор ищецът е изпаднал в забава от 05.03.2014 г., когато е трябвало да предаде имота в степен на завършеност с Протокол обр. 15, като забавата е продължила 261 дена – от 05.03.2014 г. до 21.11.2014 г. – датата на съставяне на Акт обр. 15, като съгл. чл. 5 от предварителния договор дължимата неустойка възлиза на 2 610 евро. Съответно остатъкът от цената в размер на 4 720 евро, съгласно процесния нотариален акт, е станал изискуем с изтичането на 10 работни дни от издаването на Разрешение за ползване на 11.02.2015 г. Поради наличието на две насрещни вземания – за неустойка и за остатък от цена, ответникът е изпратил на ищеца на 30.03.2015 г. уведомление, че прави възражение за прихващането им до размера на по-малкото вземане.

Независимо от това, на 24.04.2015 г. ответникът е заплатил на ищеца 2 110 евро, която сума представлява разликата между размера на последната четвърта вноска от 4 720 евро по нотариален акт и дължимата неустойка за забава в размер на 2 610 евро, с която счита, че е извършил прихващане. По тези съображения ответникът моли за отхвърляне на исковата претенция. При условията на евентуалност прави възражение за прихващане на сумата 2 610 евро, представляваща неустойка за периода 05.03.2014 г. – 21.11.2014 г. съгласно чл.

5 от Предварителен договор от 29.03.2013 г., с исковата сума 2 610 евро /равностойни на 5 104,72 лева/, представляваща незаплатен остатък от продажната цена за покупката на процесния апартамент по нотариален акт № 112, том 2, рег. № 2953, дело № 278 от 30.08.2013 г., което е прието за съвместно разглеждане в настоящото производство. Заявена е претенция за присъждане на направените по делото разноски.

След преценка на относимите доказателства към въведения с исковата молба и отговора спор между страните, съдът приема за установено от фактическа страна следното:

По силата на предварителен договор за строителство и продажба на недвижим имот от 29.03.2013 г. „САН СИТИ“ ООД – гр.

Бургас се е задължило да продаде на ответника Р.Х. строящи се апартамент и прилежащ склад в жилищна сграда в ж. к. „Славейков“ в гр. Бургас, а именно апартамент № 3 на първи жилищен етаж със застроена площ 70,50 кв. м., състоящ се от дневна-трапезария-кухня, баня-WC, антре, две спални и тераса, при граници: север – апартамент № 2 и външен зид, изток – външен зид, юг – външен зид, запад – апартамент № 4 и общ коридор, ведно със Склад № 1 в сутерена с площ 2,97 кв. м., при граници: север – място за маневриране в подземен гараж, изток – склад № 2, юг. – вътрешно стълбище, запад – външен зид, както и 3,9052 % ид. ч. от общите части на сградата, равняващи се на 16,18 кв. м. ид. ч. и 3,9052 % от правото на строеж върху терена, като завърши строителството на сградата, в която се намира имота и го предаде в собственост на ответника в степен на завършеност с Протокол обр. 15 в срок до 05.03.2014 г. и с Разрешение за ползване на сградата /Акт обр. 16/ в срок до 6 месеца, считано от датата на подписване на Протокол обр. 15, срещу цена в размер на 44 720 евро, платима на четири вноски, последната от които в размер на 4 720 евро – в срок до 10 дни след подписване на Протокол обр. 16, в деня на нотариалното прехвърляне. Уговорено е в чл. 5, предл. първо, във връзка с чл. 3 в предварителния договор, че при забава по вина на продавача в срока за завършване на сградата и предаване на имота в собственост на купувача /05.03.2014 г./, продавачът дължи на купувача неустойка в размер на 10 евро за всеки ден от забавата. В предл. второ на чл. 5 от предварителния договор страните са постигнали съгласие, че при забава от страна на продавача в сроковете за завършване и предаване на сградата с повече от два месеца за снабдяване с Акт обр. 15 и със повече от шест месеца с Разрешение за ползване, купувачът има право да развали предварителния договор по вина на продавача, като последният му дължи неустойка в размер на 10 % от продажната цена и връщане на всички платени до момента вноски в срок до 15 дни от датата на забавата.

По силата на сключено тристранно споразумение от 05.06.2013 г. между страните по делото и „САН СИТИ“ ООД – гр. Бургас, ищецът “ЕФГ БИЛД ГРУП” ЕООД – гр. Бургас е встъпил в правата на „САН СИТИ“ ООД – гр.

Бургас като продавач по горепосочения предварителен договор и е поел всичките му права и задължения, произтичащи от този договор, като ответникът Р.Х. е приел така извършеното правоприемство, т. е. се е съгласил със смяната на продавача. С това споразумение трите страни са се съгласили, че всички извършени до момента плащания по предварителния договор са редовни, а всички предстоящи вноски следва да се извършват в сроковете, посочени в предварителния договор, по сметка на “ЕФГ БИЛД ГРУП” ЕООД – гр. Бургас.

С договор за покупко-продажба, обективиран в

Нотариален акт № 112, том 2, рег. № 2953, дело № 278/2013 г., на 30.08.2013 г. ищецът “ЕФГ БИЛД ГРУП” ЕООД – гр. Бургас в качеството на продавач е прехвърлил на ответника Р.Х. в качеството на купувач собствеността върху недвижим имот – САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ в сграда с идентификатор № ***/нула седем хиляди седемдесет и девет точна шестстотин и две точка четиристотин осемдесет и три точка едно точка три/, с адм. адрес: гр. Бургас, ж. к. “Славейков“, бл. 178 /сто седемдесет и осми/, ет. 1 /едно/, ап. 3 /три/, който самостоятелен обект се намира в сграда 1 /едно/, изградена в поземлен имот с индентификатор № *** /нула седем хиляди седемдесет и девет точка шестстотин и две точка четиристотин осемдесет и три/, с предназначение на самостоятелния обект: Жилище, апартамент, брой нива на обекта – 1 /едно/, с площ по документи 70,50 кв. м. /седемдесет цяло и петдесет стотни квадратни метра/, прилежащи части: склад № 1/едно/ - 2,97 кв. м.

/две цяло деветдесет и седем стотни квадратни метра/, 16,18 кв.м. /шестнадесет цяло осемнадесет стотни квадратни метра/ идеални части от общите части на сградата, при съседни самостоятелни обекти: на същия етаж – СО № ***, СО № ***, под обекта – СО

№ ***, над обекта – СО № ***, който самостоятелен обект е идентичен с находящ се в ЖИЛИЩНА СГРАДА състояща се от: сутерен, партер и шест жилищни етажа, с домови В и К и Ел. отклонения, в ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор ***, идентичен с урегулиран поземлен имот УПИ III|-22 по Подробния устройствен план – ПУП на ж .к. “Славейков“ – град Бургас с площ: 469 кв. м., съседи: ПИ с №№ ***; ***; ***; ***, а именно: АПАРТАМЕНТ № 3 /три/ - на първи жилищен етаж, със застроена площ 70,50 кв. м. /седемдесет цяло и петдесет стотни квадратни метра/, състоящ се от: дневна – кухня, баня – WC, антре, две спални и тераса, при граници: югоизток – външен зид, югозапад – ап. № 4 и външен зид, североизток – външен зид и ап. № 2, северозапад – коридор и ап.

№ 4, ведно със Склад № 1 /едно/ - едно в сутерена с полезна площ 2,97кв. м.

/две цяло деветдесет и седем стотни квадратни метра/, при граници: югоизток – склад № 2 и коридор, югозапад – машинно, североизток – паркомясто/гараж № 1, северозапад – външен зид, както и 3,9052% ид. ч. от общите части на сградата, равняващи се на 16,18 кв. м. ид. ч. и 3,9052% ид. ч. от правото на строеж върху терена, за продажна цена в размер на 44 720 евро, от която 40 000 евро е получана по банков път преди подписване на договора за покупко-продажба, а остатъкът в размер на 4 720 евро купувачът се е задължил да заплати в срок от 10 работни дни от снабдяване на сградата с Удостоверение за въвеждане в експлоатация по банкова сметка ***. В т. 4 от Нотариалния акт дружеството-продавач се е задължило да завърши сградата и получи разрешение за ползването й /Акт обр. 16/, както и да предаде имота в подробно описана степен на завършеност.