Протокол № 16 от 17.01.2024, Районен съд - Смолян

ПРОТОКОЛ

№ 16 гр. Смолян, 16.01.2024 г.

РАЙОНЕН СЪД – СМОЛЯН в публично заседание на шестнадесети януари през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Сийка Златанова при участието на секретаря Сирма Купенова

Сложи за разглеждане докладваното от Сийка Златанова Гражданско дело № 20235440100637 по описа за 2023 година.

На именното повикване в 11:00 часа се явиха:

От ищците се явява В. К.. Ищцата Р. Ч. не се явява. Двамата се представляват от адв. М., редовно упълномощен.

Ответникът Д. Д. не се явява. За него адв. ***, редовно упълномощена.

Вещото лице К. налице.

Адв. М. - Да се даде ход на делото.

Адв. *** - Да се даде ход на делото.

Съдът намира, че не са налице процесуални пречки за даване ход на делото и затова

О П Р Е Д Е Л И:

ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО

Адв. М. - Поддържам предявения иск. Във връзка с отговора нямаме допълнения и възражения. Тъй като се акцентира в отговора върху твърдението, че страните са направили грешка в предмета на сделката. Ищеца и неговия продавач са договорили покупко – продажбата на това жилище с това избено помещение. Във връзка с това ще имам доказателствено искане, а именно да ми допуснете двама души свидетели при режим на довеждане за установяване на обстоятелството относно упражняване на фактическата власт върху процесното избено помещение.

Адв. *** Оспорвам изцяло исковата претенция, както и твърденето, изложено в днешно съдебно заседание, че няма грешка в предмета на продажбата, а именно че процесното избено помещение е било предмет на договаряне между ищците по делото и дружеството „***“ ЕООД, инвеститор на процесната сграда. В тази насока 1 аз също ще ангажирам доказателства след доклада по делото, включително с писмени доказателства и разпит на двамата свидетели, както за установяване предмета на договаряне, така и за установяване на обстоятелството кой упражнява фактическа власт върху процесното помещение.

Ищеца К. – В крайна сметка жилището съм си го закупил с банков кредит и това което чух в момента на сделката е, че всъщност закупуваме въпросния апартамент с въпросното избено помещение и в нашия нот.акт е описано, че сме се съгласили да закупим описания в т. 1 имот. Във всички други случай, ако ставаше въпрос за друг описан имот ние имахме право да откажем тази сделка. Ние сме се съгласили да закупим описания имот, така е описано, така сме се съгласили. Съответно този имот е бил ипотекиран в банката, тъй като същия е закупен с банков кредит.

На основание чл. 146 ГПК съдът

О П Р Е Д Е Л И:

С Ъ О Б Щ А ВА доклада по делото, като съдът поддържа напълно определението, с което на страните е съобщен проекта за доклад, разпределена е доказателствената тежест и се е произнесъл по доказателствените искания.

ДОПЪЛВА доклада с фактическото твърдение на ищеца, заявено днес, че са се съгласили и са сключили договора за покупко-продажба на това жилище с прилежащата му изба, в противен случай, ако не са били съгласни с този имот, е нямало да сключат сделката.

Съдът счита за основателно искането на двете страни за събиране на гласни доказателства и затова

ОПРЕДЕЛИ:

ДОПУСКА до разпит по двама свидетели за установяване на твърдението кои избени помещения са владели, в кои периоди и понастоящем от двете страни по делото.

Адв. М. - Преди изслушване на вещото лице представям разпределение полуподземен гараж за строеж на жилищна сграда *****, гр. Смолян. Представям и нотариален акт за договорна ипотека № 131, том III, рег.№4040, дело № 493/2008 г.

Съдът

ОПРЕДЕЛИ:

ПРИЕМА разпределение полуподземен гараж за строеж на жилищна сграда ****, гр. Смолян, както и нотариален акт за договорна ипотека № 131, том III, рег.

№4040, дело № 493/2008 г.

Сне се самоличността на вещото лице както следва:

Р. Х. К. - б.гр., 66 г., неосъждана, омъжена, без родство и дела със страните по 2 делото.

Съдът ПРЕДУПРЕДИ вещото лице за наказателната отговорност по чл. 291 НК и същото обеща да даде заключение по знание и съвест.

Съдът пристъпи към изслушване на вещото лице:

Вещото лице К. - Поддържам заключението. Когато се проектира една сграда за жилищна сграда и дори сграда със смесено предназначение, когато има жилищни обекти в нея, проектанта е длъжен да проектира толкова броя складови помещения, колкото е броя на жилищата в сградата. Проектанта не определя и не записва в проекта кое складово помещение /избено помещение/ на кой апартамент принадлежи. Когато инвеститора на новопостроените сгради, започва да продава, прави т.нар. таблица за ценообразуване или площообразуване, тогава вече към всеки жилищен имот се предава избено помещение с номер и квадратура. Това произтича от много старите нормативни документи като тарифа за цените на недвижим имоти от 1973 г., след това Наредба за държавните имоти, след това тази нормативна база се премести в Глава VII от ППЗПДС. От години първо хората са били настанявани под наем в старите жилищни сгради и когато се появи първата молба за покупка на жилище се прави това ценообразуване или площообразуване, където се изчислява застроената площ на всяко жилище и светлата нетна площ на складовото помещение. Има блокове с избени и с тавански помещения. С тази таблица се определят и припадащите се идеални части от общите части на сградата и в много случаи идеални части от ОПС, а в ново време инвеститорите продават и идеална част от собствеността върху земята, има и такива сделки. Тази земя се определя пак като припадащите се идеални части от общите части на сградата. В този проект, за тази сграда, първия одобрен през 2007 г., няма отбелязване от проектанта кое складово помещение на кой апартамент принадлежи. В последните години проектантите номерират складовите помещения с номера, но дали после инвеститора продава съответния апартамент със съответен номер избено помещение няма точно правило. В случая няма никъде записано по проекта коя изба към кой апартамент е. Записването на номерация на помещения и апартаментите не създава принадлежност на избата към жилището. Не мога да отговоря как се определя принадлежността на избено помещение към апартамент с проекта. Как е нанесена сградата в кадастралната карта, според мен могат да се нанесат самостоятелните обекти, но кое избено помещение към кой апартамент принадлежи се определя от документите за собственост. Направила съм справка в кадастъра за всички самостоятелни обекти в сградата и установих, че има апартаменти, за които няма записани избени помещения. За апартамент № 11 е записана изба № 11 - 3.10 кв.м., толкова, колкото е записано и в нотариалния акт. Когато в кадастъра няма заявен документ за собственост на реда за собственост е записано, че няма данни. За апартамент № 5 е записана изба № 5 – 7 кв.м., както е по документ за собственост. По 3 архитектурен проект няма определяне на принадлежност. Границите на двете избени помещения по двата нотариални акта са едни и същи, номерата и площите на избените помещения са различни. Избено помещение № 11, съответства на склад № 11 по одобрения проект от 2007 г. и няма промяна на това складово помещение в следващите две промени, извършени по време на строителството. Промените не засягат този склад № 11. В нотариалния акт на апартамент № 5 е записано избено помещение № 5, което отговаря на склад № 5 в проекта от 2007 г. Видно от проекта границите на това избено помещение са: склад № 4, външен зид, гараж № 1 и склад № 6 и част от коридор. Склад № 5 е 4.10 кв.м. записано в таблицата към проекта. По нотариален акт е записано 7 кв.м. и с други граници. По нот. акт на ответниците границите на избеното помещение съответстват на склад № 11. В последваща промяна на проекта, извършена през 2010 г. избено помещение № 5 е обединено с гараж № 1 и гараж № 2. Понастоящем гаражи 1 и 2 представляват фризьорски салон и са собственост на ****. Двата входа са отделени с фугата, означена на скицата между осови точки 8 и 9. Не мога да отговоря на въпроса може ли с промяна на архитектурния проект, едно жилище да бъде лишено от склад. Имайки предвид разпоредбата на чл. 40 ЗУТ не би следвало. Не мога да кажа как стават промените по желание на инвеститора и как главния архитект одобрява такива промени. В професионалната ми дейност, когато съм изработвала такива таблици за ценообразуване и площообразуване съм сядала заедно с инвеститора да определяме самостоятелните обекти, когато се касае за жилищна сграда да определяме кое избено помещение към кой апартамент да бъде прилежащо. Понякога инвеститорите правят предварителни продажби и дават възможност на бъдещите си клиенти да избират избените помещения, а и в много случай искат избените помещения да бъдат определени като самостоятелни обекти, за да бъдат по-лесно избирани от продавачите.

Сделката може да стане след като е изготвена таблицата, същата е задължителна, защото никъде другаде не са определени припадащите се части от общите части на сградата. Те се определят след като се направи таблица и се определи квадратурата на тези общи части в сградата, за да могат после припадащите се идеални части като проценти, да се пресметне каква част от квадратурата на общите части да заплати всеки самостоятелен обект в сградата. От това, което аз прегледах в делото таблицата и тези които видях при инвеститора ми направи впечатление, че нямат дати, поради което не може да се каже коя е първата. Има разлика в таблиците, тъй като в едната имаше офис във вх.А, а в другите две таблици нямаше. Гледала съм таблицата в делото и при инвеститора две таблици, едната беше цветна, другата беше черна.

Таблиците бяха едни и същи като графи и съдържание, като номер на самостоятелен обект, квадратура, коефициенти за изложение и височина в сградата и височина на самия етаж. След това избено помещение с номер и площ, коефициент за избено помещение /дали има прозорец или не, и пр/, след което проценти припадащи се 4 идеални части, квадратурата и накрая сумарно квадратите. Двете таблици се различаваха от тази в делото, защото там е записано само апартамент №. С тази таблица, приложена по делото предполагам е станала продажбата, тъй като е с повече данни, включително и имена на купувачите. Площта на избените помещения, ако е различна се отразява и в процента, припадащ се идеални части от общите части на сградата.

Адв. М. - Нямам повече въпроси към вещото лице.

Адв. *** - Също нямам повече въпроси към вещото лице.

Съдът

ОПРЕДЕЛИ:

ПРИЕМА заключението на вещото лице, на което да се изплатят 160 лв. от внесения депозит.

Адв. М. – Във връзка с заключението, считам същото за непълно. Не е отговорено на пълния въпрос и моля за повторна експертиза от вещо лице архитект, да отговори относно това как се определя принадлежността и в случая с номерацията на избите и апартаментите, налице ли е принадлежност на съответните изби към съответното жилище. Смятам, че с оглед на твърденията във връзка с предмета на сделката е редно да разпитаме и нотариуса, въпреки доказателствената стойност на нотариалния акт.

Адв. *** – По направеното искане за разпит на свидетеля категорично се противопоставям. Не е относим разпита на свидетеля към оплакванията, предмет на разглеждане в настоящото производство, а и не е житейски оправдано нотариуса да си спомня всяка една сделка, а още повече такава от преди 15 години. По отношение за искането за повторна експертиза, също считам, че не са налице основания за нейното допускане. Вещото лице е отговорило, а и в с.з. даде доста подробни обяснения във връзка с отговора на първия въпрос. Ако страната не е съгласна с това и оспорва заключението по първия въпрос може да направи оспорване, каквото не е направено в настоящия процес. Отделно от това по начина, по който се формулират въпросите към повторната експертиза се иска вещото лице да отговори не със специалните си знания, а по съществото да отговори на правен въпрос, има ли съгласно нормативната уредба съответствие между номерата на избените помещения и номерациите на съответните жилища и прави ли ги това принадлежност към тях. Считам, че това не е въпрос за изясняване от експертизата. Това е основния въпрос, който съда трябва да разреши въз основа на събраните доказателства. Представям с оглед на установяване на действителния предмет на сделката между ищците и инвеститора, предварителния договор за продажба на апартамент, сключен между двете страни, видно от което изба № 7 е била договорена между страните за продажба като прилежаща към апартамента на ищците. С оглед на това е договорена цената, с оглед на това са договорени 5 идеалните части, с оглед на това е отпуснат и кредита от финансиращата институция.