Решение № 1134 от 25.01.2023, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 1134 гр. София, 25.01.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 39 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и осми ноември през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: ПЛАМЕН Г. ГЕНЕВ при участието на секретаря ПЕТЯ Н. НИКОЛОВА като разгледа докладваното от ПЛАМЕН Г. ГЕНЕВ Гражданско дело № 20211110125238 по описа за 2021 година

Предявени са обективно и кумулативно съединени осъдителни искове с правна квалификация чл. 232, ал. 2, предл. 1 и предл. 2 от ЗЗД и чл. 92, ал.1 ЗЗД от С. М. М. срещу И. Л. И. с искане ответникът да бъде осъден да заплати на ищеца сумата от 7800 лв., представляваща наемна цена по договор за наем от 08.10.2018г. за ползването на обект, находящ се в /административен адрес/ за периода от 01.05.2019 г. до 31.05.2020 г., ведно със законната лихва от 05.05.2021 г. до окончателното плащане, сумата от 200 лв., представляваща незаплатена такса за поддръжка и управление на етажната собственост на сградата за периода от м.11.2019 г. до м.05.2020 г., ведно със законната лихва от 05.05.2021 г. до окончателното плащане, сумата от 686.16 лв., представляваща незаплатени ВиК услуги за периода от м.10.2019 г. до м.05.2020 г., сумата от 2735.69 лв., представляваща незаплатена топлинна енергия за периода от м.12.2018 г. до м.05.2020 г., както и сумата от 11090.35 лв., представляваща неустойка начислена на основание чл.7.1 от договора за наем от 08.10.2018 г. за периода от 01.06.2020г. до 05.12.2020г., ведно със законната лихва от 05.05.2021г. до окончателното плащане.

Ищецът твърди, че е налице облигационно отношение, възникнало с ответника въз основа на договор за наем, сключен на 08.10.2018г., като на 10.10.2018 г. имотът бил предаден на ответника срещу задължението за плащане на месечна наемна цена от 600 лв. Поддържа, че срокът на договора бил 12 месеца, след изтичането на които същият се превръщал в договор за неопределен срок. Твърди, че шест месеца след сключването му ответникът започнал да изпада в забава по отношение плащането на наемната цена и консумативите. Посочва, че на 24.04.2020 г. изпратил до ответника предизвестие за прекратяване на договора, считано от 01.05.2020г. Ищецът 1 заявява, че на 29.04.2020г. получил по електронен път писмо от наемателя, че имотът ще се ползва от неговата майка и детето на съпругата му. На 05.05.2020 г. е изпратено ново писмо с допълнителен срок за освобождаване на имота до 01.06.2020г. Било образувано гр.д. № 29196/2020г. по описа на СРС, 30 състав, срещу ответника с правно основание чл. 310, ал.1, т.2, вр. чл.

233 ЗЗД, като имотът бил предаден на 06.12.2020 г., ден преди заседанието, поради което искът бил отхвърлен. Поддържа, че за периода от 01.05.2019г. до 31.05.2020г. размерът на незаплатената наемна цена възлиза на 7800 лв. /по 600 лв. за 13 месеца/, като се дължи и неустойка за продължаване ползване на имота след прекратяване на договора, възлизаща на 11090.35 лв. или по 1800 лв. на месец за периода 01.06.2020г.-05.12.2020г. В исковата молба е посочено, че ответникът не бил заплатил такса за поддръжка и управление на общите части в размер на 200 лв., както и консумативи за вода и топлинна енергия в общ размер от 3421.85 лв. (706,24 лв. вода и 2752.67 лв. топлинна енергия). Уточнява, че претенцията за консумативи за електроенергия включва и годишното изравняване за отоплителен период м.10.2019г.м.04.02020г. Моли съда да уважи предявените искове. Претендира разноски.

Пред съда процесуалният представител на страната поддържа исковата претенция, като претендира разноски, за което представя списък по чл. 80 от ГПК.

В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК ответникът, чрез назначен особен представител, е депозирал отговор на исковата молба. Посочва, че според чл.3.4 от договора същият се прекратява при забава с повече от 5 дни след падежа на плащането на наемната цена (до 5-то число на месеца), предвид което договорът следва да се счита прекратен от 11.05.2019 г. и след тази дата не следва да се претендира заплащане на наем. Оспорва ответникът да е ползвал имота след м.05.2020г., заради което за този месец не се дължи наемна цена. Оспорва иска за неустойка, като прави възражение за нейната нищожност, а в условията на евентуалност-за нейната прекомерност. Оспорва претенциите за разходи за консумативи като недоказани. Моли съда да отхвърли иска. Пред съда особения представител поддържа отговора на исковата молба и в условията н евентуалност прави възражение за прекомерност на възнаграждението на насрещната страна.

Съдът, като съобрази доводите на страните и обсъди събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, намира за установено от фактическа и правна страна следното:

По делото е представен договор за наем от 08.10.2018 г., сключен между С. М. М. в качеството на наемодател и И. Л. И. като наемател. Съгласно договора на наемателя е предоставен за временно възмездно недвижим имот с адрес /административен адрес/. В чл. 2.1 от договора е предвидено, че наемателят заплаща месечна наемна цена в размер на 600 лв., като в чл. 2.2 е посочено, че наемната цена се заплаща от 1-во до 5-то число на текущия месец за всеки следващ наемен месец. Съгласно чл. 3.2 договорът за наем се сключвал за срок от 12 месеца, като в чл. 3.3 е посочено, че се прекратява с изтичането на срока по чл. 3.2, като след този срок ако ползването на имота продължи със знанието и без противопоставянето на наемодателя, договорът 2 се счита продължен при същите условия за неопределено време. В чл. 3.4 е предвидено, че договорът се прекратява автоматично, преди изтичането на срока по чл. 3.2 в случай че наемателят забави плащането на дължима наемна вноска повече от 5 дни от датата на падежа, като наемодателят си запазвал всички придобити до момента права. Съгласно чл. 3.5 от договора наемодателят има право да прекрати едностранно договора с едномесечно писмено предизвестие, което може да се използвал след изтичането на 10 месеца от влизането в сила на настоящия договор, като в случай че този срок не бъде спазен, наемодателят дължи на наемателя неустойка в размер на 2 месечни наема, освен ако не се позовава на чл. 4.2, бук. „в“. В чл. 3.7 е посочено, че предаването на имота ще бъде извършено на 10.10.2018 г., като за целта страните съставяли приемо-предавателен протокол. Съгласно чл. 5.1, бук. „в“ наемателят се задължава да заплаща всички разходи свързвани с ползването на имота, които включват: вода, ел. енергия, поддържане на общи части. В чл. 7.1 от процесния договор е предвидено, че ако наемателят не изпълни задължението си за връщане на имота след прекратяване на договора, същият дължи неустойка на наемодателя в размер утроената наемна цена по чл. 2.1 по-горе за всеки месец.

По делото е представена електрона кореспонденция между страните, която не е оспорена от страните, съгласно която с предизвестие за прекратяване от 24.04.2020 г. поради неплащане на задължения за наем и консумативи ищецът е отправил изявление за прекратяване на договора на основание чл. 3.5 от процесния договор за наем, като договорът следвало да се счита за прекратен от 01.05.2020 г.

По делото е представено писмо от ответника от 29.04.2020 г., съгласно което ответникът посочва, че няма да напусне процесния имот на дата 01.05.2020 г. и не бил заплащал редовно наема поради липса на средства, като в края на месец май 2020 г. ответникът заминавал за чужбина със съпругата си, като в жилището оставали да живеят майка му, която била пенсионер и 10 годишния син на съпругата му.

С писмо от 05.05.2020 г. ищецът е уведомил ответника, че му предоставя допълнителен срок до 01.06.2020 г., в който ответника следвало да напусне имота.

По делото е представен и приемо-предавателен протокол от 06.12.2020 г. подписан между И. Л. И., П.И.И. и М.С.К., действащи чрез М.С.К. в качеството им на наематели и С. М. М. като наемодател, в който е посочено, че договорът за наем от 08.10.2018 г. бил прекратен считано от 01.06.2020 г., поради което се съставял протокола за предаване обратно на недвижимия имот, предмет на договора, а именно ап. 77, находящ се в гр. София, ж.к.

„Люлин 3“, бл. 302, вх. А, ет.14. В протокола е посочено, че М.С.К. декларирала от свое име и от името на И. Л. И., П.И.И., че режийните разходи за имота от датата на сключване на договора до подписването на протокола са за сметка на наемателите и възлизат на: студена вода – 1198.34 лв., топлоенергия – 3586.58 лв., за такси за поддръжка и управление на етажната собственост за сградата, в която се намира имота – 200 лв.

Представена е електронна справка за задължения за имот, находящ се в /административен адрес/ от Фирма, както и електронна справка за задължения към Фирма.

Прието е за послужване гр. д. № 29196/2020 г., по описа на СРС, 30 състав, по което дело е постановено решение № 20004514 от 07.01.2021 г., с 3 което поради връщане на веща след завеждане на делото са отхвърлени исковете, предявени от ищеца С. М. М. срещу ответниците И. Л. И., П.И.И. и М.С.К. за осъждане на ответниците да освободят и върнат на ищеца държането на следния недвижим имот: /административен адрес/ Разпитван е свидетелят Н.В.С., чийто показания съдът цени с оглед разпоредбата на чл. 172 от ГПК, доколкото свидетелят посочва, че е съпруга на ищеца. Свидетелят посочва, че между ищеца и ответника през 2018 г. имало сключен договор за наем на жилище, находящо се в гр. София, ж.к.

Люлин, бл. 302, вх. А, ап. 77. Посочва, че първоначално нямали проблеми и задълженията по договора се изпълнявали, но в края на 2019 г. настъпило забавяне на плащанията, като се водели доста разговори с наемателя и бил оставен доста време без да плаща, тъй като имало пандемия, но в последствие договорът бил прекратен на 01.06.2020 г. Посочва, че заедно с ищеца са водили разговори с наемателя, който ги молил да изчакат още, тъй като трудно си намирал работа, защото работел извън България и във връзка с пандемията му били спрели договорите, като също така му било трудно да си намери друго жилище под наем. Посочва, че били изпратили предизвестие за прекратяване на договора от дата 01.05.2020 г., но били помолени от ответника за още една отсрочка, поради което им предоставили още 1 месец отсрочка и на 01.06.2020 г. вече прекратили окончателно договора.

Свидетелката твърди, че наемателите напуснали апартамента на 06.12.2020 г., като приемо-предавателния протокол бил разписан от майката на наемателя от негово име. В апартаментът до 01.06.2020 г. живеели ответникът и съпругата му с нейното дете, като след прекратяване на договора, ответникът ги уведомил, че неговата майка и детето щели да останат в апартамента.

В доказателствена тежест на ищеца по иска с правно основание чл. 232, ал. 2, предл. 1 от ЗЗД е да докаже следните обстоятелства: наличието на облигационно отношение по договор за наем на процесния имот през процесния период, по силата на което наемодателят е предоставил на наемателя за временно ползване процесния имот срещу задължението на наемателя да заплаща уговорения наем.

Договорът за наем, чиято регламентация се съдържа в разпоредбите на чл. 228 - чл. 239 от ЗЗД , не е формален и писмената му форма не е условие за неговата действителност. Следователно преценката на съда за възникването и съществуването на договорно правоотношение между страните не е обвързана с изискване за спазване на писмената форма. Сключването на договора може да бъде установено с всички допустими от ГПК доказателствени средства.

Между страните не се спори, а и от представените писмени доказателства се установява, че на 08.10.2018 г. между С. М. М., като наемодател и И. Л. И. в качеството на наемател е сключен договор за наем, по силата на който на наемателя е предоставено за временно възмездно ползване недвижим имот, находящ се в /административен адрес/, за срок от 12 месеца, при дължим месечен наем в размер на 600 лв., като фактическата власт върху обекта е била предадена на ответника съгласно договора от 10.10.2018 г. Страните не спорят, че след изтичането на първоначално определения срок на основание 4 чл. 236, ал. 1 от ЗЗД процесния договор е продължил своето действие за неопределен срок. В случая спорно по делото се явява обстоятелството за датата на прекратяване на договора за наем, както и дали следва да се приложи разпоредбата на чл. 3.4 от процесния договор. От предоставеното по делото предизвестие за прекратяване от 24.04.2020 г. поради неплащане на задължения за наем и консумативи се установява, че ищецът е отправил изявление за прекратяване на процесния договор за наем, като договорът следвало да се счита за прекратен от 01.05.2020 г., като в резултат на кореспонденцията между страните писмо на ответника от 29.04.2020 г./, ищецът с ново писмо от 05.05.2020 г. е предоставил допълнителен срок до 01.06.2020 г., в който договорът следвало да преустанови своето действие и ответникът да напусне имота. В този смисъл са и показанията на свидетеля Симеонова, която посочва, че в резултата на забавени плащания от страна на ответника били изпратили предизвестие за прекратяване на договора от 01.05.2020 г., но били помолени от него за отсрочка, тъй като имали малко дете и не можели да намерят ново жилище, поради което на ответника му бил предоставен още 1 месец отсрочка до 01.06.2020 г. Още повече, че по делото е приет и приемо-предавателен протокол от 06.12.2020 г. подписан между страните, в който е посочено, че договорът за наем от 08.10.2018 г. бил прекратен считано от 01.06.2020 г. Това обстоятелство представлява по своя характер признание на неизгоден за страната факт, който се цени от настоящият състав по реда на чл. 175 от ГПК с оглед останалите данни по делото съдът приема, че то отговаря на истината, още повече, че протоколът не беше оспорен по никакъв начин. С оглед на гореизложеното по делото се установи, че процесния договор за наем е бил прекратен считано от 01.06.2020 г. Неоснователно се явява възражението на ответника, че договорът бил прекратил своето действие в по-ранен момент, тъй като на основание чл. 3.4 от договора за наем, че същият се прекратявал автоматично, в случай че наемателят забави плащането на дължима наемна вноска повече от 5 дни от датата на падежа. Следва да бъде посочено, че по начало не съществува правна възможност за автоматично прекратяване на договора за наем при неизпълнение на задължението за плащане на наемната цена в срок. Прекратяването на договора за наем действително е по-широко понятие от развалянето му. Последното е само една от възможните причини за прекратяване и настъпва като последица от едностранното изявление на изправната страна по договора. Други възможни причини за прекратяване на договора за наем са например постигане на взаимно съгласие за това, вследствие погиване на наетата вещ, с изтичане на уговорения срок и чрез предизвестие на едната страна до другата при договорите за наем без определен срок. В случая с цитираната по-горе клауза страните не са дерогирали /те и не биха могли да сторят това/ разпоредбата на чл. 87, ал. 1 ЗЗД, според която развалянето на договора за наем се осъществява чрез едностранно изявление на изправната страна. Ползата от една такава клауза в случая би могла да бъде единствено в освобождаването на изправната страна да дава на неизправната подходящ срок за изпълнение и от задължението да доказва липсата на интерес от забавеното изпълнение, ако такова и се 5 предлага заедно с обезщетение за забавата, а не ответната неизправна страна да се освобождава от отговорност, поради което възражението се явява неоснователно.