Решение № 3859 от 08.06.2026, Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ

№ 3859 гр. София, 08.06.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-Г СЪСТАВ, в публично заседание на петнадесети май през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Татяна Димитрова

Членове:

Вергиния Мичева

Румяна М. Найденова при участието на секретаря Алина К. Т. като разгледа докладваното от Вергиния Мичева Въззивно гражданско дело № 20241100505913 по описа за 2024 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК

С Решение № 2982/27.02.2023 г. по гр. д. № 52311 по описа за 2021 година на СРС, 39 състав, е отхвърлен предявеният от Г. И. Г., ЕГН ********** с адрес с. Лозен, ул. ****, срещу Б. Ж. С., ЕГН **********, с адрес гр. Варна, ул. ****, иск с правно основание чл. 232, ал. 2, предл. 1 от ЗЗД за осъждането на Б. Ж. С. да заплати на Г. И. Г. сумата от 3000 лв., представляваща наемна цена по договор за наем от 08.09.2016г. за ползването на обект, находящ се в гр. София, район „Връбница“, „Толева махала“, целият с площ 1500 кв.м., ведно с изградените 130 кв.м., метална конструкция, автомивка, автосервиз, павилион бърза закуска /25 кв.м./ и дървено бунгало /6 кв.м./ за периода от 08.10.2016 г. до 08.12.2016 г., ведно със законната лихва от 08.09.2021 г. до окончателното плащане. Със същото решение Г. И. Г. е осъден да заплати на Б. Ж. С., на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК, сумата в размер на 690 лв., представляваща разноски в исковото производство.

С Определение № 9159/28.02.2024 г. по същото гр. д. № 52311 по описа за 2021 година на СРС, 39 състав е оставена без уважение молба от Г. И. Г., обективирана във въззивна жалба с вх. № 83322 от 27.03.2023 г. за изменение на Решение № 2982 от 27.02.2023 г. постановено по гр. д. № 52311/2021 г. по описа на СРС, 39 състав, в частта за разноските. Съдът е приел, че в случая правилно е определен размерът на дължимото на ответника заплатено адвокатско възнаграждение, чийто размер е съобразен с Наредбата за минималните размери 1 на адвокатските възнаграждения, правната и фактическата сложност на делото, както и броя на проведените съдебни заседания.

Против Решение № 2982/27.02.2023 г. по гр. д. № 52311 по описа за 2021 година на СРС, 39 състав, е подадена въззивна жалба с вх. № 83322/27.03.2023 г. от Г. Г., чрез адв. Г. С., в която моли първоинстанционното решение да бъде отменено изцяло и да бъде уважена исковата молба. Сочи се, че в своите мотиви СРС неправилно приема, че ответницата била ползвала имота по-малко от 1 месец и затова наем не се дължал, а го е ползвала поне два месеца. Неправилно съдът е приел, че договорът бил прекратен с предаване на ключовете на свидетеля М.. Сочи, че е следвало да се изпрати предизвестиe и да се предаде имотът с протокол. Няма доказателства, че водата в процесния имот е замърсена. Оспорва решението в частта и за разноските.

В срока по чл. 263, ал. 1 от ГПК е постъпил отговор на въззивната жалба с вх. № 31125/31.01.2024 г. от Б. С., чрез адв. М. В., с който счита първоинстанционното решение за правилно и обосновано. Сочи, че оплакванията във въззивната жалба са неоснователни.

Моли да се присъдят направените разноски пред въззивната инстанция.

Против Определение № 9159/28.02.2024 г. по гр. д. № 52311 по описа за 2021 година на СРС, 39 състав, е подадена частна жалба с вх. № 99562/26.03.2024 г. от Г. Г., чрез адв. Г. С., с която моли определението да бъде отменено като незаконно. Сочи, че в съдебно заседание ответницата не е представила списък с разноски и не се е явила да претендира такива.

Постъпил е отговор на частната жалба с вх. № 162676/20.05.2024 г. от Б. С., чрез адв. М.

В., с която счита, че частната жалба е неоснователна и необоснована. Оспорва твърдението в частната жалба, че ответницата не се е явила в съдебно заседание да претендира направените разноски, както и че не е представен списък на разноските. Моли да се остави без уважение частната жалба.

СОФИЙСКИЯТ ГРАДСКИ СЪД, след като прецени събраните по делото доказателства и обсъди доводите на страните, с оглед разпоредбата на чл. 235, ал. 2 от ГПК, приема за установено от фактическа и правна страна следното:

Производството по гр. д. № 52311 по описа за 2021 година на СРС, 39 състав, е образувано по искова молба, подадена Г. И. Г. срещу Б. Ж. С., с която е предявен осъдителен иск с правна квалификация чл. 232, ал. 2, предл. 1 от ЗЗД с искане ответникът да бъде осъден да заплати на ищеца сумата от 3000 лв., представляваща наемна цена по договор за наем от 08.09.2016г. за ползването на обект, находящ се в гр. София, район „Връбница“, „Толева махала“, целият с площ 1500 кв.м., ведно с изградените 130 кв.м., метална конструкция, автомивка, автосервиз, павилион бърза закуска /25 кв.м./ и дървено бунгало /6 кв.м./ за периода от 08.10.2016 г. до 08.12.2016 г., ведно със законната лихва от 08.09.2021г. до окончателното плащане.

Ищецът твърди, че е налице облигационно отношение, възникнало с ответника въз основа на договор за наем, сключен на 08.09.2016г. със срок на договора пет години. Твърди, че ответницата не е заплатила нито един наем. Моли съда да уважи предявения иск. Пред съда 2 процесуалният представител на страната поддържа исковата претенция, като претендира разноски, за което представя списък по чл. 80 от ГПК.

В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК ответницата Б. Ж. С. е подала отговор на исковата молба, в който оспорва иска. Сочи, че е заплатила наем и депозит, както и че е извършвала ремонти, за да може да ползва автомивката, а в кратък срок след това е освободила имота и към момента той е отдаден под наем на друго лице. Моли съда да отхвърли иска. Пред съда процесуалният представител на страната оспорва предявения иск и претендира разноски, за което представя списък по чл. 80 от ГПК.

В мотивите на Решение № 2982/27.02.2023 г. по гр. д. № 52311 по описа за 2021 година на СРС, 39 състав, първоинстанционният съд е приел, че на 08.09.2016 г. между Г. И. Г. в качеството на наемодател и Б. Ж. С. като наемател е сключен договор за наем, по силата на който на наемателя е предоставено за временно възмездно ползване процесният недвижим имот. Приема, че договорът не е изпълнен съгласно уговорения срок. Ответникът останал в имота по-малко от месец, като имотът бил върнат в същия месец, в който бил сключен договора за наем, т. е. м. септември 2016 г. Ищецът не е установил в условията на пълно и главно доказване да е предоставил на ответника за ползване през периода от 08.10.2016 г. до 08.12.2016 г ., процесния имот по силата на договора за наем от 08.09.2016 г. Имотът е бил върнат на ищеца в качеството му на наемодател през същия месец на сключване на договора, а именно месец септември 2016 г., т. е. най-късната дата, на която имотът е било възможно да бъде върнат, е 30.09.2016 г. Ползването на имота от страна на ответника след 30.09.2016 г. не се установява. Искът за плащане на наем за периода от 08.10.2016 г. до 08.12.2016 г. е приет за неоснователен и като такъв е отхвърлен.

Съгласно чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата с изключение на случаите, когато следва да приложи императивна материалноправна норма, както и когато следи служебно за интереса на някоя от страните. При извършена проверка съдът намира, че обжалваното решение е валидно и допустимо.

По изложените във въззивната жалба и насрещна въззивна жалба доводи за неправилност на обжалваното решение въззивният съд намира следното:

С исковата молба е предявен осъдителен иск с правна квалификация чл. 232, ал. 2, предл.

1 от ЗЗД от Г. И. Г. срещу Б. Ж. С. с искане ответникът да бъде осъден да заплати на ищеца сумата от 3000 лв., представляваща наемна цена по договор за наем от 08.09.2016г. за ползването на обект, находящ се в гр. София, район „Връбница“, „Толева махала“, целият с площ 1500 кв.м., ведно с изградените 130 кв.м., метална конструкция, автомивка, автосервиз, павилион бърза закуска /25 кв.м./ и дървено бунгало /6 кв.м./ за периода от 08.10.2016 г. до 08.12.2016 г., ведно със законната лихва от 08.09.2021 г. до окончателното плащане.

Съгласно чл. 228 ЗЗД с договора за наем наемодателят се задължава да предостави на наемателя една вещ за временно ползване, а наемателят – да му заплати определена цена.

3

При иска по чл. 232, ал. 2, предл. 1 ЗЗД в доказателствена тежест на ищеца-наемодател е да установи при условията на пълно и главно доказване: възникването на валидно наемно правоотношение между страните; съдържанието на уговореното задължение за плащане на наем; настъпването на падежа на претендираните наемни вноски; както и че за процесния период наемателят е държал имота на основание договора, респективно че наемодателят е осигурил възможността за ползване на вещта по смисъла на наемното правоотношение.

Ответникът, от своя страна, носи доказателствената тежест за релевираните погасителни, правоизключващи или правоунищожаващи възражения – плащане, прихващане, прекратяване, връщане на вещта, невъзможност за ползване по причина, за която наемодателят отговаря, или други релевантни факти.

В правната теория договорът за наем се определя като консенсуален, двустранен, възмезден, каузален и неформален договор. Писмената форма, когато страните са я използвали, има доказателствено значение, освен ако страните изрично не са уговорили форма за действителност на последващи изменения или прекратяване. Самото предаване и връщане на вещта не са елементи от фактическия състав на сключването на договора, а са действия по неговото изпълнение и преустановяване. Наемателят не придобива вещно право върху имота, нито владение с намерение за своене, а само облигационно основание за държане и ползване на вещта.

В случая от представения по делото договор за наем от 08.09.2016 г. се установява, че между Г. И. Г. като наемодател и Б. Ж. С. като наемател е бил сключен договор за временно и възмездно ползване на недвижим имот, находящ се в гр. София, район „Връбница“, „Толева махала“, с площ 1500 кв. м., ведно с описаните постройки – метална конструкция, автомивка, автосервиз, павилион за бърза закуска и дървено бунгало. Съгласно договора наемната цена е уговорена в размер на 1250 евро, съответно 2500 лв. месечно, като за първите осем месеца е предвидено наемът да бъде 750 лв., а остатъкът да се ползва за ремонти. Договорът е бил сключен за срок от 08.09.2016 г. до 08.09.2021 г.

Следователно сключването на договора само по себе си е установено. Спорът обаче не се изчерпва с въпроса дали договор е подписан, а дали по силата на този договор ответницата е държала и ползвала имота през именно претендирания с исковата молба период – от 08.10.2016 г. до 08.12.2016 г. Това разграничение е съществено. При действащ договор за наем наемателят поначало дължи наемната цена не само когато фактически използва вещта, но и когато има предоставена възможност да я ползва и я държи на основание договора.

Обратното – когато вещта е върната на наемодателя и той е възстановил фактическата власт върху нея, наемателят не може да бъде задължаван да заплаща наем за период, през който вече не държи имота и не разполага с него по наемното правоотношение.

Този извод съответства на конкретната практика на ВКС по приложението на чл. 232 и чл.

233 ЗЗД. В Решение № 97/23.07.2013 г. по т. д. № 73/2012 г. на ВКС, I т. о., Решение № 54/23.07.2012 г. по т. д. № 869/2012 г. на ВКС и Решение № 477/20.07.2010 г. по гр. д. № 1081/2009 г. на ВКС, III г. о., е застъпено разбирането, че самото неползване на имота от наемателя не е равнозначно на прекратяване на договора и не освобождава автоматично от 4 задължението за наем; но също така е прието, че връщането на вещта се осъществява чрез действие на наемателя, с което наемодателят получава обратно фактическата възможност да упражнява власт върху имота – включително чрез предаване на ключовете и осигуряване на достъп.

Именно в тази плоскост следва да се преценят събраните по делото доказателства.

Първоинстанционният съд е достигнал до правилен краен резултат, като е приел, че ищецът не е доказал ответницата да е държала или ползвала процесния имот след 30.09.2016 г. и конкретно през периода 08.10.2016 г. – 08.12.2016 г. Този извод се подкрепя от показанията на свидетеля М.М., които са подробни, последователни и относими към спорния предмет.